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Diritto urbanistico

Appunti di Diritto urbanistico basati su appunti personali del publisher presi alle lezioni del prof. Vermiglio dell’università degli Stud di Messina - Unime, della Facoltà di Economia, del Corso di laurea magistrale in economia. Scarica il file in formato PDF!

Esame di Diritto urbanistico docente Prof. G. Vermiglio

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INDICE

CAPITOLO 1:

CAPITOLO 1.................................................................................................................................... 2

IL DIRITTO URBANISTICO E LA SUA EVOLUZIONE STORICA.....................................................2

CAPITOLO 2.................................................................................................................................... 5

LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA DI DIRETTIVE.......................................................................5

CAPITOLO 3.................................................................................................................................... 8

LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA METROPOLITANA E COMUNALE........................................8

CAPITOLO 4.................................................................................................................................. 11

REGOLAMENTO EDILIZIO E PROGRAMMA DI FABBRICAZIONE..............................................11

CAPITOLO 17: LA DENUNCIA DI INIZIO DELL’ATTIVITA’……………………………….42

CAPITOLO 18: L’AGIBILITA’ DEGLI EDIFICI……………………………………………….43

CAPITOLO 19: LE SANZIONI IN MATERIA URBANISTICA………………………………..44

CAPITOLO 20: LE LOTTIZZAZIONI ABUSIVE……………………………………………….48

CAPITOLO 21: SANATORIA EDILIZIA………………………………………………………..49

CAPITOLO 1

IL DIRITTO URBANISTICO E LA SUA EVOLUZIONE STORICA

Il diritto urbanistico, che è parte del diritto amministrativo, comprende un complesso di

norme che regolano la pianificazione e l’utilizzazione del territorio.

L’urbanistica rientra fra le materie attribuite alla potestà legislativa ed amministrativa delle

Regioni. Per quanto riguarda la funzione legislativa alle Regioni a statuto ordinario è attribuita una

potestà legislativa concorrente nel senso che rimane comunque riservata allo Stato la

determinazione, per mezzo di leggi quadro o cornice, dei principi fondamentali cui la normativa

regionale deve ispirarsi. Alle Regioni ad autonomia speciale invece, è attribuita una competenza

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legislativa esclusiva in materia urbanistica, cioè tale potestà può svolgersi in maniera piena purché

nel rispetto della Costituzione.

La funzione amministrativa in materia urbanistica è una funzione essenzialmente di

pianificazione e si esplica attraverso l’emanazione di atti amministrativi di carattere generale (piani

urbanistici) o specifico (rilascio di atti autorizzatori di interventi edilizi) che incidono sul diritto di

proprietà dei cittadini, regolamentandolo e limitandolo in vario modo. Titolari di tale funzione sono

diversi soggetti: Regioni, Stato, Comuni, Province ma anche aree metropolitane, comunità montane,

aree protette.

La prima disciplina urbanistica venne posta in Italia dalla legge 17/08/1942 n° 1150.

La legge introdusse nell’ordinamento italiano la distinzione fra due livelli di pianificazione

dell’uso del suolo: quello riguardante i singoli aggregati urbani e quello avente ad oggetto più

ampie porzioni di territorio.

Al primo livello si previde così la redazione di piani regolatori generali, obbligatoria per i

Comuni compresi in appositi elenchi approvati con decreto del Ministro per i lavori pubblici. Al

secondo livello invece, fu prevista la redazione di piani territoriali di coordinamento per porzioni di

territorio individuate sempre dal Ministero dei Lavori Pubblici.

La legge del 1942 presentava, però, varie lacune e venne letteralmente travolta dall’opera

di ricostruzione economica ed industriale del dopoguerra.

Si approdò così alla legge – ponte del 6/08/1967 n° 765 che prevedeva l’introduzione del

piano di lottizzazione convenzionato come strumento alternativo per l’esecuzione del piano

regolatore generale e l’estensione dell’obbligo di richiedere la licenza edilizia a qualsiasi

costruzione da realizzare in ogni parte del territorio comunale (non solo nel centro abitato).

Rimanevano, comunque, insoluti diversi problemi.

Si giunse così alla legge 28/01/1977 n° 10 (legge Bucalossi) che ha sostituito la licenza

edilizia con la concessione. Tale concessione era dovuta se l’intervento edilizio per cui era richiesta

fosse conforme alle prescrizioni dei piani urbanistici; era irrevocabile; poteva essere trasferita

insieme all’area ed era onerosa. Il suo rilascio, cioè, si connetteva al pagamento di un contributo

correlato alle spese di urbanizzazione ed ai costi di costruzione.

La legge prevede altresì che gli interventi sul territorio fossero eseguiti in base a

programmi pluriennali di attuazione dello strumento urbanistico generale.

A tale legge fece seguito la legge 5/08/1978 n° 457 che affermò per la prima volta

l’esigenza di accelerare il procedimento formativo dell’atto di consenso comunale alle

trasformazioni minori, sottraendo altresì le stesse ad ogni contributo del privato.

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Rilevanti innovazioni alla disciplina generale vennero, poi, introdotte dal D.L. 23/01/1982

n° 9 (cioè il Decreto Nicolazzi). Questa normativa esonerò dall’obbligo di dotarsi di programmi

pluriennali di attuazione i Comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti e previde l’introduzione

del silenzio –assenso per le concessioni edilizie, successivamente eliminato dalla legge 4/12/1993

n° 493 che sostituì all’assentimento silenzioso delle istanze di concessione edilizia, un’articolata

procedura di rilascio che apparve subito complessa.

L’abusivismo edilizio frattanto dilagava e venne introdotta la legge 28/02/1985 n° 47 che

regolamentò le procedure di sanatoria delle opere abusivamente realizzate.

Successivamente venne emanata la legge n° 50/1999 che riordinò le norme in materia di:

edilizia e di beni culturali e ambientali.

Il testo unico in materia edilizia, dopo diversi rinvii, è definitivamente entrato in vigore il

30/06/2003. Esso presenta numerosi elementi innovativi:

• La riduzione dei titoli abilitativi a due soltanto: il permesso di costruire e la

denuncia di inizio attività;

• È stato istituito lo sportello unico dell’edilizia;

• È stata eliminata la differenziazione tra certificato di abitabilità e certificato di

agibilità, prevedendo solo il certificato di agibilità anche per i locali ad uso

abitativo.

Il Testo Unico in materia di beni culturali e ambientali invece, fa distinzione fra:

• Beni e località soggetti a tutela per il loro notevole interesse pubblico, inseriti in

appositi elenchi redatti dalle Regioni e pubblicati per almeno 3 mesi negli Albi

pretori dei Comuni interessati;

• Beni comunque tutelati per legge.

Sono tali i territori costieri entro i 300 metri dalla battigia, i fiumi, i torrenti e i corsi

d’acqua, le montagne per la parte eccedente i 1600 metri, i ghiacciai, i vulcani, i territori coperti da

boschi e foreste. 4

CAPITOLO 2

LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA DI DIRETTIVE

La pianificazione urbanistica disciplina la distribuzione spaziale degli interventi nel

territorio e organizza i relativi strumenti strutturali (cioè i piani) per un ordinato sviluppo del

territorio che si dimostri compatibile con lo sviluppo economico.

I piani urbanistici costituiscono, dunque, strumenti di controllo e di indirizzo dello

sviluppo urbanistico.

Essi sono classificati dalla dottrina secondo un rapporto di gerarchia a piramide rovesciata,

nel senso che vi sono strumenti dotati di valore prescrittivo nei confronti dei piani di livello

inferiore. 5

I tipi principali di piano sono: i piani territoriali di coordinamento regionali e provinciali, i

piani regolatori generali comunali, i programmi di fabbricazioni (e il regolamento edilizio), i piani

particolareggiati di esecuzione, i piani di lottizzazione, i piani per gli insediamenti produttivi, i

programmi pluriennali di attuazione, i piani speciali di zona (come i piani per l’edilizia economica e

popolare e i piani di recupero) e altri piani di indirizzo urbanistico, come:

Il piano comprensoriale, formato e gestito da un consorzio di Comuni è uno

a) strumento di pianificazione a livello intermedio tra la dimensione regionale e quella

comunale. Tale piano è rivolto a regolamentare quelle parti del territorio della

Regione che necessitano di una disciplina unitaria e programmata, in

considerazione delle molteplici interrelazioni che uniscono i Comuni in esse

compresi.

Il piano regolatore intercomunale che può essere disposto quando per le

b) caratteristiche di sviluppo degli aggregati edilizi di due o più Comuni confinanti si

riconosca opportuno il coordinamento delle direttive riguardanti l’assetto

urbanistico dei Comuni stessi. È uno strumento di pianificazione sovracomunale di

ridotta efficacia, poiché facoltativo e limitato dalla scarsa attitudine dei Comuni a

trovare momenti associativi.

I piani delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale hanno lo scopo di individuare

c) le aree da destinare a nuovi insediamenti di particolari tipi di industrie e di orientare

gli investimenti verso le aree prescelte.

I piani territoriali paesistici sono diretti a disciplinare l’assetto dei complessi

d) immobiliari aventi un caratteristico valore estetico, nonché a regolamentare

l’utilizzazione delle zone di notevole interesse ambientale, in una prospettiva di

protezione organica delle bellezze naturali e di difesa dei particolari e singolari

aspetti del paesaggio.

La formazione di tali piani è obbligatoria e spetta alle Regioni con la

collaborazione della Sovraintendenza per i beni ambientali ed architettonici e degli

uffici tecnici dei Comuni interessati. Essi, inoltre, devono essere pubblicati,

mediante deposito, per un periodo di 3 mesi, nelle segreterie di tutti i Comuni

interessati. Il piano, infine, è approvato con decreto del Presidente della Regione,

che può introdurre le modificazioni ritenute opportune, sentito il parere del Servizio

regionale per i beni ambientali.

Contro il piano possono produrre opposizione tutti gli interessati entro il termine di

3 mesi dall’avvenuta pubblicazione.

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I piani pluriennali di sviluppo economico e sociale che prevedono, tenendo conto

e) della realtà della zona interessata, le concrete possibilità di sviluppo nei vari settori

economici, produttivi e sociali.

Tali piani sono predisposti dalle Comunità montane. Queste ultime sono unioni di

Comuni, enti locali costituiti fra comuni montani, anche appartenenti a province

diverse, per la valorizzazione delle zone montane.

Il piano di bacino si colloca al di sopra degli altri strumenti di pianificazione

f) ambientale. La legge lo definisce come piano territoriale di settore, nel senso che

esso può intervenire solo in quei settori e per quelle finalità che sono indicate dallo

stesso testo normativo.

Il piano territoriale del parco che sostituisce ad ogni livello i piani territoriali

g) paesistici, piani urbanistici ed ogni altro strumento di pianificazione.

Tale piano si occupa di individuare: i sistemi di accessibilità veicolare e pedonale, i

sistemi di attrezzature e servizi per la gestione del parco, gli indirizzi e i criteri per

gli interventi di tutela e valorizzazione dell’ambiente naturale.

Il piano territoriale di coordinamento regionale ha lo scopo di orientare e coordinare

l’attività urbanistica da svolgere in determinate parti del territorio nazionale.

Tale piano, la cui formazione non è obbligatoria, è rivolto, pertanto:

Ad individuare e separare nel territorio determinate aree destinate ad insediamenti

 edilizi, residenziali, direzionali, industriali, agricoli, ecc., fissando la collocazione

più adatta di ciascuna zona di insediamento, in relazione ai centri di produzione e di

lavoro.

Ad assicurare la conservazione degli aggregati edilizi esistenti.

 A determinare la natura e l’estensione degli impianti pubblici comunali alle varie

 zone.

L’elaborazione e l’approvazione del piano territoriale di coordinamento spettano alle

Regioni. Il piano territoriale ha vigore a tempo indeterminato, ma allo stesso possono essere

apportate varianti, con il medesimo procedimento previsto per l’approvazione.

Le direttive del piano territoriale di coordinamento di regola non vincolano i privati, ma

alcune leggi regionali prevedono che tali piano possano contenere anche prescrizioni

immediatamente efficaci nei confronti dei privati.

Il piano territoriale di coordinamento provinciale determina gli indirizzi generali di assetto

del territorio provinciale ed indica: 7

Le diverse destinazioni del territorio in relazione alla prevalente vocazione delle

 sue parti.

La localizzazione delle infrastrutture e delle linee di comunicazione.

 Le linee di intervento per la sistemazione idrica, idrogeologica ed idraulico –

 forestale.

Le aree in cui istituire i parchi o riserve naturali.

Anche tale piano non è immediatamente vincolante per i privati.

CAPITOLO 3

LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA METROPOLITANA E COMUNALE

Il piano regolatore generale comunale è lo strumento urbanistico che fissa le direttive

generali di sistemazione della totalità del territorio di un Comune, anche con imposizione di limiti e

condizioni di uso alla proprietà privata dei suoli, al fine di garantirne la funzione sociale.

Il contenuto essenziale del piano, quindi, si identifica in previsioni di localizzazione (con le

quali determinate aree vengono destinate a servizi di interesse pubblico e, come tali, preordinate

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all’espropriazione) e previsioni di zonizzazione (con cui il territorio comunale viene diviso in zone,

con determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna di esse).

Il piano regolatore generale si compone, in genere:

Di una relazione che descrive: la situazione geografica ed ambientale del territorio

 comunale, le esigenze economiche, demografiche e sociali della popolazione

residente, i criteri che hanno ispirato la redazione del piano e gli scopi che esso

intende perseguire;

Di una parte tavolare, consistente in una serie di planimetrie del territorio

 comunale che ne inquadrano la posizione geografica, individuano la zonizzazione

generale e riproducono singole zone aventi caratteristiche peculiari;

Di una parte normativa, che stabilisce i caratteri e le prescrizioni riguardanti

 ciascuna zona con specificazione degli interventi ammessi, degli “indici di

fabbricabilità” e delle destinazioni d’uso consentite.

Per quanto riguarda la natura giuridica del piano regolatore, la dottrina non è concorde.

Infatti: Alcuni Autori lo configurano come atto di natura provvedimentale, limitando i

 destinatari delle prescrizioni soltanto ai soggetti cui si rivolge e ricollegando alla

sua violazione sanzioni esclusivamente amministrative e non civilistiche;

Altri ne affermano la natura normativa, e gli attribuiscono efficacia regolamentare,

 con effetti generali e conseguente possibilità di applicazione anche delle sanzioni

civilistiche;

Altri ancora ne prospettano una natura mista, rilevando che le prescrizioni

 contenute nelle norme di attuazione, dirette a regolamentare i futuri interventi di

trasformazione urbanistica ed edilizia, pongono una disciplina astratta come tale

riconducibile nello schema della norma, mentre le prescrizioni contenute nelle

localizzazioni e nelle zonizzazioni hanno un immediato effetto conformativo delle

proprietà interessate ed hanno perciò natura provvedimentale.

La formazione del piano regolatore generale è obbligatoria:

Per i Comuni compresi in elenchi formati dal Ministero dei Lavori Pubblici tra il

 1954 e l’1/4/1972;

Per i Comuni compresi in elenchi formati dalle Regioni, dopo l’1/4/1972.

Tutti gli altri Comuni hanno comunque la facoltà di formare il piano regolatore generale

del proprio territorio.

Il procedimento di formazione prevede le seguenti fasi principali:

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Elaborazione tecnica dello schema di piano, eseguita direttamente dagli uffici

 tecnici dei Comuni, o demandata a progettisti “esterni” appositamente incaricati

dalle amministrazioni comunali;

Acquisizione dei pareri degli enti locali;

 Delibera di adozione del piano, emanata dal Consiglio comunale e che diventa

 esecutiva 10 giorni dopo la pubblicazione;

Pubblicazione del piano adottato, mediante deposito nella segreteria comunale per

 la durata di 30 giorni consecutivi, durante i quali chiunque può prenderne visione.

Dell’avvenuto deposito deve essere data comunicazione mediante avviso affisso

all’Albo pretorio;

Possibilità di presentare osservazioni nei 30 giorni successivi a quelli previsti per il

 deposito nella segreteria comunale;

Delibera del Consiglio comunale in ordine alle osservazioni eventualmente

 presentate: tale delibera deve contenere la verbalizzazione della discussione e le

controdeduzioni, da cui risulti chiaramente quali osservazioni vengono accolte e

quali respinte;

Presentazione del piano all’organo regionale competente per l’approvazione;

 Approvazione del piano da parte della Regione con possibilità di modifiche,

 previste per casi tassativi. Il piano deve essere approvato entro 12 mesi dal

deposito; il termine può essere interrotto una sola volta e solo a causa di motivata

richiesta di integrazione documentale. Il piano, di regola, deve essere approvato per

intero, ma la giurisprudenza ha ritenuto possibile anche l’approvazione con stralci,

quando questi non assumano proporzioni tali da togliere al piano la sua funzione di

indirizzo urbanistico;

Pubblicazione del decreto di approvazione del piano nella Gazzetta Ufficiale o nel

 Bollettino Ufficiale della Regione e deposito di una copia di tale decreto nella

segreteria del Comune.

Nell’ipotesi di inutile decorso di ciascuno dei termini fissati dalla legge nel procedimento

di formazione del piano regolatore è previsto l’intervento sostitutivo dell’autorità regionale.

Tale intervento consiste:

Nella convocazione, da parte del Presidente della Regione del Consiglio comunale,

 affinché provveda agli adempimenti omessi nel termine di 30 giorni;

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Nella nomina di un Commissario che provveda alla designazione dei progettisti,

 all’adozione del piano regolatore ed agli altri adempimenti necessari per la

presentazione del piano.

Il piano regolatore che considera la totalità del territorio comunale ha efficacia immediata

ed ha vigore a tempo indeterminato, cioè fino a quando non venga sostituito da altro piano

successivamente approvato. CAPITOLO 4

REGOLAMENTO EDILIZIO E PROGRAMMA DI FABBRICAZIONE

I Comuni hanno il compito di disciplinare l’attività edilizia mediante il regolamento

edilizio che deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al

rispetto delle normative tecnico – estetiche (come l’altezza minima e massima dei fabbricati,

l’ampiezza e la formazione dei cortili interni, l’apposizione dei numeri civici, l’aspetto dei

fabbricati e il loro colore, ecc.), igienico – sanitarie (come le distanze tra i fabbricati), di sicurezza e

vivibilità (cioè tutte quelle misure in grado di assicurare l’incolumità pubblica e privata e un

ambiente salubre) degli immobili e delle pertinenze degli stessi.

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Il regolamento edilizio ha natura di atto amministrativo a contenuto normativo, in quanto le

sue previsioni presentano i caratteri della generalità ed astrattezza e può quindi essere impugnato

solo congiuntamente all’atto che, in applicazione di esso, leda un interesse privato.

Pertanto il privato che si ritenga leso dalla violazione delle norme potrà rivolgersi al

giudice amministrativo al fine di ottenere sia l’annullamento dell’atto amministrativo che abbia

violato la norma regolamentare sia il risarcimento del danno nei confronti di colui che abbia violato

le norme regolamentari in oggetto.

Il programma di fabbricazione è un documento da includere nel regolamento edilizio per

tutti i Comuni non obbligati a dotarsi di piano regolatore generale, con lo scopo di “assicurare quel

minimo di disciplina urbanistica indispensabile per un ordinato sviluppo edilizio degli abitanti”.

Esso deve quindi contenere: i limiti di ciascuna zona, la tipologia edilizia e le eventuali

direttrici di espansione.

Il programma di fabbricazione è, inoltre, uno strumento urbanistico di carattere generale,

perché riguarda lo sviluppo dell’intero territorio comunale.

Esso è stato soppresso dalla legislazione regionale ed oggi può considerarsi un piano

urbanistico destinato all’esaurimento.

Il procedimento di formazione ed approvazione del regolamento edilizio e del programma

di fabbricazione si svolge attraverso le seguenti fasi:

Predisposizione del progetto ad opera della Giunta comunale;

 Esame e delibera di adozione da parte del Consiglio comunale;

 Pubblicazione della delibera di adozione all’albo pretorio;

 Trasmissione della delibera alla Regione per l’approvazione;

 Approvazione con provvedimento del Presidente della Regione, previa delibera

 della Giunta regionale;

Possibilità di introdurre modifiche d’ufficio ritenute indispensabili per: la tutela del

 paesaggio e l’osservanza degli standard urbanistici e delle prescrizioni sui

parcheggi;

Pubblicazione, all’albo pretorio del Comune, di un avviso di avvenuta

 approvazione del regolamento e deposito nella segreteria comunale degli atti

approvati e degli annessi elaborati tecnici per un congruo periodo.

È opportuno precisare che, nel caso in cui i Comuni siano sprovvisti di piano regolatore

generale e di programma di fabbricazione, devono rispettare le seguenti norme urbanistiche:

Possono effettuare nell’ambito dei centri abitati solo gli interventi: di manutenzione

a) ordinaria e straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo;

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Possono effettuare fuori dal perimetro dei centri abitati solo gli interventi di nuova

b) edificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro

quadro; in caso di interventi a destinazione produttiva, la superficie coperta non

può superare un decimo dell’area di proprietà.

CAPITOLO 5

LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA DI ATTUAZIONE

Ulteriori strumenti di pianificazione sono: i piani particolareggiati (tra cui ricordiamo i

piani per gli insediamenti produttivi) e i piani di lottizzazione.

I piani particolareggiati costituiscono il principale strumento di attuazione del piano

regolatore. Essi sono affidati all’iniziativa del Comune ed hanno la funzione di specificare, con

prescrizioni più dettagliate, le indicazioni di massa contenute nel piano regolatore, senza porsi in

contraddizione con esse. 13

Il procedimento formativo è:

Elaborazione tecnica dello schema di piano, eseguita direttamente dagli uffici

 tecnici dei Comuni o demandata a professionisti “esterni”;

Delibera di adozione del piano da parte del Consiglio comunale;

 Pubblicazione della delibera di adozione del piano, mediante deposito nella

 segreteria comunale, per 30 giorni consecutivi, ed avviso affisso all’albo pretorio;

Eventuale presentazione di osservazioni ed opposizioni al piano adottato;

 Delibera di approvazione del piano nei 30 giorni successivi alla scadenza del

 termine per le osservazioni e le opposizioni. L’infruttuosa decorrenza del termine

costituisce presupposto per la richiesta di intervento sostitutivo. L’atto di

approvazione deve prevedere il termine di validità del piano nonché i termini entro

i quali dovranno essere eseguite le “relative espropriazioni”, termini che, in ogni

caso, non devono superare i 10 anni;

Deposito della delibera approvata nella segreteria comunale e notifica ad ogni

 proprietario di immobili vincolati dal piano, mediante avviso affisso all’albo

pretorio.

La pubblicazione deve intervenire entro 30 giorni dall’approvazione.

È opportuno precisare che, la legge in una prospettiva di snellimento dei procedimenti di

formazione dei piani attuativi, ha soppresso la necessità di approvazione regionale del piano

particolareggiato sancita dalla precedente normativa statale; rimangono soggetti alla procedura

tradizionale i piani concernenti aree e ambiti territoriali individuati dalle Regioni come di interesse

regionale.

I Comuni, comunque, entro un termine determinato, devono trasmettere alla Regione copia

del piano adottato e la Regione medesima potrà formulare eventuali osservazioni.

In caso di inadempienza del Comune alla formazione dei piani particolareggiati, la

Regione può imporre termini e, qualora questi non venissero rispettati, sostituirsi

all’Amministrazione comunale inadempiente e provvedere direttamente alla compilazione.

Ulteriori ipotesi di intervento della Regione sono previsti: se lo strumento attuativo non è

approvato in via definitiva dal Comune entro 30 giorni dalla scadenza del termine per le

osservazioni e le opposizioni, oppure se la sua pubblicazione non interviene entro 30 giorni dalla

data della delibera di approvazione.

Gli interessati possono inoltrare al Presidente della Giunta regionale perché nomini un

commissario ad acta che provvederà nel termine di 15 giorni.

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Il piano di lottizzazione è, come il piano particolareggiato, uno strumento di attuazione del

piano generale.

Il procedimento di lottizzazione è:

Il privato che intenda procedere alla lottizzazione di un’area, deve presentare

 all’Amministrazione comunale un piano di lottizzazione, conforme alla normativa

edilizia e agli standard urbanistici vigenti, accompagnato da uno schema di

convenzione;

Tali documenti devono essere approvati con delibera del Consiglio comunale entro

 90 giorni dalla data di presentazione dell’istanza. Qualora siano necessari pareri

preventivi, il termini di 90 giorni decorre dall’acquisizione di tali atti. La

decorrenza infruttuosa del termine costituisce richiesta per l’intervento sostitutivo,

attraverso istanza per la nomina di un commissario ad acta, da inoltrarsi al

Presidente della Giunta regionale il quale deve provvedere entro 15 giorni;

I Comuni devono trasmettere alla Regione, entro 60 giorni dall’approvazione, copia

 del piano medesimo e la Regione può formulare eventuali osservazioni che

consentano correzioni o modifiche;

All’approvazione del piano segue il rilascio dell’autorizzazione a lottizzare (da cui

 scaturisce la facoltà dei proprietari di chiedere il rilascio dei permessi di costruire

necessari per dare esecuzione al progetto);

Il rilascio dei permessi di costruire però, è subordinato alla stipulazione della

 convenzione ed alla trascrizione della stessa nei registri immobiliari.

La convenzione di lottizzazione viene inquadrata dalla dottrina nella categoria dei

“contratti ad oggetto pubblico”. È un contratto unilaterale nel cui contenuto si distingue:

Una parte “necessaria” concernente la pianificazione attuativa, non negoziabile;

 Una parte “disponibile” concernente la determinazione dei modi e dei tempi

 esecutivi, suscettibile di accordi.

In particolare, la convenzione deve prevedere:

La cessione gratuita, da parte dei proprietari lottizzatori, delle aree necessarie per la

a) realizzazione delle opere di urbanizzazione;

L’assunzione, a carico dei proprietari medesimi, degli oneri finanziari per la

b) realizzazione delle opere di urbanizzazione;

I termini, non superiori ai 10 anni, entro cui i privati devono eseguire le opere a

c) loro carico; 15

Congrue garanzie finanziarie o ipotecarie per l’adempimento degli obblighi

d) derivanti dalla convenzione medesima.

La legge prevede anche la possibilità che la lottizzazione sia disposta ad iniziativa

comunale. Tale procedimento può essere attuato nelle ipotesi in cui il Sindaco inviti i proprietari

delle aree fabbricabili o presentare entro un congruo termine un progetto di lottizzazione conforme

alle direttive dello strumento urbanistico generale, e tale richiesta non venga accolta dai privati.

In queste ipotesi, l’autorità comunale assume con provvedimento l’impegno di procedere

alla redazione dello strumento urbanistico attuativo e la predisposizione deve intervenire nei

successivi 180 giorni mentre l’adozione deve intervenire nei successivi 90 giorni. Il progetto di

lottizzazione viene notificato ai proprietari interessati, con invito a dichiarare la loro accettazione

entro 30 giorni dalla notifica; qualora i proprietari medesimi manifestino disaccordo, il Comune può

variare il progetto in conformità alle loro richieste, così come può procedere alle necessarie

espropriazioni.

Un nuovo modello operativo di attuazione dei piani regolatori, alternativo al piano di

lottizzazione, è la società di trasformazione urbana.

Si tratta di società commerciali, di cui possono far parte anche privati il cui scopo è di

realizzare, in luogo degli organi amministrativi e con fini di lucro, gli interventi necessari per dare

attuazione ai piani generali, progettando e costruendo le infrastrutture pubbliche.

Le società di trasformazione urbana, in pratica, provvedono alla preventiva acquisizione,

mediante contratti di acquisto da stipulare direttamente con i privati, delle aree interessate

dall’intervento, nonché alla trasformazione e alla commercializzazione delle stesse. Nel caso in cui i

proprietari non vogliano procedere all’alienazione dei loro immobili, le acquisizioni possono

avvenire tramite ricorso alle procedure di esproprio da parte del Comune.

Le aree interessate dall’intervento di trasformazione sono individuate con delibera del

Consiglio Comunale.

I piani per gli insediamenti produttivi consentono ai Comuni di acquisire aree per

insediamenti di carattere industriale, artigianale, commerciale e turistico nell’ambito delle zone

destinate ad insediamenti produttivi dai piani regolatori generali o dai programmi di fabbricazione

vigenti. Trattasi di strumenti urbanistici di attuazione, la cui formazione non è obbligatoria.

Tali piani possono essere adottati soltanto dai Comuni muniti di strumento urbanistico

generale.

Il procedimento di formazione si svolge attraverso le seguenti fasi:

Adozione del piano (con delibera del Consiglio);

 16

Deposito del piano adottato nella segreteria comunale per la durata di 20 giorni

 consecutivi e pubblicazione mediante avviso affisso all’albo pretorio;

Possibilità di presentare opposizioni, riconosciuta a tutti i soggetti interessati, entro

 20 giorni dalla data di affissione;

Trasmissione di copia del piano alla Regione e possibilità, per la Regione stessa, di

 formulare osservazioni;

Approvazione del piano;

 Notificazione a tutti i proprietari delle aree incluse nel piano del provvedimento di

 approvazione.

Il piano ha efficacia per 10 anni.

Le aree comprese nel piano sono espropriate dai Comuni. Tali aree entrano a far parte del

patrimonio indisponibile del Comune che per la realizzazione degli impianti produttivi a sua volta

può cedere in proprietà a terzi una parte di esse; per la parte rimanente viene dato, invece, in

concessione il diritto di superficie. Contestualmente all’atto di concessione o all’atto di cessione

della proprietà dell’area, tra il Comune e il concessionario o l’acquirente, viene stipulata una

convenzione, per atto pubblico, con la quale vengono disciplinati gli oneri posti a carico del

concessionario o dell’acquirente e le sanzioni per la loro inosservanza.

CAPITOLO 6

I PROGRAMMI PLURIENNALI DI ATTUAZIONE

I programmi pluriennali di attuazione sono un mezzo indispensabile per assicurare che

l’espansione e lo sviluppo degli insediamenti non avvenga in maniera episodica, casuale ed

irrazionale, sotto la spinta degli interessi privati, ma sulla base di precisi programmi che, con

riferimento ad un determinato arco di tempo, determinano le aree e le zone in cui debbono attuarsi

le previsioni degli strumenti urbanistici e la relativa urbanizzazione.

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Il sistema dei programmi pluriennali è il seguente:

Nei Comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti, l’attuazione degli

 strumenti urbanistici generali avviene sulla base di programmi pluriennali di

attuazione, che delimitano le aree e le zone nelle quali debbono realizzarsi le

urbanizzazioni, con riferimento ad un periodo di tempo non inferiore a 3 e non

superiore a 5 anni;

Tale facoltà è concessa anche ai Comuni con popolazione inferiore a 10.000

 abitanti;

Prima dell’approvazione dei programmi pluriennali, i Comuni possono rilasciare

 permessi di costruire solo allorquando le aree interessate siano già dotate di opere

di urbanizzazione o i costruttori si impegnino espressamente a realizzare tali opere;

Una volta approvati i programmi, i permessi possono essere rilasciati per le aree

 incluse nelle previsioni degli stessi;

In relazione a tali aree, qualora i proprietari non presentino istanza di permesso di

 costruire nei termini stabiliti, il Comune deve procedere all’esproprio dei suoli,

utilizzando poi gli stessi secondo le modalità definite dalla legislazione regionale;

Per le aree non comprese nel programma pluriennale, le autorizzazioni a costruire

 possono essere rilasciate soltanto per interventi:

Diretti al recupero del patrimonio edilizio esistente;

a) Da realizzare su aree di completamento che siano dotate di opere di

b) urbanizzazione;

Da realizzare su aree comprese nei piani di zona;

c)

Restano comunque sganciate dal rispetto del programma pluriennale le opere per la

 realizzazione delle quali il permesso è gratuito.

Il procedimento di formazione, si svolge esclusivamente nell’ambito comunale attraverso

le seguenti fasi: Elaborazione del progetto di programma da parte degli uffici tecnici comunali

 ovvero di liberi professionisti incaricati da Comune;

Possibilità di intervento consultivo;

 Adozione del piano, con delibera di Consiglio comunale;

 Pubblicità del piano per un periodo durante il quale chiunque può prendere

 liberamente visione e presentare osservazioni.

Approvazione del piano da parte del Consiglio comunale;

 Invio alla Regione di una copia del programma.

 18

In relazione all’esecuzione, deve rilevarsi che:

• Tale programma ha come presupposto solo il piano regolatore generale;

• Esso bon presuppone, invece, che siano stati approvati piani particolareggiati o

piani di lottizzazione;

• Occupa un posto intermedio tra lo strumento urbanistico generale e la

pianificazione di dettaglio, che potrà essere realizzato mediante piani esecutivi.

Il programma pluriennale di attuazione deve rispettare una proporzione vincolante tra le

aree da destinare all’attività edilizia privata e le aree da destinare all’edilizia economica e popolare.

Tale proporzione è fissata in una misura non inferiore al 40% e non superiore al 70% di

quella necessaria a soddisfare il fabbisogno di edilizia abitativa.

CAPITOLO 7

L’EDILIZIA PUBBLICA RESIDENZIALE E I PIANI DI ZONA PER

L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE

19

Il piano di zona è uno strumento urbanistico di attuazione del programma residenziale

pubblico, equiparato dalla legge al piano particolareggiato, finalizzato a definire ed inquadrare

urbanisticamente comprensori di aree da destinare alla costruzione di case economiche e popolari

nonché alle opere ed ai servizi complementari, urbani e sociali.

Il piano ha efficacia per 18 anni.

Le aree da ricomprendere nei piani di zona debbono essere scelte nelle zone destinate ad

edilizia residenziale nei piani regolatori vigenti e preferibilmente in quelle di espansione

dell’aggregato urbano.

Anche al piano di zona devono applicarsi le misure di salvaguardia: pertanto, dalla data di

deliberazione di esso, il dirigente o il responsabile del servizio deve sospendere il rilascio delle

concessioni edificatorie in contrasto con le previsioni dello stesso ed il presidente della Giunta

regionale può ordinare la sospensione dei lavori in corso che siano tali da compromettere o rendere

più onerosa l’attuazione del piano.

Il procedimento di formazione ed approvazione del piano, se quest’ultimo non comporta

variante allo strumento urbanistico generale, si svolge attraverso le seguenti fasi:

Elaborazione tecnica e compilazione del piano eseguita direttamente dagli uffici

 tecnici comunali, o demandata a professionisti “esterni” appositamente incaricati;

Delibera di adozione del piano, emanata dal Consiglio comunale;

 Deposito del piano adottato nella segreteria comunale per 10 giorni consecutivi e

 pubblicazione mediante avviso affisso all’Albo pretorio;

Possibilità di presentare opposizioni, riconosciuta a tutti i soggetti interessati, entro

 20 giorni dalla data di affissione;

Trasmissione di copia del piano alla Regione e possibilità, per la Regione stessa, di

 formulare osservazioni, in ordine alle quali dovrà deliberare il Consiglio comunale;

Approvazione del piano, con deliberazione del Consiglio comunale;

 Pubblicazione della delibera di piano nel Bollettino ufficiale della Regione e

 deposito di una copia nella segreteria del Comune, a libera visione del pubblico.

Se il piano, invece, costituisce variante allo strumento urbanistico generale, l’approvazione

deve ritenersi di competenza regionale.

Si ricordi, in proposito, che il carattere di variante dovrà ritenersi sussistente nei casi in cui

la perimetrazione del piano includa zone non residenziali; ovvero le localizzazioni dei servizi

riguardino aree diverse da quelle a tal fine individuate dallo strumento generale; nonché in tutte le

ipotesi di modifica delle previsioni del piano generale relative alle volumetrie, alla tipologia

edilizia, alle altezze o alle distanze. 20

L’attuazione dei piani di zona avviene a mezzo di appositi “programmi pluriennali di

attuazione”, che devono essere approvati dal Consiglio comunale entro 6 mesi dall’approvazione

dei piani di zona.

In questo contesto è opportuno analizzare i programmi integrativi di intervento. Essi sono

promossi e approvati dai Comuni e sono finalizzati a riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio ed

ambientale.

Tali programmi possono riguardare zone in tutto o in parte edificate ovvero da destinare a

nuova edificazione. CAPITOLO 8

I PIANI DI RECUPERO

La legge 5/08/1978 n° 457 ha disciplinato, per la prima volta, gli interventi di recupero del

patrimonio edilizio degradato, prevedendo per essi un nuovo tipo di strumentazione urbanistica.

21

Il procedimento delineato dal legislatore si svolge attraverso le seguenti fasi:

Individuazione delle zone di recupero;

 Individuazione, nell’ambito delle zone anzidette, degli immobili, complessi edilizi,

 isolati o aree, per i quali il rilascio della concessione resta subordinato alla

formazione di piani di recupero (cioè la perimetrazione);

Formazione dei piani di recupero;

 Rilascio dei permessi di costruire.

Nell’ambito delle zone di recupero possono distinguersi:

Le aree e gli immobili assoggettati a piani di recupero, per i quali non è possibile il

a) rilascio di permessi di costruire per interventi di alcun genere fino alla redazione di

tali piani;

Le aree non assoggettate a piani di recupero ma assoggettate a piano attuativo, per

b) le quali sono possibili solo: interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, di

restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia;

Le aree non assoggettate a piani di recupero né a piani attuativi, per le quali si

c) attuano gli interventi edilizi che non siano in contrasto con le previsioni degli

strumenti urbanistici generali.

Il piano di recupero ha quindi, natura di piano – programma, con contenuto complesso

riguardante il recupero dell’esistente.

Esso deve disciplinare in dettaglio:

I vari tipi di intervento previsti sui singoli immobili, con individuazione delle unità

 minime di intervento;

Le risorse pubbliche disponibili per l’attuazione del piano stesso;

 Le opere di competenza diretta del Comune;

 Le opere di competenza dei privati;

 I tempi per la progettazione.

Il procedimento di formazione è quello stabilito per il piano particolareggiato, con la

mancata previsione di qualsiasi approvazione regionale: il piano di recupero, infatti, viene

approvato con delibera comunale, che decide anche sulle opposizioni proposte.

L’attuazione del piano di recupero è demandata:

Ai proprietari delle unità minime di intervento, da soli o riuniti in consorzi.

a) In questi casi, in caso di inerzia, il Comune può diffidare i proprietari delle unità

minime di intervento a dare corso alle opere, assegnando un termine.

22

Scaduto inutilmente il termine fissato con la diffida, il Comune potrà espropriare gli

immobili interessati, oppure occuparli temporaneamente, realizzando direttamente

le trasformazioni edilizie stabilite dal piano di recupero, con diritto di rivalsa delle

spese sostenute.

Gli immobili così espropriati saranno successivamente ceduti in proprietà ai terzi

che si assumano l’obbligo di realizzare le trasformazioni previste dal piano. Nelle

ipotesi di occupazione temporanea, invece, gli immobili ritorneranno nella piena

disponibilità dei proprietari dopo l’esecuzione delle trasformazioni medesime;

Ai Comuni, che possono provvedere all’esecuzione direttamente o attraverso la

b) stipula di apposite convenzioni con i soggetti dinanzi elencati, nelle seguenti

ipotesi:

• Interventi che il Consiglio comunale dichiari di interesse pubblico;

• Opere necessarie per l’adeguamento dell’urbanizzazione;

• Interventi da attuare nelle ipotesi di inerzia dei proprietari delle unità

minime.

Negli anni più recenti la legislazione nazionale ha introdotto nuovi strumenti di

pianificazione, finalizzati a sostenere politiche di qualificazione urbana.

Tali strumenti denominati programmi complessi sono: i programmi di recupero urbano e i

programmi di riqualificazione urbana.

I programmi di recupero urbano sono rivolti alla realizzazione di interventi di

completamento e di integrazione degli insediamenti di edilizia residenziale pubblica, localizzati sia

all’interno degli insediamenti stessi che nelle aree contigue, ed eventualmente anche in aree esterne

per la realizzazione di alloggi – parcheggio da destinare a lavoratori ed a categorie sociali deboli.

Tali programmi sono promossi dai Comuni o presentati al Comune da soggetti pubblici e

privati. Un particolare tipo di programma di recupero urbano è costituito dai contratti di quartiere.

Essi sono destinati all’attuazione di interventi sperimentali nel settore dell’edilizia residenziale

sovvenzionata e annesse urbanizzazioni e si pongono obiettivi non solo di recupero edilizio e

urbanistico, ma anche di recupero sociale.

Tali contratti devono riguardare quartieri compresi nei piani di edilizia economica e

popolare ed essere soggette al piano di recupero adottato dal Comune.

I programmi di riqualificazione urbana si propongono di avviare il recupero edilizio e

funzionale di ambiti urbani identificati mediante proposte unitarie che riguardano:

Parti significative delle opere di urbanizzazione;

 23


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DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in economia
SSD:
Università: Messina - Unime
A.A.: 2015-2016

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Daniela.87 di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Diritto urbanistico e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Messina - Unime o del prof Vermiglio Giuseppe.

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