Diritto urbanistico

L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE

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Il piano di zona è uno strumento urbanistico di attuazione del programma residenziale

pubblico, equiparato dalla legge al piano particolareggiato, finalizzato a definire ed inquadrare

urbanisticamente comprensori di aree da destinare alla costruzione di case economiche e popolari

nonché alle opere ed ai servizi complementari, urbani e sociali.

Il piano ha efficacia per 18 anni.

Le aree da ricomprendere nei piani di zona debbono essere scelte nelle zone destinate ad

edilizia residenziale nei piani regolatori vigenti e preferibilmente in quelle di espansione

dell’aggregato urbano.

Anche al piano di zona devono applicarsi le misure di salvaguardia: pertanto, dalla data di

deliberazione di esso, il dirigente o il responsabile del servizio deve sospendere il rilascio delle

concessioni edificatorie in contrasto con le previsioni dello stesso ed il presidente della Giunta

regionale può ordinare la sospensione dei lavori in corso che siano tali da compromettere o rendere

più onerosa l’attuazione del piano.

Il procedimento di formazione ed approvazione del piano, se quest’ultimo non comporta

variante allo strumento urbanistico generale, si svolge attraverso le seguenti fasi:

Elaborazione tecnica e compilazione del piano eseguita direttamente dagli uffici

 tecnici comunali, o demandata a professionisti “esterni” appositamente incaricati;

Delibera di adozione del piano, emanata dal Consiglio comunale;

 Deposito del piano adottato nella segreteria comunale per 10 giorni consecutivi e

 pubblicazione mediante avviso affisso all’Albo pretorio;

Possibilità di presentare opposizioni, riconosciuta a tutti i soggetti interessati, entro

 20 giorni dalla data di affissione;

Trasmissione di copia del piano alla Regione e possibilità, per la Regione stessa, di

 formulare osservazioni, in ordine alle quali dovrà deliberare il Consiglio comunale;

Approvazione del piano, con deliberazione del Consiglio comunale;

 Pubblicazione della delibera di piano nel Bollettino ufficiale della Regione e

 deposito di una copia nella segreteria del Comune, a libera visione del pubblico.

Se il piano, invece, costituisce variante allo strumento urbanistico generale, l’approvazione

deve ritenersi di competenza regionale.

Si ricordi, in proposito, che il carattere di variante dovrà ritenersi sussistente nei casi in cui

la perimetrazione del piano includa zone non residenziali; ovvero le localizzazioni dei servizi

riguardino aree diverse da quelle a tal fine individuate dallo strumento generale; nonché in tutte le

ipotesi di modifica delle previsioni del piano generale relative alle volumetrie, alla tipologia

edilizia, alle altezze o alle distanze. 20

L’attuazione dei piani di zona avviene a mezzo di appositi “programmi pluriennali di

attuazione”, che devono essere approvati dal Consiglio comunale entro 6 mesi dall’approvazione

dei piani di zona.

In questo contesto è opportuno analizzare i programmi integrativi di intervento. Essi sono

promossi e approvati dai Comuni e sono finalizzati a riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio ed

ambientale.

Tali programmi possono riguardare zone in tutto o in parte edificate ovvero da destinare a

nuova edificazione. CAPITOLO 8

I PIANI DI RECUPERO

La legge 5/08/1978 n° 457 ha disciplinato, per la prima volta, gli interventi di recupero del

patrimonio edilizio degradato, prevedendo per essi un nuovo tipo di strumentazione urbanistica.

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Il procedimento delineato dal legislatore si svolge attraverso le seguenti fasi:

Individuazione delle zone di recupero;

 Individuazione, nell’ambito delle zone anzidette, degli immobili, complessi edilizi,

 isolati o aree, per i quali il rilascio della concessione resta subordinato alla

formazione di piani di recupero (cioè la perimetrazione);

Formazione dei piani di recupero;

 Rilascio dei permessi di costruire.



Nell’ambito delle zone di recupero possono distinguersi:

Le aree e gli immobili assoggettati a piani di recupero, per i quali non è possibile il

a) rilascio di permessi di costruire per interventi di alcun genere fino alla redazione di

tali piani;

Le aree non assoggettate a piani di recupero ma assoggettate a piano attuativo, per

b) le quali sono possibili solo: interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, di

restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia;

Le aree non assoggettate a piani di recupero né a piani attuativi, per le quali si

c) attuano gli interventi edilizi che non siano in contrasto con le previsioni degli

strumenti urbanistici generali.

Il piano di recupero ha quindi, natura di piano – programma, con contenuto complesso

riguardante il recupero dell’esistente.

Esso deve disciplinare in dettaglio:

I vari tipi di intervento previsti sui singoli immobili, con individuazione delle unità

 minime di intervento;

Le risorse pubbliche disponibili per l’attuazione del piano stesso;

 Le opere di competenza diretta del Comune;

 Le opere di competenza dei privati;

 I tempi per la progettazione.



Il procedimento di formazione è quello stabilito per il piano particolareggiato, con la

mancata previsione di qualsiasi approvazione regionale: il piano di recupero, infatti, viene

approvato con delibera comunale, che decide anche sulle opposizioni proposte.

L’attuazione del piano di recupero è demandata:

Ai proprietari delle unità minime di intervento, da soli o riuniti in consorzi.

a) In questi casi, in caso di inerzia, il Comune può diffidare i proprietari delle unità

minime di intervento a dare corso alle opere, assegnando un termine.

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Scaduto inutilmente il termine fissato con la diffida, il Comune potrà espropriare gli

immobili interessati, oppure occuparli temporaneamente, realizzando direttamente

le trasformazioni edilizie stabilite dal piano di recupero, con diritto di rivalsa delle

spese sostenute.

Gli immobili così espropriati saranno successivamente ceduti in proprietà ai terzi

che si assumano l’obbligo di realizzare le trasformazioni previste dal piano. Nelle

ipotesi di occupazione temporanea, invece, gli immobili ritorneranno nella piena

disponibilità dei proprietari dopo l’esecuzione delle trasformazioni medesime;

Ai Comuni, che possono provvedere all’esecuzione direttamente o attraverso la

b) stipula di apposite convenzioni con i soggetti dinanzi elencati, nelle seguenti

ipotesi:

• Interventi che il Consiglio comunale dichiari di interesse pubblico;

• Opere necessarie per l’adeguamento dell’urbanizzazione;

• Interventi da attuare nelle ipotesi di inerzia dei proprietari delle unità

minime.

Negli anni più recenti la legislazione nazionale ha introdotto nuovi strumenti di

pianificazione, finalizzati a sostenere politiche di qualificazione urbana.

Tali strumenti denominati programmi complessi sono: i programmi di recupero urbano e i

programmi di riqualificazione urbana.

I programmi di recupero urbano sono rivolti alla realizzazione di interventi di

completamento e di integrazione degli insediamenti di edilizia residenziale pubblica, localizzati sia

all’interno degli insediamenti stessi che nelle aree contigue, ed eventualmente anche in aree esterne

per la realizzazione di alloggi – parcheggio da destinare a lavoratori ed a categorie sociali deboli.

Tali programmi sono promossi dai Comuni o presentati al Comune da soggetti pubblici e

privati. Un particolare tipo di programma di recupero urbano è costituito dai contratti di quartiere.

Essi sono destinati all’attuazione di interventi sperimentali nel settore dell’edilizia residenziale

sovvenzionata e annesse urbanizzazioni e si pongono obiettivi non solo di recupero edilizio e

urbanistico, ma anche di recupero sociale.

Tali contratti devono riguardare quartieri compresi nei piani di edilizia economica e

popolare ed essere soggette al piano di recupero adottato dal Comune.

I programmi di riqualificazione urbana si propongono di avviare il recupero edilizio e

funzionale di ambiti urbani identificati mediante proposte unitarie che riguardano:

Parti significative delle opere di urbanizzazione;

 23

Interventi di edilizia non residenziale che contribuiscono al miglioramento della

 qualità della vita;

Interventi di edilizia residenziale che inneschino processi di riqualificazione.



Possono attuare tale programma:

I Comuni con popolazione superiore a 300 mila abitanti e quelli con essi confinanti;

a) Il capoluogo di provincia;

b) I Comuni se la proposta riguarda le aree industriali dismesse.

c)

Un particolare tipo di programma di riqualificazione urbana è quello di sviluppo

sostenibile del territorio. Esso riguarda i sistemi metropolitani caratterizzati da deficit

infrastrutturale ed altri ambiti territoriali individuati sulla base di determinate caratteristiche.

In questo contesto, per completezza dobbiamo analizzare i piani di settore urbani, come:

Il piano urbano del traffico è uno strumento allo stesso tempo strutturale e

a) funzionale, con prevalenza dell’una o dell’altra funzione a seconda che interessi

nuove infrastrutture viarie, ovvero pianifichi l’utilizzazione, ai fini di

ottimizzazione delle mobilità, di quelle esistenti.

Il programma urbano dei parcheggi che prescrive che i Comuni, nella formazione o

b) nella revisione dei propri piani urbanistici, debbano riservare per ogni cittadino

quanto meno 2,5 mq di superficie da adibire a parcheggio pubblico, in aggiunta alle

superfici per parcheggio privato.

Il programma in esame ha natura di piano esecutivo particolareggiato: la sua

approvazione, pertanto, costituisce dichiarazione di pubblica utilità. Da ciò deriva

che, qualora un parcheggio pubblico sia localizzato in aree di proprietà privata, il

Comune può procedere direttamente all’espropriazione delle aree medesime.

CAPITOLO 9

LE MISURE DI SALVAGUARDIA

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Le misure di salvaguardia hanno lo scopo di evitare che, nel periodo intercorrente tra

l’adozione e l’approvazione dei piani urbanistici, il rilascio non controllato di permesso di costruire

possa compromettere l’assetto urbanistico previsto dagli strumenti adottati.

Le misure di salvaguardia sono obbligatoriamente previste per: il piano regolatore generale

intercomunale e comunale, il programma di fabbricazione e il piano particolareggiato.

Esse, però, sono ritenute applicabili anche ad altri strumenti urbanistici.

Le misure di salvaguardia hanno carattere sospensivo, infatti:

A decorrere dalla data della deliberazione comunale di adozione dei piani, e fino

a) all’emanazione del relativo decreto di approvazione deve sospendere ogni

determinazione sulle domande di permesso di costruire, quando riconosca che tali