Diritto privato: I diritti reali

I diritti reali

I diritti reali e la proprietà in generale

A) I diritti reali

Tradizionalmente si ritiene che i diritti reali siano caratterizzati da:

• Immediatezza: il proprietario può esercitare direttamente il potere sulla cosa senza bisogno dell'intermediazione di terzi;
• Assolutezza: cioè il dovere di tutti i consociati di astenersi dall'interferire nel rapporto tra il titolare del diritto e la cosa;
• Inerzia: la opponibilità del diritto a chiunque vanti diritti sulla cosa.

Si ritiene che i diritti reali costituiscano un numerus clausus e sono quindi connotati dal carattere della tipicità il quale esclude che i privati possano modificare i diritti reali esistenti o crearne di nuovi. Nell'ambito dei diritti reali si possono distinguere gli ius in re propria (la proprietà) e gli iura in re aliena (comodato ecc.). I primi gravano su beni propri, i secondi su beni di proprietà altrui. Gli iura in re aliena si distinguono a loro volta in:

• Diritti reali di godimento che consentono al titolare del diritto di godere di alcuni frutti del bene (es. usufrutto, enfiteusi ecc.);
• Diritti reali di garanzia che consentono al titolare del diritto di ottenere il ricavato di un'eventuale alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento di un obbligo (es. pegno, ipoteca ecc.).

B) La proprietà

La proprietà è disciplinata dal Libro 3^o, Titolo II del codice, l'art.832 disciplina il contenuto del diritto, enunciando il principio secondo cui al proprietario spetta di godere del proprio diritto in modo “pieno ed esclusivo”. Il diritto di proprietà attribuisce dunque al proprietario il potere di:

• Godimento: cioè di trarre dalla cosa le utilità che è in grado di fornire sia direttamente (Es. Abitando la proprietà) sia indirettamente (Es. Concedendola in locazione a terzi).
• Disposizione: cioè il potere di cedere ad altri il proprio diritto.

Dall'art.832 si desume che, in linea di massima, la proprietà sia regolata dai seguenti connotati:

• Della pienezza: il proprietario può fare tutto ciò che vuole del suo bene, anche distruggerlo;
• Della esclusività: il proprietario può vietare ingerenze di terzi nel godimento del proprio bene.

Tuttavia, l'Art.832 stabilisce sì che il proprietario può godere delle cose in modo pieno ed esclusivo, ma entro i limiti e gli obblighi stabiliti dalla legge. Pertanto oggi si può parlare delle caratteristiche della pienezza e dell'esclusività solo in riferimento ai beni di stretto uso personale, poiché il codice, nel titolo dedicato alla proprietà, dispone discipline differenziate per le varie categorie di bene e da queste diverse discipline derivano diversi obblighi che vincolano e limitano il proprietario.

Per quanto riguarda la nostra Costituzione, essa è contemplata negli artt.42-44. La Costituzione riconosce e garantisce la proprietà, ma stabilisce anche che essa possa essere espropriata dallo Stato per fini di utilità generale. L'Art.42 demanda al legislatore di disciplinare i modi di acquisto e di esercizio della proprietà e lo fa con riferimento ai singoli beni. Motivo per cui, in applicazione a questo principio, oggi ci troviamo di fronte a discipline talmente differenziate in riferimento alle singole categorie di beni che sarebbe meglio parlare non della proprietà, ma delle proprietà, al plurale.

Altre caratteristiche della proprietà sono:

• L'imprescrittibilità: la proprietà non può essere persa per non-uso, poiché rientra nel diritto del proprietario anche non usare il suo bene; tuttavia può essere persa per usucapione.
• La perpetuità: si ritiene che una proprietà ad tempus sia una nozione contraddittoria;
• L'elasticità: i poteri del proprietario possono essere compressi in favore di terzi che possono vantare altri diritti sullo stesso bene (usufrutto, servitù ecc.).

Espropriazione e indennizzo

L'Art. 42 Cost prevede che la proprietà possa essere espropriata, salvo indennizzo, per casi di utilità generale. La ratio di questa norma è quella di cercare un punto di equilibrio tra l'interesse del proprietario e quello della collettività. Si parla di espropriazione sia quando vi è il trasferimento del diritto di proprietà da un soggetto all'altro (c.d. Espropriazione traslativa), sia quando avvengono limitazioni tali al diritto di proprietà che, pur non trasferendosi in capo ad altro soggetto, siano comunque tali da svuotare il contenuto del diritto di proprietà (c.d. Espropriazione larvata).

Quanto all'indennizzo, la Corte Costituzionale ha escluso che debba essere un “integrale risarcimento”, ma non può neanche essere simbolico o irrisorio. A far chiarezza è intervenuto il D.P.R. 327/2001, che prevede:

• In caso di espropriazione di un'area non edificabile ma coltivata, l'indennizzo è pari al suo valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo;
• In caso di espropriazione di un'area non edificabile e non coltivata, l'indennizzo dovrebbe essere pari al valore agricolo medio della zona. Tuttavia è un principio molto astratto, quindi fino ad intervento più preciso da parte del legislatore, è la giurisprudenza a dover dare soluzioni al problema;
• In caso di espropriazione di area edificabile, l'indennizzo è pari al suo valore di mercato.

Tuttavia, al fine di incentivare la concessione volontaria delle proprietà per fini di pubblica utilità, senza necessità di arrivare ad un decreto di esproprio, nel caso in cui l'espropriando cede volontariamente il proprio diritto, l'indennizzo si intende aumentato del 10% rispetto alle somme previste dalla legge.

Nel caso in cui invece una P.A. realizzi un'opera pubblica su un fondo privato illegittimamente, senza prima emettere un decreto di esproprio, l'Autorità che ha agito illegittimamente può successivamente espropriare il fondo (c.d. Provvedimento di acquisizione coattiva), concedendo all'espropriano un indennizzo aumentato del 10% rispetto a quanto previsto dalla legge.

La proprietà dei beni culturali

La proprietà dei beni culturali è disciplinata dall'Art.839 ed, in maniera più dettagliata, dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, il quale impone al privato proprietario di beni culturali una serie di limiti, per i quali egli deve assicurarsi che tali beni non vadano distrutti o deteriorati e che, in caso di intenzione di alienarli, lo Stato abbia diritto di prelazione.

La proprietà edilizia

Al proprietario di un'area interessata all'edificazione compete lo ius aedificandi, cioè il diritto di costruire, il quale è tuttavia sotteso a delle regole:

• Rilascio, da parte del Comune, del permesso di costruire per quanto riguarda gli interventi di maggior impatto (Es. Una nuova costruzione). Per ottenere il permesso bisogna versare, nelle casse del Comune, un contributo di costruzione.
• Comunicare la S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività). L'Amministrazione comunale è legittimata a bloccare i lavori entro 30 giorni se vi sono effetti dannosi;
• Comunicare la C.I.L. (comunicazione di inizio lavori) per gli interventi di minore rilevanza.

La proprietà fondiaria

In linea verticale, la proprietà fondiaria si estenderebbe all'infinito sia nel sottosuolo sia nello spazio sovrastante, tuttavia l'840 stabilisce che il proprietario del suolo non può opporsi all'attività di terzi che si svolgano a tali profondità o a tali altezze da non pregiudicare il godimento del bene.

In senso orizzontale, invece, la proprietà si estende nell'ambito dei propri confini, il proprietario può recintare il proprio fondo in qualsiasi momento. Le consuetudini tuttavia consentono talora l'accesso ai fondi altrui per azioni semplici come passeggiare o raccogliere fiori.

I rapporti di vicinato

Per regolare i contrapposti interessi dei proprietari di fondi contigui, il codice disciplina i c.d. rapporti di vicinato e detta quindi una serie di regole in materia di:

• Atti emulativi: 833
• Immissioni: 844
• Distanze: 873-878
• Muri: 874
• Luci e vedute: 900 ss.
• Acque: 908 ss.

Gli atti emulativi

Per atti emulativi si intendono quelli che non hanno altro scopo se non quello di recare molestia altrui. Non rientrano in questa categoria i comportamenti omissivi del proprietario, anche quando compiuti con il preciso scopo di recare danno altrui.

Le immissioni

Il proprietario può opporsi a qualsiasi attività materiale che avvenga sul suo fondo (c.d. Immissioni materiali). È tuttavia frequente che talune attività, anche avvenendo su fondo vicino, importino la produzione di fumi, calore, rumori e così via. Si parla in questo caso di immissioni immateriali. Se le immissioni immateriali non superano la soglia della “normale tollerabilità” chi le subisce deve sopportarle, se invece superano tale soglia chi le subisce ha il diritto di farle cessare, tranne nel caso in cui siano giustificate da esigenze della produzione, in quel caso non ha diritto di farle cessare ma ha diritto ad un indennizzo in denaro.

Le distanze legali

L'873 stabilisce che i fondi finitimi, se non sono aderenti, devono essere tenuti a distanza non inferiore a tre metri. Se l'immobile risulta a distanza inferiore, il vicino può chiedere l'abbattimento dell'opera abusivamente costruita. Per quanto riguarda invece i muri, il codice dispone la comproprietà del muro che si trovi sul confine o comunque a distanza non inferiore a un metro e mezzo dal confine. Chi acquisisce la comproprietà del muro deve corrispondere un importo pari alla metà del valore del muro, nonché un indennizzo per l'area da occupare.

Le luci e le vedute

Le aperture nel muro contiguo al fondo finitimo si distinguono in:

• Vedute: sono quelle che permettono di guardare il fondo del vicino, ma anche di sporgere il capo su di esso. Il proprietario può sempre aprire vedute nel fondo finitimo, a patto che rispetti le distanze minime di confine.
• Luci: sono quelle aperture che consentono il passaggio di aria e luce, ma non consentono la vista.

Modi di acquisto della proprietà

I modi di acquisto della proprietà si distinguono in:

• Modi d'acquisto a titolo derivativo, che importano la successione dello stesso diritto già appartenuto ad altro soggetto. Essi sono il contratto, la successione mortis causa e la vendita forzata dei beni del debitore.
• Modi d'acquisto a titolo originario, che determinano invece la nascita di un nuovo diritto. Sono tali:
• L'occupazione, che consiste nella presa di possesso di cose mobili che non sono di proprietà di nessuno;
• L'invenzione, che riguarda la cose mobili smarrite. Chi trovi qualcosa deve consegnarla al sindaco (927) e, se entro un anno non si trova il proprietario, il ritrovatore ne entra in possesso.
• L'accessione

I diritti reali di godimento

I diritti reali di godimento costituiscono, come i diritti reali in genere, un numerus clausus, essi sono:

1. La superficie
2. L'enfiteusi