Diritto privato - Comproprietà e condominio

Comproprietà e condominio

Definizione di comproprietà

La comproprietà è la situazione in cui più soggetti hanno insieme il diritto di proprietà su una medesima cosa. Essa rientra nella figura più generale della comunione dei diritti, che si ha quando un diritto ha più titolari (contitolari). Un esempio è il diritto di proprietà: l'usufrutto, oppure il diritto d'autore (due scrittori che scrivono insieme un romanzo).

Tipi di comunione

• Comunione volontaria: Ad esempio, due soggetti che acquistano insieme un bene, per diventarne comproprietari.
• Comunione incidentale: Nasce senza la volontà degli interessati. Ad esempio, è il caso della comunione ereditaria sul patrimonio del defunto.
• Comunione forzosa: Nasce indipendentemente dalla volontà degli interessati e non si può sciogliere. Ad esempio, parti comuni degli edifici in condominio.

Nel momento in cui la proprietà di un oggetto è di un unico soggetto, ci si trova davanti a una proprietà esclusiva. Il problema si pone nel momento in cui la proprietà è di più soggetti: ciò che viene suddiviso fra i comproprietari non è qualcosa di materiale, bensì qualcosa di giuridico (ovvero, le facoltà riconosciute al proprietario del bene). Inoltre, il proprietario esclusivo e il comproprietario hanno poteri limitati, ed è necessaria una gestione per far sì che tutti possano usufruire in una qualche misura. Dunque, la quota esprime la misura dei poteri che il comproprietario ha sul bene e corrisponde a una frazione aritmetica (quanto sia questo frazionamento dipende dai casi).

Vantaggi e pesi della comunione

La quota di ciascun proprietario determina la misura in cui egli partecipa sia ai "vantaggi" che ai "pesi" della comunione:

• Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune a patto che permetta agli altri comproprietari di usufruirne (facoltà di godimento).
• Ciascun partecipante può trasferire solo l'oggetto del suo diritto, ovvero la sua quota (facoltà di disposizione).

Invece, i "pesi" sono le spese necessarie per il mantenimento e la conservazione del bene, e a tali spese deve contribuire il comproprietario, ovviamente in base alla sua quota.

Amministrazione e deliberazione

Come ogni cosa, è necessaria l'amministrazione delle cose, e le decisioni vengono considerate valide solo se in queste vi è la volontà della maggioranza, la quale vincola quella della minoranza. Tutto questo non si calcola facendo il conto dei comproprietari, bensì al valore delle quote di cui sono titolari. L'atto con cui si esprime la volontà della maggioranza dei comproprietari si chiama deliberazione.