Diritto privato - Comproprietà e condominio

COMPROPRIETA’ E CONDOMINIO:

Def.: La comproprietà è la situazione in cui più soggetti hanno insieme il diritto di

proprietà su una medesima cosa; Essa rientra nella figura più generale della

comunione dei diritti che la si ha quando un diritto ha più titolari (=contitolari);

Es, diritto di proprietà: l’usufrutto, oppure il diritto d’autore ( 2 scrittori che scrivono

insieme un romanzo);

Comunione volontaria: ad es. due soggetti che acquistano insieme un bene, per

 diventarne comproprietari;

Comunione incidentale: nasce senza la volontà degli interessati, ovvero ad

 esempio, è il caso della comunione ereditaria sul patrimonio del defunto;

Comunione forzosa: nasce indipendentemente dalla volontà degli interessati, e

 non si può sciogliere: ad es., parti comuni degli edifici in condominio;

Nel momento in cui un la proprietà di un oggetto è di un unico soggetto ci si trova

davanti ad una proprietà esclusiva ; Il problema si pone nel momento in cui la

proprietà è di più soggetti: ciò che viene suddiviso fra i comproprietari non è qualcosa

di materiale bensì qualcosa di giuridico (ovvero, le facoltà riconosciute al proprietario

del bene); inoltre il proprietario esclusivo e il comproprietario hanno poteri limitati, ed

è necessaria per far sì che tutti ne possano usufruire in una qualche misura. Dunque la

quota esprime la misura dei poteri che il comproprietario ha sul bene; corrisponde ad

una frazione aritmetica ( quanto sia questo frazionamento dipende dai casi).

La quota di ciascun proprietario determina la misura in cui egli partecipa sia ai

“vantaggi” che ai “pesi” della comunione:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune a patto che permetta agli

 altri comproprietari di usufruirne; (facoltà di godimento)

Ciascun partecipante può trasferire solo l’oggetto del suo diritto, ovvero la sua

 quota; (facoltà di disposizione)

Invece i “pesi” sono le spese necessarie per il mantenimento e la conservazione del

bene, e, a tali spese deve contribuire il comproprietario, e, ovviamente , il suo

contributo è in base alla sua quota;

Come ogni cosa, è necessaria l’amministrazione delle cose, e le decisioni vengono

considerate valide solo se in queste vi è la volontà della maggioranza, la quale vincola

quella della minoranza; tutto questo non si calcola facendo il conto dei comproprietari,

bensì al valore delle quote di cui sono titolari. L’atto con cui si esprime la volontà della

maggioranza dei comproprietari si chiama deliberazione . Le maggioranze richieste

variano da casi a casi:

Maggioranza semplice: ovvero è necessario il consenso di tanti comproprietari

 che rappresentino più della metà del valore del bene; si decidono gli atti di

ordinaria amministrazione, ed eventualmente la formazione di un regolamento;

Maggioranza qualificata: è necessaria la presenza di 2/3 dei comproprietari, per

 gli atti di straordinaria amministrazione;

Solo all’unanimità possono deliberarsi gli atti di alienazione del bene (compresa la

costituzione di diritti reali su di esso), nonché le locazioni di durata superiore a 9 anni.

I comproprietari possono dire davanti all’autorità giudiziaria che la deliberazione è

illegittima, e può considerarsi illegittima se dipende da “vizi di forma” (ad es. tale

presunto comproprietario non era stato informato della deliberazione), oppure da “vizi

di sostanza”;

L’unico modo per liberarsi da tale situazione è “rinunciare al proprio diritto”, ovvero

abbandonare la propria quota di comproprietà che va allora ad incrementare le quote

degli altri comproprietari.