Riassunto esame Diritto Privato, prof. Perlingieri, libro consigliato Manuale di Diritto Civile

S INGOLI CONTRATTI

a. Contratti relativi al trasferimento di situazioni.

62. Compravendita. La “compravendita” è “il contratto che ha per oggetto il trasferimento

della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”

(1470). La compravendita è, quindi, un contratto programmaticamente traslativo in quanto si

propone di realizzare il trasferimento della proprietà o di un altro diritto. È, inoltre, un contratto

consensuale: in forza del principio con sensualistico (1376); la “proprietà o il diritto trasmettono e si

acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato”, senza che occorra la

consegna della cosa. In talune situazioni che non consentono l’immediata realizzazione del

programma traslativo, il contratto ha efficacia c.d. obbligatoria, nel senso che genera a carico del

venditore l’obbligo, di natura strumentale, di procurare l’acquisto dell’oggetto venduto al

compratore. Le figure più importanti di vendita c.d. obbligatoria sono la vendita di oggetto

determinato alternativamente, la vendita di oggetto determinato, soltanto nel genere, e, secondo

taluni, la vendita di “cose future”, la vendita di “cose altrui”.

Nella vendita alternativa, il trasferimento dell’oggetto si verifica soltanto quando sia stata effettuata

la scelta tra due o più oggetti dedotti alternativamente.

Nella c.d. vendita di cose generiche (ad es. 10 quintali di grano del mio granaio), la proprietà si

trasferisce con la specificazione della quantità negoziata (questi 10 quintali di grano),

indipendentemente dalla consegna dell’oggetto specificato.

Nella vendita di cose future la cosa non esiste affatto o è in via formazione: ad es. la vendita del

prossimo raccolto di grano: in questa ipotesi l’effetto traslativo si realizza soltanto nel momento nel

quale la “cosa viene ad esistenza”.

La vendita di “cosa futura” è un contratto ad effetti tipici parzialmente sospesi: essa produce effetti

preliminari, strumentali a quelli finali.

La vendita di cosa futura può assumere tanto la funzione commutativa quanto quella aleatoria. Nella

prima (vendita della cosa sperata) il compratore intende correre il rischio della “normale alea” del

contratto (ad es. per le variazioni stagionali nella quantità e qualità del raccolto), sì che se la cosa

non viene ad esistenza il contratto è “nullo”. La dove, invece, le parti abbiano inteso stipulare un

contratto aleatorio, nel senso che l’oggetto della compravendita sia la “speranza” (ad es. tutta la

pesca che la barca potrà realizzare), il contratto pur non attuando, o attuando parzialmente, l’effetto

traslativo, genera comunque per il compratore l’obbligo di pagare il prezzo.

Nella vendita di cosa altrui riproduce a carico del venditore l’obbligo di acquistare la cosa dal

proprietario per trasmetterla al compratore. La trasmissione della proprietà avviene

automaticamente, non appena il venditore acquisti, anche per sé, l’oggetto negoziato.

Nella vendita di cosa altrui l’inadempimento dell’obbligo di procurare l’acquisto della cosa

negoziata produce l’obbligo di risarcire il danno. Tuttavia, nell’ipotesi di cosa realmente altrui ma

dichiarata propria dal venditore, il compratore ignaro dell’altruità della cosa può chiedere (se nel

frattempo il venditore non gli ha fatto acquistare la proprietà della cosa) la risoluzione del contratto,

oltre al risarcimento del danno comprendente anche l’interesse contrattuale positivo, alla

restituzione del prezzo e del rimborso delle spese. Qualora, invece, l’oggetto sia parzialmente altrui

(es. vendita di cosa comune), la risoluzione del contratto, il risarcimento ed il rimborso possono

essere domandati soltanto se le circostanze fanno credere che l’oggetto non sarebbe stato comprato;

altrimenti, oltre al risarcimento del danno, può ottenersi (soltanto) la riduzione del prezzo. I due

rimedi (risoluzione e riduzione del prezzo) sono alternativi, in relazione alla diversità dei

presupposti e possono essere esperiti nello stesso giudizio, in via, rispettivamente, principale o

subordinata.

Con l’acquisto della titolarità del diritto trasferiscono anche i rischi, normalmente intesi come

l’incidenza del danno nell’ipotesi di perimento o deterioramento fortuito della cosa.

Costituisce elemento essenziale della compravendita il prezzo, inteso come corrispettivo in denaro.

Esso deve essere determinato o determinabile, indipendentemente da una nuova manifestazione di

volontà delle parti. Normalmente è concordato tra le parti, ma la sua determinazione può essere

rimessa ad un terzo arbitratore.

Quanto alla forma ed alla pubblicità, la forma scritta è prescritta a pena di nullità soltanto per la

vendita di immobili. Questa è inoltre soggetta alla pubblicità della trascrizione; del pari è soggetta a

trascrizione la vendita dei beni mobili registrati, la compravendita immobiliare ad effetto reale e

anche la compravendita sottoposta a condicio iuris, in quanto avente ad oggetto, ad esempio, un

immobile futuro; altresì trascrivibile la vendita alternativa.

Gli obblighi del venditore

63. Segue. . La posizione del venditore consta di una serie di

obblighi. Strumentale alla realizzazione del programma traslativo è l’obbligo di far acquistare al

compratore la proprietà della cosa o del diritto. Strumentale ai fini dell’acquisto del possesso in

capo al compratore è l’obbligo del venditore di consegnare il bene venduto al compratore: la

consegna, infatti, costituisce un momento autonomo rispetto al trasferimento del diritto.

Strumentale al conseguimento, da parte del compratore, della titolarità, del potere di disposizione e

del godimento del bene, è la duplice obbligazione (costituente effetto naturale della compravendita)

di garantire il compratore contro l’evizione e i vizi della cosa.

La garanzia per evizione si traduce nella responsabilità del venditore verso il compratore qualora la

cosa acquistata presenti “vizi giuridici” che ostacolino l’acquisto della proprietà in capo al

compratore: ciò può accadere in quanto, ad esempio, un terzo pretenda di essere titolare della

proprietà o di un diritto reale minore sul bene compravenduto e lo reclami in giudizio. Se si profila

il pericolo dell’evizione, ancor prima che il terzo inizi il giudizio, il compratore può sospendere il

pagamento del prezzo. Se poi il terzo inizia il giudizio e si verifica la soccombenza del compratore

al quale è sottratta la piena proprietà (evizione totale) della cosa dal terzo (ad es. espropriazione per

distruzione imposta dall’autorità), scatta la responsabilità del venditore.

L’evizione può anche essere minore: quando la cosa è gravata da oneri o da diritti di godimento di

terzi, non apparenti e non dichiarati, che ne diminuiscano il libero godimento (ad es. sul terreno

venduto grava un usufrutto, o una servitù), il compratore ignaro può domandare una riduzione del

prezzo e, quando non avrebbe acquistato la cosa se avesse conosciuto la limitazione, può

domandare la risoluzione del contratto o, alternativamente, una riduzione del prezzo: è fatto

comunque salvo il diritto di chiedere il risarcimento del danno. Analoga tutela è apprestata a favore

del compratore nell’evizione parziale che si ha quando soltanto una porzione del bene acquistato

risulta essere di terzi.

Le norme sull’evizione sono dettate nell’esclusivo interesse del compratore e sono dispositive.

Il compratore, convenuto in giudizio ad opera del terzo per evizione, ha l’onere di chiamare il causa

il venditore: se non lo fa e soccombe in giudizio, perde il diritto alla garanzia se il venditore

dimostra che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda del terzo; del pari perde la

garanzia se, avendo riconosciuto spontaneamente il diritto vantato dal terzo, non prova l’inesistenza

di sufficienti ragioni per resistere e impedire l’evizione.

Il venditore è tenuto altresì a garantire al compratore l’inesistenza di vizi occulti, cioè l’assenza di

“vizi materiali” della cosa (non dichiarati e non noti al compratore).

Il vizio è “redibitorio”, rilevante ai fini della tutela, quando è abbastanza grave da rendere la cosa

inidonea all’uso cui è stata destinata o da diminuire in modo apprezzabile il valore. Il vizio deve

essere “occulto”, sì che la garanzia non è dovuta se, al momento del contratto, il compratore

conosceva i vizi della cosa (in quanto si presume che li abbia accettati) o se si trattava di vizi

facilmente riconoscibili: sempre che, in questa circostanza, il venditore non abbia dichiarato che la

cosa è esente da vizi.

La garanzia per vizi soggetta a termini brevi; uno di decadenza e uno di prescrizione. Il compratore,

ha, a pena di decadenza, l’onere di denunziare i vizi entro otto giorni, termine che decorre dalla

consegna se si tratta di vizi apparenti (cioè normalmente riconoscibili) o dalla scoperta se si tratta di

vizi occulti. La denuncia non è necessaria (e quindi non decorre il termine di decadenza) qualora i

venditore abbia riconosciuto il vizio (anche se dopo la scadenza del termine) o lo abbia occultato.

L’azione deve essere proposta entro un anno dalla consegna.

L’effetto della garanzia è di consentire al compratore una scelta tra risoluzione del contratto (se

chiesta in giudizio si discorre di azione redibitoria) o riduzione del prezzo (se chiesta in giudizio, si

discorre di azione estimatoria) o eliminazione dei difetti a cura e onere del venditore.

Il compratore è tutelato anche quando la cosa acquistata non ha le qualità specificatamente

“promesse” dal venditore al momento della conclusione del contratto o quelle “essenziali” per l’uso

cui il bene è destinato: se il difetto eccede l’usuale limite della normale tollerabilità, il compratore

può chiedere la risoluzione per inadempimento o, in alternativa, la riduzione del prezzo.

Dalle ipotesi di vizi o di mancanza di qualità va tenuta distinta quella di cosa avente una identità

diversa da quella pattuita (aliud pro alio: ad es. legno di abete anziché legno di noce) e per la quale

è prevista l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, non soggetta ai termini di

decadenza e prescrizione appena indicati. Se invece v’è errore del compratore sulla qualità della

cosa, è data azione di annullamento per errore, soggetta a prescrizione quinquennale.

Gli