Riassunto esame Diritto Privato, prof. Perlingeri, libro consigliato Manuale di Diritto Civile, Perlingieri

PUBBLICITA’ E TRASCRIZIONE

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Pubblicità dei fatti giuridici in generale . La pubblicità è il procedimento predisposto dalla

legge per rendere conoscibili ai terzi alcuni fatti, atti, negozi giuridici o provvedimenti dell’autorità

giudiziaria. Lo scopo è quello di permettere un’adeguata informazione.

L’ordinamento predispone una pluralità di strumenti per attuare il sistema pubblicitario. Perciò che

riguarda le situazioni personali, la pubblicità si attua attraverso.

- Gli Archivi informatici dello stato civile, istituiti presso ogni Comune, per mezzo dei quali

sono rese conoscibili situazioni che influiscono sullo status dei soggetti mediante

l’iscrizione, l’annotazione e la trascrizione di alcune vicende di particolare importanza (ad

es. a margine dell’atto di nascita è annotata la sentenza d’interdizione o inabilitazione);

- Il Registro delle persone giuridiche, che permette la conoscibilità delle vicende relative alle

associazioni e alle fondazioni;

- Il Registro delle imprese, che da pubblicità alle vicende relative alle società commerciali e

alle imprese individuali;

- I Registri immobiliari, che permettono di dare pubblicità ai fatti costitutivi, estintivi e

traslativi della proprietà e di altri diritti reali su beni immobili;

- Registri che rendono conoscibili determinate vicende relative ai beni mobili registrati, come

il pubblico registro automobilistico;

- Ulteriore mezzo di pubblicità, è la Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana.

- Quanto ai beni mobili, la pubblicità si attua con il possesso, dal momento che l’esercizio del

potere di fatto sulla cosa fa presumere anche la corrispondente situazione di diritto

(pubblicità di fatto).

Diverse funzioni della pubblicità . La pubblicità dei fatti giuridici può svolgere funzioni

diverse:

- La pubblicità notizia ha solo funzione informativa, permette di rendere conoscibili ai terzi

situazioni o vicende rilevanti, mediante strumenti che non condizionano l’efficacia del fatto

pubblicato né la sua opponibilità ai terzi. Essa costituisce un obbligo e la sua omissione dà

luogo a sanzioni pecuniarie o penali.

- La pubblicità dichiarativa ha la specifica funzione di rendere opponibile ai terzi il fatto

sottoposto a pubblicità, indipendentemente dalla circostanza che i terzi ne abbiano avuto

effettiva conoscenza. Essa trasforma la conoscibilità del fatto o dell’atto in conoscenza

legale: una volta che del fatto è stata data pubblicità nessuno può eccepire d’ignorarlo. La

pubblicità dichiarativa costituisce un onere e non un obbligo a carico della parte che ha

interesse a rendere l’atto opponibile ai terzi.

- La pubblicità è costitutiva quando l’iscrizione di un fatto nel registro è requisito necessario

affinché si produca l’effetto. Così il diritto d’ipoteca non sorge finché non venga iscritta nei

registri immobiliari (2808);

- La pubblicità di fatto si aggiunge ai predetti sistemi di pubblicità legale ed è basata o sulla

semplice conoscenza che il terzo abbia avuto del fatto o su altro fatto che fa presumere

l’esistenza della corrispondente situazione giuridica;

- La pubblicità sanante aggiunge la funzione di rendere in opponibili taluni vizi dell’atto.

Trascrizione immobiliare: sua funzione dichiarativa . Nel libro VI del c.c. trova

disciplina uno dei mezzi di pubblicità più rilevanti: la trascrizione. Essa concerne gli atti che

incidono sulla titolarità dei beni immobili e dei beni mobili registrati e consiste nella riproduzione

del loro contenuto in appositi registri di pubblica consultazione. Il documento che mediante la

trascrizione è reso conoscibile ai terzi può essere un contratto, una dichiarazione unilaterale, un

provvedimento dell’autorità giudiziaria o amministrativa.

Il sistema italiano della trascrizione immobiliare deriva da quello francese ed ha natura dichiarativa

e base personale: gli atti sono trascritti sotto il cognome e nome delle persone interessate, non

secondo un’elencazione dei beni.

La funzione tipica della trascrizione consiste nel risolvere il conflitto tra più aventi causa dello

stesso alienante. La norma prevede che gli atti relativi ai beni immobili soggetti a trascrizione non

hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sull’immobile in base

ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione dell’atto.

Nella doppia alienazione immobiliare il conflitto tra i due successivi acquirenti dallo stesso dante

causa è risolto proprio a mezzo della trascrizione: prevale chi per primo ha curato la trascrizione del

relativo atto (a prescindere dall’anteriorità dell’acquisto). Del tutto normale se sia il primo

acquirente a trascrivere per primo.

Il secondo acquirente, che abbia trascritto anteriormente il suo titolo, acquista a domino, a titolo

derivativo: il diritto passa con le caratteristiche che aveva in capo al primo titolare e il primo

trasferimento è come se non si fosse mai verificato.

Eccezionalità della trascrizione con efficacia costitutiva

. La trascrizione in via

eccezionale assume efficacia costitutiva. Ciò accade, ad esempio, nell’usucapione abbreviata.

L’usucapione, modo di acquisto a titolo originario, produce effetto con il maturarsi di un certo

periodo di tempo prescritto dalla legge, che in ipotesi particolari l’abbrevia. Il presupposto per

avvalersi del termine abbreviato è che l’acquirente sia in buona fede al momento dell’acquisto,

anche se successivamente tale requisito venga meno.

Il termine utile per l’usucapione inizia a decorrere dalla data della trascrizione, presumendo che

l’acquirente abbia conseguito il possesso.

L’acquisto deve essere effettuato nei confronti di un soggetto che non era effettivamente titolare (a

non domino) e deve essersi realizzato in base ad un titolo astrattamente idoneo, cioè un atto che

sarebbe stato idoneo al trasferimento del diritto. In tale fattispecie, a formazione progressiva, la

trascrizione del titolo assume sia il ruolo di elemento essenziale dell’acquisto sia funzione di

pubblicità notizia.

Principio di continuità delle trascrizioni . Il sistema della trascrizione immobiliare si fonda

sul principio della continuità: “nei casi in cui un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le

successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è stato

trascritto l’atto anteriore di acquisto” (2650).

Il principio della continuità delle trascrizioni comporta non la nullità delle trascrizioni successive

all’atto non trascritto, ma soltanto la loro temporanea inefficacia, finché la catena dei trasferimenti

non venga completata. Quando poi l’atto anteriore di acquisto sia trascritto, le successive

trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine successivo, ex tunc.

Si può acquistare con sicurezza un immobile soltanto se dai registri immobiliari risulti una serie

continua di trascrizioni; occorre procedere a ritroso fino ad un dante causa a vantaggio del quale

possa considerarsi compiuta l’usucapione.

Altri soggetti a trascrizione e relativa efficacia . L’elenco di atti che si devono rendere

pubblici con il mezzo della trascrizione (2643) richiedono la forma scritta ad substantiam (1350).

Vi sono ricompresi atti o provvedimenti che costituiscono, modificano, estinguono o trasferiscono

la proprietà o altri diritti reali immobiliari, che costituiscono la comunione di tali diritti, che

costituiscono o conferiscono in società diritti personali di godimento (ad es. le locazioni

ultranovennali).

La tassatività va riferita non agli atti da trascrivere, quanto piuttosto agli effetti che l’atto da

trascrivere produce.

È stato inserito di recente nel c.c. l’art. 2645 bis che ha previsto la trascrizione del contratto

preliminare. La trascrizione di questo tipo di contratto da luogo ad un effetto meramente

prenotativo, consistente nell’attribuire efficacia retroattiva alla trascrizione del definitivo. La norma

prevede una trascrizione a tempo determinato; ciò in quanto gli effetti della pubblicità sono limitati.

Inoltre deve rilevarsi che la legge dispone la trascrizione per un contratto che non ha effetti reali, ma

meramente obbligatori. Il contratto preliminare è fonte di obbligazioni consequenziali a catena che

impongono in sequenza un vincolo obbligatorio che sfocia nel trasferimento della proprietà o di

altro diritto reale e che inoltre comporta un vincolo decisamente rilevante sul bene che ne è oggetto.

Sono altresì trascrivibili i contratti condizionati a termine (2659). La dottrina ha a lungo discusso

sulla possibilità di trascrivere le vendite c.d. obbligatorie, ossia quei contratti di vendita ad effetti

reali differiti (come, per taluni, la vendita di cosa futura).

Sono trascrivibili gli atti, aventi ad oggetto beni immobili, di permuta, di donazione, di rinunzia, di

locazione, di anticresi, di transazione, ecc.

L’art. 2648 dispone che è soggetta a trascrizione l’accettazione dell’eredità, sulla base dell’atto di

accettazione o dell’atto contenente l’accettazione tacita e che, la trascrizione opera sulla base di un

estratto autentico del testamento.

Prevista è anche la trascrizione delle convezioni matrimoniali, on la funzione di pubblicità notizia.

Trascrizione delle domande giudiziali . La trascrizione della domanda giudiziale (2652) ha

una funzione preliminare di prenotazione dell’effetto della futura sentenza di accoglimento. Una

volta che la domanda sia stata accolta dalla sentenza e questa annotata in margine alla trascrizione,

le trascrizioni successive a quella della domanda giudiziale non avranno effetto nei confronti di chi

ha effettuato tale trascrizione, mentre restano salve quella di data precedente. Il conflitto si

determina in modo particolare tra un soggetto dante causa e altro soggetto, acquirente del proprio

avente causa (c.d. subacquirente).

Si devono trascrivere le domande dirette a rendere inefficace un atto di acquisto di diritti reali sugli

immobili (ad es. la domanda di risoluzione di un contratto).

La trascrizione della domanda ha lo scopo di rendere opponibile la sentenza ai terzi che abbiano

acquistato il diritto durante lo svolgimento del processo. La trascrizione assicura la conoscibilità

della domanda.

La sentenza che dichiara la nullità o pronuncia l’annullamento per incapacità, non pregiudica i

diritti acquistati dai terzi di buona fede in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla