Diritto privato- La proprietà

La proprietà

È un diritto assoluto che è disciplinato dall'art. 42 e art. 832. Il proprietario ha diritto di: godere, disporre in modo esclusivo entro i limiti degli obblighi dell'ordinamento giuridico. Il potere di godimento è la facoltà di usare o no la casa, di decidere la nobilità d'uso, di trasformarla o di distruggerla. Il potere di disposizione è la possibilità di compiere atti giuridici o di scegliere la destinazione economica del bene. Il godimento e la disponibilità sono pieni ed esclusivi.

Pieni: nel senso che della cosa o sulla cosa il proprietario può fare ciò che vuole; esclusivi: nel senso che è vietata qualsiasi intromissione altrui nelle scelte del proprietario. Accanto alla proprietà ci sono dei limiti e degli obblighi che si differenziano in:

• Vincoli privati: che riguardano i conflitti tra proprietari;
• Vincoli di natura reale obbligatoria: si pensi alla concessione in usufrutto del bene o al divieto di alienazione contrattuale;
• Vincoli pubblici: che riguardano la legislazione pubblicistica (si pensi ai vincoli paesaggistici).

Quindi la proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Atti emulativi

Si tratta dell'art. 833 che vieta al proprietario di “fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o di recare molestia ad altri”. In tale norma si individua correntemente un’applicazione della figura dell’abuso del diritto, quale limite di carattere generale del diritto soggettivo: limite per cui al titolare si ritengono consentiti esclusivamente i modi di esercizi del diritto conformi allo scopo in vista del quale il diritto stesso sia stato riconosciuto al soggetto, a seguito della valutazione di meritevolezza del relativo interesse. La fattispecie qui prevista si pone indiscutibilmente in tale prospettiva. Il compimento dell’atto emulativo, in effetti, non è diretto a soddisfare alcun interesse meritevole di tutela, e in particolare, quell’interesse economico in vista del quale il diritto di proprietà è riconosciuto, in quanto posto in essere non al fine di trarre una qualche utilità dal bene, ma semplicemente allo scopo di nuocere ad altri.

Contenuto della proprietà

Con riguardo al contenuto del diritto di proprietà, delicata problematica risulta quella che si è posta in presenza del già richiamato art. 42. Tale norma, da una parte, emana al legislatore la disciplina di tutti i profili della proprietà, in vista della realizzazione delle contemplate finalità di carattere sociale; dall’altra, fa ciò sulla premessa di una dichiarata garanzia della proprietà stessa, che impone il relativo indennizzo, nel caso in cui l’interesse generale ne renda necessaria la sottrazione al privato (espropriazione). Si è posto allora il problema dei limiti entro cui contenuto del diritto di proprietà possa essere compresso.

Indubbiamente, le concrete possibilità di utilizzazione del bene da parte del proprietario vengono a dipendere dalla disciplina delle relative modalità ad opera del legislatore, sulla base di valutazioni compiute in vista del necessario bilanciamento tra gli interessi del proprietario e quelli, generali e individuali, eventualmente considerati meritevoli di tutela, che i diversi beni si presentano atti a soddisfare. Il problema si pone quando le limitazioni imposte svuotino di ogni sostanza economicamente apprezzabile il diritto del proprietario riducendolo ad una mera apparenza. Determinante è risultato il ruolo della Corte Costituzionale, le cui prese di posizione sono state oggetto di contrastanti apprezzamenti. Da una parte, essa ha ammesso la legittimità di drastiche limitazioni del contenuto della proprietà, dall’altra ha fermamente sostenuto che il proprietario si deve considerare espropriato quando i vincoli si traducano in un sacrificio tale da incidere sul diritto di proprietà al di là di quanto possa reputarsi tollerabile, in considerazione della natura dei vari beni, secondo le correnti valutazioni sociali.

Proprietà fondiaria

Una disciplina articolata il codice civile detta per la proprietà fondiaria, quella cioè concernente i beni immobili (urbani e agricoli). I beni immobili risultano per propria natura atti a costituire il punto di riferimento di una molteplicità di interessi, sia individuali (dei soggetti, cioè interessati alla loro utilizzazione) che superindividuali (ricollegabili alle esigenze generali dello sviluppo economico-sociale).

Tra le “disposizione generali” della proprietà fondiaria spicca quella disciplinante le immissioni. Tale previsione assume una rilevanza esemplare dell’atteggiamento del codice a favore dello sviluppo delle attività produttive. L’art. 844 dispone che il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni derivanti dal fondo del vicino, se non superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Per immissioni si intendono tutte le propagazioni, scuotimenti. Il proprietario è tenuto a sopportare le immissioni altrui, nei limiti, però, della normale tollerabilità, la quale deve essere giudicata dal punto di vista del fondo che le riceve. Ai fini di tale giudizio, assume rilevanza la condizione dei luoghi.

Delicato è il rapporto con la legislazione di tutela ambientale. La norma in questione, pur se indubbiamente interferisce con la problematica della salvaguardia della salute, tende ad essere considerata istituzionalmente destinata a risolvere conflitti tra proprietari di fondi. Peraltro, la giurisprudenza non manca di ammettere, se ne ricorrano le condizioni l’utilizzabilità dell’art. 844 anche a difesa della salute. L’art. 844 dispone che nell’applicare l’accennato principio, il giudice debba contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, potendo tenere conto della proprietà di un determinato uso.

Sulla base di tale disposizione si ritiene che il giudice possa consentire anche la prosecuzione di immissioni tali da superare la soglia della normale tollerabilità, imponendo un indennizzo a carico di chi provoca le immissioni. L’azione esercitata ai sensi dell’art. 844 ha carattere inibitorio e reale e si ritiene coerentemente rientrare nello schema dell’azione negatoria. Il giudice, oltre a poter ordinare l’eliminazione della fonte delle immissioni, può subordinare la prosecuzione dell’attività da cui derivano le immissioni stessa all’adozione di idonei accorgimenti tecnici, ordinandone la messa in opera. Chi si trovi nel possesso del fondo può agire pure in via possessoria con l’azione di manutenzione. Se dalle immissioni è derivato un danno alle persone o alle cose, può essere chiesto contestualmente il relativo risarcimento.

Rapporti di vicinato

Nel quadro della proprietà fondiaria, il codice dedica una specifica disciplina alla proprietà rurale e alla proprietà edilizia. Le sezioni dedicate ai rapporti di vicinato concernono: le distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi, le luci e vedute; lo stillicidio; le acque. Si tratta di una disciplina assai dettagliata, spesso di remota tradizione, qui ovviamente esaminata solo nelle linee generali.

Pare opportuno premettere come i limiti legali della proprietà derivanti dai rapporti di vicinato si distinguano dalle servitù, e come tale autonomia sia stata evidenziata dal codice vigente, il quale li ha regolati in relazione alla proprietà, ritenendoli manifestazione i essa e inerenti al suo normale contenuto. Tali limiti, infatti, hanno carattere di reciprocità e di automaticità. In quanto inerenti al contenuto del diritto di proprietà, tali limiti legali sono imprescrittibili e tutelabili mediante l’azione negatoria (dato che il vicino, violandoli, fa implicitamente valere una pretesa tendente a comprimere l’altrui diritto di proprietà).

Chi invoca la violazione di buon vicinato, potrà ottenere, quindi, oltre al risarcimento del danno, provvedimenti di tipo inibitorio e tendenti alla riduzione in pristino della situazione dei luoghi. La disciplina delle distanze riguarda quella da osservare nelle costruzioni. Il principio generale dettato dal codice è quello dell’osservanza, tra le costruzioni di una distanza non minore di tre metri. Ciò per evitare, tra le costruzioni stesse, intercapedini troppo anguste e antigieniche. Si tratta di una materia in cui sono preminenti gli interessi di carattere generale, legati al corretto sviluppo urbanistico degli abitati, secondo le scelte degli organi istituzionalmente responsabili in materia, con conseguente prevalenza delle previsioni contenute negli strumenti urbanistici su quelle del codice. Un problema di osservanza di distanza si pone anche in relazione alle aperture degli edifici, destinate a illuminare, dare aria e possibilità di vista agli ambienti, a tale riguardo distinguendosi tra luci e vedute.

Le luci sono aperture che consentono il passaggio di luce ed aria, ma non l’affaccio sul fondo del vicino. Le vedute sono le aperture che permettono di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente. L’apertura di luci non deve rispettare distanze potendosi essere aperte anche sul muro posto al confine. Le luci però possono essere chiuse ad iniziativa del vicino, ove sussistono le condizioni per acquistare la comunione del muro o per costruire in aderenza. Il carattere di veduta dell’apertura è rilevante, in quanto determina conseguenze in ordine alla distanza delle costruzioni. Chi ha acquistato il diritto di avere vedute verso il fondo vicino può pretendere distanza minore di tre metri. In caso di aperture di vedute abusive, il proprietario del fondo pregiudicato può esercitare l’azione negatoria. Dell’opera che violi il diritto di veduta può essere chiesta la rimozione o la modificazione per quanto necessario ad assicurare il normale esercizio del diritto leso.

Proprietà agraria

Nel quadro della proprietà fondiaria il codice civile affronta problematiche legate al perseguito incremento produttivo dei terreni agricoli; prestando notevole attenzione, peraltro, soprattutto attraverso il rinvio alla legislazione speciale in materia, anche al soddisfacimento di ulteriori interessi generali, legati allo sviluppo sociale ed alla sicurezza del territorio. Sotto tale ultimo profilo, particolare rilevanza è attribuita alla disciplina dei vincoli idrogeologici e delle difese fluviali, con la previsione dell’assoggettabilità dei terreni, appunto, al vincolo idrogeologico pure con specifico riferimento al rimboschimento in vista del quale sono prospettati penetranti interventi dell’autorità competente. Al conseguimento di “fini igienici, demografici, economici o di altri fini sociali” è finalizzata la disciplina della bonifica integrale. Ai privati viene imposto l’onere di partecipare alle spese a ciò necessarie, gravando su di loro anche l’obbligo di eseguire opere ritenute necessarie. Lo strumento per perseguire le finalità avute di mira è rappresentato dalla costituzione di consorzi di bonifica e di miglioramento fondiario. Anche in materia, in linea con la generale previsione dell’art. 838, è prevista la possibilità di procedere alla espropriazione nei confronti dei proprietari che non osservino gli obblighi imposti in vista dell’attuazione dei piani di bonifica.

Proprietà edilizia

Sempre nel quadro della proprietà fondiaria, il codice civile si sofferma sulla proprietà edilizia, quasi contemporaneamente assoggettata ad una innovativa disciplina organica con la fondamentale legge urbanistica. Gli interessi che ruotano intorno all’edificazione dei suoli ed alla proprietà degli edifici sono numerosi e fin troppo noti. Con l’interesse allo sfruttamento economico privato dei suoli si devono conciliare le esigenze di salvaguardia dell’ambiente, di razionalizzazione del fenomeno soddisfacimento dell’essenziale bisogno abitativo. La materia è di singolare vastità ed è oggetto di una consistente legislazione speciale, cui, del resto, rinvia il codice, anche per quanto concerne le regole da osservarsi nelle zone sismiche. In esso si accenna ai piani regolatori comunali i quali costituiscono lo strumento essenziale di pianificazione urbanistica. Il piano regolatore generale conserva una posizione centrale nella pianificazione territoriale, tra quella di livello più ampio e quella particolareggiata.

La facoltà di edificare era originariamente considerata senz’altro rientrante nel contenuto del diritto di proprietà, solo essendo assoggettata a un provvedimento autorizzatorio del Comune il concreto esercizio di tale facoltà, al fine di assicurare la conformità con i criteri stabiliti dagli strumenti urbanistici. Con essa si sostituì alla licenza edilizia la concessione edilizia, provvedimento di diversa natura, in quanto avente alla base della relativa previsione l’idea che la facoltà di edificare non inerisca al diritto di proprietà dei suoli, come profilo del suo contenuto, ma costituisca oggetto di una attribuzione da parte del Comune, quale unico titolare del diritto allo sfruttamento edilizio del suo territorio.

La proprietà intellettuale

Oggi di vera importanza è il problema della proprietà sui beni materiali. Con tale espressione si fa riferimento alle situazioni giuridiche soggettive riconosciute allo sfruttamento della creazione intellettuale specificate poi con riferimento alla proprietà artistica e letteraria (diritto d’autore) e alla proprietà industriale (disciplina dei brevetti).

Acquisto e tutela della proprietà

L’acquisto della proprietà è disciplinato dell’art. 922 del c.c il quale delinea un elenco non tassativo (per occupazione, per invenzione, per accessione, per unificazione, per unione e commistione, per usucapione, per effetto dei contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge) di carattere non tassativo. La distinzione più importante sui modi d’acquisto è quella tra gli acquisti a titolo originario e a titolo derivativo.

A titolo originario sono quelli in cui l’acquisto del diritto in capo al soggetto non dipende dalla precedente titolarità del diritto in capo ad altro soggetto. A titolo derivato, invece, sono quelli che vi è una tale dipendenza dell’acquisto dal diritto di un altro soggetto, che ne era precedentemente titolare.

L'occupazione

Consiste nel materiale impossessamento della cosa con volontà di farla propria. Essa concerne le sole cose mobili di cui nessuno è proprietario.

L'invenzione

Consiste nel ritrovamento di cose smarrite e quindi ancora oggetto di proprietà, a differenza delle abbandonate. Il ritrovatore non diventa proprietario ma possessore e ha l’obbligo di portare la cosa smarrita al comune che si occuperà di rendere noto il ritrovamento:

• Se il proprietario reclama la cosa smarrita, al ritrovatore spetta un premio;
• Se il proprietario non reclama la cosa smarrita, il ritrovatore diventa proprietario.

Un particolare regime è previsto per il ritrovamento di un tesoro. Tale è considerata qualunque cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno possa provare di essere proprietario. Il tesoro appartiene al proprietario del fondo in cui viene trovato.

Accessione

Consiste nell’acquisto della proprietà in conseguenza della unione di altre cose alla propria. Può essere di diversi tipi:

• Da cosa mobile a cosa immobile, con una norma che costituisce un vero e proprio principio generale, ovvero l’art. 934 dispone che “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suo appartiene al proprietario di questo”. Vi è anche l’accessione invertita, succede quando un proprietario di un fondo costruisce vicino ad un altro in buona fede. Egli può chiedere di diventare proprietario della parte di fondo occupata entro tre mesi dalla costruzione dell’opera, pagando, come indennizzo il doppio valore della terra. Tale caso è importante poiché, in viceversa dalla regola generale, dà prevalenza al bene mobile su quello immobile.
• Da cosa immobile a cosa immobile (es. alluvione). Con l’alluvione, il proprietario del fondo dove si sono depositati detriti, provenienti da un altro fondo, diventa proprietario di quelle cose.

Enfiteusi

L’enfiteusi è quel diritto reale di godimento (concedo a qualcun’altra di usare un mio oggetto) su cose altrui che attribuisce al titolare il potere di godimento del fondo che spetta al proprietario, con l’obbligo di migliorare il fondo. Può sorgere per usucapione, per testamento e per contratto. Può essere costituita in perpetuo o a tempo determinato. Se è costituita a tempo determinato, la sua durata non può essere inferiore ai 20 anni. Nello schema dell’enfiteusi, assumono un ruolo, centrale e fondamentale, l'affrancazione e la devoluzione.

Il diritto di affrancazione è il potere dell’enfiteuta di conseguire la proprietà del fondo, mediante la corresponsione al concedente di una somma di denaro. Il diritto di devoluzione è il potere di far cessare il rapporto di enfiteusi sul fondo in ipotesi trattative.

Superficie

Si tratta di un diritto reale di godimento più circoscritto rispetto al diritto di uso in quanto ha per oggetto una casa e il soggetto titolare del diritto può abitarla per i bisogni suoi e della sua famiglia.