Diritto privato

Comunione e il condominio

Prima di spiegare la comunione, bisogna soffermarsi sul concetto di contitolarità del bene: questo fenomeno si ha quando un diritto soggettivo può appartenere a più persone, le quali sono contitolari del medesimo diritto.

Comunione: Questo fenomeno se ha come oggetto un diritto reale prende il nome di comunione pro indiviso: la quale può essere comproprietà se contitolarità del diritto dominiciale, o usufrutto, se contitolarità del diritto di usufrutto.

La costituzione della comunione:

• volontaria: normalmente viene fatto per accordo, stipuliamo un contratto con il quale affermiamo essere proprietari tutti di un bene o diciamo noi direttamente qual è la quota che spetta a ciascuno
• incidentale: senza la volontà dei contitolari, ad esempio per testamento di un altro
• forzosa: quella imposta dalla legge che decide senza che ci sia un contratto che stabilisce la comunione (se siamo tutti proprietari di)

Un condominio è quando ciascuno di noi ha un appartamento e siamo proprietari delle cose comuni insieme.

La comunione ordinaria, come viene definita dalle norme del codice civile che disciplinano i diritti reali (art. 1100-1116), permette a ciascun comproprietario di utilizzare interamente la cosa comune, purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri di farne lo stesso uso.

Nel nostro caso, l'appartamento è diviso in 5 parti, di cui io possiedo l'80% e gli altri il restante 20%. Questa regola, chiamata promiscua, riguarda il potere di godimento, cioè il diritto di utilizzo. Significa che non posso usare tutte le camere e gli altri solo il bagno, ma che tutti, indipendentemente dalla quota di proprietà, possiamo utilizzare tutto quanto.

L'appartamento è di proprietà condivisa. L'importante è che ciascuno dei proprietari possa utilizzare la cosa senza impedire agli altri di farne altrettanto.

Il potere di disposizione riguarda la quota di appartenenza. Posso disporre della cosa in base alla mia quota di appartenenza. Il potere di disposizione nella comunione indica come ciascun comproprietario deve comportarsi se vuole cedere il proprio diritto. Ad esempio, se siamo in 5, posso cedere solo il mio diritto, ma cedo solo la mia quota e non il diritto di utilizzare una parte del bene. Cedo una quota sul bene, quindi se ho il 30% del bene, cedo quello che comporta avere il 30%, cioè la contitolarità.

La quota è una porzione ideale sul bene. È ideale perché non determina un'ubicazione geografica ma una porzione ideale. Avere una quota di contitolarità significa sapere in quale misura percentuale devo partecipare alla spartizione dei frutti.

della cosa e poi sapere come spartiamo le spese esattamente allo stesso modo. L'amministrazione del bene Le regole che riguardano seguono il principio di maggioranza (no tutti d'accordo ma maggioranza) che si riferisce non già al numero dei partecipanti ma al valore delle quote; per gli atti di ordinaria amministrazione cioè quelli che riguardano la conservazione del bene è sufficiente una maggioranza che abbia più della metà del valore, per quelli di straordinaria amministrazione i 2/3. Qualora tutti i comproprietari trascurassero la cosa il singolo che se ne occupa può occuparsene da solo e poi ha il diritto al rimborso (art 1110). sempre (art 1111), l'ordinamento ripugna che un bene La comunione si può sciogliere sia in regime di comunione perenne, e lo scioglimento può avvenire anche se il bene è indivisibile. Il Condominio: un edificio che comprende tanti Istituto di comunione speciale è il condominio.

È appartamenti singoli e delle parti in comune, giuridicamente è un istituto che raggruppa in sé sia comunione sia proprietà esclusiva. Ci sono gli appartamenti che competono in proprietà esclusiva a ciascun proprietario e poi ci sono delle parti comuni elencate dall'art 117 (cortile, tetto, scale) che servono a tutti i proprietari in quanto tutti proprietari della parte esclusiva; Per questa ragione si dice che il condominio sia una comunione forzosa perché se io sono proprietario di un appartamento non posso non essere anche proprietario delle parti comuni, non posso cedere la mia quota sul giardino. Per cedere la mia quota comuni devo cedere anche l'appartamento.

Le regole sono le stesse che valgono per la comunione ordinaria salvo che in taluni aspetti la legge non dica qualche cosa nello specifico: valgono le regole sull'uso promiscuo, valgono le regole di comportamento.

L'assemblea e l'amministratore

(obbligatorio soloIl condominio consta di due organi:quando i condomini sono più di 8), l'assemblea serve per prendere le decisioni che attengono alla vita del condominio e in particolare l'assemblea adotta un regolamento condominiale obbligatorio solo quando i condomini superino una certa cifra, decide e approva i bilanci, decide e approva le spese ordinarie e straordinarie, nominal'amministratore; la maggioranza dev'essere raggiunta per prendere le decisioni in prima convocazione ci deve essere un quorum che rappresenti i 2/3 del valore e la maggioranza dei partecipanti e in seconda convocazione il quorum costitutivo è solo 1/3.Le delibere possono essere annullabili se sono contrarie alla legge o al regolamento, sono nulle se contravvengono a per esempio se incidono su un diritto singolo o se non contengono qualche elemento che la legge ritiene necessario ai fini della validità. sono legati dall'esistenza di cose,Il supercondominio è

Servitù o diritti reali minori (come servitù, usufrutto) il codice civile da rilevanza a quelle situazioni di fatto che vedono un’attività corrispondente all’esercizio di diritti reali (situazioni possessorie), a prescindere dalle situazioni di diritto. Es. un soggetto che pur non avendo diritto di proprietà su un bene si comporti come se lo avesse.

Possedere una cosa vuol dire comportarsi nei fatti senza guardare se ho un diritto o meno (posso essere possessore e proprietario, anche solo possessore o solo proprietario). Quando guardiamo al possesso ci dimentichiamo per un attimo della possibilità che io possa essere anche proprietario. È quel potere di fatto che si estrinseca nel fatto di far vedere che io mi comporto come se fossi il proprietario o come titolare di diritto reale di godimento (non di garanzia) minore.

Il possesso può essere descritto, art 1140, come il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività

Quella cosa mi comporto di fatt