Diritto urbanistico - Appunti

Caratteristiche del permesso di costruire

Il permesso di costruire presenta alcune caratteristiche importanti:

• Trasferibilità: il permesso riguarda il bene e non la persona. Cambiando la proprietà del bene, il titolo abilitativo si trasferisce al nuovo proprietario. Questo vale anche in caso di decesso o donazione.
• Onerosità: si intende il carico economico-finanziario che il richiedente del permesso deve sostenere per realizzare le opere di urbanizzazione a servizio del bene da realizzare.
• Irrevocabilità: se il Comune si accorge che il permesso rilasciato non è legittimo o non rispetta le norme, è tenuto ad annullarlo. L'amministrazione agisce in autotutela, tutelando se stessa. Inoltre, può anche accadere che un atto legittimo emesso dall'amministrazione non sia più necessario per i fini per cui era stato emanato.

quindi lo annulla. Quindi l'atto lo annulla perché è sbagliato, o perché non serve più. Permesso di costruire sbagliato: lo annulla Permesso di costruire giusto: il Comune non lo può annullare finché dura la temporaneità Atto legittimo: se non serve più ai fini per cui era stato fatto viene annullato TEMPORANEITÀ: I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio del permesso; I lavori devono terminare entro tre anni dall'inizio. Se scade il tempo si deve presentare una nuova domanda che però deve essere conforme allo strumento urbanistico se questo nel frattempo è cambiato. SPORTELLO UNICO PER L'EDILIZIA Ogni Comune può costituire uno sportello unico, ma non è obbligatorio; più Comuni possono associarsi e costituire un unico sportello. È una semplificazione dell'iter perché l'imprenditore sa che deve andare là e trova tutto. È unasemplificazione dell'attività amministrativa. Se un imprenditore vuole realizzare un insediamento in una zona dove il PRG non prevede la realizzazione di insediamenti, lo sportello può modificare lo strumento generale, e ciò che viene stabilito e modificato dallo sportello costituisce variante alla pianificazione urbanistica. È una variazione istantanea la quale abbrevia i tempi della variante tradizionale. PERMESSO DI COSTRUIRE: CHI LO PUÒ CHIEDERE? Lo può richiedere chiunque, cioè:

• Proprietario dell'area (titolare di un diritto reale), o usufruttuario, o enfiteuta;
• Titolare di un diritto che deriva da OBBLIGAZIONE (se non sono proprietario, a sono un imprenditore, anziché comprare un terreno, lo prendo in affitto con la clausola di poter costruire su quel terreno).

CHI LO RILASCIA? Il dirigente del settore urbanistica ha il compito di rilasciare o non il permesso. Questo perché il Sindaco e gli altri amministratori si

Occupandosi dell'amministrazione generale. Gli atti di gestione, l'amministrazione quotidiana sono di competenza dei dirigenti comunali, che possono rilasciare o non rilasciare questi assentimenti.

EFFICACIA: il permesso ha una sua durata temporale. Esso decade se non viene attivato entro un anno dal rilascio ed i lavori non terminano entro tre anni dall'inizio. Se decade deve esserne richiesto uno nuovo, però se nel frattempo sono cambiate le norme, il nuovo permesso deve essere conforme alle nuove norme urbanistiche. Se c'è un giustificato motivo per il ritardo, si può chiedere una PROROGA per il tempo necessario. Se non ci sono questi motivi, il permesso scade, e se una parte dell'opera è stata realizzata, per l'altra bisogna chiedere un nuovo permesso.

PROCEDIMENTO PER IL RILASCIO DEL PERMESSO art. 20 T.U.

Se il cittadino va a richiedere il permesso e il Comune non risponde, che succede? Si è formato il "silenzio assenso".

Ciò ha portato i richiedenti a costruire cose che non si potevano costruire. Oggi non è più così. Il silenzio - assenso è scomparso; il permesso è un procedimento ad iniziativa di parte, cioè vi deve essere una domanda da parte dell'interessato, assieme al progetto; il Comune nomina il responsabile del procedimento, il quale entro 60 giorni istruisce la pratica, cioè valuta se la proposta è accettabile, se vi sono tutte le autorizzazioni, se sono richiesti gli interventi di altre amministrazioni. Il responsabile convoca la CONFERENZA DEI SERVIZI; il responsabile fa la sua proposta al dirigente, che è una proposta definitiva. Il dirigente ha 15 giorni per decidere se emettere il permesso di costruire o no.

Ma se il dirigente non risponde? Il cittadino fa una istanza, un sollecito. Se non risponde ancora? Il cittadino fa una istanza alla Regione, che ha un potere sostitutivo sugli enti locali, cioè se non lo fa

Il Comune lo fa la Regione. Essa ha 15 giorni per rispondere. Nomina un COMMISSARIO che può decidere se rilasciare il permesso. Se non risponde il commissario? Comunque sia, di fronte al silenzio dell'amministrazione, si può fare ricorso al TAR per il "silenzio rifiuto". Perché tale silenzio viene considerato come un rifiuto, un no.

ABUSI EDILIZI

Il permesso di costruire è una forma di controllo. Il Comune tramite i dirigenti controlla se i progetti presentati hanno i requisiti della praticabilità. Chi ci dice che dopo che il cittadino ha ottenuto il permesso realizzi quello che ha richiesto nel permesso? Chi dice che invece di cinque piani ne fa sei? L'ordinamento dà al Comune il potere del controllo dell'attività edilizia, tramite una squadra edilizia che passa da cantiere a cantiere.

CONTROLLO:

• tramite il permesso di costruire
• tramite la squadra di verifica

accerta che qualcosa non va parte l'ordine della sospensione dei lavori. È una misura cautelare. L'ordine ha una durata di 45 giorni, nei quali il Comune accerta se è realmente la situazione, se l'irregolarità sussiste o no. Esistono tre tipi di abusi: - assenza del permesso di costruire - costruzione in difformità totale dal permesso - costruzione in difformità parziale dal permesso SANZIONI ABUSO n. 1: il dirigente emette una ingiunzione di demolizione; il responsabile ha 90 giorni per demolire; nel 1985 fu introdotta una sanzione che prevedeva che se entro 90 giorni non avviene la demolizione, c'è l'acquisizione del bene al patrimonio comunale in via gratuita; che fine fa il bene abusivo? O il Comune effettua la demolizione, richiedendo il rimborso delle spese a chi ha fatto l'abuso, oppure se il Consiglio Comunale ritiene che quella struttura sia utile per scopi pubblici, quali asili, scuole,... non la

demolisce.ABUSO n. 2: si seguono gli stessi passaggi qui sopra detti. È una sanzione cheprevede il ripristino, come sopra. Le prime due sanzioni sono identiche.

ABUSO n. 3: questo abuso non porta mai ad una sanzione penale. La sanzione principale è la demolizione (ordinanza di rimozione della parte abusiva, non di tutto). Se è possibile si procede con la demolizione della parte abusiva, altrimenti, quando non si può rimuovere l’abuso perché nuocerebbe alla parte regolare, vi è il pagamento di una sanzione pecuniaria per riequilibrare in un certo modo quell’ordine che il responsabile ha violato. La sanzione è apri al doppio del valore accorso dalla parte abusiva (il doppio delle spese per costruirla).

Abuso n. 1 e 2: sanzione amministrativa e penale

Abuso n. 3: sanzione amministrativa

SANATORIA EDILIZIA E CONDONI

Prendiamo il caso dei due abusi principali. L’opera deve essere demolita perché non è legittima.

Può accadere, però, che una struttura abusiva non sia in contrasto con lo strumento urbanistico. Cioè, è abusiva perché è stata costruita senza permesso ma, in base allo strumento urbanistico, poteva essere costruita. È abusiva perché manca il permesso, non perché è in contrasto con lo strumento. Si procede con la demolizione quando l'abuso contrasta con lo strumento, ma in questo caso non è così. Entro 90 giorni dall'ingiunzione di demolizione va fatta la RICHIESTA DISANATORIA. Per ottenerla il soggetto deve dimostrare che esiste la DOPPIA CONFORMITÀ alla normativa urbanistica, cioè: al momento della realizzazione delle opere (quando il bene fu costruito se fosse andato in Comune questo gli avrebbe concesso il permesso); al momento della presentazione della domanda (l'opera è compatibile con la normativa urbanistica anche al momento che viene presentata la richiesta).

disanatoria).Questa è la cosiddetta SANATORIA LEGALE. Sanzione pecuniaria: deve pagare ildoppio di quello che avrebbe dovuto pagare a suo tempo.Può accadere che non vi sia la doppia conformità (è conforme al momento attuale,ma non in passato – a) no, b) sì). Si pone il fenomeno della SANATORIAGIURISPRUDENZIALE: si ha quando vi è la conformità solo al momento delladomanda. Non si procede a demolizione, perché si può ottenere la sanatoria, semprein seguito a sanzione. Questo perché se si procede a demolizione, dopo averdemolito il soggetto potrebbe ricostruire tranquillamente, in quanto al momento lostrumento urbanistico gli permette di realizzare quell’edificio. Ciò sarebbe uno sprecodi ricchezza, così si concede la sanatoria.

CONDONI

1. 1° condono: legge 47/1985 – 1/10/1983
2. 2° condono: legge 724/1994 – 31/12/1993
3. 3° condono: legge 326/2003 – 31/03/2004

La prima legge

ha sanato tutti gli abusi che erano stati commessi entro il primo ottobre 1983. il condono riguarda quegli abusi che non hanno nessuna conformità. Per la sanatoria occorre almeno una conformità, per il condono non serve.

OPERE PUBBLICHE

Accade che si debba realizzare un'opera pubblica che non sia stata prevista negli strumenti urbanistici. Vale di più la previsione dello strumento urbanistico, oppure prevale l'interesse regionale, provinciale, comunque sovracomunale, che non sia stato previsto nelle previsioni? Non può essere costruito nulla che non sia stato previsto nel piano regolatore. Vale anche per le opere pubbliche?

Se non sono previste, bisogna prevederle, ma non con le solite procedure, perché richiederebbero troppo tempo. Bisogna distinguere tra:

OPERE PUBBLICHE COMUNALI

OPERE PUBBLICHE STATALI

Opera pubblica è ogni struttura che appartiene alla Pubblica Amministrazione. Opera pubblica è quella che viene realizzata per soddisfare un interesse pubblico e che è finanziata con fondi pubblici.