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ULTERIORE DEFINIZIONE DELLA CLASSIFICAZIONE DEI CONTRATTI
EFFETTI OBBLIGATORI: si parla di effetti obbligatori del contratto quando si fa riferimento alle
obbligazioni che derivano dal contratto ( ad esempio l’obbligazione del venditore di consegnare la
cosa venduta – l’obbligazione del compratore di pagare il prezzo: questi sono effetti obbligatori
della vendita) Alcuni esempi di contratti con effetti obbligatori: Locazione, mandato, comodato
EFFETTI REALI: si parla di effetti reali del contratto quando si fa riferimento agli effetti prodotti
direttamente dal contratto , al momento stesso della formazione dell’accordo tra le parti ( ad
esempio il trasferimento della proprietà dal venditore al compratore è un effetto reale della vendita,
un effetto che si produce all’atto stesso della conclusione del contratto di vendita. Secondo il
principio consensualistico art 1376 la proprietà si acquista per effetto del consenso delle parti
legittimamente manifestato. – contratto consensuale - )
Ci sono contratti che hanno sia effetti obbligatori che effetti reali ossia che hanno l’effetto di
trasferire la proprietà o un altri diritto reale e nel contempo sono fonti di obbligazioni. Alcuni
esempi: Donazione, vendita, permuta.
CONTRATTI REALI: ci sono contratti per i quali il perfezionamento necessita non solo il consenso
manifesto delle parti ma occorre la consegna della cosa che forma oggetto del contratto; questi
sono definiti contratti Reali. Sono contratti reali il deposito, il comodato, il mutuo, il pegno
82
Atti soggetti a trascrizione
Articoli 1350 e seguenti , ricordatevi la collocazione perché questo è uno dei numeri che aveva
saputo ( Libro IV° delle Obbligazioni )
Art. 1350 Atti che devono farsi per iscritto
1.Devono farsi per atto pubblico (2699 e seguenti) o per scrittura privata (2702 e seguenti), sotto
pena di nullità:
1) I contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (812, 2643)
2) I contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto (978 e seguenti) su
beni immobili, il diritto di superficie (952 e seguenti), il diritto del concedente e dell'enfiteuta (957
e seguenti);
3) I contratti che costituiscono la comunione (1100 e seguenti) di diritti indicati dai numeri
precedenti;
4) I contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali (1027 e seguenti), il diritto di uso su
beni immobili e il diritto di abitazione (1021 e seguenti);
5) Gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) I contratti di affrancazione del fondo enfiteutico (971);
7) I contratti di anticresi (1960 e seguenti);
8) I contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni (1571 e seguenti);
9) I contratti di società (2247 e seguenti) o di associazione (2549 e seguenti) con i quali si
conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i
nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue (1861 e seguenti) o vitalizie (1872 e seguenti), salve
le disposizioni relative alle rendite dello Stato (1871);
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari (2646);
12) le transazioni (1965 e seguenti) che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici
menzionati nei numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge (14, 47, 162, 203, 209, 484, 519, 601 e
Se noi leggessimo tutti questi articoli vedremo che si tratta quasi esclusivamente di contratti che
hanno ad oggetto costituzione , modificazione , trasferimento di diritti reali su beni immobili
Quindi noi ricaviamo una constatazione , se l'articolo 1350 prevede la forma scritta per una serie di
contratti che poi sono tutti rimenzionati nell'articolo 2643 , che riguarda l'istituto della trascrizione ,
cioè della pubblicità oppositiva che riguardano i beni immobili appare evidente che vi è uno stretto
legame tra forma e sistema di pubblicità e cioè la legge prescrive che l'articolo 1350 l'obbligo di
forma scritta per tutti quei contratti che poi devono essere o possono essere oggetto di pubblicità ,
perché?
Perché solo attraverso la certezza dell'esistenza dell'accordo , certezza che viene data dalla esistenza
del documento , che invece non si ha quando l'accordo è orale , solo attraverso questa certezza si
può avere anche adeguata certezza che ciò che viene reso pubblico attraverso la trascrizione
corrisponda a ciò che effettivamente è stato fatto nell'ordinamento giuridico .
Art. 2697 Onere della prova
1.Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento
Bene così premesso vediamo che la disciplina dell'atto pubblico fa parte del tema delle prove e
perché e intanto leggiamo l'articolo 2699 e ci dice che:
Art. 2699 Atto pubblico 83
1.L'atto pubblico (2714) è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro
pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato.
La differenza è che l'atto pubblico vede l'intervento di un soggetto terzo , qui dice il notaio o altro
pubblico ufficiale autorizzato
Quello ,IL NOTAIO ,è un soggetto al quale l'ordinamento attribuisce un particolare potere , e il
particolare potere e quello che noi troviamo menzionato nell'ultima parte dell'articolo 2699 e cioè
attribuire pubblica fede , che cosa si intende per attribuzione di pubblica fede?
Si intende che l'operato di quel soggetto attribuisce al risultato ottenuto , il contratto , un grado di
certezza maggiore rispetto a quello che si ottiene mediante la scrittura privata .
Quindi la volontà delle parti viene dichiarata al notaio che la recepisce essendosi accertato della
identità dei soggetti i quali dichiarano che dinanzi a lui sottoscrivono e ed egli con il suo intervento
certifica che quel fatto è stato effettivamente concluso tra quelle persone che davanti a lui ed hanno
detto effettivamente quelle cose
Art. 2700 Efficacia dell'atto pubblico
1.L'atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso ,della provenienza del documento dal
pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti
che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti .
Cosa vuol dire? Vuol dire che quanto è incorporato nell'atto pubblico deve essere , in un eventuale
giudizio , assunto dal giudice come un fatto vero; se in un giudizio viene prodotto un contratto di
compravendita stipulato per atto pubblico , a meno che non si trovi la falsità , non è possibile
contestarne l'efficacia di prova .
Quello che sta scritto nell'atto pubblico deve essere assunto come vero .
Questo potere invece non è dato ai privati , i quali dunque quando formano la scrittura privata ,
formano sì un documento , ma non formano un documento che ha questa efficacia particolare .
Art. 2657 Titolo per la trascrizione
1.La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza , di atto pubblico o di Scrittura
privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente .
2.Le sentenze e gli atti seguiti in paese estero devono essere legalizzati .
Uno studente e gli si chiede; come si fa a formare un contratto di compravendita di un bene
immobile?
E la risposta normalmente è di andare dal notaio , la risposta naturalmente è una risposta sbagliata ,
non è necessario andare dal notaio , si può anche formare da se.
Non è affatto vero che tutti i casi di forma scritta individuano ad substamtiam , e cioè che per la
venuta ad esistenza di un valido contratto siano solo ed esclusivamente quelli previsti dall'articolo
1350 , ovvero sia nel codice civile che in leggi speciali noi troviamo altri casi in cui ,
l'ordinamento , prescrive l'obbligo della forma scritta , poco fa una vostra collega ricordava
l'esistenza di una norma che per i contratti di locazione non transitoria prevede l'obbligo della forma
scritta , ma se noi ci sbizzarriamo possiamo a trovare altre norme le troveremmo ne dico una per
tutte , l'accordo con cui si pattuisce un interesse diverso dall'interesse legale
Se io concludo un contratto di locazione privo della forma scritta ad uso abitativo , fino a quando
questo contratto viene rispettato va tutto bene , ma se questo contratto non viene più rispettato la
condizione del conduttore e del locatore appaiono evidentemente molto diverse perché ,se a non
rispettare il contratto è il conduttore , il locatore non potrà far valere in giudizio l'accordo perché si
potrà sentire opporre la invalidità da parte del conduttore , se invece il contratto non sarà adempiuto
dal locatore
Infatti , è un contratto , con il quale le parti si obbligano puramente e semplicemente a stipulare un
futuro contratto , quindi l'oggetto del contratto preliminare è l'impegno delle parti a porre in essere
domani un certo comportamento
Art. 1351 Contratto preliminare 84
1.Il contratto preliminare è nullo , se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il
contratto definitivo .
Art. 1352 Forme convenzionali
1.Se le parti hanno convenuto per iscritto di adottare una determinata forma per la futura
conclusione di un contratto, si presume che la forma sia stata voluta per la validità di questo.
Le parti si sono libere di stabilire forme diverse ma è chiaro che comunque le parti devono
rispettare l'ordinamento e quindi devono rispettare la forma legale
E perché tutto ciò perché è chiaro che un conto è la forma stabilita dalla legge, un altro conto è la
forma stabilita dalle parti ,non sono sullo stesso livello , non sono sulla stessa posizione quella
prescritta dalla legge è più importante quella voluta dalle parti è meno importante .
Art. 1184 Termine
1.Se per l'adempimento è fissato un termine, questo si presume a favore del debitore, qualora non
risulti stabilito a favore del creditore o di entrambi (1563, 1771, 1816).
Il termine è un momento futuro e certo al quale le parti subordinano o gli inizi degli effetti del
contratto o la cessazione degli effetti del contratto .
La differenza rispetto alla condizione sta tutta nella incertezza , nella condizione non si sa se
l'evento si verificherà , e quindi non si sa se il contratto comincerà o cesserà di produrre i suoi effetti
, nel termine invece vi è certezza è sicuramente l'evento si verificherà e sicuramente il contratto
comincerà o cesserà di produrre i suoi effetti , quando l'evento avverrà nascono dell