Esercitazione Estimo

POLITECNICO DI MILANO

Polo Territoriale di Mantova Estimo

Corso di

Scuola di Architettura e società Brischetto Marco

Corso di Laurea in Progettazione dell’Architettura Prof.

STIMA DEL VALORE DI CONVENIENZA DI UN NUOVO

COMPLESSO RESIDENZIALE A MANTOVA IN

VIA JACOPO DAINO

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INDICE: 1 - Premessa .......................................................................... pg. 2

2 - Introduzione ..................................................................... pg. 2

3 - Descrizione ....................................................................... pg. 3

............................ pg. 3

3.1 - Caratteristiche estrinseche ............................. pg. 5

3.2 - Caratteristiche intrinseche

4 - Stima del valore di mercato .......................................... pg. 8

.......................................... pg. 8

4.1 - Dimensionamento ...................................... pg. 10

4.2 - Ricerca di mercato ......................... pg. 14

4.3 - Stima del valore di mercato

5 - Stima del valore di costo .............................................. pg. 15

........................... pg. 15

5.1 - Costi tecnici di costruzione ....... pg. 15

5.2 - Onorari professionali e oneri concessori

...................... pg. 16

5.3 - Valore di mercato del terreno

.............................. pg. 17

5.4 - Stima del valore di costo

6 - Stima del valore di convenienza ................................. pg. 18

.................................. pg. 18

6.1 - Fattibilità del progetto ................. pg. 18

6.2 - Tentativi di modifica del progetto

..................................... pg. 18

6.2.1 - Tentativo n°1 ..................................... pg. 19

6.2.2 - Tentativo n°2 ..................................... pg. 20

6.2.3 - Tentativo n°3 1 20

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1 - PREMESSA:

La presente relazione di stima viene eseguita su incarico del prof. Marco Brischetto in riferimento alla

realizzazione di nuovo progetto residenziale di social housing, realizzato da noi in un precedente

laboratorio e con lo scopo di determinare per l’immobile in esame, il più probabile valore di conve-

nienza.

L’area su cui è sorto il nostro progetto, è stata oggetto di sopralluogo in data 23/03/2016, al fine di

procedere alle indagini necessarie all’espletamento dell’incarico ricevuto.

In questa relazione estimativa vengono esposti i risultati dei rilevamenti compiuti, delle considerazioni

e della stima svolti a cui si è giunti.

La seguente relazione di stima è relativa al fabbricato situato nel comune di Mantova e più precia-

mente in via Jacopo Daino 7, nelle vicinanze di piazza Anconetta, area identificata nel Foglio XX

Mappale XX.

2 - INTRODUZIONE:

L’immobile oggetto della stima, è situato nella città di Mantova, nell’area nord-est del territorio co-

munale, nelle vicinanze del Porto Catena. La zona confina a nord con il parco di piazza Anconetta

e con l’area adibita a parcheggio, a sud con edifici residenziali, a ovest con edifici dismessi di carat-

tere produttivo, ed edifici destinati ad abitazione residenziale plurifamiliare, e ad est con un nuovo

complesso residenziale e con l’Istituto Tecnico Femminile Mantegna.

La scelta di tale zona è dovuta alla vicinanza con il lago e alla tranquillità dell’area che rendono il

complesso adatto ad ospitare una funzione residenziale collettiva.

L’ambito urbano in cui si trova il complesso, è caratterizzato da una varietà di funzioni, di prevalenza

residenziale, e presenta alcuni isolati dismessi, oggetto di future trasformazioni.

Tra questi si trova l’area di progetto scelta, la quale è un isolato indicato come “Comparto PA2” nel

Piano delle Regole (PR) del Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune di Mantova; essa dista

poche centinaia di metri dalle sponde del Lago Inferiore, in un contesto ambientale di pregio natura-

listico compreso nel Parco Regionale del Mincio. 2 20

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3 - DESCRIZIONE:

3.1 - CARATTERISTICHE ESTRINSECHE: La destinazione d’uso principale dell’area è

quella di tipo residenziale.

Le funzioni collettive che erano presenti prima

del progetto, sono state riproposte all’interno

del complesso, tra cui la vendita di prodotti

alimentari ecologici, un bar e un ristorante.

Il contesto in cui è situato il progetto residen-

ziale oggetto di stima, è una zona di pregio

che funge da collegamento tra il costruito

della città storica e la fascia lungo le sponde

del lago, con isolati di medie dimensioni.

Il progetto assume valore grazie alla presen-

za di edifici residenziali, spazi verdi di riposo,

parcheggi e zone di gioco.

L’area in cui è ubicato il progetto, è una zona

che presenta aree verdi comprendenti la fa-

scia in prossimità del lago, il Giardino di Piazza

Anconetta e il Giardino di Piazza dei Mille; an-

che la vicinanza del sito al lago, determina un

aumento delle sue caratteristiche di pregio.

Un altro fattore molto importante per l’acces-

sibilità sia alla zona residenziale sia a quella

commerciale, è la presenza ravvicinata del

parcheggio Anconetta.

La zona inoltre fornisce diversi servizi di varie

tipologie tra cui spiccano per vicinanza una

palestra, un circolo culturale, un’istituto d’ar-

te, un cinema, una chiesa e i servizi postali.

Uno degli elementi che abbiamo rilevato

durante il sopralluogo all’area è la possibilità

di usufruire del servizio di bike sharing.

L’area con un lieve dislivello di circa 1,50 m

presenta un accesso tramite l’utilizzo di scale

che non costituiscono una barriera archi-

tettonica in quanto nel mezzo vi scorre una

pedana fruibile da carrozzine e passeggini. In

prossimità di questo accesso, si presentano le

due rampe carrabili che permettono di rag-

giungere il parcheggio interrato di competen-

za esclusiva dei residenti; l’entrata pedonale

all’interrato è invece posizionata al centro

dell’area delimitata dal porticato, all’interno

della quale sono presenti quattro alberi che

partendo dalla quota dell’interrato, favorisco-

no luce ed aria ai parcheggi.

Il porticato è stato inserito non soltanto come 3 20

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luogo comune ma anche come filtro alla

zona residenziale, e per dare omogeneità ad

un’area che si sarebbe presentata troppo

densa e compatta.

Inoltre nei due poli a nord-est e sud dell’area

sono presenti trentasette posti auto scoperti,

di cui tre dedicati a persone con ridotta mo-

bilità. Da quest’ultimo polo possono ecce-

dere i camion della nettezza urbana per lo

scarico dei quattro cassonetti a disposizione

dei residenti.

I percorsi fungono da tessuto connettivo del

progetto collegando ciascun edificio all’en-

trata dell’area, alla zona commerciale e

ristorativa, al porticato e alla scale di accesso

al parcheggio interrato.

Attorno agli edifici, nelle parti marginali dell’a-

rea, si sviluppano zone di sosta attrezzate

con tavolini e panchine; questi luoghi dello

stare sono posizionati in punti strategici del

percorso da cui è possibile ammirare il porti-

cato centrale pur restando in una posizione

più recondita e pacifica. Vicino al campo da

basket situato ai limiti dell’area, seguendo

il percorso ci si può imbattere anche in una

fontana. 4 20

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3.2 - CARATTERISTICHE INTRINSECHE: Gli edifici a destinazione residenziale, realizzati

tramite la tipologia a blocco e ripetuti in se-

quenza per cinque volte, presentano diverse

tipologie di alloggi per soddisfare i diversi nu-

clei familiari, dalla famiglia composta dal sin-

golo a quella più allargata che conta cinque

persone. Vi sono sedici monolocali (il 20% del

totale), ventuno bilocali (26,25% del totale),

ventuno trilocali (26,25% del totale) e venti-

due quadrilocali (27,50% del totale). Tutte le

diverse gamme di appartamenti godono di

un’adeguata loggia posta ad est o ad ovest.

I cinque edifici residenziali in linea presentano

un piano interrato che ospita le cantine, uno

PLANIMETRIA GENERALE spazio per il deposito di biciclette ed il vano

caldaia al piano terra.

L’intera struttura è stata innalzata di 80 cm

per garantire una maggior privacy agli al-

loggi del piano terra e per areare le cantine;

l’ingresso è accessibile grazie ad una rampa

composta da cinque gradini affiancata da

un’ascensore a doppia uscita.

I due vani scala pensati per ogni edificio,

sono dotati di una parete vetrata, dalla quale

è visibile l’esterno e di conseguenza l’intero

PIANTA PIANO TERRA complesso: ad ogni interpiano è poi possibile

soffermarsi su un pianerottolo per poter gode-

re di tale vista.

Dal vano scala, tramite una botola, è pos-

sibile accedere alla copertura per le varie

attività di manutenzione. La copertura è un

solaio piano che presenta lungo il perimetro

una lamiera inclinata in acciaio sorretta da

alcuni pilastrini di cinquanta centimetri che

simula una copertura tradizionale.

SEZIONE LONGITUDINALE Per il pacchetto murario che divide l’interno

dell’edificio dall’esterno abbiamo scelto di

utilizzare un sistema tradizionale a cappotto

che consiste in uno strato di intonaco sul lato

interno ed esterno del pacchetto, un isolan-

te termico da otto centimentri, uno strato di

intercapedine d’aria e un blocco di mattone

da trenta centimetri; il pacchetto murario che

divide gli appartamenti è invece composto

da uno strato di intonaco sui lati interni ed

esterni, due blocchi di laterizio forato di otto

SEZIONI