Diritto privato: I diritti reali

TUTELA DELLA SERVITU'

A tutela della servitù è preordinata l'azione confessoria, a fronte della quale, chi si afferma titolare di una

servitù chiede un accertamento giudiziale del proprio diritto e, nell'ipotesi in cui ci siano state turbative

all'esercizio del suo diritto di servitù (Es. Apposizione di una transenna) può chiedere la rimozione

dell'impedimento e il risarcimento del danno.

15. LA COMUNIONE E IL CONDOMINIO

A) LA comunione

NOZIONE

Più persone possono essere titolari di un medesimo diritto su uno stesso bene. Il fenomeno della

contitolarità del diritto reale prende il nome di “comunione pro indiviso”. Secondo l'opinione prevalente il

diritto di ciascuno dei contitolari investe l'intero bene, anche se l'esercizio di tale diritto trova

necessariamente un limite nel fatto che il diritto appartenga anche ad altri soggetti. A ciascuno dei

contitolari spetta dunque una quota ideale dell'intero bene e, nell'ipotesi in cui non sia diversamente

previsto, le parti si intendono uguali per ciascuno dei contitolari.

COMUNIONE E SOCIETA'

La comunione si distingue dalla società in quanto nella prima i compartecipi si limitano ad esercitare il

comune godimento del bene, nella seconda vi esercitano invece un'attività economica volta alla produzione

ed allo scambio di beni e servizi. Se si tratta di un bene produttivo (Es. Un fondo rustico) si rimane

nell'ambito della comunione se i compartecipanti si limitano a cedere il bene in godimento a terzi o si

limitano a raccogliere i frutti naturali senza che la loro attività possa qualificarsi come “d'impresa”, se

esercitano invece attività d'impresa si scivola nella società.

COSTITUZIONE

La comunione per quote si può costituire nei seguenti modi:

1. Su base volontaria quando scaturisce dall'accordo tra i futuri contitolari (Es. Tizio e Caio si

accordano per comprare un'immobile insieme)

2. Su base incidentale quando scaturisce senza l'accordo tra i futuri contitolari (Es. Tizio e Caio

acquistano la contitolarità di un immobile in forza di un legato testamentario di Sempronio)

3. Su base forzosa quando scaturisce dall'esercizio di un diritto potestativo da parte di uno dei futuri

contitolari (Es. Comunione forzosa di un muro)

DISCIPLINA: PROFILI GENERALI

Quanto alla disciplina, si distingue tra:

1. Comunione ordinaria (artt.1100-1116 cc). Per questo tipo di comunione la disciplina dettata dal

codice può ampiamente essere derogata dal titolo con cui si da vita alla comunione.

2. Comunione speciale, che sono quelle figure che la legge regola a parte (Es. Il condominio).

I POTERI DI GODIMENTO E DI DISPOSIZIONE

Ciascuno dei contitolari può servirsi della cosa comune, a condizione che:

Non ne alteri la destinazione;

• Non impedisca agli altri contitolari di poter parimenti utilizzarla.

•

L'utilizzo che il singolo fa della cosa non è proporzionale alla sua quota, ognuno può utilizzare la cosa

comune nel massimo della sua espansione, rispettando i limiti sopraccitati. Tuttavia le parti possono

accordarsi per una divisione del godimento nel tempo (oggi lo uso io e domani tu) o nello spazio (piano di

sopra mio, piano di sotto tuo). Sempre rispetto ai limiti sopraccitati, al singolo contitolare è consentito

apportare miglioramenti alla cosa comune, a patto che se ne accolli le spese.

Ciascuno dei contitolari ha inoltre diritto di percepire i frutti della cosa in proporzione alla rispettiva quota,

ma deve partecipare in analoga porzione alle spese per il mantenimento del bene.

L'AMMINISTRAZIONE DELLA COSA COMUNE

Tutti i compartecipi hanno diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune. Le deliberazioni

sono assunte secondo il principio di maggioranza, che non si calcola in base al numero di partecipanti ma in

base alle loro quote. Per gli atti di ordinaria amministrazione è sufficiente il consenso dei proprietari che

rappresentino il 50% del valore del bene, mentre per quelli di straordinaria amministrazione è richiesta una

maggioranza dei 2/3 dei proprietari. Se non vengono presi i provvedimenti necessari all'amministrazione

della cosa, il singolo contitolare può ricorrere all'Autorità giudiziaria perchè emetta i provvedimenti

opportuni ed eventualmente nomini un amministrazione giudiziario

SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE

Il codice vede di cattivo occhio la comunione dei diritti, perciò l'Art.1111 stabilisce che ciascun contitolare

può chiedere lo scioglimento della comunione, inoltre i contitolari non possono vincolarsi a rimanere in

comunione per un tempo superiore a 10 anni, l'eventuale indivisibilità del bene non preclude lo

scioglimento della comunione: il bene può essere alienato a terzi o assegnato ad uno dei contitolari. Lo

scioglimento della comunione non è consentito solo per beni che, se divisi, cesserebbero di servire l'uso per

cui sono destinati (Es. Un cortile servente due immobili).

b) il condominio

Il condominio (art.1117 cc) si ha quando in un medesimo edificio coesistono più unità immobiliari di

proprietà esclusiva dei condomini e parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse alle prima.

Salvo che non sia diversamente previsto dal titolo, le parti comuni si intendono appartenere in comunione a

tutti i proprietari secondo la loro quota. Il singolo condomino può:

1. Far uso delle parti comuni (uso promiscuo) purchè la sua azione non modifichi la destinazione d'uso

delle parti comuni e non pregiudichi il loro utilizzo da parte degli altri condomini.

2. Apportare delle modificazioni alle parti comuni per migliorarle;

3. Deve contribuire alle spese per le parti comuni in misura proporzionale alla propria parte.

4. Non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni;

5. Non può disporre del proprio diritto sulle parti comuni se non congiuntamente alla porzione

immobiliare di sua proprietà esclusiva;

L'ASSEMBLEA E L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Organi del condominio sono l'assemblea e, se i condomini sono più di 8, l'amministratore. Se l'assemblea

lo ritiene opportuno può inoltre nominare un revisore che tenga la contabilità e un consiglio di condominio,

con funzioni consultive e di controllo. L'assemblea adotta il regolamento condominiale, nomina

l'amministratore e approva il preventivo delle spese da tenersi durante l'anno. L'assemblea è convocata

dall'amministratore con preavviso di 5 giorni ed è validamente costituita se intervengano almeno i

condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'immobile (quorum costitutivo), se ciò non accade è

convocata in seconda seduta dove il quorum costitutivo scende ad 1/3 dei condomini rappresentanti il

valore dell'immobile. Le deliberazioni sono prese a maggioranza assoluta degli intervenuti. (sempre in

riferimento al valore dell'immobile) (quorum deliberativo). Delle deliberazioni assembleari è tenuto

dall'amministratore un registro ed esse sono vincolanti per tutti i condomini. Se una deliberazione è

contraria alla legge o al regolamento condominiale, il singolo condomino può impugnarla davanti

all'Autorità giudiziaria. All'amministratore compete di dare esecuzione alle deliberazioni dell'assemblea,

convocare la stessa, curare l'osservanza del regolamento e riscuotere i tributi dovuti dai condomini.

L'incarico di amministratore di condominio può essere conferito sia a persona fisica che a persona giuridica.

Chi riceve l'incarico può agire in giudizio per conto del condominio.

IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Se i condomini sono più di 10, l'assemblea è tenuta ad approvare un regolamento che contenga norme

circa l'uso degli spazi comuni, la ripartizione delle spese e la tutela e l'amministrazione dell'edificio. Se non

prevista dal titolo, al regolamento deve essere allegata la tabella millesimale la quale indica, in frazione

millesimale, il rapporto proporzionale tra il valore della singola unità immobiliare e il valore dell'intero

edificio. Inoltre nulla impedisce ai condomini di concordare all'unanimità limitazioni diverse e più o meno

stringenti di quelle previste ex lege, in tal caso l'accordo avrà natura contrattuale e se formalizzato in un

regolamento questo si dirà regolamento contrattuale. Nè il regolamento contrattuale né quello

assembleare possono vietare di tenere animali domestici all'interno delle singole unità abitative.

IL SUPERCONDOMINIO

Nell'ipotesi in cui una pluralità di edifici, anche distinti in diversi condomini, siano legati tra loro da impianti

o servizi comuni si ha la figura del supercondominio. A questo sono applicabili le regole previste per il

condominio per quanto riguarda le parti ed i servizi che devono essere necessariamente in comune, mentre

per tutte le altre valgono le generali regole della comunione.

MULTIPROPRIETA'

Con la multiproprietà il soggetto acquista un bene pro indiviso e può usarlo per un certo periodo dell'anno,

negli altri periodi il godimento spetta agli altri proprietari.

16. IL POSSESSO

LE SITUAZIONI POSSESSORIE

Può accadere che un soggetto, pur non avendo il diritto di proprietà su un bene si comporti come se lo

avesse. Il codice attribuisce rilevanza giuridica alle situazioni possessorie, che sono situazioni di fatto nelle

quali un soggetto compie un'attività corrispondente all'esercizio di diritti reali, a prescindere se questa

attività corrisponda o meno alla situazione di diritto. Il factum possessionis assicura al proprietario

determinate tutele come la tutela possessoria o l'acquisto della proprietà per usucapione e ciò

indipendentemente dal fatto che il possessore sia o meno il proprietario del bene.

Bisogna distinguere ora tra:

Ius possessionis: che designa i vantaggi che il possesso genera a favore del possessore;

• Ius possidendi: che designa la situazione di chi ha effettivamente diritto a possedere un bene e

• implica il potere di rivendicarlo verso chiunque ne sia entrato in possesso sine titulo, questo potere

spetta ovviamente solo al proprietario del bene.

E' chiaro dunque come il possesso non sia un diritto ma una situazione di fatto che produce effetti giuridici.

LE DISTINTE SITUAZIONI POSSESSORIE

Ovviamente il legislatore non attribuisce identica rilevanza a tutte le situazioni possessorie, a riguardo è

necessario distinguere tra:

Possesso pieno: è caratterizzato dal concorso di due elementi:

• Elemento oggettivo: consiste nell'avere la disponibilità della cosa, del corpus;

◦ Elemento soggettivo: c.d. Animus possidendi, consiste nella volontà del soggetto di comportarsi