Riassunto esame Diritto Privato, Prof. Valerio Pescatore, Libro Consigliato Manuale di diritto privato di Andrea Torrente, Piero Schlesinger, parte de " I Diritti Reali "

A) LA SUPERFICIE

Nozione

La superficie consiste alternativamente:

a) nel diritto di costruire, al di sopra del suolo altrui, un’opera, di cui il superficiario, quando

 l’abbia realizzata, acquista – a titolo originario – la proprietà (c.d. proprietà superficiaria)

separata da quella del suolo, la quale ultima resta invece al concedente (c.d.nuda proprietà);

Non esistendo ancora la costruzione, esiste solo un diritto reale su cosa altrui, che si estingue

se il titolare non costruisce per vent’anni

ovvero

b) nella proprietà separata (c.d. proprietà superficiaria) di una costruzione già esistente di

 cui un soggetto diverso dal proprietario diviene titolare, mentre la proprietà del suolo (c.d.

nuda proprietà) resta al concedente.

Dal momento che la costruzione esiste già, si ha invece una proprietà della costruzione

separata da quella del suolo e pertanto non è concepibile l’estinzione per non uso

La superficie può essere:

perpetua ovvero

 a termine: alla scadenza la proprietà della costruzione passa al proprietario del suolo.



Modi d’acquisto della superficie sono:

il contratto,

 il testamento e

 l’usucapione.



Salva diversa pattuizione, il perimento della costruzione non estingue il diritto di superficie: ciò si

spiega considerando che la costruzione non è che una estrinsecazione del diritto di superficie e non

si confonde con esso. Perciò il superficiario può ricostruire sul suolo in base al diritto di superficie

concessogli.

Es: negli edifici condominiali la proprietà del suolo compete in comunione a tutti i condomini,

mentre la proprietà delle singole unità immobiliari a ciascuno di essi.

B) L’ENFITEUSI

Nozione

Si tratta di un diritto di godimento di cosa altrui che attribuisce al titolare (c.d. enfiteuta) lo stesso

potere di godimento del fondo che, su bene immobile, spetta al proprietario, salvo l’obbligo di

pagare al proprietario stesso (c.d. nudo proprietario) un canone periodico,

 e di migliorare il fondo.

 A differenza dell’usufruttuario, l’enfiteuta può anche mutare la destinazione del fondo,

 purché non lo deteriori.

Il potere di godimento :

dell'enfiteuta è detto dominio utile

 del proprietario è detto dominio diretto (ridotto al diritto al canone)



Modi d’acquisto dell’enfiteusi sono

usucapione,

 testamento e

 contratto.



L’enfiteusi può essere:

perpetua (a differenza del diritto di usufrutto, uso e abitazione che hanno sempre durata

 temporanea).

o a tempo (in quest’ultimo caso deve avere almeno venti anni di durata).



La legge attribuisce:

• all’enfiteuta il c.d. potere di affrancazione, per effetto del quale lo stesso enfiteuta acquista

la piena proprietà del fondo mediante pagamento, a favore del concedente, di una somma

uguale a quindici volte il canone annuo;

• al concedente il c.d. potere di devoluzione, per effetto del quale lo stesso concedente – in

caso di inadempimento, da parte dell’enfiteuta, all’obbligo di noo deteriorare il fondo od a

quello di migliorarlo, ovvero all’obbligo di pagare il canone – libera il fondo dal diritto

enfiteutico. C) L’USUFRUTTO, L’USO E L’ABITAZIONE

L’usufrutto (981)

L’usufrutto consiste nel diritto, riconosciuto all’usufruttuario, di godere ed usare della cosa altrui

traendo da essa tutte le utilità che può dare, frutti compresi, con l’obbligo di non mutarne la

destinazione economica.

L’usufrutto ha necessariamente durata temporanea.

Così:

• se costituito a favore di una persona fisica, l’usufrutto si intende per tutta la durata della vita

dell’usufruttuario;

• se costituito a favore di una persona giuridica, la durata dell’usufrutto non può essere

superiore ai trent’anni.

Oggetto di usufrutto sono beni infungibili e inconsumabili.

Se il godimento di beni consumabili viene attribuito a persona diversa dal proprietario, si avrà una

situazione che non coincide con quella dell’usufrutto; ma che si può definire quasi usufrutto; in tal

caso la proprietà dei beni (consumabili) passa al quasi-usufruttuario – quindi, il quasi usufrutto non

è un diritto reale su cosa altrui – salvo l’obbligo di quest’ultimo di restituire non già gli stessi beni

ricevuti, bensì il loro valore, ovvero altrettanti beni dello stesso genere.

Vi è anche l'usufrutto di beni deteriorabili: l'usufruttuario

ha diritto di servirsene secondo l'uso al quale sono destinati

 è tenuto a restituirli nello stato in cui si trovano.



Modi d’acquisto dell’usufrutto possono essere:

a) la legge, per quel che riguarda l’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minore;

 b) la volontà dell’uomo: contratto, testamento ecc.;

 c) l’usucapione;

 d) il provvedimento del giudice che può costituire, a favore di uno dei coniugi, l’usufrutto su

 parte dei beni spettanti all’altro coniuge.

Quanto alla costituzione dell’usufrutto volontario, è opportuno ricordare che gli atti che

costituiscono l’usufrutto su beni immobili devono farsi per iscritto e sono soggetti a trascrizione.

All’usufruttuario competono:

a) il potere di godimento del bene, che implica:

il possesso della cosa; L'actio confessoria è diretta ad accertare l'esistenza del diritto di

 usufrutto e ad ottenere la condanna del terzo al rilascio del possesso.

l’acquisto dei frutti naturali (con la separazione) e civili (giorno per giorno) della cosa.



b) il potere di disposizione del diritto di usufrutto: (solo per atto inter vivos) l’usufruttuario può di

regola cedere ad altri il proprio diritto d’usufrutto; e può anche concedere ipoteca sull’usufrutto

stesso. In ogni caso la cessione non può danneggiare il nudo proprietario, prolungando la

compressione del suo diritto: perciò l’usufrutto si estinguerà egualmente nel termine stabilito

nell’atto di costituzione e, in mancanza, con la morte del primo usufruttuario.

c) il potere di disposizione del godimento del bene: (solo per atto inter vivos) l’usufruttuario può

concedere in locazione la cosa oggetto del suo diritto e, più in generale, concederla in godimento a

terzi. Le locazioni , dopo la cessazione dell'usufrutto, possono proseguire, ma non più di 5 anni

dopo la morte dell'usufruttuario, o solo per l' anno in corso dopo la scadenza del termine.

Gli obblighi dell’usufruttuario si ricollegano al dovere fondamentale di restituire la cosa al termine

del suo diritto.

Da ciò deriva che egli è tenuto a:

usare la diligenza del buon padre di famiglia;

 non modificare la destinazione economica del bene,

 fare l'inventario e prestare garanzia dell'osservanza dgli obblighi di conservazione e

 restituzione;

sostenere le spese e agli onere relativi alla custodia, all'amministrazione alla manutenzione;



Al proprietario spetta invece l’onere di sostenere le riparazioni straordinarie del bene.

L’usufrutto si può estinguere:

per scadenza del termine o morte dell'usufruttuario

 per perimento totale del bene,

 prescrizione estintiva ventennale

 per consolidazione (ossia per riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà in capo alla

 stessa persona),

per abuso dell’usufruttuario (aver lasciato deperire il bene per le operazioni di ordinaria

 manutenzione),

per rinuncia dell’usufruttuario;



Questo comunque comporta la riespansione della nuda proprietà nella proprietà piena.

Uso e abitazione

L’uso e l’abitazione non sono che tipi limitati d’usufrutto.

Il diritto di uso attribuisce al titolare il diritto di servirsi di un certo bene e, se questo è fruttifero, di

avere i frutti, ma solo in proporzione ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Il diritto di abitazione conferisce al titolare il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni

suoi e della famiglia.

Questi due diritti hanno carattere personale e, quindi,

non possono essere ceduti,

 né il bene può essere concesso in locazione

 o altrimenti in godimento a terzi.



Possono essere esercitati solo entro il limite indicato.

Si estinguono con la morte del titolare: pertanto non possono formare oggetto di disposizione

testamentaria. LE SERVITU’

Nozione (1027)

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (c.d. fondo servente) per l’utilità di un

altro fondo (c.d. fondo dominante), appartenente a diverso proprietario, per cui il fondo dominante

si avvantaggia della limitazione che subisce quello servente.

L'utilità può consistere per esempio nella maggior comodità o amenità del fondo dominante: ES:

servitus altius non tollendi (impedisce di elevare la costruzione sul fondo vicino per assicurare

l'amenità della vista del mare per esempio)

Il contenuto del diritto di servitù può essere il più vario:

accanto alle c.d. servitù tipiche, il cui contenuto è previsto e regolamentato dal codice civile,

 sono altresì ammesse le c.d. servitù atipiche, che, pur non appartenendo ad alcuno dei

 modelli legali, possono tuttavia essere liberamente costituite, purché finalizzate all’utilità del

fondo dominante.

Non sono invece ammesse le servitù regolari, diverse cioè da quelle regolari e tipiche.



Nulla vieta che le servitù possano essere reciproche: poste, cioè, simultaneamente a favore ed a

carico di due fondi, a reciproco vantaggio. Sicché ciascun fondo si troverà ad essere dominante e

servente.

Sono peraltro consentite servitù industriali cioè strumentali a quegli utilizzi produttivi del fondo

che ineriscano strutturalmente allo stesso.

Non sono ammesse invece quelle aziendali, servitù irregolari, ovvero strumentali all'azienda,

indipendentemente dal fondo.

Non costituiscono servitù prediali le c.d. “servitù irregolari” o personali, in cui il servizio è prestato

da un fondo a favore di una persona.

La ragione per cui non sono ammesse servitù irregolari consiste nel fatto che i diritti reali su cosa

altrui costituiscono un numerus clausus: per evitare l’aggravio della proprietà con pesi che

limiterebbero la produttività dei fondi, non si è riconosciuto alla volontà dei privati il potere di