Diritto privato II

Diritti reali in generale e la proprietà

A) Diritti reali

I diritti reali sono caratterizzati dall'immediatezza: dalla possibilità per il titolare di esercitare direttamente il potere sulla cosa senza necessità della cooperazione di terzi; dall'assolutezza: dal dovere di tutti i consociati di astenersi dall'interferire nel rapporto fra il titolare del diritto reale ed il bene che ne è oggetto; e dalla possibilità per il titolare di agire in giudizio contro chiunque contesti il suo diritto (efficacia erga omnes); dall'inerenza: dalla opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa.

I diritti reali costituiscono un numerus clausus: ossia è precluso ai privati di creare diritti reali diversi ed ulteriori rispetto a quelli espressamente disciplinati dalla legge. I diritti reali sono connotati dal carattere della tipicità: ossia di regola è precluso all'autonomia dei privati di modificare la disciplina legale dei singoli diritti reali. In questo modo si vuole impedire che i privati possano moltiplicare limiti e vincoli destinati a comprimere i poteri del proprietario; e dall'altro si intende tutelare i terzi che vogliono acquisire diritti sulla cosa.

Tipologie di diritti reali

• Proprietà (ius in re propria)
• Iura in re aliena: ossia diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui e che sono destinati a coesistere comprimendolo con il diritto del proprietario.

Diritti reali di godimento

• Superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali: attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dal bene talune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire.

Diritti reali di garanzia

• Pegno e ipoteca: attribuiscono al loro titolare il diritto di farsi assegnare, con prelazione rispetto agli altri creditori, il ricavato dell'eventuale alienazione forzata del bene in caso di mancato adempimento dell'obbligo garantito.

Obbligazioni reali: si caratterizzano per il fatto che la persona dell'obbligato viene individuata in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene. Non è consentito all'autonomia dei privati creare obbligazioni reali atipiche, cioè diverse ed ulteriori rispetto a quelle espressamente previste dalla legge.

Da non confondere con l'obbligazione reale è l'onere reale in forza del quale il creditore per il pagamento di somme di denaro da prestare periodicamente in relazione ad un determinato bene immobile, può soddisfarsi sul bene stesso chiunque ne diventi proprietario o acquisti diritti reali di godimento o di garanzia su di esso. L'unica ipotesi di onere reale prevista dal nostro ordinamento è costituita dai contributi consorziali. Non è concesso ai privati costituire oneri reali al di fuori delle ipotesi espressamente previste dalla legge.

B) Proprietà

L'art. 29 comma 1 dello Statuto Albertino del 1848 proclamava che tutte le proprietà, senza alcuna eccezione, sono inviolabili. Questa formula esaltava il ruolo che all'epoca si riconosceva all'istituto della proprietà privata, pilastro dell'organizzazione sociale e prima espressione della libertà di ciascuno. Nella formula dello statuto la proprietà privata veniva considerata un diritto innato, di natura, che i poteri pubblici potevano soltanto eccezionalmente comprimere.

Invece l'art. 832 del Codice Civile enuncia il principio secondo cui al proprietario spetta il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Dunque la proprietà attribuisce al titolare:

• Il potere di godimento del bene: ossia il potere di trarre dalla cosa le utilità che la stessa è in grado di fornire decidendo se, come e quando utilizzarla o direttamente (es. Abitando l'appartamento di proprietà) o indirettamente (es. Concedendo un appartamento in locazione);
• Il potere di disporre del bene: ossia il potere di cedere ad altri in tutto o in parte diritti sulla cosa.

Inoltre la proprietà è caratterizzata dai connotati della:

• Pienezza: attribuzione al proprietario del diritto di fare della cosa tutto ciò che vuole, persino distruggerla;
• Esclusività: attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza di terzi in ordine alle scelte che il proprietario si riserva di effettuare con totale arbitrio e discrezionalità.

Il codice però riconosce sì al proprietario il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo ma solo entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico. Le caratteristiche dell'assolutezza e dell'esclusività sono tipiche ormai solo della proprietà dei beni di uso strettamente personale. Quanto agli altri beni l'ordinamento non rimette integralmente al proprietario le scelte in ordine al loro utilizzo.

Il codice civile, dopo alcune disposizioni valide per la proprietà in generale, detta una disciplina differenziata per la proprietà de beni di interesse storico e artistico, per la proprietà rurale, per la proprietà fondiaria, per la proprietà edilizia: elaborando per ciascuna categoria di beni una serie di previsioni miranti a conciliare l'interesse egoistico del proprietario con l'interesse degli altri proprietari o della collettività.

Nella nostra Costituzione la proprietà non viene più, come avveniva nello Statuto Albertino, dichiarata inviolabile ma non viene neppure disciplinata fra i principi fondamentali: essa è contemplata nel titolo relativo ai rapporti economici. L'attuale costituzione dichiara che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge.

La costituzione sempre con riferimento alla proprietà con l'art. 42 comma 2 da espressamente al legislatore il compito di determinare i modi di acquisto, di godimento ed i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. In sostanza il legislatore è legittimato a intervenire per delineare il contenuto dei poteri che competono al proprietario, e ciò al fine di garantire che il relativo esercizio realizzi una funzione sociale: funzione che si ricollega sia all'esigenza di realizzare uno sfruttamento economicamente efficiente dei beni, sia all'esigenza di instaurare più equi rapporti sociali; e più in generale all'esigenza di tutelare tutti quei valori ed interessi costituzionalmente protetti.

La disciplina della proprietà non si esaurisce più oggi nelle sole regole di derivazione nazionale fin qua ricordate. Essa si è venuta progressivamente arricchendo di tutta una serie di previsioni sovrannazionali che inducono ad interrogarsi se il diritto di proprietà non sia venuto riacquisendo il carattere di diritto fondamentale dell'uomo, e in caso affermativo limitandolo sul potere dello stato nazionale di legittimamente imporre obblighi e restrizioni al diritto dominicale.

La proprietà è caratterizzata:

• Dalla imprescrittibilità: è pacifico che la proprietà non si può perdere per non uso ma soltanto per l'usucapione che altri abbia a perfezionare a proprio favore;
• Dalla perpetuità: non può essere apposto alla proprietà un termine finale di durata;
• Dall'elasticità: i poteri che competono al proprietario possono essere compressi in virtù della coesistenza sullo stesso bene di altri diritti reali, tali poteri sono però destinati a riespandersi automaticamente non appena dovesse venire meno il diritto reale.

Espropriazione e indennizzo

L'art. 42 comma 3 Costituzione dispone che la proprietà può essere nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo espropriata per motivi di interesse generale. La norma tende a ricercare un punto di equilibrio tra l'interesse del proprietario alla conservazione dei suoi diritti sul bene e il contrapposto interesse della collettività ad utilizzarlo a fini di pubblico interesse. La costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata solo in presenza:

• Di un interesse generale;
• Di una previsione legislativa che lo consenta (riserva di legge);
• Di un indennizzo che compensi il privato del sacrificio che subisce nell'interesse della collettività.

Per quanto riguarda l'espropriazione: è stata superata la concezione secondo cui si avrebbe espropriazione solo nel caso di trasferimento della titolarità di un bene dal precedente proprietario ad un altro soggetto, pubblico o privato. La corte costituzionale ha affermato che rientrano nella nozione di espropriazione anche quelle limitazioni che siano tali da svuotare di contenuto il diritto di proprietà, incidendo sul godimento del bene tanto da renderlo inutilizzabile in rapporto alla destinazione inerente alla natura del bene stesso. La corte tende a distinguere fra disposizioni che si riferiscono ad intere categorie di beni, sottoponendo tutti i beni appartenenti alla categoria ad un particolare regime di godimento; e disposizioni che si riferiscono invece a singoli cespiti restringendo i poteri del proprietario rispetto a quelli riconosciuti agli altri titolari di beni appartenenti a quella medesima categoria.

Le prime non rientrano nel concetto di espropriazione, ma in quello di conformazione del contenuto del diritto di proprietà e conseguentemente non comportano indennizzo. Le seconde rientrano invece nel concetto di espropriazione e necessitano di indennizzo.

Il D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327 prevede ora che nella nozione di espropriazione di beni immobili rientri non solo l'ipotesi di passaggio del diritto di proprietà dell'espropriato al beneficiario dell'espropriazione ma anche quella del vincolo sostanziale espropriativo, ossia quella in cui il fondo sia gravato da una servitù o subisca una permanente diminuzione di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà.

Per quanto riguarda l'indennizzo: per i criteri cui il legislatore deve attenersi per la determinazione dell'indennizzo da corrispondere al soggetto che subisce l'esproprio, la corte costituzionale ha escluso che l'indennizzo debba necessariamente consistere in un integrale risarcimento del pregiudizio economico sofferto dall'espropriato, con la conseguenza che non è richiesto che l'indennizzo sia pari al valore venale (di mercato) del bene. La corte ha poi escluso che l'indennizzo possa essere dal legislatore stabilito in termini meramente simbolici o irrisori dovendo rappresentare un serio ristoro del pregiudizio conseguente all'espropriazione.

Oggi il D.P.R. n. 327/2001 prevede che:

• In caso di espropriazione di un'area non edificabile coltivata l'indennizzo è pari al suo valore agricolo tenendo conto delle culture praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati;
• In caso di espropriazione di un'area non edificabile e non coltivata l'indennizzo era fissato in misura pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati;
• In caso di espropriazione di un'area edificabile, l'indennizzo è pari al suo valore venale (di mercato); e se l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale l'indennità è ridotta del 25%;
• In caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata, l'indennizzo è pari al suo valore venale;
• In caso di vincolo sostanzialmente espropriato l'indennizzo è commisurato all'entità del danno effettivamente prodotto.

Al fine di incentivare la cessione volontaria della proprietà del bene senza necessità di addivenire ad un formale decreto di esproprio la legge prevede che il corrispettivo della cessione sia maggiore rispetto all'indennizzo.

Si verifica frequentemente che la pubblica amministrazione realizzi un'opera pubblica su un fondo privato occupato illegittimamente, senza aver prima adottato un valido provvedimento espropriativo. In questo caso l'autorità che utilizza un bene immobile per scopi di interesse pubblico, dopo averlo modificato in assenza di un valido ed efficace provvedimento di esproprio, è legittimata ad adottare un provvedimento in forza del quale l'immobile viene acquisito non retroattivamente al suo patrimonio indisponibile e al proprietario è riconosciuto un indennizzo per il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale sofferto: il primo quantificato in misura corrispondente al valore del bene, e il secondo quantificato forfettariamente in misura pari al 10% di detto valore venale.

Proprietà dei beni culturali

L'art. 839 c.c. postulava un particolare regime dominicale per le cose di proprietà privata, immobili o mobili, che presentano interesse artistico, storico o etnografico. La costituzione invece all'art. 9 comma 2 enuncia il principio secondo cui la Repubblica tutela il patrimonio storico e artistico della Nazione.

Ora il D.Lgs 22 gennaio 2004 n.42 delinea un peculiare regime proprietario per i beni culturali, intendendosi le cose, immobili e mobili, che presentano interesse artistico, storico, archeologico, etno-antropologico, archivistico, bibliografico, o che comunque costituiscono testimonianze aventi valore di civiltà. In particolare, per garantire la protezione e la conservazione per fini di pubblica fruizione, impone al privato proprietario tutta una serie di limiti:

• Sia quanto al potere di godimento: ad es. prevedendo che i beni culturali non possono essere distrutti, deteriorati, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico;
• Sia quanto al potere di disposizione: ad es. prevedendo l'obbligo di denuncia al Soprintendente degli atti che trasferiscono a qualsiasi titolo la proprietà o la detenzione di detti beni.

È inoltre previsto che i beni culturali possano essere espropriati per causa di pubblica utilità, quando l'espropriazione risponda ad un importante interesse a migliorarne le condizioni di tutela ai fini della fruizione pubblica.

Proprietà edilizia

Il D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 dispone che l'attività edilizia è subordinata:

• Al previo rilascio da parte dell'autorità comunale di un permesso di costruire quando agli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia di maggiore impatto. Il permesso a costruire può essere rilasciato solo se l'intervento da realizzare sia conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente; e comporta l'obbligo della corresponsione a favore del Comune di un contributo di costruzione commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione che consenta all'amministrazione municipale di provvedere alla realizzazione delle indispensabili opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, spazi verdi ecc.) e secondaria (asili, scuola dell'obbligo, chiese ecc);
• Alla segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.): la S.C.I.A. consente l'avvio dei lavori già dal momento della sua presentazione;
• Alla comunicazione, anche per via telematica, di inizio dei lavori per quanto riguarda interventi di manutenzione straordinaria;

Non richiede invece alcun titolo abilitativo la realizzazione degli interventi edilizi minori come quelli di manutenzione ordinaria. Inoltre siccome in materia edilizia le regioni esercitano potestà legislativa concorrente nel rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale, alle regioni sono concessi ampi margini per modificare i titoli abilitativi richiesti per la realizzazione degli interventi edilizi.

Al fine di evitare l'abusivismo edilizio la legge fa ricorso anche a strumenti di tipo privatistico ad es:

• Sanziona con la nullità gli atti aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su edifici la cui costruzione si è iniziata dopo il 17 marzo 1985 dove dagli atti stessi non risultino gli estremi del permesso di costruire;

In ogni caso qualunque intervento di trasformazione urbanistica o edilizia del territorio deve essere conforme agli strumenti urbanistici.

L'art. 117 comma 3 Costituzione demanda oggi alla potestà legislativa concorrente dello stato e delle regioni ordinarie la materia del governo del territorio che ricomprende sia l'urbanistica sia l'edilizia. L'intervento normativo regionale dovrà svilupparsi nel rispetto dei principi fondamentali della materia, quali si desumono dalla legislazione statale. In quest'ottica rimane fondamentale la legge urbanistica la quale prevede che la pianificazione del territorio avvenga in ambito comunale attraverso due strumenti ad iniziativa pubblica: il piano regolatore generale e in sua attuazione il piano particolareggiato di esecuzione (P.P.). La legislazione successiva ha introdotto in alternativa al P.P. Il piano per l'edilizia economica e popolare, il piano di recupero, il programma integrato di intervento, il programma di recupero urbano.

Accanto a strumenti di pianificazione attuativa ad iniziativa pubblica, la legge oggi ne conosce altri che fanno invece ricorso a meccanismi di tipo privatistico: la convenzione di lottizzazione in forza della quale, a fronte dell'autorizzazione da parte del comune di un piano di lottizzazione proposto dai proprietari, questi ultimi si assumono una serie di impegni nei confronti del comune stesso (es. cessione gratuita di aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria).

Proprietà fondiaria

In linea verticale, la proprietà fondiaria, ossia la proprietà della terra...