Diritto privato - ipoteca

Ipoteca: definizione

L'ipoteca è un diritto reale minore di garanzia che riguarda, principalmente:

• I beni immobili con le loro pertinenze e/o i beni mobili registrati (siano essi di un debitore o di un terzo)
• Le rendite dello Stato
• I diritti reali di godimento su beni immobili, escluse le servitù (art. 2810 c.c.)

N.B. Anche la quota di un bene indiviso può essere oggetto di ipoteca. La cosa accessoria segue il destino della cosa principale, quindi l'ipoteca si estende ai miglioramenti, alle costruzioni e alle altre accessioni dell'immobile ipotecato (art. 2811 c.c.).

L'ipoteca attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia (= diritto di sequela) e di essere preferito agli altri creditori sul prezzo ricavato dall'espropriazione (art. 2808 c.c.). A differenza del pegno, l'ipoteca richiede una speciale formalità: l'iscrizione nei pubblici registri; inoltre, non è necessario lo spossesso del bene: il godimento rimane al proprietario (debitore).

Caratteristiche

• Specialità: L'ipoteca deve essere iscritta solo su beni esattamente individuati; non è ammissibile l'ipoteca generale, nel senso che non è possibile sottoporre all'ipoteca una generalità di beni, magari costituenti l'intero patrimonio del debitore.
• Indivisibilità: L'ipoteca si estende su tutto il bene oggetto della garanzia; se parte del bene viene alienato, diviso o trasmesso a più eredi, l'ipoteca non si fraziona; se a garanzia di un solo credito sono ipotecati più beni, il creditore può a sua scelta far espropriare uno qualsiasi di essi e soddisfarvi l'intero credito.
• Determinatezza: Il credito garantito dal bene ipotecato deve essere determinato nel suo ammontare ed espresso in una somma di denaro.

N.B. Non esistono ipoteche occulte: chiunque deve essere in grado di conoscere se un bene è o non è ipotecato, in modo da rendersi conto se è conveniente acquistarlo o è preferibile concedere credito al proprietario del bene. L'ipoteca del bene si costituisce soltanto dopo che l'iscrizione sia stata effettivamente eseguita.

Fonti dell'ipoteca

Esistono 3 tipi di ipoteche:

1. Ipoteca volontaria: può essere iscritta in forza di:
   • Un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall'altra
   • Un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca

Il contratto o l'atto unilaterale devono avere la forma appropriata.