Diritto privato 2 - singoli contratti

COSE DEL SEMINARIO SUL QUADERNO

Locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo: per questi la disciplina rimane quella della L 392/1978. La durata della locazione di attività industriali commerciali artigianali turistiche o professionali è maggiore e non può essere inferiore a 6 anni o a 9 anni se adibiti ad attività alberghiera. Il contratto si rinnova in automatico per uno stesso periodo di tempo allo scadere del primo termine, salvo tempestiva disdetta, che deve essere comunicata al locatore entro un anno dalla scadenza del termine (si può recedere dal contratto anche prima della scadenza del termine purché ricorrano gli stessi motivi previsti per la disdetta prima del termine degli immobili urbani ad uso abitativo, ossia si può recedere per gravi motivi o anche se non vi sono gravi motivi, ma in questo caso è necessaria una specifica clausola che lo preveda nel contratto locatizio). Conduttore può sia sublocare.

il requisito della forma scritta per la validità del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale.

La forma scritta anche per contratti di locazione di immobili non adibitati ad uso abitativo: è necessaria la registrazione dei contratti, a pena la nullità degli stessi, introduzione di questa nuova disciplina è per contrastare locazioni in nero (la registrazione dei contratti di questo tipo serve per ragioni tributarie).

- Leasing e rent to buy

Leasing o locazione finanziaria è uno schema contrattuale derivante dall'esperienza anglosassone, in Italia ora ha notevolissima espansione, anche se non è stato ancora tipizzato, si può dire socialmente tipico.

È un'operazione essenzialmente finanziaria, l'utilizzatore, che necessita di un bene, prevalentemente macchine industriali e automobili, si rivolge ad un intermediario autorizzato a compiere tale attività chiedendogli di acquistare il bene dal fornitore o di farlo costruire dal produttore per darlo in godimento temporaneo all'utilizzatore, dietro pagamento di un canone.

periodico al concedente. L'utilizzatore si assume ogni rischio per il caso di perimento o di cattivo funzionamento del bene. Vi è opzione in favore dell'utilizzatore per l'acquisto del bene a scadenza del contratto per un prezzo residuo finale, altrimenti può restituire la cosa o pattuire proroga del contratto, proseguendo pagamento dei canoni. In questo tipo di contratto ci sono elementi tipici dell'alocazione di vendita a rate e di mutuo.

Ci sono diverse tipologie di leasing: leasing operativo, nel caso in cui il locatore è produttore del bene, si ha contratto bilaterale tra produttore e utilizzatore; o leasing finanziario, è di tipo trilaterale tra produttore, utilizzatore e finanziatore.

Distinzione della giuris anche per quanto riguarda il leasing di godimento (quando il contratto ha ad oggetto un bene a rapida obsolescenza) e quello traslativo. Il primo si ha nel caso in cui l'utilizzatore ha il prevalente interesse da parte

dovrebbe essere il concedente stesso a agire nei confronti del fornitore per i vizi del bene oggetto del leasing. Tuttavia, le sezioni unite hanno stabilito che l'utente può agire direttamente nei confronti del fornitore per i vizi del bene, anche in assenza di una previsione contrattuale che gli conferisca tale potere. Inoltre, nel caso in cui l'utilizzatore risolva il contratto per inadempimento, il concedente è tenuto a restituire i canoni percepiti durante l'esecuzione del contratto, ma ha diritto a un equo compenso per l'uso della cosa da parte dell'utilizzatore, oltre al risarcimento del danno. Infine, nel caso in cui l'utilizzatore desideri acquistare la proprietà del bene al termine del periodo di utilizzazione, può farlo attraverso l'esercizio del diritto di opzione previsto nel contratto di leasing. In conclusione, il contratto di leasing prevede una serie di diritti e obblighi sia per il concedente che per l'utilizzatore, e la questione dei vizi del bene e della legittimazione attiva dell'utilizzatore ad agire direttamente nei confronti del fornitore è stata affrontata dalle sezioni unite.

L'utilizzatore rimarrebbe privo di tutela in caso di inerzia del concedente rispetto ai vizi idonei a costituire una risoluzione del contratto di fornitura. La Cassazione dunque ha distinto 2 casi a seconda di quando sono emersi i vizi: se si sono riscontrati prima della consegna, che, dunque, proprio per la presenza dei vizi, è stata rifiutata dall'utilizzatore, il concedente, per il principio di buona fede, deve sospendere il pagamento del prezzo da parte dell'utilizzatore e agire per la risoluzione del contratto di fornitura o per la riduzione del prezzo direttamente con il fornitore, avendolo preventivamente informato della rifiutata presa di consegna dell'utilizzatore; Se invece i vizi sono emersi successivamente alla consegna, perché nascosti o taciuti in mala fede dal fornitore, l'utilizzatore può esperire un'azione diretta verso il fornitore per eliminare i vizi o sostituire la cosa, mentre il concedente, una volta informato dei vizi dall'utilizzatore,

fornitore. In caso di inadempimento del fornitore, l'utilizzatore ha il diritto di sospendere il pagamento del prezzo e di agire per la risoluzione del contratto di fornitura o per la riduzione del prezzo. In ogni caso, l'utilizzatore può agire contro il fornitore per il risarcimento dei danni, inclusa la restituzione della somma corrispondente ai canoni già eventualmente pagati al concedente. Diverso dal leasing è il contratto di lease back: Non ha struttura trilaterale ma può averla solo bilaterale, infatti il proprietario di un bene, di solito immobile, lo aliena ad una società che svolge attività finanziaria, che però lo lascia in godimento all'alienante che deve pagare un canone per il periodo fissato, e con la facoltà per l'utilizzatore, alla scadenza del periodo, di riacquistare la proprietà del bene con il pagamento del prezzo finale o di prolungare il godimento continuando a pagare i canoni o anche di consegnare definitivamente il bene al fornitore.concedente.Rent to buy: è un'operazione volta consentire alle parti di regolare un rapporto di locazione del bene, con l'attribuzione al conduttore del diritto di acquistare l'immobile e di riconoscergli, a pagamento parziale del prezzo, una parte dei canoni versati durante il contratto. Questa nuova disciplina introdotta nel 2014 riguarda i contratti che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento una certa parte del canone, previamente indicata nel contratto. Se il conduttore non esercita dare diritto di acquistare la proprietà, il concedente deve restituire parte del corrispettivo incassato, dato che le prestazioni periodiche eseguite dal conduttore non compensano solo il godimento del bene, come nel contratto di locazione, ma anche l'acquisto della proprietà, infatti sono imputate al prezzo. Il contratto

può essere trascritto secondo il 2645 bis, secondo le modalità della trascrizione del preliminare di vendita immobiliare (questo vuol dire che se si trascrive il contratto di rent to buy, si opera, come appunto nella trascrizione del contratto preliminare di acquisto di un immobile, un preliminare che ha effetti prenotativi: la trascrizione da parte del conduttore dunque prevale sulla trascrizione di atti di acquisto di diritti su quel bene immobile in favore dei terzi successive alla trascrizione appunto del contratto di rent to buy), così che il conduttore è tutelato dal pericolo che durante l'esecuzione del contratto il concedente alieni bene a terzi tu subisca un pignoramento. La trascrizione del rent to buy è tuttavia limitata nel tempo e infatti deve intervenire entro 10 anni. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento da parte del conduttore di un numero minimo di canoni, anche non consecutivo, che le parti possono determinare liberamente.

ma che non può essere inferiore ad un ventesimo del numero complessivo. L'esercizio del diritto di acquistare il bene immobile da parte del conduttore non determina l'immediato trasferimento della proprietà dell'acquirente, ed è prevista l'applicazione del 2932, in base alla quale, per ottenere il trasferimento della proprietà all'acquirente, sarà necessaria una sentenza costitutiva. Vi è anche una tutela in favore del conduttore secondo la quale in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue comunque. L'appalto è il contratto con cui un committente affida ad un appaltatore, che organizza i mezzi necessari e a proprio rischio, il compimento di un'opera, ad esempio la costruzione di un edificio, o lo svolgimento di un servizio, come il caso della fornitura di pulizie, verso corrispettivo in denaro: . Gli appalti si distinguono in privati e pubblici. La principale caratteristica di quello pubblicoe che sono necessarie apposite procedure di selezione del contraente per scegliere appunto l'appaltatore, questo per evitare comportamenti discriminatori o preferenziali e favorire una leale gara d'appalto. vista l'influenza in tale ambito del diritto comunitario, l'applicazione di queste procedure non è più ristretta ai soli casi in cui il committente sia la pubblica amministrazione o un ente pubblico in senso stretto, ma si applicano tutte le volte in cui l'aggiudicazione di un appalto dipende da un organismo di diritto pubblico. Per quanto riguarda invece gli appalti privati, la stipulazione del contratto può essere oggetto di libera negoziazione e non vi è una disciplina che vincoli l'aggiudicazione dell'appalto. Caratteristica che si evince subito dal 1655 dell'appalto è il fatto che l'appaltatore provvede ad organizzare tutti i mezzi necessari per l'esecuzione del contratto e la gestisce a suorischio.L'appaltatore deve essere un imprenditore, ed è da ciò che deriva la sua responsabilità.