Riassunto esame Diritto Privato, Prof. Valerio Pescatore, Libro Consigliato Manuale di diritto privato di Andrea Torrente, Piero Schlesinger, parte de " I Diritti Reali "

I diritti reali

I diritti reali in generale e la proprietà

A) I diritti reali

I diritti reali sono diritti soggettivi facenti parte della più ampia categoria dei diritti assoluti. Tradizionalmente si ritiene che i diritti reali siano caratterizzati:

• Dall'immediatezza, ossia dalla possibilità che il titolare eserciti direttamente il potere sulla cosa, senza necessità della cooperazione di terzi;
• Dall'assolutezza, erga omnes ossia dal dovere di tutti i consociati di astenersi dal compiere qualsiasi atto volto ad impedire o limitare il godimento del bene;
• Dall'inerenza, ossia dalla opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa. Un’altra peculiarità dei diritti reali che deriva dalla loro inerenza è il diritto di seguito o di sequela, cioè il fatto che questi continuino a sussistere indipendentemente dagli eventuali passaggi di proprietà della cosa oggetto del diritto reale.

Peraltro, si ritiene che caratteristica principale dei diritti reali sia anche la tipicità, ovvero l’impossibilità di stipulare contratti a contenuto reale diversi da quelli espressamente previsti dal legislatore: si ritiene dunque che i diritti reali costituiscano un numerus clausus, che sia cioè, di regola, precluso all’autonomia dei privati di modificare la disciplina legale dei singoli contratti. Nell’ambito dei diritti reali si è soliti distinguere tra la proprietà (ius in re propria) e i c.d. iura in re aliena: cioè, i diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui e che sono destinati a coesistere, comprimendolo, con il diritto del proprietario (c.d. principio dell’elasticità del dominio).

I diritti reali in re aliena si distinguono in:

• Diritti reali di godimento (superficie, l’usufrutto, l’enfiteusi, uso, abitazione, diritto di servitù): attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dal bene talune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire;
• Diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca): attribuiscono al loro titolare il diritto di farsi assegnare, con prelazione rispetto ad altri creditori, il ricavato dell’eventuale alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell’obbligo garantito.

B) La proprietà

Il contenuto del diritto

L’art. 832 cod. civ. enuncia il principio secondo cui al proprietario spetta il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. La proprietà attribuisce, dunque, al titolare:

• Il potere di godimento del bene, per tale intendendosi il potere di trarre dalla cosa le utilità che la stessa è in grado di fornire, decidendo se, come e quando utilizzarla: o direttamente o indirettamente;
• Il potere di disposizione del bene, per tale intendendosi il potere di cedere ad altri, in tutto o in parte, diritti sulla cosa.

L’art. 832 cod. civ. precisa, poi, che il potere di godimento e di disposizione che compete al proprietario è pieno ed esclusivo, ma ovviamente entro i limiti posti dall'ordinamento giuridico. Da qui l’idea che la proprietà sia caratterizzata dai connotati:

• Della assolutezza, ossia dell’attribuzione al proprietario del diritto di fare sulla cosa tutto ciò che vuole: ius utendi et abutendi;
• Della esclusività, ossia dell’attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza di terzi in ordine alle scelte che, in tema di godimento e di disposizione del bene, il proprietario si riserva di effettuare con totale arbitrio e discrezionalità.

La proprietà inoltre si ritiene tradizionalmente caratterizzata:

• Dalla imprescrittibilità;
• Della perpetuità;
• Dall’elasticità: i poteri che normalmente competono al proprietario possono essere compressi in virtù della coesistenza sul bene di altri diritti reali; tali poteri sono però destinati a riespandersi automaticamente non appena dovesse venir meno il diritto reale o il vincolo pubblicistico concorrente.

Espropriazione e indennizzo

L’art. 42, comma 3, Cost. dispone che “la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale”. A tal fine, la Costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata solo in presenza:

• Di un interesse generale;
• Di una previsione legislativa che lo consenta (c.d. riserva di legge);
• Di un indennizzo che compensi il privato del sacrificio che subisce nell’interesse della collettività.

L’espropriazione può essere di due tipi:

• Espropriazione traslativa: si ha espropriazione traslativa nel caso di trasferimento della titolarità di un bene dal precedente proprietario ad un altro soggetto, pubblico o privato;
• Espropriazione larvata o limiti espropriativi: la Corte Costituzionale ha ritenuto che rientrino nella nozione di “espropriazione” anche quelle limitazioni che – pur non determinando, per il proprietario, la perdita del suo diritto – siano comunque tali da svuotare di contenuto il diritto di proprietà, incidendo sul godimento del bene tanto profondamente da renderlo inutilizzabile in rapporto alla destinazione inerente alla natura del bene stesso.

Muovendosi su questa linea, il D.P.R. 8 giugno 2001, n.327 prevede ora che nella nozione di “espropriazione” di beni immobili rientri non solo l’ipotesi di passaggio del diritto di proprietà dall’espropriato al beneficiario dell’espropriazione, ma anche quella del vincolo sostanzialmente espropriativi. Per quanto concerne l’indennizzo, la Corte Costituzionale ha escluso che esso debba necessariamente consistere in un integrale risarcimento del pregiudizio economico sofferto dall’espropriato. Di contro, la stessa Corte ha escluso che l’indennizzo possa essere stabilito in termini meramente simbolici, dovendo piuttosto rappresentare un serio ristoro del pregiudizio conseguente all’espropriazione. Il D.P.R. n327/2001 prevede che:

• In caso di espropriazione di un’area non edificabile, l’indennizzo è pari al suo valore agricolo; se l’area non è effettivamente coltivata, l’indennizzo è pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore degli edifici legittimamente realizzati;
• In caso di espropriazione di un’area edificabile, l’indennizzo è pari all’importo – diviso per due e ridotto nella misura del 40% - risultante dalla somma del valore venale (o di mercato) del bene e del reddito dominicale netto rivalutato, moltiplicato per dieci;
• In caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata, l’indennizzo è pari al suo valore venale;
• In caso di vincoli sostanzialmente espropriativi, l’indennizzo è commisurato all’entità del danno effettivamente prodotto.

Al fine di incentivare la cessione volontaria della proprietà del bene dall’espropriando al beneficiario dell’espropriazione senza necessità di addivenire ad un formale decreto di esproprio, la legge prevede che il corrispettivo della cessione sia, di regola, maggiore rispetto all’indennizzo.

La proprietà dei beni culturali

Con riferimento ai c.d. beni culturali (per tali intendendosi le cose, mobili e immobili, che presentano interesse artistico, storico, archeologico, archivistico, bibliografico, o che costituiscono testimonianze aventi valore di civiltà) il “Codice dei beni culturali e del paesaggio” impone al proprietario tutta una serie di limiti:

• Sia quanto al potere di godimento (ad es. prevedendo che i beni culturali non possano essere distrutti, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico, oppure tali da arrecare pregiudizio alla loro conservazione);
• Sia quanto al potere di disposizione (ad es. prevedendo l’obbligo di denuncia al Ministero per i beni e le attività culturali degli atti che trasferiscono, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di detti beni e il diritto di prelazione dello stato in caso di alienazioni a titolo oneroso).

La proprietà edilizia

Il “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” dispone che l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata:

• Al previo rilascio, da parte dell’attività comunale, di un permesso di costruire, quanto agli interventi di maggiore impatto;
• Alla denunzia di inizio attività (c.d. D.I.A.) – da presentarsi all’autorità comunale, da parte del proprietario dell’immobile, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori.

Al fine di evitare l’abusivismo edilizio, la legge fa ricorso – accanto a quelli amministrativi – anche a strumenti di tipo privatistico. Così, ad es.:

• Sanziona con la nullità gli atti aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su edifici privi del permesso per costruire;
• Vieta le aziende erogatrici di servizi pubblici di somministrare le loro forniture per l’esecuzione di opere prive di permesso per costruire e sanziona con la nullità i relativi contratti;
• Impone a chi abbia violato disposizioni che regolamentano l’attività edilizia l’obbligo di risarcire i danni che terzi ne abbiano eventualmente sofferto.

In ogni caso qualunque intervento di trasformazione urbanistica o edilizia del territorio deve essere conforme agli strumenti urbanistici. Al riguardo, l’art. 117, comma 3, Cost. demanda oggi alla potestà legislativa concorrente dello Stato e delle Regioni ordinarie la materia del governo del territorio. Peraltro, in materia, tuttora fondamentale rimane la “Legge urbanistica” del 1942, la quale prevede che la pianificazione del territorio avvenga principalmente attraverso due strumenti ad iniziativa pubblica: il piano regolatore generale (P.R.G.) e, in sua attuazione, il piano particolareggiato di esecuzione (P.P.).

I rapporti di vicinato

Le singole proprietà immobiliari sono necessariamente destinate a convivere fianco a fianco. L’eventuale riconoscimento, in capo a ciascuno dei titolari, di un potere di godere in modo pieno del proprio fondo darebbe inevitabilmente luogo a conflitti tra i loro contrapposti interessi. Proprio al fine di contemperare i contrapposti interessi dei proprietari di fondi contigui, il codice detta tutta una serie di regole in materia di: a) atti emulativi; b) immissioni; c) distanze; d) muri; e) luci e vedute; f) acque.

Gli atti emulativi

Al proprietario sono preclusi gli “atti di emulazione”, per tali intendendosi quelli che non hanno altro scopo che quello di nuocere o arrecare molestia ad altri. Perché l’atto di godimento di un bene sia vietato, debbono concorrere due elementi:

• L’uno oggettivo, ossia l’assenza di utilità per il proprietario;
• L’altro soggettivo, ossia l’intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri, che peraltro si può presumere allorquando l’atto risulti non giustificato da alcun interesse del proprietario.

Si ritiene non incorra invece nel divieto di atti emulativi un comportamento omissivo del proprietario, quand’anche finalizzato a nuocere il vicino.

Le immissioni

Il diritto di godere del bene in modo esclusivo importa che il proprietario è legittimato ad opporsi a qualsiasi attività materiale di terzi che abbia a svolgersi sul suo fondo (c.d. immissioni materiali). Egli non può invece opporsi ad attività che si svolgono sul fondo del vicino. È peraltro frequente che tali ultime attività importino la produzione di fumi, calore, esalazioni, rumore, scuotimenti e simili, destinati a propagarsi nelle proprietà circostanti (c.d. immissioni immateriali). In questo caso occorre distinguere:

• Se le immissioni rimangono al di sotto della soglia della "normale tollerabilità", chi le subisce deve sopportarle;
• Se le immissioni superano la soglia della "normale tollerabilità", ma sono giustificate da esigenze della produzione, chi le subisce non ha diritto di farle cessare, ma può solo ottenere un indennizzo in denaro per il pregiudizio eventualmente sofferto. Se l’immissione che supera la soglia della normale tollerabilità proviene dall’espletamento di attività produttive, occorre bilanciare le esigenze dell’industria con le ragioni della proprietà. Essa sarà ammessa solo:
• Se non sia eliminabile attraverso l’adozione di accorgimenti tecnici non particolarmente onerosi;
• Se la cessazione dell’attività produttiva causerebbe alla collettività un danno più grave del sacrificio inflitto ai proprietari dei fondi vicini.
• Se le immissioni superano la soglia della "normale tollerabilità" senza essere giustificate da esigenze della produzione, chi le subisce ha diritto che, per il futuro, ne venga inibita la prosecuzione, e, per il passato, che gli sia riconosciuto l’integrale risarcimento del danno eventualmente sofferto.

La tollerabilità di un’immissione va valutata caso per caso, dal punto di vista del fondo che la subisce, tenendo conto della condizione dei luoghi. Non rilevano, invece, né le condizioni soggettive di chi utilizza il fondo, né l’attività da quest’ultimo svolta.

Le distanze legali

Al fine di impedire che, fra immobili che si fronteggiano da fondi appartenenti a proprietari diversi, possano crearsi anguste intercapedini, le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri tra loro. Se l’immobile risulta a distanza inferiore, il vicino può agire per la rimozione dell’opera abusivamente realizzata, nonché per il risarcimento del danno sofferto. Il codice contempla, poi, tutta una serie di disposizioni aventi ad oggetto i muri che si trovano sul confine o nei pressi del confine fra proprietà limitrofe: il proprietario confinante ha diritto di acquistare la comproprietà del muro che si trovi sul confine; nonché, ma al solo scopo di fabbricare in appoggio allo stesso, il muro che si trovi a distanza inferiore di un metro e mezzo dal confine.

Inoltre, distanze minime, sempre dal confine, sono previste per fossi e canali; nonché – in considerazione dell’opportunità di evitare al fondo del vicino possibili pregiudizi derivanti dal propagarsi delle radici – per le piantagioni.

Le luci e le vedute

Le aperture sul muro contiguo al fondo vicino si distinguono in:

• Vedute, che sono quelle che consentono non solo di guardare sul fondo del vicino senza l’ausilio di mezzi meccanici, ma anche di sporgere il capo su di esso. Il proprietario del muro contiguo al fondo altrui può sempre aprire in esso vedute, ma solo nel rispetto delle distanze minime dal confine indicate negli artt. 905 e 906 cod. civ. Il proprietario del fondo contiguo non può chiuderle.
• Luci, che sono quelle aperture che, pur consentendo il passaggio di aria e luce, non permettono tuttavia la vista o, quanto meno, l’affaccio sul fondo del vicino. Per ragioni di sicurezza e riservatezza del fondo contiguo, la legge prescrive che la luce abbia determinate caratteristiche; se un’apertura non rispetta dette caratteristiche, costituisce sempre una luce (c.d. luce irregolare), ma il vicino ha il diritto di esigere, in ogni momento, che la stessa sia resa regolare.

Limiti legali della proprietà (solo da leggere)

La legge ha operato una distinzione tra limite e limitazione. La limitazione è una fattispecie che comprime il diritto di proprietà nel vero senso della parola, esse avvantaggiano uno nei confronti di un altro (servitù), i limiti sono dei limiti imposti dalla legge alla proprietà per regolare i rapporti del buon vicinato, sono rivolti ad entrambi i soggetti (non si può costruire a meno di un 1,5 metri dal vicino). A differenza delle limitazioni, i limiti nascono contemporaneamente assieme al diritto di proprietà. I limiti imposti dalla legge possono essere posti nell’interesse pubblico o nell’interesse privato. Nel primo caso sono oggetto del diritto amministrativo dove sono qualificati come vincoli, prevede l’espropriazione, l’occupazione e la requisizione; al proprietario spetta solo un’indennità che non è il prezzo del bene. Nel secondo caso concernano le proprietà immobiliari e regolano i rapporti tra il vicinato (le immissioni devono essere di normale tollerabilità, gli atti emulativi se proibiti se hanno come unico scopo di dare fastidio agli altri). Il diritto di proprietà si estende in verticale fino all’infinito. Il proprietario non può non permettere la costruzione di una galleria che non pregiudichi la stabilità dell’edificio e non danneggi gli interessi del proprietario. In orizzontale la proprietà si estende fino ai confini.

Modi di acquisto della proprietà

La proprietà può essere acquistata a titolo originario, determinando la nascita di un diritto nuovo, cioè quando non dipende da un uguale diritto del precedente titolare o sorge per la prima volta (pesce pescato); i modi di acquisto a titolo originario operano senza l’aiuto del giudice.

• Usucapione
• Possesso in buona fede di beni mobili
• L’occupazione consiste nella presa possesso di cose mobili:
• Res nullius (di nessuno)
• Res derelictae (abbandonate)
• Anche gli animali selvatici o mansuefatti