Diritto Privato 2 - Prof Plaia UNIPA

LA LOCAZIONE E L'AFFITTO

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore o concedente) si obbliga a far utilizzare

ad un altro soggetto (conduttore, inquilino, concessionario o affittuario) una cosa per un dato tempo,

in cambio di un determinato corrispettivo.

Vanno però fatte delle distinzioni:

Quella per quanto riguarda la locazione di beni mobili, soprattutto registrati

• La locazione di beni immobili urbani, che costituisce la figura di maggiore rilevanza e

• frequenza

La locazione di beni immobili non urbani (fabbricati rurali)

• La locazione di beni produttivi (fondi rustici, aziende,alberghi, ecc )

•

Il contratto di locazione

1) può essere a tempo determinato, ma non superiore ai 30 anni o indeterminato. In questo

secondo caso è la legge a stabilire appositi limiti di durata, a seconda di che bene si tratta

2) Il locatore ha l'obbligo di consegnare o mantenere la cosa "in modo da servire all'uso

convenuto", provvedendo quindi a eseguire tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di

piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In caso di vizi, anche sopravvenuti,

il conduttore ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.

3) Il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa secondo l'uso pattuito e con la diligenza del

buon padre di famiglia: per la precisione, deve restituire la cosa locata nello stesso stato in

cui l'ha ricevuta; non ha diritto a rimborsi per i miglioramenti eventualmente apportati e ha

diritto di togliere, alla fine della locazione, le eventuali addizioni: se il proprietario

preferisce che il locatore le lasci, deve pagargli un'indennità

4) L'alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contratto, purché la

locazione abbia data anteriore al trasferimento.

5) Salvo patto contrario, il conduttore ha facoltà di subaffittare il bene, in tutto o in parte, ma

non puo cedere il contratto senza il consenso del locatore. La differenza sta in questo:

mentre con la sublocazione, il conduttore resta obbligato verso il concedente e, al contempo,

diventa a sua volta locatore nei confronti di un altro inquilino, con un rapporto indipendente

rispetto a quello che intercorre tra lui e il primo locatore; con la cessione della locazione il

nuovo conduttore subentra al posto dell'originario inquilino, in tutti gli obblighi e i diritti che

quello aveva nei confronti del locatore

6) Se la locazione è pattuita per un tempo determinato, il rapporto cessa automaticamente al

sopraggiungere del termine, senza necessità di disdetta. La locazione si ha per rinnovata

qualora, al sopraggiungere del termine, il conduttore è lasciato nella detenzione della cosa.

Se, invece, è stata pattuita a tempo indeterminato, ciascuna delle parti puo far cessare il

contratto dando disdetta prima della scadenza del contratto; in caso di mancata disdetta, il

contratto si rinnova automaticamente.

Le norme dettate in via generale dal codice in materia di affitto, che costituisce solo una species del

genus locazione, introducono alcune variazioni rispetto alla disciplina generale delle locazioni,

dipendenti dalla natura della cosa, che è una res produttiva (mobile o immobile): in tal caso

l'affittuario deve curarne la gestione e gli spettano i frutti e le altre utilità della cosa; il locatore puo

chiedere la risoluzione del contratto se l'affittuario non rispetta le regole o muta stabilmente la

destinazione economica.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI

La locazione di immobili urbani è stata oggetto di continui interventi di leggi speciali, perché si

voleva tutelare soprattutto il conduttore, visto come un contraente "debole", sia sul piano della

durata del contratto che su quello del canone da versare al locatore. Una legge del 1978 distingueva

tra gli immobili adibiti ad uso abitazione e gli immobili adibiti ad uso diverso da quello di

abitazione. Per i primi veniva stabilita una durata minima obbligatoria di quattro anni e una

calmierazione del corrispettivo, l' "equo canone", sottratto quindi alla libera negoziazione tra le

parti.

Questa parte è stata poi modificata. La nuova disciplina distingue tra contratti "liberi" e contratti

"tipo".

Per i primi, la determinazione del canone e degli eventuali aumenti periodici, è lasciata interamente

alla libera negoziazione tra le parti,a fronte della quale si pone una maggiore stabilità del rapporto,

infatti è prevista una durata minima quadriennale del contratto.

Nei secondi, invece, detti anche "contratti a canone concertato", le parti, beneficiando di sgravi

fiscali, aderiscono ad un contratto "tipo", le cui condizioni (sia riguardo al canone che alle altre

clausole), sono fissati mediante accordi stipulati in sede locale fra le organizzazioni della proprietà

edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative,sulla base di indicazioni

fornite da una convenzione nazionale, promossa dal Ministero dei Lavori Pubblici, a cui spetta

indicare i criteri generali per la determinazione del corrispettivo.

Per questo tipo di contratti la durata non puo essere inferiore a tre anni.

Regole particolari sono invece previste per i contratti di locazione destinati a soddisfare esigenze di

natura transitoria e di studio. Per tutti i contratti di locazione, è richiesta la forma scritta, richiesta

perciò ad substantiam.

E' bene ricordare che:

Il conduttore non puo cedere il contratto o sublocare il bene

• Il conduttore ha diritto di recedere dal contratto prima della scadenza, qualora sussistano

• gravi motivi, dando un preavviso di sei mesi

Il contratto si intende risolto, in caso di venti giorni di ritardo nel pagamento del canone

• Il coniuge, gli eredi, parenti e il convivente more uxorio hanno diritto di entrare nel contratto

• di locazione del conduttore, in caso di morte di quest'ultimo

Per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, è rimasta ferma la

disciplina dettata dalla legge del 1978. Questa legge prevede che:

La durata della locazione o sublocazione di immobili adibiti ad attività industriali,

• commerciali, artigianali, turistiche o professionali non puo essere inferiore a sei anni; nove

anni, invece, se adibiti ad attività alberghiera

Il conduttore puo, tuttavia, recedere dal contratto anche prima della scadenza, qualora

• sussistano gravi motivi oppure nel caso in cui il locatore gli abbia contrattualmente concesso

questa facoltà

Il contratto si rinnova tacitamente alla sua scadenza per un ulteriore identico periodo, salvo

• tempestiva disdetta

Il conduttore puo sia sublocare l'immobile che cedere il contratto di locazione a terzi senza

• bisogno del consenso del locatore, purché venga ceduta o locata anche l'azienda

Il canone iniziale di locazione puo essere liberamente determinato dalle parti

• In caso di cessazione del rapporto che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento del

• conduttore o a suo recesso, a quest'ultimo è dovuta un'indennità per la perdita

dell'avviamento commerciale

Nel caso in cui il locatore intenda vendere l'immobile locato, il conduttore ha un diritto di

• prelazione per l'acquisto.

IL LEASING

Il leasing, detto anche contratto di locazione finanziaria, è un contratto appartenente alla categoria

dei nuovi contratti, da tenere distinti dai contratti atipici. Esso infatti risulta dalla combinazione

degli schemi della vendita con patto di riservato dominio e del contratto di locazione.

Si tratta di un'operazione intrinsecamente finanziaria in quanto l'utilizzatore, avendo bisogno di un

bene (prevalentemente macchinari industriali o automobili, talvolta anche immobili), anziche

chiedere del denaro in prestito per acquistarli, si rivolge ad un intermediario autorizzato all'esercizio

di tale attività, chiedendogli di acquistare il bene dal fornitore o di farlo costruire dal produttore, per

poi darlo in godimento temporaneo all'utilizzatore stesso, contro pagamento di un canone periodico.

Il primo canone è sempre piu frequentemente di entità maggiore rispetto ai successivi, per questo

viene chiamato maxicanone iniziale. Il suo scopo è quello di ridurre i rischi di perdita del

concedente, in caso di insolvenza da parte dell'utilizzatore.

Vi sono due tipologia di leasing: quello "operativo" e quello "finanziario", a seconda che il locatore

sia il produttore del bene o un finanziatore che lo acquista per conto dell'utilizzatore. Sicchè nel

primo caso, quello di leasing operativo, il contratto sarebbe bilaterale cioè tra produttore e

utilizzatore; nel secondo caso, trilaterale, cioè tra produttore utilizzatore e finanziatore.

Nell'ambito del leasing finanziario va poi fatta la distinzione tra il leasing traslativo e il leasing di

godimento, a seconda che sia prevalente l'interesse dell'utilizzatore semplicemente all'uso del bene

per un certo periodo oppure, invece, all'acquisto del bene alla fine del periodo di utilizzazione.

IL CONTRATTO DI TRASPORTO

Con il contratto di trasporto, una parte detta vettore, si obbliga verso corrispettivo a trasferire

persone o cose da un luogo ad un altro. A seconda dell'oggetto e dei mezzi utilizzati, si distingue il

contratto di trasporto di persone dal contratto di trasporto di cose e poi il contratto di trasporto via

terra, via acqua e via mare (questi ultimi due, regolati anche dal codice della navigazione).

Al contratto di trasporto di persone il codice dedica solo due articoli (1681 e 1682) che trattano la

responsabilità del vettore per inadempimento, nonchè la sua responsabilità per i danni alla persona

del viaggiatore e per la perdita e l'avaria delle cose che la persona conduce con sè. Si tratta quindi di

responsabilità contrattuale, in base all'art 1218 che dice che "il debitore che non esegue esattamente

la prestazione è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è

stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile".

Il debitore,ossia il vettore in questo caso, ha quindi l'onere di dimostrare di aver adottato tutte le

misure idonee ad evitare il danno; il viaggiatore, invece, non ha l'onore di provare la colpa del

vettore,ma ha soltanto l'onere di dimostrare l'esistenza del contratto, il danno subito e il nesso di

causalità tra questo e la condotta del vettore.

In ogni caso, non rientra nell'ambito della responsabilità del vettore, il danno che il passeggero

subisca in relazione alla propria condotta anomala o con riferimento a fatti propri che siano, di per

sè, idonei a recidere il nesso di causalità con il ser