Diritto Privato - Il Diritto di Proprietà

SEZIONE SECONDA – LA PROPRIETA’

CAPITOLO II-IL DIRITTO DI PROPRIETA’

IL CONTENUTO DELLA PROPRIETA’:

Il titolo II del libro III del c.c. si apre con l’art.832: il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. Dunque la pienezza può essere intaccata, ridotta; e la norma non dice fino a che punto.

Se proprietario è un incapace legale (minore o interdetto) nessuno ha facoltà di libero godimento né potere di libera disposizione; chi agisce per il minore ha poteri vincolati allo scopo, che è di conservare il bene e assicurarne un uso conveniente all’interesse del minore o dell’incapace.

Se la proprietà è in capo a persone giuridiche, le prerogative dei singoli individui si allontano sempre più dal modello di proprietà individuale: ogni facoltà o potere risulta fatti limitata o alterata man mano che si fa più forte il vincolo allo scopo che il gruppo o l’ente debbono statutariamente perseguire. Allo stesso modo, la libertà di uso, godimento, alienazione manca là dove il bene anche come nell’eredità accettata con beneficio di inventario nel fondo patrimoniale costituito per i bisogni della famiglia, nel patrimonio dell’imprenditore soggetto a fallimento, ecc...

PROPRIETA’ E NEW PROPRIETES:

Il codice predispone una normativa della proprietà che appare vincolata a due direttrici. La prima è la sequenza proprietà-possesso-res corporale: direttamente collegata a quella di possesso, potendo essere oggetto di proprietà soltanto ciò che può essere oggetto di possesso, e può essere oggetto di possesso soltanto una cosa, una res, un bene materiale. La seconda direttrice è una fictio, che converge sulla suddetta sequenza, nel senso che le cose non corporali vengono d’imperio equiparate a quelle corporali.

LA PROPRIETA’ PRIVATA NEL CODICE CIVILE:

Nel codice civile la disciplina della proprietà tende a coincidere con quella della proprietà immobiliare.

Il contenuto della proprietà, secondo l’art.832, si concentra nei due aspetti del godere e nel disporre, ed è pieno ed esclusivo.

Disporre non è altro che decidere e attuare operazioni materiali sulla cosa: destinarla a un certo uso o trasformarla. Disporre, in senso stretto, è invece disporre del diritto di proprietà: vendere, donare, costituire diritti altrui sulla cosa, insomma determinarne la sorte giuridica della cosa.

L’una e l’altra prerogativa spettano al proprietario in modo pieno (senza limiti). Se la legge non stabilisce limiti, il proprietario può fare ciò crede della cosa e del proprio diritto.

Il proprietario ha un potere esclusivo: si diceva excludendi alios, il diritto di escludere gli altri: vale a dire la pretesa, volta verso tutti, a un comportamento che non ostacoli il libero e pieno godimento del bene.

SEZIONE SECONDA – LA PROPRIETA’

CAPITOLO II-IL DIRITTO DI PROPRIETA’

IL CONTENUTO DELLA PROPRIETA’:

Il titolo II del libro III del c.c. si apre con l’art.832: il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. Dunque la pienezza può essere intaccata, ridotta; e la norma non dice fino a che punto.

Se proprietario è un incapace legale (minore o interdetto) nessuno ha facoltà di libero godimento né potere di libera disposizione; chi agisce per il minore ha poteri vincolati allo scopo, che è di conservare il bene e assicurarne un uso conveniente all’interesse del minore o dell’incapace.

Se la proprietà è in capo a persone giuridiche, le prerogative dei singoli individui si allontano sempre più dal modello di proprietà individuale: ogni facoltà o potere risulta fatti limitata o alterata man mano che si fa più forte il vincolo allo scopo che il gruppo o l’ente debbono statutariamente perseguire. Allo stesso modo, la libertà di uso, godimento, alienazione manca là dove il bene anche come nell’eredità accettata con beneficio di inventario nel fondo patrimoniale costituito per i bisogni della famiglia, nel patrimonio dell’imprenditore soggetto a fallimento, ecc...

PROPRIETA’ E NEW PROPRIETIES:

Il codice predispone una normativa della proprietà che appare vincolata a due direttrici. La prima è la sequenza proprietà-possesso-res corporale: direttamente collegata a quella di possesso, potendo essere oggetto di proprietà soltanto ciò che può essere oggetto di possesso, e può essere oggetto di possesso soltanto una cosa, una res, un bene materiale. La seconda direttrice è una fictio, che converge sulla suddetta sequenza, nel senso che le cose non corporali vengono d’imperio equiparate a quelle corporali.

LA PROPRIETA’ PRIVATA NEL CODICE CIVILE:

Nel codice civile la disciplina della proprietà tende a coincidere con quella della proprietà immobiliare.

Il contenuto della proprietà, secondo l’art.832, si concentra nei due aspetti del godere e nel disporre, ed è pieno ed esclusivo.

Disporre non è altro che decidere e attuare operazioni materiali sulla cosa: destinarla a un certo uso o trasformarla. Disporre, in senso stretto, è invece disporre del diritto di proprietà: vendere, donare, costituire diritti altri sulla cosa, insomma determinarne la sorte giuridica della cosa.

L’una e l’altra prerogativa spettano al proprietario in modo pieno (senza limiti). Se la legge non stabilisce limiti, il proprietario può fare ciò crede della cosa e del proprio diritto.

Il proprietario ha un potere esclusivo: si diceva excludendi aliis, il diritto di escludere gli altri: vale a dire la pretesa, volta verso tutti, a un comportamento che non ostacoli il libero e pieno godimento del bene.

L'art. 833 dice che non rientra nelle facoltà del proprietario di usare la cosa in modo che abbia il solo scopo di nuocere ad altri (c.d. atti emulativi): basta però una minima utilità del proprietario per rendere lecito l'atto.

N.B. la prescrizione non si applica alla proprietà. L'imprescrittibilità del diritto non è espressamente prevista dalla legge che prevede però, all'art. 949, l'imprescrittibilità dell'azione con cui il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque l'abbia in suo possesso. La proprietà è soggetta però a usucapione, modo di acquisto a titolo originario, quando la proprietà cade in effettivo possesso di una persona diversa dal titolare, la quale si comporta come proprietario per un lungo periodo di tempo.

LA PROPRIETA' FONDIARIA:

Il bene immobile è un bene la cui utilizzazione può incidere e anzi sempre incide, sugli interessi individuali di altri proprietari, i confinanti e più in generale i vicini, e sugli interessi della collettività. Nel c.c. compare una norma che sembra costituzionale: è l'art. 845: "la proprietà fondiaria è soggetta a regole particolari per il conseguimento di scopi di pubblico interesse". Le norme che tendono a risolvere i rapporti di vicinato sono in prima linea norme che risolvono conflitti di interessi tra proprietari; le norme invece che riguardano l'urbanistica e la proprietà agricola sono in prima linea norme che tendono a raggiungere obiettivi di interesse pubblico. La proprietà del suolo si concepiva come proprietà di tutto ciò che sta sotto il suolo, e nello spazio sopra il suolo. Nell'art 840 troviamo un criterio diverso: dunque la proprietà si estende al sottosuolo e allo spazio sovrastante, ma il diritto di escludere attività altrui cessa quando la profondità o l'altezza è tale che mancar l'interesse ad escludere.

Il proprietario non può come tale, sfruttare le miniere, le cave, le torbiere che fanno parte del patrimonio indisponibile dello stato o delle Regioni; non può appropriarsi dei reperti archeologici; non può opporsi all'esecuzione di opere idrauliche di pubblico interesse...

L'art. 841 prevede che il proprietario possa in qualunque momento chiudere il fondo o compiere altre opere adatte a impedire a chiunque l'accesso.

I RAPPORTI DI VICINATO:

Il rapporto di vicinato è fonte di vari limiti della proprietà privata che hanno tre caratteristiche comuni: l'automaticità (i limiti nascono direttamente dall'esistenza della situazione prevista dalla legge), la reciprocità (quel che vale per l'uno vale per l'altro) e di conseguenza la gratuità. Da tutti e tre i punti di vista i limiti di vicinato si distinguono, come vedremo, dalle servitù legali.

Un limite generale della proprietà fondiaria è il divieto di immissioni: la norma vuole risolvere il problema dei fastidi che si propagano da un fondo all’altro: le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni.

Il criterio di equilibrio prescelto dalla norma è quello della normale tollerabilità: il proprietario di un fondo non può impedire immissioni che non superino la normale tollerabilità; all'inverso nessun proprietario può produrre immissioni che superino quella soglia.

Ci sono due criteri che completano quello principale di cui si è detto. 1. Il giudice deve contemperare le ragioni della proprietà con quelle della produzione: l'attività produttiva gode di una tutela particolare, in considerazione del fatto che l'eliminazione delle immissioni, non sempre

del tutto possibile, richiede dei costi che qualche volta possono essere sproporzionati rispetto all’interesse dell’altra parte. 2 il giudice può tener conto della priorità di un determinato uso.

I rimedi sono l’ordine di cessare l’abuso (inibitoria) o se ne sussistono i presupposti, il risarcimento del danno.

La seconda fonte di limiti di vicinato è data dalle norme sulle distanze nelle costruzioni, piantagioni, scavi, muri, ecc (art. 873 e ss.).

Distanze minime devono essere mantenute anzitutto tra le costruzioni. Il codice indica una distanza di 3 metri, che ha lo scopo di evitare intercapedini troppo strette: distanze maggiori sono imposte da leggi speciali e regolamenti comunali, per fini diversi.

Il proprietario che costruisce per primo può farlo sul confine: l’altro, a questo punto, ha una scelta: o costruisce in aderenza, o rispetta la distanza costruendo in posizione arretrata all’interno del proprio fondo. Se il primo proprietario costruisce non sul confine, ma a una distanza minore della metà di quella prescritta dal codice o dai regolamenti, l’altro ha un diritto potestativo di ottenere la comunione forzosa del muro (la proprietà della striscia di terra dal confine al muro di cui dovrà pagare il valore). Il primo, però, potrà impedire l’occupazione del suolo portando la sua costruzione al confine, o arretrandola fino alla metà della distanza prevista (1,5 metri).

La legge prevede una distanza tra la costruzione il confine. Le finestre si distinguono in vedute o prospetti che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, e luci che danno solo passaggio alla luce e all’aria. Per le vedute è prevista una distanza minima pari alla metà di quella che deve esistere tra costruzioni. L’apertura di una veduta influisce però anche sulla distanza legale tra costruzioni, infatti il proprietario che costruisce dopo non può farlo in aderenza se il primo aveva costruito sul confine.

Invece, la presenza di luci in un muro non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro medesimo né di costruire in aderenza, salvo che per contratto sia stabilita una servitù di luce.

La violazione delle norme in materia di distanze e di quelle relative alle luci e vedute può determinar conseguenze diverse: riduzione in ripristino, che può consistere nell’abbattimento della costruzione o di una sua parte, nella chiusura di una luce o di una veduta, nella chiusura di pozzi o cisterne; e il risarcimento del danno.

LA PROPRIETA’ EDILIZIA:

Il problema dominante è l’interesse generale ad assicurare uno sviluppo razionale dell’edilizia; di evitare la devastazione del paesaggio, la crescita incontrollata delle città, la scomparsa del verde urbano.

Queste diverse esigenze sono protette da norme (c.d. norme di edilizia) che derivano da varie fonti:

• il c.c. agli art. 873 e ss. Disciplina le distanze tra le costruzioni;
• le leggi speciali (norme asismiche, standard urbanistici…);
• il piano regolatore generale (P.R.G. approvato dal comune e dalla regione);

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- i regolamenti edilizi comunali cui fa rinvio lo stesso art. 871.

Il P.R.G. prevede quali aree possono essere destinate alla edificazione, quali devono essere mantenute a verde e quali devono essere destinate a pubblici servizi.

Il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia prevede che alcune opere edilizie possano essere eseguite senza alcun previo consenso della p.a.: gli interventi di manutenzione ordinaria e alcuni interventi diretti ad eliminare le barriere architettoniche. Per le opere interne alle costruzioni, che non siano in contrasto con i piani regolatori e edilizi non è necessario il permesso; all’inizio dei lavori il proprietario presenta al sindaco una denuncia di inizio attività (D.I.A.) sottoscritta da un professionista abilitato, che attesta la natura delle opere e il rispetto delle norme vigenti.

Il T.U. lascia invece immutata la disciplina di contributo di costruzione che consiste di una quota commisurata alle spese di urbanizzazione, e di una quota commisurata al costo di costruzione.

La violazione di queste regole (norme di edilizia) dà diritto alla riduzione in pristino, a norma dell’art. 872 c.2, oltre all’eventuale risarcimento danni.

LA PROPRIETA’ AGRICOLA:

Il c.c. fissa la minima unità colturale, un’area minima da non dividere nemmeno in caso di successione ereditaria; prevede l’obbligo di esecuzione di opere per i proprietari di terreni dichiarati soggetti a bonifica, o sottoposti a vincoli per scopi idrogeologici. I proprietari possono essere riuniti obbligatoriamente in consorzi, che sono persone giuridiche pubbliche, il cui scopo è provvedere all’esecuzione, alla manutenzione e all’esercizio delle opere necessarie.

MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’:

I modi di acquisto a titolo derivativo sono i più frequenti ed importanti; si tratta infatti del contratto (art.1321 e ss.) e della successioni a causa di morte (artt. 456 e ss.).

• L’avente causa acquista il diritto così come era in capo al dante causa; se il titolo del dante causa viene meno, viene meno anche il diritto dell’avente causa.

I modi di acquisto a titolo originario sono:

• - l’occupazione: acquisto che riguarda le cose mobili che sono proprietà di alcuno (res nullius); esse si acquistano prendendone possesso (art.923). la selvaggina è invece parte del patrimonio indisponibile dello Stato; ma può essere acquistata dal cacciatore che se ne impossessi nel rispetto delle regole previste per la caccia.
• - l’invenzione: invenire in latino significa trovare; riguarda quindi le cose mobili smarrite. Che le trova,ha il dovere di restituire al proprietario o di consegnarle al sindaco. Dal ritrovamento può derivare o l’acquisto della proprietà dopo un anno. Una suggestiva ipotesi di invenzione è il ritrovamento del tesoro: appartiene metà al proprietario del fondo e metà al ritrovatore.
• - l’accessione: quando un bene viene rapporto con un atro, che lo attrae così che il tutto diventa proprietà del titolare del bene principale. Forme di accessione di immobile a immobile sono i casi previsti della alluvione e dell’avulsione. Una forma simile all’accessione si attua per unione o

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