Diritto Privato 2 - Prof Plaia UNIPA

Diritti reali

Per diritti reali si intendono i diritti su "cosa materiale determinata". I diritti reali sono caratterizzati da:

• Immediatezza, ossia dalla possibilità di esercitare direttamente il potere sulla cosa, senza la cooperazione di altri.
• Assolutezza, vi è cioè un dovere generale di astensione, i diritti reali hanno efficacia erga omnes.
• Inerenza, ossia dall'opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa.

Peraltro si è osservato che non sempre concorrono questi caratteri. Per esempio, l'immediatezza difetterebbe in caso di servitù o ipoteca, l'assolutezza in caso di diritti reali di garanzia e l'inerenza in caso di immobile non trascritto.

Proprietà e iura in re aliena

Nell'ambito dei diritti reali si è soliti distinguere tra la proprietà (ius in re propria) e i cd. Iura in re aliena, cioè i diritti reali che gravano sui beni di proprietà altrui e che sono destinati a coesistere col diritto del proprietario, comprimendolo.

I diritti reali in re aliena si distinguono poi in diritti reali di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali) e diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca). I primi attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre alcune utilità dal bene, al contempo comprimendo il diritto del proprietario. I secondi attribuiscono al loro titolare il diritto di farsi assegnare, con prelazione rispetto agli altri, il ricavato dall'alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell'obbligo garantito.

La proprietà

Già lo Statuto Albertino diceva che tutte le proprietà senza alcuna eccezione sono inviolabili; lo stesso codice civile (art.832) enuncia il principio secondo cui al proprietario spetta il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Dunque la proprietà attribuisce al titolare:

• Il potere di godimento del bene, per tale intendendosi il potere di trarre utilità dalla cosa, direttamente (abitando l'appartamento, per esempio) o indirettamente (dandolo in locazione).
• Il potere di disposizione del bene, per tale intendendosi il potere di cedere ad altri diritti sulla cosa (ad esempio il proprietario può vendere l'appartamento, locarlo, farne oggetto di usufrutto ecc.).

Inoltre, sempre in base all'art 832, la proprietà si distingue per i connotati della:

• Pienezza, ossia dell'attribuzione al proprietario del diritto di fare della sua cosa ciò che vuole, anche distruggerla; per questo il diritto di proprietà è stato definito come ius utendi et abutendi.
• Esclusività, ossia dell'attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza di terzi.

L'art. 42.3 della Costituzione dispone che la proprietà privata, può essere, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale. Ma la proprietà può essere sacrificata solo in presenza innanzitutto di un interesse generale, ma anche di una previsione legislativa che lo consenta (quindi, tramite la riserva di legge) e di un indennizzo al proprietario.

Espropriazione

Per espropriazione inizialmente si intendeva il trasferimento della titolarità di un bene da un soggetto ad un altro soggetto, pubblico o privato, che diveniva quindi il beneficiario dell'espropriazione. Si parlava quindi di espropriazione traslativa, ma la Corte Costituzionale ha ammesso che rientrano nella nozione di espropriazione anche tutti quelle limitazioni che vanno a svuotare di contenuto il diritto di proprietà, incidendo sul godimento del bene tanto da renderlo quasi inutilizzabile per la natura del bene stesso. Si parla quindi in questo caso di traslazione larvata.

In tutti i casi di espropriazione comunque, è prevista sia la riserva di legge che l'indennizzo al proprietario del bene. In caso di espropriazione di un'area non edificabile coltivata, l'indennizzo è pari al suo valore agricolo, tenendo conto sia delle colture che del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati. In caso di espropriazione di area edificabile, l'indennizzo è pari al suo valore venale, ma se l'espropriazione è finalizzata ad interventi economico-sociali, l'indennità è ridotta del 25%. In caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata, l'indennizzo è pari al suo valore venale. In caso di vincolo sostanzialmente espropriativo, l'indennizzo è commisurato in caso all'entità del danno effettivamente prodotto.

Al fine di incentivare la cessione volontaria ed evitare un formale decreto di esproprio, la legge prevede che in quel caso il corrispettivo sarà pari all'indennizzo di esproprio aumentato del 10%.

In passato si è spesso verificato che la Pubblica Amministrazione (ad esempio, un Comune) realizzasse un'opera pubblica su un fondo occupato illegittimamente senza aver adottato prima un valido provvedimento espropriativo. In tal caso la giurisprudenza aveva ritenuto che la PA acquisisse la proprietà ex lege (cd.occupazione acquisitiva) con l'obbligo però di risarcire il proprietario per il danno subito. Era poi intervenuto un decreto del 2001 che aveva precisato che l'acquisto del fondo non si verifica automaticamente, bensì in forza di un atto di acquisizione rimesso alla discrezionalità della PA (cd.acquisizione sanante) che deve anche determinare la misura del risarcimento del danno.

La proprietà edilizia

L'attività edilizia è subordinata al previo rilascio del "permesso di costruire" da parte del Comune, con l'obbligo del cd."contributo di costruzione" a favore del Comune, commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione, che consenta al comune di provvedere, ove non già presenti, alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (quindi strade, rete idrica, elettrica, fognaria ecc).

• Alla "segnalazione certificata di inizio attività" (S.C.I.A.), accompagnata da una relazione firmata dall'architetto che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici. La SCIA consente l'avvio dei lavori già dal momento della sua presentazione.
• Alla comunicazione, anche per via telematica, di inizio dei lavori, comunicazione che va fatta non solo per costruire ma anche per i lavori di manutenzione straordinaria, compresa l'apertura di porte o lo spostamento di pareti.

Non è richiesto invece alcun titolo abilitativo per gli interventi di ordinaria manutenzione. Al fine di evitare l'abusivismo edilizio, la legge ricorre non solo a strumenti amministrativi (es.sospensione dei lavori, demolizione dell'opera abusiva ecc) ma anche a strumenti privatistici:

• Innanzitutto, sanziona con la nullità gli atti, aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su terreni che non sono accompagnati dal certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal comune e contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata.
• Sanziona poi con la nullità gli atti aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su edifici che non siano accompagnati dal permesso di costruire rilasciato dal comune.
• Vieta alle aziende erogatrici di servizi pubblici di somministrare le loro forniture agli edifici o ai terreni abusivi.
• Impone l'obbligo del risarcimento dei danni eventualmente sofferti da terzi.

La proprietà fondiaria

Per proprietà fondiaria si intende la proprietà della terra o dei fondi. In linea verticale possiamo dire, in base a un brocardo latino, che la proprietà fondiaria si estende usque ad sidera, usque ad inferos: cioè all'infinito sia nel sottosuolo che nello spazio aereo sovrastante. Peraltro però l'art 840 codice civile dispone che il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel suolo o a tale altezza che egli non abbia interesse ad escluderle (così per esempio il proprietario non può opporsi all'escavazione di una galleria che non va a pregiudicare il suo edificio). Una limitazione all'estensione della proprietà al di sopra o al di sotto del suolo si ha quando venga costituito un diritto di superficie. In senso orizzontale, invece, ciascuna proprietà fondiaria si estende nell'ambito dei propri confini. Per questo, in base al principio di esclusività, il proprietario può recintare il suo fondo e impedirne l'accesso a chiunque.

I rapporti di vicinato

Le singole proprietà immobiliari sono necessariamente destinate a convivere fianco a fianco. Per questo il codice disciplina i cd.rapporti di vicinato, dando tutta una serie di regole in materia di: atti emulativi, immissioni, distanze, muri, luci e vedute, acque.

Gli atti emulativi

Al proprietario sono preclusi gli atti emulativi, cioè quegli atti volti a nuocere o arrecare molestia ad altri. Come presupposti del divieto devono concorrere due elementi: uno oggettivo, ossia l'assenza di utilità per chi lo compie. L'altro soggettivo, il cd.animus aemulandi o nocendi, ossia l'intenzione di nuocere e arrecare molestie. Non incorre nel divieto di atti emulativi, un comportamento omissivo del proprietario, anche quando è finalizzato a nuocere altri (per esempio non è illegittima la condotta di chi lascia crescere sul proprio fondo degli arbusti spontanei allo scopo di precludere al vicino il godimento della visuale).

Le immissioni

Il proprietario ha diritto ad opporsi a qualsiasi attività materiale di terzi che si svolga sul suo fondo (es.scarico di rifiuti, smaltimento liquami, ecc). Può opporsi quindi per le immissioni materiali, ma non quelle immateriali, come fumi, calore, rumori ecc. In questo caso occorre distinguere:

• Se le immissioni rimangono al di sotto della soglia della normale tollerabilità, chi le subisce deve sopportarle
• Se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità ma sono giustificate da "esigenze della produzione" (come nel caso delle industrie), chi le subisce non ha diritto a farle cessare ma può ricevere un indennizzo (che è previsto solo qualora l'immissione non sia eliminabile e qualora la cessazione dell'attività produttiva causerebbe alla collettività un danno più grave del sacrificio inflitto ai vicini).
• Se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità, senza peraltro essere giustificate da esigenze della produzione, chi le subisce ha diritto a farle cessare o quantomeno a farle rientrare nella soglia della normale tollerabilità.

Le distanze legali

L'art 873 codice civile dispone che le costruzione su fondi vicini, se non sono unite o aderenti, devono essere a tenute a una distanza non inferiore ai tre metri. Peraltro questo articolo fa salva l'ipotesi che gli strumenti urbanistici locali richiedano una distanza tra gli edifici superiore ai 3 metri. In questo caso:

1. Se la previsione degli strumenti urbanistici disciplina proprio le distanze tra le costruzioni, allora il proprietario del fondo vicino può agire per la rimozione dell'opera abusiva e per il risarcimento del danno sofferto.
2. Se la previsione degli strumenti urbanistici, pur importando la necessità di rispettare determinate distanze, risulta invece dettata esclusivamente per la tutela di interessi generali (quali la limitazione del volume o dell'altezza degli edifici, le esigenze dell'igiene e della viabilità ecc) il vicino può agire solo per il risarcimento del danno.

Il codice contempla poi una serie di disposizioni aventi ad oggetto i muri che si trovano sul confine o nei pressi di esso. Il proprietario confinante ha diritto ad acquisire la comproprietà del muro che si trovi sul confine o di quello che si trovi a distanza inferiore a un metro e mezzo dal confine (in quest'ultimo caso, al solo scopo di fabbricare in appoggio al muro stesso). Chi acquisisce la comproprietà del muro, deve all'altro confinante un importo pari alla metà del suo valore e nel caso in cui il muro non si trovi sul confine, deve un importo pari al valore dell'area che deve occupare con la nuova costruzione.

Il codice prevede inoltre anche distanze minime dal confine per pozzi, cisterne, fosse, canali, piantagioni e apiari.

Le luci e le vedute

Le aperture nel muro contiguo al fondo vicino si distinguono in:

• Vedute (o prospetti) che sono quelle che consentono non solo di guardare sul fondo del vicino senza l'ausilio di mezzi meccanici come sedie, sgabelli ecc, ma anche di sporgere il capo su di esso per vedere di fronte (cd.vedute dirette) o obliquamente (vedute oblique) o lateralmente (vedute laterali) (è una veduta per es. Una porta finestra che si affaccia sul fondo del vicino o una finestra con inferriata le cui maglie siano abbastanza larghe da consentire di esporre il capo o ancora un terrazzo).
• Luci, sono quelle aperture che pur consentendo il passaggio di aria e luce, non permettono tuttavia la vista o l'affaccio sul fondo del vicino. La legge prescrive che la luce abbia determinate caratteristiche: che sia dotata di inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino, che sia munita di grata a maglie strette onde evitare che oggetti possano essere gettati sul fondo contiguo. Se una luce non rispetta queste caratteristiche è detta luce irregolare e il vicino può agire per farla rendere regolare.

Modi di acquisto della proprietà

Nell'ambito dei modi di acquisto della proprietà, si suole distinguere tra i modi di acquisto a titolo derivativo, che importano la successione del diritto già appartenente a un altro soggetto, per cui gli eventuali vizi che inficiavano il precedente proprietario si riverberano anche sul successore e i modi di acquisto a titolo originario, che determinano la nascita di un diritto nuovo.

Modi di acquisto a titolo derivativo sono il contratto e la successione per causa di morte, oltre che l'espropriazione per pubblica utilità, la vendita forzata dei beni del debitore, la confisca ecc.

Modi di acquisto a titolo originario sono invece: l'occupazione, l'invenzione, l'accessione, l'usucapione, il possesso in buona fede di beni mobili.

L'occupazione

L'occupazione consiste nella presa di possesso di cose mobili che non sono proprietà di nessuno (cd. Res nullius) -> pesci che vivono allo stato naturale o abbandonate (cd.res delictae) -> gli oggetti lasciati nei cestini pubblici.

L'invenzione

L'invenzione riguarda solo le cose mobili smarrite; queste devono essere restituite al proprietario o al sindaco. Se la cosa è stata consegnata al sindaco e dopo un anno non si presenta il proprietario, la cosa spetta a colui che l'ha trovata. Se invece si presenta il proprietario, questo deve al ritrovatore un premio proporzionale al valore della cosa smarrita.

Una particolare forma di invenzione è quella che riguarda il tesoro, per tale intendendosi una cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare di esserne proprietario. Esso diviene immediatamente di proprietà del titolare del fondo in cui si trova e se è stato trovato, per caso, in un fondo altrui, metà spetta al proprietario del fondo e metà al ritrovatore.

L'accessione opera in caso di stabile incorporazione di beni di proprietari diversi: in questo caso di regola il proprietario della cosa principale diventa proprietario anche delle cose incorporate in essa. Al riguardo occorre distinguere tra:

• Accessione di mobile ad immobile, che importa di regola che qualunque piantagione o costruzione esistente sopra o sotto il suolo, appartiene al proprietario di questo, quindi il suolo è la cosa principale in questo caso.
• Accessione di immobile ad immobile che si articola nelle figure dell'alluvione che consiste nell'accrescimento dei fondi rivieraschi di fiumi e torrenti e che appartengono al proprietario del fondo incrementato e la figura dell'avulsione che consiste nell'unione di porzioni di terreno staccatesi da altro fondo e unito al fondo rivierasco: queste porzioni di terreno appartengono al proprietario del fondo incrementato che peraltro deve pagare un'indennità all'altro proprietario.
• L'accessione di mobile a mobile da luogo alla figura dell'unione (o commistione) che consiste nella congiunzione di beni mobili che vengono a formare un unico bene inseparabile, senza però dar luogo ad "una cosa nuova"; in questo caso la proprietà diventa comune. Se però una delle due cose si può considerare principale o ha un valore di gran lunga maggiore, allora il proprietario di questa parte diventa proprietario del tutto, salvo l'obbligo di corrispondere all'altro una somma di denaro, perché in tal caso si parla allora di accessione. L'altra figura che si viene a formare è quella della specificazione, che consiste nella creazione di una cosa del tutto nuova con beni mobili appartenenti ad altri (ad es. produco sapone con materie prime prodotte da altri), in questo caso il codice dà importanza all'elemento lavoro. Quindi se è superiore il valore della mano d'opera la proprietà spetta allo specificatore, salvo l'obbligo di pagare al proprietario il prezzo della materia. Altrimenti prevale il diritto del proprietario della materia che peraltro deve pagare il prezzo della manodopera.

Azioni a difesa della proprietà

A difesa della proprietà sono esperibili le cd azioni petitorie che hanno natura reale in quanto volte a far valere un diritto reale e sono:

1. L'azione di rivendicazione.
2. L'azione di mero accertamento della proprietà.
3. L'azione negatoria.
4. L'azione di regolamento di confini.
5. L'azione per apposizione di termini.

(cd reivindicatio) è concessa a chi si afferma proprietario di un bene ma non ne ha il possesso al fine di ottenere l'accertamento del suo diritto di proprietà e la condanna di chi lo possiede. Legittimato attivamente è quindi chi sostiene di essere il proprietario della cosa ma non ne ha il possesso. Legittimato passivamente è colui che avendo il possesso o la detenzione, ha la cd facultas restituendi. Il detentore peraltro può chiedere di essere estromesso dal giudizio indicando il soggetto in nome del quale detiene.