diritto privato

I modulo – proprietà e diritti reali

Definizione di proprietà

La proprietà è il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico, come definito dal codice civile all’art. 832. Da qui derivano le due facoltà per il proprietario: godimento e disposizione. Tuttavia, sono limitate dalla legge. Possiamo definire l’art. 832 come una formula neutra che pone sullo stesso piano i poteri del proprietario e i limiti a cui questi poteri possono essere sottoposti.

La proprietà nella costituzione

Nella costituzione, la proprietà è menzionata all’art. 42 tra i rapporti economici. Al primo comma si stabilisce: “La proprietà è pubblica e privata, i beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati”. Da questa affermazione si deduce come il nostro sistema sia ad economia mista. La proprietà privata è riconosciuta dalla legge, escludendo quindi l’abolizione della proprietà privata.

Limiti della proprietà privata

Alla garanzia della proprietà privata segue un limite: da un lato determina i modi di acquisto e di godimento, ma affianca i limiti al comma 2 art. 42 Cost., con lo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

Espropriazione ed indennizzo

L’art. 42 Cost. al comma 3 stabilisce che la proprietà può essere espropriata. Questa possibilità prevede tre garanzie per il proprietario:

• L’espropriazione può avvenire non per arbitrio o capriccio dell’autorità pubblica;
• L’espropriazione può avvenire solo nei casi previsti dalla legge;
• Al proprietario espropriato spetta una contropartita in denaro: l’indennizzo.

La mancanza di una di queste tre garanzie rende l’espropriazione illegittima ed il proprietario può opporsi. In merito all’ammontare dell’indennizzo, la Corte Costituzionale ha chiarito che non è necessario che l’indennizzo sia pari al valore di mercato del bene espropriato; può anche essere inferiore, purché sia congruo e adeguato rispetto al sacrificio imposto al proprietario.

Funzione sociale della proprietà

Sempre l’art. 42 Cost. al comma 2 evidenzia che la proprietà deve essere regolata dalla legge in modo che il suo esercizio non contrasti con l’interesse generale della collettività o comunque con interessi sociali meritevoli di tutela. Da qui si deduce come la Costituzione, oltre a riconoscere i diritti inviolabili dell’uomo, richiede l’adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale (art. 2 Cost).

Si tratta della funzione sociale del diritto di proprietà che può riferirsi ad obiettivi di efficienza economica. Questa definizione di funzione sociale non si riferisce a tutti i beni ma solo ad alcune categorie, ovvero i beni produttivi, necessari per il funzionamento del sistema economico e beni utilizzati per il soddisfacimento di importanti bisogni sociali (aree urbane, beni ambientali, beni culturali). Possiamo definire tali beni: privati di interesse pubblico.

Le norme che limitano la proprietà in nome della funzione sociale sono contenute in leggi speciali. Assicurare la funzione sociale spetta al Parlamento. Difficile è comprendere se il legislatore è libero di scegliere o incontra dei limiti. Secondo una teoria, il legislatore non incontra limiti se non quello della funzione sociale. Secondo una diversa teoria, il contenuto del diritto di proprietà non è libero ma deve osservarsi il reale utilizzo del bene (la sua destinazione economica). Le due teorie fanno per lo più riferimento alle aree edificabili ed il loro contenuto è regolato dalle norme urbanistiche.

Esercizio della proprietà

L’art. 832 c.c. enuncia che il proprietario può esercitare i propri diritti in modo pieno ed esclusivo. Questo comporta che può impedire interferenze altrui esercitando i poteri di esclusione. Tuttavia, questi poteri incontrano dei limiti. Ad esempio, il proprietario non può impedire l’accesso al proprio fondo per l’esercizio della caccia, per recuperare oggetti o animali. Altro limite è quello fissato dell’estensione sia allo spazio sovrastante sia al sottosuolo. Infatti, il proprietario non può impedire che altri compiano, nel sottosuolo del suo fondo o nello spazio sovrastante, attività le quali si svolgano a profondità o ad altezza tale, che egli non abbia interesse ad escluderle (art. 840 c.c., c.2).

Divieto di atti emulativi

Il proprietario non può compiere atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare “molestia ad altri” (art. 833). Per ricadere nel divieto occorre: che l’atto non corrisponda a nessun apprezzabile interesse del proprietario che lo compie; che l’atto arrechi danno o disturbo a un altro soggetto; che l’atto voglia recare danno o disturbo ad altri.

Le immissioni

L’art. 844 c.c. disciplina le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili provenienti dal fondo del vicino. Il proprietario è tenuto a sopportarle, ma solo fino a che esse non superano la normale tollerabilità. Spetta al giudice stabilire e valutare se la soglia sia superata o meno in base a determinati criteri: la condizione dei luoghi, la priorità di un determinato uso, l’esigenza di contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà.

Le immissioni sono consentite, anche se superiori alla normale tollerabilità, ma chi le produce deve pagare un indennizzo a chi le subisce. Quando l’immistione risulta illecita chi la subisce ha due rimedi legali: l’azione inibitoria, per ottenere la cessazione e il risarcimento del danno già prodotto.

Le distanze legali

La legge vuole evitare che fra gli edifici costruiti su fondi confinanti ci siano intercapedini troppo strette. Perciò tali edifici devono essere o uniti e aderenti tra loro, oppure separati da una distanza minima che l’art. 873 indica in tre metri. Prevedendo però che i regolamenti comunali possono stabilire distanze maggiori. Altre norme si riferiscono alle distanze relative all’apertura dei pozzi e cisterne, scavo di fossi e canali, piantagioni di alberi e siepi. Nel momento in cui ci sia una violazione delle distanze legali, il proprietario del fondo confinante ha due rimedi: può chiedere la rimozione di quanto fatto e il risarcimento dei danni.

Luci e vedute

Luci sono quelle finestre o aperture che danno passaggio alla luce e all’aria ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino. Possono essere aperte solo ad un’altezza minima dal suolo e devono avere particolari accorgimenti costruttivi (grate) per evitare l’affaccio sul fondo del vicino.

Vedute sono quelle finestre o aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, nel fondo del vicino. Non si possono aprire se non nel rispetto di determinate distanze dal fondo del vicino.

Stillicidio e acque private

Riguardo le acque piovane, il proprietario deve costruire i tetti in modo che le acque scolino nel suo terreno e non cadano nel fondo del vicino. Quanto alle altre acque, il codice si occupa delle acque private, ovvero che non appartengono al demanio idrico. Il proprietario può utilizzare le acque che scorrono nel suo fondo o lo delimitano, ma deve farlo in modo tale da non portare danno ai fondi altrui.

Acquisto e tutela della proprietà

Distinguiamo:

• Acquisto a titolo derivativo, che avviene sulla base di un rapporto tra l’acquirente e il precedente titolare del diritto che lo trasmette.
• Acquisto a titolo originario, che non si trasmettono da nessun precedente titolare.

Acquisto a titolo originario

Il titolo dell’acquisto consiste in fatti materiali e non in atti giuridici. Chi acquista a titolo originario acquista un diritto di proprietà pieno e libero da vincoli. I modi di acquisto a titolo originario sono: occupazione, invenzione, accessione, unione e commistione, specificazione, usucapione e regola del possesso vale titolo.

Occupazione

È l’impossessamento di una cosa che non ha alcun proprietario. Può trattarsi solo di cosa mobile, perché nel caso di immobili non appartenenti a nessuno, spettano al patrimonio dello Stato. Cose mobili senza proprietario sono quelle volontariamente abbandonate e quelle che non sono mai appartenute a nessuno ma anche cose che appartengono a qualcuno ad esempio allo Stato (animali, funghi).

Invenzione

Significa ritrovamento. Riguarda le cose mobili smarrite. Chi trova un bene smarrito deve restituirlo al legittimo proprietario o consegnarlo al sindaco. Se passa un anno senza che la cosa venga reclamata, il ritrovatore ne acquista la proprietà. Se invece il proprietario la recupera deve pagare un premio al ritrovatore, che la legge fissa in percentuale.

Un caso particolare è il ritrovamento del tesoro (cosa di pregio, nascosta o sotterrata di cui nessuno può provare di essere proprietario). Il tesoro appartiene al proprietario del fondo in cui si trova. Se scoperto casualmente spetta per metà al proprietario e al ritrovatore. Se il ritrovamento non è casuale (perché richiesto dal proprietario) i diritti dipenderanno dagli accordi con il proprietario. Se si tratta di oggetti storici o artistici, questi spettano allo Stato e il ritrovatore ha diritto ad un premio.

Accessione

Si ha accessione quando una cosa accessoria si incorpora o si unisce a una cosa principale. Il proprietario di quest’ultima acquista anche la proprietà della prima. L’accessione per fatto dell’uomo può avvenire quando in un fondo vengono eseguite piantagioni, costruzioni o altre opere con materiali che appartengono a soggetto diverso dal proprietario del fondo. Se le opere sono eseguite dal proprietario del fondo con materiali altrui, egli acquista la proprietà delle opere, pagando al proprietario, il valore dei materiali, salvo che questi ne chieda la separazione. Se invece le opere sono eseguite dal proprietario dei materiali sul fondo altrui, il proprietario del fondo può scegliere se chiedere che siano tolte o farle proprie pagando al proprietario dei materiali la somma minore fra il valore di questi e l’aumento di valore arrecato al fondo.

L’accessione per fatto naturale si ha in due ipotesi principali: l’alluvione, per effetto del quale il proprietario del fondo situato lungo un corso d’acqua acquista gli incrementi di terreno ad esso apportati nel tempo per l’azione delle acque. L’avulsione, per effetto della quale lo stesso proprietario acquista una porzione di fondo che la forza del fiume o del terreno abbia staccato e trascinato fino al suo fondo.

Accessione invertita: chi fa una costruzione sul suolo altrui ne tiene la proprietà, e anzi acquista anche la proprietà del terreno su cui la costruzione è fatta. Quando uno fa una costruzione e in buona fede invade una porzione del terreno confinante, il proprietario del terreno invaso può opporsi: ma se trascorrono tre mesi senza fare opposizione, il giudice può attribuire al costruttore la proprietà sia dell’edificio sia del terreno occupato; in tal caso deve pagare al proprietario di questo il doppio del valore della superficie invasa e il risarcimento del danno. Può accadere anche che la pubblica amministrazione, nel corso di opere pubbliche, invada il terreno di un privato senza avere effettuato ancora il procedimento di espropriazione; in questo caso il terreno passa nella proprietà della pubblica amministrazione ma al proprietario spetta un risarcimento danni pari al valore di mercato.

Unione e commistione

Si ha quando più cose mobili appartenenti a diversi proprietari sono state unite o mescolate in modo da formare una cosa unica, e non sono separabili. Se le cose si equivalgono per funzione e valore economico, la proprietà diventa comune. Se una delle cose è prevalente rispetto all’altra, il proprietario di essa acquista da solo la proprietà del tutto, salvo il pagamento di un corrispettivo all’altro proprietario. Se le cose sono separabili senza alcun problema ciascuno resta proprietario per la sua parte.

Specificazione

È l’attività di chi crea qualcosa con il proprio lavoro, utilizzando materiali altrui. Se il valore della materia prima sorpassa notevolmente quello della manodopera, la proprietà della nuova cosa spetta al proprietario della materia, che deve pagare il prezzo della manodopera; in tutti gli altri casi la nuova cosa spetta a chi l’ha creata, salvo il pagamento del prezzo della materia al proprietario di questa.

Acquisto a titolo derivativo

I principali modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo sono: il contratto, la successione a causa di morte. Il titolo nasce quindi da un atto negoziale. Per gli acquisti a titolo derivativo valgono alcuni principi:

• La proprietà non si acquista se il titolo è irregolare;
• La proprietà non si acquista regolarmente se chi la trasmette l’aveva acquistata a sua volta in base a un titolo irregolare;
• La proprietà non si acquista se chi la trasmette non ce l’ha.

Azioni petitorie

Il proprietario ingiustamente privato della possibilità di utilizzare la sua cosa o comunque disturbato nel godimento di essa, può recuperare il pieno e tranquillo godimento della cosa stessa. Le azioni petitorie sono: azione di rivendicazione, azione negatoria, azione di regolamento di confini, azione per apposizione dei termini.

Azione di rivendicazione

Con l’azione di rivendicazione il proprietario di una cosa si rivolge contro chiunque possiede o detiene la cosa senza titolo, per ottenere la riconsegna. Il possessore o il detentore, chiamato in giudizio dal proprietario rivendicante, potrebbe cercare di liberarsi della cosa. In questo caso la norma stabilisce che l’azione può essere proseguita comunque. Presupposto per esercitare l’azione con successo, è dare la prova di essere proprietario della cosa. L’onore di provare il proprio diritto spetta al rivendicante. Se non ci riesce l’azione è respinta. Ugualmente viene respinta se il soggetto contro cui è rivolta eccepisce, e prova di possedere o detenere in base ad un titolo.

Azione negatoria

Con l’azione negatoria, il proprietario reagisce contro le molestie che disturbano o limitano ingiustamente il diritto alla sua proprietà. Le molestie possono essere di fatto (si hanno quando chi accampa il diritto sulla cosa altrui fa seguire anche concreti comportamenti a danno del proprietario) o di diritto (sono le pretese legali con cui qualcuno afferma, infondatamente, di avere diritti sulla cosa del proprietario). Il proprietario che esercita quest’azione deve semplicemente provare di avere la proprietà del bene.

Azioni di regolamento di confini

Presuppone che il confine tra due fondi sia incerto. In tal caso ciascuno dei proprietari interessati può chiedere che venga stabilito dal giudice. L’azione per apposizione di termini presuppone invece che il confine sia certo, semplicemente, i segni che lo marcano non esistono o sono diventati irriconoscibili. Ciascuno dei proprietari confinanti può allora chiedere che siano apposti a spese comuni.

Altri rimedi a tutela della proprietà

Se la cosa in proprietà viene distrutta o danneggiata per fatti di cui qualcun altro è responsabile, il proprietario può chiedere il risarcimento del danno, in base alla regola della responsabilità contrattuale o extracontrattuale. Se è in corso una lite circa la proprietà di una cosa e in attesa che si risolva è opportuno provvedere alla custodia o gestione temporanea della cosa stessa, chi sostiene di essere il proprietario ne può chiedere il sequestro giudiziario.

Comproprietà e condominio

La comproprietà è la situazione in cui più soggetti hanno insieme il diritto di proprietà su una medesima cosa. Si distinguono varie figure di comunione:

• La comunione volontaria nasce dalla volontà degli interessati, diretta a crearla.
• La comunione incidentale nasce indipendentemente dalla volontà degli interessati.
• La comunione forzosa non solo si crea indipendentemente dalla volontà degli interessati, ma ne prescinde a tal punto, che i comproprietari non sono liberi di scioglierla.

Oggetto della comproprietà: la quota

Quando la proprietà è di un solo proprietario, l’oggetto del diritto è la cosa stessa, su cui egli ha le facoltà di proprietà esclusiva che la legge gli attribuisce, e può esercitarle da solo. Oggetto materiale del diritto del comproprietario è la cosa nella sua integralità. Ciò che viene suddiviso fra i comproprietari non è qualcosa di materiale, ma qualcosa di giuridico: il complesso delle facoltà riconosciute al proprietario del bene.

La misura dei poteri di ciascun comproprietario è definita dalla sua quota di partecipazione alla comproprietà. La quota è l’entità ideale che esprime la misura dei poteri che il comproprietario ha sul bene. Nel dubbio, le quote dei comproprietari si presumono uguali.

Vantaggi e pesi della comproprietà

I vantaggi della comproprietà si riassumono nella facoltà di godimento di ciascun partecipante che può servirsi della cosa comune; nella facoltà di disposizione in quanto il comproprietario non può trasferire né il bene nella sua interezza né una porzione di esso. Intendiamo per “pesi” le spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune.