Riassunto esame Diritto Privato, prof. Zaccheo, libro consigliato Manuale di Diritto Privato di Torrente e Schlesinger

I diritti reali

I diritti reali in generale e la proprietà

A. Caratteri e categorie di diritti reali

I diritti reali hanno ad oggetto una cosa materiale. Questi diritti sono caratterizzati da:

• Imediatezza: ossia la possibilità per i titolari di esercitare direttamente il potere sulla cosa, senza necessità della cooperazione di terzi (es. il proprietario può utilizzare il bene, senza necessità della collaborazione di altri).
• Assolutezza: questi diritti possono essere fatti valere erga omnes, ovvero davanti a tutti e non solo davanti all'alienante. C'è la possibilità, per il titolare, di agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto.
• Inerenza: opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa (es. il proprietario può agire nei confronti di chiunque possieda il bene per ottenere la restituzione).
• Tipicità: sono stabiliti dalla legge e non possono essere aggiunti o modificati. Nel nostro sistema giuridico sono a numero chiuso.

Nell'ambito dei diritti reali si è solito distinguere tra:

La proprietà

Iura in re aliena: Diritti reali che gravano sui beni di proprietà altrui e che sono destinati a coesistere con il diritto proprietario. Questi si distinguono in:

• Diritti reali di godimento: (superficie, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, servitù prediali) attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dal bene talune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire.
• Diritti reali di garanzia: (pegno e ipoteca) attribuiscono al loro titolare il diritto di farsi assegnare, con prelazione rispetto agli altri creditori, il ricavato dell’eventuale alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell’obbligo garantito.

Collegare situazioni di diritto reale sono le obbligazioni reali; ovvero la persona dell’obbligato viene individuata in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene (es. l’obbligo di sostenere le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune grava su ciascun comproprietario). Da non confondere con l'onere reale.

La proprietà (Artt. 832-951 c.c.)

B. L'art. 832 c.c. enuncia il principio secondo cui al "proprietario spetta il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo". La proprietà attribuisce, dunque, al titolare:

• Diritto di godimento del bene: rappresenta il potere di trarre dalla corsa le utilità che la stessa è in grado di fornire, decidendo se, come e quando utilizzarla: direttamente o indirettamente (es. affittandola).
• Diritto di disposizione del bene: è il potere di cedere ad altri, in tutto o in parte, diritti sulla cosa (es. donazione, vendita).

L’articolo, in seguito, dice che i precedenti diritti sono pieni ed esclusivi:

• Pienezza: attribuzione al proprietario del diritto di fare delle cose tutto ciò che vuole, pure distruggerla.
• Esclusività: attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni intromissione di terzi riguardo le scelte sul proprio bene.

Ma solo "entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico".

Il codice civile - dopo alcune disposizioni valide per la proprietà in generale - detta una disciplina differenziata per la proprietà dei beni di interesse storico e artistico (art. 839), per la proprietà rurale (art. 846), per la categoria edilizia (869), per la proprietà fondiaria.

La proprietà nella costituzione

Nella nostra carta costituzionale, la proprietà non solo non viene più dichiarata inviolabile, ma viene disciplinata nel titolo relativo ai rapporti economici (ART. 42-44 COST.). La costituzione dichiara solennemente che "la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge". Tuttavia il legislatore può escludere l’ammissibilità della proprietà privata per quanto riguarda una o più determinate categorie di beni. Di qui l’art. 43 Cost.: "ai fini di utilità generale la legge può riservare o trasferire (...) allo Stato o enti pubblici (...) la proprietà" (si parla di nazionalizzazione un esempio è l’Enel, che adesso è di nuovo liberalizzato).

All’art. 42, comma 2 Cost. è lasciato al legislatore il compito di determinare "i modi di acquisto, di godimento e di limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti".

Questa funzione sociale è da ricollegarsi (art. 44, comma 1, Cost.) sia all’esigenza di "realizzare uno sfruttamento economicamente efficiente di beni", sia all’esigenza di "instaurare più equi rapporti sociali".

La proprietà è ritenuta inizialmente caratterizzata da:

• Imprescrittibilità: (art. 948, comma 3) riferisce l’imprescrittibilità non alla proprietà, ma all'azione di rivendicazione: la proprietà non si può perdere per non uso.
• Perpetuità: non ha un termine di durata (no limiti di tempo).
• Elasticità: i poteri che normalmente competono al proprietario possono essere compressi in virtù della coesistenza sullo stesso bene di altri diritti reali o dei vincoli di carattere pubblicistico; tali poteri sono però destinati a riespandersi automaticamente non appena dovesse venire meno il diritto reale o il vincolo pubblicistico concorrente (es. quando si estingue il diritto di usufrutto gravante sul bene, il potere di godimento dei proprietari, che fino a quel momento era praticamente azzerato, riassume l’originale ampiezza).

Espropriazione e indennizzo

L’art. 42, comma 3 Cost. dispone che "la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge, salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale" (es. realizzazione di opere pubbliche: ponti, scuole, ospedali, ecc.). Per questo la costituzione prevede che la posizione del privato può essere sacrificata solo in presenza di:

• Di un interesse pubblico.
• Di un indennizzo che compensi il privato dal sacrificio che subisce nell’interesse della collettività.

Espropriazione. È l’azione con cui una persona viene privata della proprietà di un bene, nei casi previsti dalla legge. Si ha espropriazione per pubblica utilità quando il bene viene espropriato per esigenze di interesse pubblico (es. terreno per costruzione), mentre l’espropriazione forzata è quando il bene viene venduto al fine di soddisfare, con il ricavo, i diritti dei creditori. Si parla di:

• Espropriazione traslativa: trasferisce la proprietà di un bene da un privato ad un ente pubblico o ad un altro privato che si trova nelle condizioni previste dalla legge.
• Espropriazione larvata o limiti espropriativi: non trasferisce la proprietà del bene, ma assegna l’utilizzo di un determinato bene ad un ente pubblico. Non determina la perdita del suo diritto. (Rende indirizzabile quel bene o incide sul suo valore di scambio).

Indennizzo il soggetto che subisce l’esproprio deve avere un indennizzo, che è la somma versata come risarcimento a chi ha subito un danno o un pregiudizio senza colpa, e deve tener conto del valore di mercato del bene. L’indennizzo non consiste in un integrale risarcimento, infatti, non è richiesto che esso sia pari al valore di mercato del bene; ma non può essere neanche un valore simbolico; esso deve rappresentare un serio confronto del pregiudizio conseguente all’espropriazione. È previsto che:

• In caso di espropriazione di un'area non edificabile coltivata, l'indennizzo è pari al suo valore agricolo. Al proprietario, se coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale, spetta un'indennità aggiuntiva, determinata in misura pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata.
• In caso di espropriazione di un'area non edificabile e non coltivata, l’indennizzo è in relazione alle sue caratteristiche essenziali, fatte palesi dalla potenziale utilizzazione economica di esso.
• In caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata, l’indennizzo è pari al suo valore venale.
• In caso di vincolo sostanzialmente espropriativo, indennizzo è commisurato all’entità del danno effettivamente prodotto.

Al fine di incentivare la cessione volontaria della proprietà del bene dall’espropriando al beneficiario dell’espropriazione senza necessità di un formale decreto di esproprio, la legge prevede che il corrispettivo della cessione sia, di regola, maggiore rispetto all’indennizzo (es. in caso di cessione volontaria di un’area edificabile, il corrispettivo sarà pari all’indennizzo di esproprio aumentato del 10%).

La proprietà dei beni culturali

Art. 839 cod. civ. "Le cose di proprietà privata, immobili e mobili, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnografico, sono sottoposte alle disposizioni delle leggi speciali".

L’art. 19 comma 2 Cost. enuncia il principio secondo cui la Repubblica "tutela (...) il patrimonio storico artistico della nazione". La legislazione speciale impone al privato proprietario, cui sia stata dal ministero per i beni e le attività culturali notificata la cosiddetta dichiarazione dell’interesse culturale, tutta una serie di limiti:

• Sia quanto al potere di godimento (es. prevedendo che i beni culturali non possono essere distrutti, deteriorati, danneggiati; imponendo al proprietario, possessore, l’obbligo di garantirne la conservazione).
• Sia quanto al potere di disposizione (es. prevedendo l’obbligo di denuncia al Ministero per i beni e le attività culturali degli atti e trasferiscono, la proprietà con la detenzione di detti beni).

La proprietà edilizia

L’attività edilizia è subordinata a:

• Al previo rilascio, da parte della verità comunale, di un permesso di costruire, per quanto riguarda gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia di maggior impatto (es. gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica). Esso può essere rilasciato solo se l'intervento da realizzare è conforme alla previsione di strumenti urbanistici, e comporta l’obbligo della corresponsione, a favore del Comune, di un contributo di costruzione.
• Segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.) Da presentarsi all’autorità comunale, accompagnata da una relazione a firma del progettista che assicuri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici. Essa consente l’avvio dei lavori già dal momento della sua presentazione.
• Comunicazione di inizio lavori (anche per via telematica) - da indirizzarsi all’amministrazione comunale prima dell’avvio delle opere - per quanto riguarda alcuni interventi di minore rilevanza (es. lo spostamento di pareti interne, la pavimentazione, ecc.).

L’attività edilizia libera non richiede alcun titolo abilitativo poiché si tratta di interventi edilizi minori (es. manutenzione ordinaria, movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola, ecc.).

Al fine di evitare l’abuso edilizio, la legge fa ricorso - accanto a quelli amministrativi (es. sospensione dei lavori, demolizione dell’opera abusiva) - anche a strumenti di tipo privatistico. Così, ad esempio:

• Sanziona con nullità agli atti, aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su terreni, ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica.
• Sanziona con nullità gli atti aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su edifici (o loro parti), la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985.

In ogni caso qualunque intervento di trasformazione urbanistica o edilizia del territorio deve essere conforme agli strumenti urbanistici.

Esiste la legge urbanistica che prevede la pianificazione del territorio (ossia, la decisione in ordine a dove, che cosa e come edificare su di esso) avvenga principalmente attraverso degli strumenti di iniziativa pubblica, quali: il piano regolatore generale (P.R.G.) e il piano particolareggiato in esecuzione (P.P.).

La proprietà fondiaria

In linea verticale, la proprietà fondiaria (per tale intendendosi la proprietà della terra o dei fondi) si estenderebbe all’infinito sia nel sottosuolo che nello spazio aereo soprastante (art. 840, comma 2). "Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escludere" (es. il proprietario non può opporsi all’escavazione di una galleria che non pregiudichi la statica del suo edificio).

In senso orizzontale ciascuna proprietà fondiaria si esistente nell’ambito dei propri confini. Il proprietario può impedire l’accesso a chiunque, salvo che:

• Vi entri per l’esercizio della caccia (art. 842 c.c.): ovvero per costruire o riparare un muro o l’altra sua opera che si trovi in confine o presso di esso.
• (Art. 843, comma 1) Per riprendere la cosa sua che vi si trovai accidentalmente.
• (Art. 843, comma 3) Per riprendere l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia.

I rapporti di vicinato

L’eventuale riconoscimento, in capo a ciascuno dei titolari, di un potere di godere del proprio fondo in modo pieno darebbe inevitabilmente luogo a conflitti vicini, aventi diritto agli stessi diritti di proprietà. Alla fine di contemperare i contrapposti interessi dei proprietari di fondi contigui - disciplinando i rapporti di vicinato - il codice detta tutta una serie di regole in materia di:

• Atti emulativi (art. 833 c.c.): Al proprietario sono vietati gli atti di emulazione, ovvero quelli che non hanno altro scopo che quello di nuocere o arrecare molestia agli altri. Affinché il godimento di beni sia evitato devono concorrere due elementi:
  • Uno oggettivo, ossia l’assenza di utilità per chi lo compie.
  • Uno soggettivo, ossia l’intenzione di nuocere a recare molestia ad altri.
  Si ritiene non incorrere nel divieto di atti emulativi un comportamento omissivo del proprietario, quand'anche finalizzato a nuocere al vicino (es. abbia lasciato crescere sul proprio fondo degli arbusti spontanei impedendo la vista del bel panorama al vicino).
• Le immissioni (art. 844 c.c.): Il proprietario è legittimato ad opporsi a qualsiasi attività materiali di terzi che abbia a svolgersi sul suo fondo (es. scarico di rifiuti) - immissioni materiali. Egli non può invece opporsi, almeno di regola, alle attività che si svolgono sul fondo del vicino - immissioni immateriali (es. rumori, produzioni di fumo, calore, ecc.). In questo caso occorre distinguere tra:
  • Se le immissioni rimangono al di sotto della soglia della normale tollerabilità, chi le subisce deve sopportarle.
  • Se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità, ma sono giustificate da esigenze della produzione, chi le subisce non ha il diritto di farli cessare, ma può ottenere un indennizzo in danno, solo se:
    • Se non si eliminabile (o riducibile) attraverso l’adozione di accorgimenti tecnici non particolarmente onerosi.
    • Se la cessazione dell’attività produttiva causerebbe alla collettività un danno più grave del sacrificio inflitto ai vicini.
  • Se le emissioni superano la soglia della normale tollerabilità senza essere giustificate da esigenze di produzione (es. suonare la chitarra) chi le subisce ha diritto che, per il futuro, ne cessi la prosecuzione.
• Le distanze legali (artt. 873-899 c.c., ovvero sezione VI):

  L’art. 873 c.c. dice che "le costruzioni su fondi finitimi (=confinanti), se non sono uniti o aderenti, devono essere tenuti a distanza non minore di 3 metri". Nessuna parte del fabbricato - con esclusione di soli sporti - deve dunque trovarsi, rispetto al fabbricato esistente sul fondo contiguo, a distanza inferiore a quella descritta. Se l’immobile risulta a distanze inferiori, il vicino può agire per la rimozione dell’opera abusivamente realizzata, nonché per il risarcimento del danno sofferto.

  Il codice elenca tutta una serie di disposizioni aventi ad oggetto i muri che si trovino sul confine o nei pressi del confine fra proprietà limitrofe:

  • Il proprietario confinante ha il diritto di acquistare la comproprietà del muro che si trovi sul confine.
  • Acquistare il numero che si trovi a distanza inferiore a 1 m e 1/2 dal confine, al solo scopo di fabbricare in appoggio allo stesso. Ovvero il proprietario può entrare nel fondo confinante e edificare in aderenza al muro del suo vicino, a meno che il vicino non intenda spostare il suo muro sul confine.

  Chi acquisisce la comproprietà del muro deve l'altro confinante un importo pari alla metà del valore del muro e del suolo su cui insiste.

  Il codice prevede distanze minime dal confine anche per:

  • Pozzi, cisterne e tubi, nonché per fabbricati.