Concetto di ipoteca nel diritto privato

Diritto di promuovere la vendita forzata del bene in caso di credito non pagato

Alla scadenza del credito il creditore non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata del bene anche in confronto del terzo acquirente. Il terzo, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilità (art. 2858):

1. liberando il bene dall'ipoteca (conviene quando l'ammontare da pagare è inferiore al valore del bene) egli stesso paga i creditori ipotecari
2. ossia rinuncia alla proprietà con una apposita dichiarazione resa presso la cancelleria del tribunale effettua il rilascio del bene ipotecato
3. offre ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene (pari al valore del bene) libera il bene dall'ipoteca (purgazione dell'ipoteca): se l'acquisto è avvenuto a titolo gratuito; se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene è liberato dall'ipoteca contro il pagamento della somma offerta dal terzo acquirente (conviene quando il valore del bene è...

inferiore all'ammontare dei debiti) Il terzo acquirente, che subisca l'esecuzione forzata o che liberi il bene o che rilasci il bene, ha verso il debitore principale azione di regresso. Per il regresso può avvalersi della surrogazione ipotecaria, ma non in danno dei creditori che abbiano una iscrizione anteriore alla trascrizione del suo titolo di acquisto.

Il terzo datore di ipoteca si trova in posizione analoga: egli non può invocare, nei confronti del creditore precedente, il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non è stato convenuto (art. 2868). È direttamente esposto all'azione esecutiva. Per evitarla, deve pagare i creditori ipotecari. Anch'egli ha azione di regresso verso il debitore e diritto di surrogazione nell'ipoteca del creditore.

Grado dell'ipoteca

Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è, in ordine di tempo,

contrassegnata da un numero, che prende il nome di (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c'è un residuo, quello di secondo grado e così via (artt. 2852 ss.).

Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un'ipoteca di grado superiore, con l'effetto di surrogarsi nei suoi diritti (surrogazione ipotecaria di pagamento, art. 1203, n. 1)

Durata dell'ipoteca

L'ipoteca dura 20 anni trascorsi i quali l'ipoteca si estingue, salvo che ad istanza del creditore l'iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847).

Il creditore può anche rinnovare l'ipoteca successivamente alla scadenza, ma in tal caso non viene conservato il grado: la nuova iscrizione ha grado

successivo a quello delle altre ipoteche eventualmente iscritte sullo stesso bene.

Estinzione

L'ipoteca si estingue con la sua cancellazione dal registro. Anche per la cancellazione occorre un titolo:

1. l'estinzione dell'obbligazione garantita
2. la rinuncia espressa e redatta per iscritto del creditore all'ipoteca
3. la vendita forzata della cosa ipotecata
4. il perimento della cosa
5. lo spirare del termine ventennale senza rinnovazione

Il conservatore dei registri non può procedere d'ufficio alla cancellazione.

Divieto di patto commissorio

È nullo qualunque patto con il quale si stabilisce che in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.

Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno.

Duplice funzione: