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Diritto Privato 2 - la proprietà - Appunti Appunti scolastici Premium

Riassunto dettagliato del libro Roppo parte relativa alla proprietà in Diritto privato 2. Nello specifico gli argomenti trattati sono i seguenti: il diritto di proprietà nel sistema giuridico, l'esercizio della proprietà, l'acquisto della proprietà.

Esame di Diritto privato II docente Prof. P. Scienze giuridiche

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ESTRATTO DOCUMENTO

L’assemblea non è valida, se tutti i condomini non sono stati regolarmente convocati, con

l’indicazione degli argomenti da trattare (cosiddetto ordine del giorno).

Il condomino che si oppone a una deliberazione presa dall’assemblea in sua assenza o con il suo

voto contrario, e da lui ritenuta contraria alla legge, può impugnare la deliberazione davanti al

giudice entro 30 giorni, per ottenerne l’annullamento (art. 1137).

Se il condominio comprende più di quattro condomini, viene nominato un amministratore del

condominio (art. 1129). L’amministratore:

 Cura l’esecuzione delle deliberazioni e l’osservanza del regolamento condominiale;

 Disciplina l’uso delle cose e dei servizi comuni;

 Riscuote i contributi ed eroga le spese necessarie per le cose e i servizi comuni, fornendo

alla fine dell’anno il rendiconto della sua gestione;

 Rappresenta tutti i condomini nei rapporti fra il condominio e i terzi, anche in giudizio.

Inoltre, se il condominio comprende più di 10 condomini, è necessario formare un regolamento di

condominio. Esso disciplina l’uso delle cose comuni, la loro amministrazione, la riparazione delle

spese (sulla base delle apposite tabelle millesimali), i comportamenti che i condomini devono

osservare per il decoro dell’edificio.

Il regolamento può essere approvato dall’assemblea (cosiddetto regolamento assembleare),

oppure viene precostituito dall’originario unico proprietario dell’immobile (ad esempio il

costruttore) e accettato dai singoli condomini mediante richiamo nei contratti di acquisto dei

singoli appartamenti (cosiddetto regolamento contrattuale). La distinzione ha un’importante

conseguenza pratica: poiché il regolamento contrattuale, in quanto “accettato” da ciascun

condomino, può limitare i suoi diritti di proprietario esclusivo del singolo appartamento, e inoltre

può essere modificato solo col consenso di tutti i condomini, mentre il regolamento assembleare può

essere modificato dall’assemblea, a maggioranza.

Spesso diversi edifici condominiali (ciascuno formato da un certo numero di appartamenti) hanno

in comune una serie di strutture, fisicamente staccate da ciascun edificio ma destinate al servizio di

tutti i condomini di tutti gli edifici interessati. Si pensi, ad esempio, ad una centrale termica che

serve tutti i 60 appartamenti, da un ampio prato all’inglese, una piscina e un campo da tennis: è il

fenomeno del condominio complesso, o supercondominio.

La multiproprietà è un nuovo tipo di diritto, che consiste nel fatto che un operatore immobiliare-

finanziario realizza un complesso abitativo, generalmente in località turistica e destinato a vacanza.

Quindi vende ciascuna unità (ad esempio ciascun miniappartamento), a tanti diversi compratori, che

ne diventano comproprietari. Ma con una caratteristica particolarissima: il diritto di ciascun

contitolare consiste nella possibilità di utilizzare il bene solo per un periodo dell’anno limitato e

predeterminato (ad esempio, dal 1° al 15 luglio di ogni anno), perché nei restanti periodi (dal 16 al

30 giugno, dal 16 al 31 luglio, dal 1° al 15 agosto, ecc..) la possibilità di utilizzazione spetta ad

altrettanti, diversi contitolari della stessa unità abitativa.

Oltre al godimento dell’immobile, il multiproprietario ha solitamente diritto all’utilizzazione di

strutture e servizi comuni (ad esempio, piscina, sauna, palestra, ristorante), e per converso partecipa

agli oneri per la gestione e la manutenzione del complesso.

Da tempo ci si è resi conto che la posizione di chi acquista un diritto del genere ha esigenza di

tutela; esiste per questo una direttiva europea: l’Italia l’ha recepita con il d.lgs. n. 427/1998,

dedicato appunto a regolare i contratti per la vendita di multiproprietà.

I punti essenziali della disciplina sono i seguenti:

 Il termine “multiproprietà” può essere impiegato solo se il diritto offerto ha natura di diritto

reale;

 Prima del contratto, l’operatore deve fornire al cliente un documento informativo che indichi

in modo chiaro, preciso e completo tutte le caratteristiche del diritto offerto; tutte queste

indicazioni vanno riportate nel contratto, che deve farsi in forma scritta;

 L’acquirente ha un diritto di recesso, esercitatile entro 10 giorni dalla conclusione del

contratto, che gli permette di cambiare idea, e liberarsi dal contratto pur già firmato; e fino

alla scadenza dei 10 giorni, il venditore non può ricevere acconti sul prezzo;

 Se il contratto riguarda un immobile ancora da costruire, il venditore deve dare adeguate

garanzie per l’ultimazione della costruzione.

I DIRITTI REALI MINORI

Il diritto di proprietà è il più importante dei diritti reali; però non è l’unico, infatti esistono diritti

reali diversi dalla proprietà – detti diritti reali minori – che attribuiscono al titolare poteri di

utilizzazione economica del bene, inferiori a quelli che spettano al proprietario.

Inoltre, si definiscono anche diritti reali su cosa altrui in quanto hanno per oggetto cose che

appartengono, in proprietà, a un soggetto diverso dal titolare del diritto reale minore.

Quindi, mentre la proprietà può implicare un solo soggetto – il proprietario – gli altri diritti reali

implicano sempre due soggetti diversi: il titolare del diritto reale sulla cosa, e il proprietario di

questa cosa.

I diritti reali minori si dividono in due categorie:

- i diritti reali di godimento che attribuiscono al titolare poteri di utilizzazione diretta della cosa,

cioè la possibilità di ricavarne immediatamente vantaggi economici, e sono:

 L’usufrutto;

 L’uso e l’abitazione;

 Le servitù prediali;

 La superficie;

 L’enfiteusi.

i diritti reali di garanzia che, invece, attribuiscono al titolare – che ha un credito verso qualcuno –

una sicurezza fondata sulla cosa: ossia la sicurezza che, in caso d’inadempimento del debitore, la

somma ricavata dalla vendita forzata della cosa stessa sarà destinata a soddisfare prioritariamente il

suo credito, e sono:

 Il pegno;

 L’ipoteca.

Il diritto di usufrutto attribuisce il godimento della cosa altrui, con la possibilità di trarne “ogni

utilità che questa può dare”, ma con il limite di non alterare la destinazione economica della cosa

stessa (art. 981). Chi ha l’usufrutto di un appartamento può abitarci, farci abitare gratuitamente un

amico, darlo in locazione a un estraneo così da percepire i relativi canoni; ma non potrebbe invece

abbattere i muri interni per trasformarlo in magazzino.

La posizione del proprietario si chiama nuda proprietà.

La costituzione dell’usufrutto può avvenire:

1. per contratto;

2. per testamento;

3. per disposizione di legge;

4. per usucapione.

L’usufrutto ha durata temporanea, tuttavia se ne è titolare una persona fisica, non può comunque

eccedere la vita dell’usufruttuario. Perciò se l’usufruttuario vive fino alla scadenza, si estingue con

questa; se invece muore prima, l’usufrutto si estingue subito, con la sua morte. Se l’usufrutto è

costituito a favore di una persona giuridica, non può superare i 30 anni (art. 979).

L’usufrutto attribuisce all’usufruttuario facoltà e obblighi;

quanto alle facoltà diciamo che, l’usufruttuario ha in primo luogo facoltà di godimento, in quanto

a lui spettano il possesso della cosa (art. 982) e i frutti di questa (art. 984), sia naturali sia civili.

Inoltre, l’usufruttuario può apportare alla cosa miglioramenti (ad esempio, rinnovo dell’impianto

elettrico di un appartamento) e addizioni (ad esempio, pavimentazione con moquette), acquistando

il diritto a un certo corrispettivo alla fine dell’usufrutto (artt. 985-986). Miglioramenti e addizioni

devono però essere fatti senza alterare la destinazione economica della cosa.

Però l’usufrutto impone all’usufruttuario anche degli obblighi nei confronti del nudo proprietario.

Il principale di questi obblighi è restituire al proprietario la cosa, inalterata nella sua sostanza, alla

fine dell’usufrutto (art. 1001, c. 1).

A questo scopo, deve comportarsi con diligenza nel godimento della cosa; deve fare a sue spese

l’inventario dei beni e dare idonea garanzia, per assicurare al proprietario il risarcimento nel caso

che si rendesse responsabile della distruzione o del danneggiamento della cosa. Inoltre deve evitare

che la cosa si deteriori o vada distrutta per mancanza di ordinarie riparazioni.

L’usufrutto si estingue per una delle seguenti cause:

 scadenza del termine;

 morte dell’usufruttuario;

 rinuncia dell’usufruttuario;

 prescrizione estintiva.

 Consolidazione, che si ha quando usufrutto e nuda proprietà si riuniscono in capo alla

medesima persona (ad esempio, l’usufruttuario acquista anche la nuda proprietà della cosa,

in quanto erede del nudo proprietario);

 Distruzione integrale della cosa;

 Decadenza dovuta ad abusi dell’usufruttuario.

Quando l’usufrutto ha per oggetto cose consumabili, l’usufruttuario può consumarle ma alla

scadenza è tenuto a restituirne il controvalore in denaro, oppure un uguale quantitativo di cose

della stessa qualità (art. 995). In questo caso si parla di “quasi usufrutto”.

L’uso è un diritto reale che si distingue dall’usufrutto, in quanto attribuisce al titolare poteri più

limitati. Infatti il titolare del diritto di uso su cosa altrui può servirsene, ed eventualmente

percepirne i frutti, ma nei limiti di quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1021).

L’abitazione coincide sostanzialmente con il diritto di uso, ma il suo oggetto consiste

esclusivamente in una casa. Infatti esso attribuisce la facoltà di abitarla, ma limitatamente ai

bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.

Secondo l’art. 1024 i diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione, a

differenza dell’usufrutto.

La servitù prediale è il diritto reale che consiste nel peso imposto sopra un immobile (fondo

servente) per l’utilità di un altro immobile (fondo dominante), appartenente a diverso

proprietario (art. 1027).

Il contenuto della servitù può riguardare l’esercizio di un’attività economica: sia agricola (ad

esempio, servitù di pascolo, sul fondo servente, del bestiame allevato nel fondo dominante); sia

industriale (ad esempio, servitù di passaggio, sul fondo servente, di un oleodotto destinato a

raggiungere la raffineria sita nel fondo dominante); sia commerciale (ad esempio, servitù di non

concorrenza, per effetto della quale nell’immobile servente non può esercitarsi un’attività

commerciale in concorrenza con quella esercitata nell’immobile dominante).

Pur così varie nei loro possibili contenuti, le servitù devono tuttavia obbedire ad alcuni principi

fondamentali.

Il primo è che fondo dominante e fondo servente devono appartenere a proprietari diversi: se

no la servitù non sarebbe un diritto reale su cosa altrui.

Il secondo principio è che la servitù deve dare utilità a un fondo, non a una persona (cosiddetto

predialità), cioè deve recare utilità a una persona, solo in quanto questa sia titolare del fondo

dominante.

Il terzo principio è che la servitù non può consistere in un “fare”, cioè non può obbligare il

titolare del fondo servente a svolgere un’attività positiva in favore del fondo dominante.

In relazione al genere di vincolo imposto al titolare del fondo servente, si distinguono due tipi di

servitù: servitù negative e affermative.

Le servitù negative vincolano il titolare del fondo servente ad astenersi dal compiere sopra di

esso attività che, in assenza della servitù, avrebbe facoltà di svolgere (ad esempio, servitù di non

concorrenza; servitù di non edificare); e il proprietario del fondo dominante, titolare della servitù,

ha solo diritto che il primo non tenga quei comportamenti.

Invece, le servitù affermative vincolano il titolare del fondo servente a sopportare che su questo si

svolgano attività (del titolare del fondo dominante) che, se non ci fosse la servitù, avrebbe il diritto

di impedire (ad esempio, servitù di passaggio, o di presa d’acqua). Al dovere di sopportazione del

titolare del fondo servente corrisponde quindi una possibilità di azione positiva del titolare del

fondo dominante (ecco perché si parla si servitù affermative).

Le servitù affermative si distinguono ulteriormente in due categorie, servitù affermative continue e

discontinue:

 Le servitù affermative continue presuppongono che sia stata inizialmente costruita

un’opera sul fondo servente;

 Le servitù affermative discontinue, invece, sono quelle che il titolare (cioè il proprietario

del fondo dominante) esercita mediante comportamenti tenuti a intervalli: è il caso, ad

esempio, della servitù di passaggio, o di pascolo.

Da un diverso punto di vista, le servitù si distinguono in altre due categorie contrapposte, servitù

apparenti e non apparenti:

 Le servitù apparenti sono quelle che presuppongono opere visibili e permanenti destinate

al loro esercizio; ad esempio, la servitù di elettrodotto implica l’esistenza di tralicci.

 Le servitù non apparenti, invece, sono quelle per le quali non esistono opere siffatte; ad

esempio la servitù di pascolo.

La costituzione della servitù può avvenire in vari modi. In relazione ad essi, si distinguono due

categorie di servitù: servitù legali e volontarie.

Le servitù legali (o coattive) nascono sulla base di una previsione di legge. Quando un fondo si

trova in condizioni che potrebbe pregiudicarne l’adeguata utilizzazione (ad esempio, non ha prese

d’acqua; o è intercluso, e cioè non ha accesso sulla strada pubblica) il proprietario può ottenere che

sul fondo vicino si costituisca una servitù, anche contro il volere del titolare di questo (che però ha

diritto di ricevere un’indennità che lo compensi del peso impostogli).

Le servitù legali sono le seguenti:

 Acquedotto e scarico coattivo;

 Appoggio e infissione di chiusa;

 Somministrazione coattiva di acqua;

 Passaggio coattivo;

 Elettrodotto coattivo e passaggio coattivo di teleferiche.

In qualche caso, previsto dalla legge, la servitù coattiva può costituirsi per atto dell’autorità

amministrativa (art. 1032, c. 1): è il caso delle servitù per posa di impianti telefonici e telegrafici.

Le servitù volontarie, invece, sono quelle che nascono sulla base di una libera scelta dei soggetti

interessati, in situazioni nelle quali non ricorrono le circostanze previste per il sorgere di una

servitù legale. Ciò può realizzarsi in uno dei due modi seguenti:

 Per contratto, cioè per accordo fra i proprietari dei due fondi;

 Per testamento, fatto dal proprietario del fondo (che diventerà) servente in favore del

proprietario del fondo (che diventerà) dominante; naturalmente, la servitù nascerà solo con

la morte del testatore;

 Per usucapione, in questo modo si acquistano, però solo le servitù apparenti, in quanto le

servitù non apparenti non possono usucapirsi;

 Per destinazione del padre di famiglia (art. 1062); se il proprietario di due fondi ne destina

uno a servire all’utilità dell’altro, non nasce servitù, perché questa presuppone che i fondi

appartengono a proprietari diversi; ma se questo presupposto si realizza successivamente

(ad esempio, il proprietario vende uno dei fondi a un altro soggetto), la servitù nasce a

favore del fondo che già prima riceveva utilità dal peso imposto sull’altro.

I modi di esercizio della servitù sono quelli determinati dal titolo che l’ha costituita: ad esempio,

nel contratto o nella sentenza che costituisce la servitù di passaggio si stabilisce che il passaggio

può effettuarsi a piedi o in bicicletta, ma non con veicoli a motore.

Se il titolo non provvede, o lascia questioni irrisolte, si applicano alcune regole legali.

La principale è che la servitù deve esercitarsi in modo “da soddisfare il bisogno del fondo

dominante col minor aggravio del fondo servente” (art. 1065).

Le spese per le opere necessarie all’esercizio della servitù sono in generale a carico del

proprietario del fondo dominante, salvo che il titolo disponga diversamente (art. 1069, c. 2). In

ogni caso, se le opere giovano anche al fondo servente, le spese vengono divise con il proprietario

di questo (art. 1069, c. 3).

Può dunque accadere che il fondo servente sia eccezionalmente tenuto a sostenere spese in

relazione alla servitù: sono le cosiddette prestazioni accessorie.

La servitù si estingue per una delle seguenti cause:

 Per rinuncia del titolare;

 Per consolidazione, cioè “quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo

dominante con quella del fondo servente” (art. 1072);

 Per prescrizione estintiva, quando la servitù non viene esercitata per 20 anni. A tal

proposito è opportuno precisare che, il decorso del tempo si calcola partendo da momenti

diversi, a seconda del diverso tipo di servitù (art. 1073):

- per le servitù affermative discontinue, il termine iniziale coincide con l’ultimo atto di

esercizio del diritto (ad esempio, l’ultima volta che il titolare della servitù di

passaggio è passato sul fondo servente);

- per le servitù affermative continue e per quelle negative, si parte dal momento in cui

il titolare del fondo servente abbia compiuto un atto lesivo della servitù (ad esempio,

interrompe l’acquedotto; aggiunge un piano all’edificio, in violazione della servitù di

non sopraelevare).

Il titolare della servitù può, a tutela del suo diritto, esercitare l’azione confessoria diretta a far

riconoscere giudizialmente l’esistenza della servitù stessa contro chi ne contesta l’esercizio

(molestie di diritto), e a far cessare gli eventuali impedimenti e turbative (molestie di fatto):

art.1079.

Per esercitarla vittoriosamente, si deve provare di avere il diritto di servitù, ossia di avere il titolo

che l’ha costituita.

Per quanto riguarda il diritto di superficie diciamo che, per il principio generale dell’accessione

qualunque “costruzione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”

(art. 934). Quindi tale principio impedirebbe di fare e mantenere una costruzione sopra o sotto il

suolo altrui, giacchè la proprietà della costruzione verrebbe assorbita dalla proprietà del suolo. Ma

questo effetto può essere evitato, se il proprietario del suolo costituisce un diritto di superficie, che

è: il diritto per il quale chi esegue una costruzione su suolo altrui, o acquista una costruzione già

esistente su suolo altrui, separatamente dalla proprietà del suolo, può conservare la proprietà

della costruzione stessa (art. 952). Ciò vale anche per le costruzioni eseguite nel sottosuolo altrui,

come un garage (art.955).

Il titolare del diritto di superficie si chiama superficiario. La proprietà della costruzione, che il

diritto di superficie gli consente di avere pur senza avere la proprietà del suolo, si chiama proprietà

superficiaria.

Per quanto riguarda la durata, il diritto di superficie può essere perpetuo, oppure a tempo

determinato.

L’estinzione del diritto di superficie può avvenire:

- per rinuncia del superficiario;

- per consolidazione (riunione, nella stessa persona, del diritto di superficie e della

proprietà del suolo);

- per scadenza del termine, se la superficie è a tempo determinato;

- per prescrizione estintiva, che può operare in due modi diversi: se il superficiario

lascia passare 20 anni senza eseguire la costruzione; oppure se, andata distrutta la sua

costruzione, il superficiario lascia passare 20 anni senza ricostruire.

Estinto il diritto di superficie “il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”

(art. 953).

L’enfiteusi attribuisce al suo titolare poteri di godimento del fondo altrui molto ampi, quasi

equivalenti a quelli del proprietario.

Il titolare del diritto di chiama enfiteuta; il proprietario del fondo, che concede il diritto all’enfiteuta,

si chiama appunto concedente. I poteri dell’enfiteuta comprendono quello di trasferire il diritto, sia

fra vivi, sia per testamento (art. 965).

Inoltre, l’enfiteuta ha alcuni obblighi: fondamentalmente, quelli di migliorare il fondo e di pagare

al concedente un canone periodico, che può consistere in una somma di denaro o in una quantità

fissa di prodotti naturali (art. 960).

L’enfiteusi può avere durata perpetua o temporanea, ma in questo caso deve durare almeno 20 anni

(art. 958).

Infine, diciamo che l’enfiteusi si estingue per alcune cause di tipo generale:

- per scadenza dell’eventuale termine;

- per distruzione del fondo (art. 963);

- per prescrizione estintiva, di durata ventennale (art. 970);

- per consolidazione.

Si ha poi per altre due cause: la devoluzione e l’affrancazione.

La devoluzione è la cancellazione del diritto dell’enfiteuta, con il conseguente recupero della piena

proprietà da parte del concedente. Può determinarsi per gravi inadempienze dell’enfiteuta:

violazione dell’obbligo di migliorare il fondo; deterioramento del fondo; mancato pagamento di due

annualità del canone (art.972).

L’affrancazione, invece, è un meccanismo che consente all’enfiteuta di diventare proprietario del

fondo, pagando al concedente una somma pari a 15 volte il canone annuo (art. 9 legge n. 1138/1970).

Decidere se affrancare il fondo è un diritto potestativo dell’enfiteuta.

DIRITTI REALI E DIRITTI DI CREDITO

I diritti sulle cose, che non siano diritti reali, appartengono alla categoria dei diritti personali.

Essi (i diritti personali sulle cose) sono qualificabili come diritti di credito: ad esempio il

conduttore dell’appartamento ha un diritto di credito verso il proprietario-locatore.

La distinzione fra diritti reali e diritti personali (di credito) è molto importante e si basa

principalmente sui criteri seguenti:

 I diritti reali sono caratterizzati dall’immediatezza, mentre i diritti di credito no!

 I diritti reali hanno carattere di assolutezza, mentre i diritti di credito presentano la

caratteristica della relatività;

 I diritti reali obbediscono al principio del numero chiuso (o della tipicità), mentre i diritti di

credito, al contrario, rispondono a un principio di atipicità e sono dunque a numero aperto.

Un altro elemento di distinzione è che ai diritti reali può corrispondere una situazione di “possesso”,

mentre i diritti di credito si possono “possedere”.

Per quanto riguarda l’immediatezza dei diritti reali diciamo che il titolare può ricavare le utilità

corrispondenti al suo diritto attraverso un rapporto immediato e diretto con la cosa, senza bisogno

dell’intermediazione di un altro soggetto; invece, i diritti di credito non hanno tale caratteristica,

perché il titolare (creditore) può realizzare il suo diritto solo attraverso l’intermediazione, e più

precisamente la cooperazione, di un altro soggetto (debitore).

Ad esempio, per quanto riguarda i diritti reali, il proprietario non ha bisogno di nessun altro per

utilizzare la cosa nel proprio interesse; mentre per quanto riguarda i diritti di credito, ad esempio, il

creditore di una somma di denaro, per realizzare il suo diritto, ha bisogno di una specifica attività

del debitore, diretta a ciò.

Ma ci sono altri casi, ai quali il criterio non si adatta bene; infatti alcuni diritti reali, ad esempio

l’ipoteca, le servitù negative non sono caratterizzati da immediatezza poiché il titolare ne ricava

utilità senza nessun rapporto immediato e diretto con la cosa.

Invece, per quanto riguarda l’assolutezza dei diritti reali diciamo che questo criterio si lega ad una

classificazione dei diritti soggettivi, ovvero la classificazione in diritti assoluti e diritti relativi.

I diritti reali sono diritti assoluti, e in virtù della loro assolutezza il titolare può esercitarli o, come

anche si dice, farli valere contro chiunque.

Questa caratteristica si precisa dicendo che i diritti reali danno al titolare un diritto di seguito: cioè

la possibilità di “inseguire” il bene (per assoggettarlo al proprio potere) dovunque si trovi. Questo

“dovunque” va inteso soprattutto in senso giuridico, poiché allude alla possibilità, per il titolare del

diritto, di recuperare il bene al proprio interesse, indipendentemente dagli “spostamenti” giuridici

che il bene possa avere compiuto nel frattempo.

Mentre, i diritti di credito sono caratterizzati dalla relatività; infatti i diritti relativi non si possono

far valere contro chiunque, ma solo contro il soggetto passivo, ovvero la controparte del creditore

nel rapporto che ha generato il credito; pertanto contro chi è estraneo a questo rapporto, il credito

non può farsi valere: ovvero il credito non è opponibile ai terzi.

La distinzione fra diritti reali e diritti personali (di credito) permette di capire la distinzione fra due

tipi di azioni a difesa dei diritti sulle cose: le azioni reali e le azioni personali.

Le azioni reali difendono il diritto di proprietà (o un altro diritto reale), sul presupposto che chi le

esercita dimostri di avere il diritto; e, in virtù dell’assolutezza, si possono rivolgere contro

chiunque pregiudichi il diritto. Ne è tipico esempio l’azione di rivendicazione.

Ma il diritto sulla cosa può difendersi anche con le azioni personali quando il diritto da difendere è

un diritto personale, come ad esempio il diritto del conduttore. Se A dà in locazione una cosa a B, e

C disturba il godimento di B sostenendo di avere diritti sulla cosa, contro tali molestie del terzo il

conduttore B non può difendersi direttamente con un’azione contro C, ma deve agire nei confronti

di A, chiedendo ad A di difenderlo da C; in questo caso , l’azione del conduttore (B) è un’azione

personale, perché può dirigersi solo verso la controparte del rapporto da cui nasce il diritto (il

locatore A), e non verso chi sia terzo rispetto a quel rapporto (C).

Ma un’azione personale può essere impiegata anche per difendere la posizione di chi ha un diritto

reale. Ad esempio: X dà in locazione a Y una cosa per un tempo determinato, ma alla scadenza Y

rifiuta di restituirla. Per recuperare la cosa di sua proprietà, illegittimamente detenuta da Y, X può

esercitare l’azione di restituzione secondo la quale a X basta provare che, in base al titolo da cui è

nata la locazione, questa è scaduta e dunque Y ha l’obbligo di restituire la cosa. L’azione di

restituzione è un’azione personale che fa valere un diritto basato su un titolo che dà luogo ad un

rapporto di debito/credito; e per il conseguente carattere di relatività, può esercitarsi solo verso la

controparte di tale rapporto, e non verso terzi. Appartiene alle azioni personali anche l’azione di

ripetizione dell’indebito.

Infine, per quanto riguarda il numero chiuso dei diritti reali diciamo che secondo questo principio i

soggetti non possono costituire diritti reali diversi da quelli previsti e disciplinati dalla legge.

Storicamente, il principio del numero chiuso dei diritti reali nasce con la figura moderna di

proprietà come reazione contro il modello della proprietà feudale.

LE OBBLIGAZIONI REALI

Le obbligazioni reali sono situazioni soggettive, e precisamente si tratta di debiti e crediti che

nascono in capo ai soggetti, in dipendenza del fatto che tali soggetti hanno la proprietà (o altro

diritto reale) su un bene. Per esempio, ciascun comproprietario, in quanto tale, ha l’obbligo verso

gli altri comproprietari di partecipare alle spese per la manutenzione della cosa comune (art. 1104).

L’obbligato si libera dall’obbligo (e perde il diritto) cedendo il suo diritto reale; e chi lo acquista,

subentra in tali posizioni.

Per questo si chiamano anche obbligazioni ambulatorie, in quanto si spostano di soggetto in

soggetto, seguendo gli spostamenti della proprietà.

LA TRASCRIZIONE

La trascrizione è un meccanismo che serve a rendere pubblici determinati atti relativi a diritti

sulle cose; pertanto, si può dire che la trascrizione è la più importante ipotesi di pubblicità.

Inoltre, essa si collega con la circolazione giuridica: infatti, serve a rendere pubblici gli atti che

realizzano la circolazione dei diritti sulle cose, e quindi soddisfa l’esigenza fondamentale di

garantire la sicurezza della circolazione giuridica, rendendo certa e inattaccabile la posizione di

chi acquista diritti sulle cose.

La trascrizione riguarda essenzialmente la circolazione dei diritti su beni immobili: e infatti si

chiama trascrizione immobiliare. Essa si realizza mediante pubblici registri (registri immobiliari),

tenuti presso appositi uffici pubblici (conservatorìe immobiliari) esistenti in ogni Provincia.

Attraverso l’art. 2643 la legge elenca una serie di atti, che “Si devono rendere pubblici col mezzo

della trascrizione”. Sinteticamente, abbiamo:

 I contratti che trasferiscono la proprietà di immobili (ad esempio, la compravendita di un

appartamento) ovvero costituiscono, trasferiscono, modificano o estinguono altri diritti

reali su immobili; inoltre, i contratti preliminari relativi a tali contratti;

 Gli atti unilaterali (ad esempio, la rinuncia dell’usufruttuario all’usufrutto sulla casa);

 I provvedimenti giudiziari (ad esempio, la sentenza che “risolve” cioè scioglie un

contratto di vendita, e così fa tornare la cosa in proprietà del venditore);

 I contratti di locazione di immobili con durata ultranovennale, e i contratti costitutivi di

organizzazioni (società, associazioni) con cui si conferisce all’organizzazione il godimento

di un immobile con durata ultranovennale o indeterminata;

 Gli acquisti a causa di morte, riguardanti diritti reali immobiliari (ad esempio,

accettazione di un’eredità che comprende beni immobili);

 Le domande giudiziali con cui si aprono processi relativi a qualcuno degli atti soggetti a

trascrizione.

La categoria più importante di atti soggetti a trascrizione è quella dei contratti e degli altri atti

negoziali fra vivi che toccano diritti reali su immobili.

La funzione specifica della trascrizione di questi atti è risolvere il conflitto fra più persone che

abbiano acquistato diritti fra loro incompatibili sullo stesso immobile. Il conflitto si risolve in base

alla regola per cui, fra i diversi acquirenti in conflitto, prevale non chi ha acquistato per primo,

ma chi per primo ha trascritto il suo acquisto.

Ad esempio: A vende a B il suo appartamento con un contratto del 15 gennaio; poi,

disonestamente, lo vende anche a C con un successivo contratto in data 1° marzo; C si affretta a

trascrivere il suo acquisto, e lo fa il 3 marzo, mentre B, meno sollecito, si presenta alla

conservatoria, per trascrivere il proprio, solo il 5 marzo. Il risultato è che l’appartamento risulta di

proprietà di C, proprio perché C, pur avendo acquistato dopo B, ha trascritto prima di B.

Inoltre, secondo l’art. 2644 gli atti soggetti a trascrizione “non hanno effetto riguardo ai terzi che…

hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto… anteriormente alla trascrizione

degli atti medesimi”.

Infatti, la trascrizione non serve a rendere produttivo di effetti il contratto, che anche senza

trascrizione è, in generale, idoneo a produrli. Senza trascrizione, il contratto non produce effetti

solo verso il terzo che abbia trascritto prima un acquisto incompatibile: dunque l’efficacia della

trascrizione è, semplicemente, evitare che l’atto risulti in opponibile ai terzi che trascrivono dopo.

In relazione a ciò la trascrizione rientra nello schema della pubblicità dichiarativa.

La legge stabilisce che devono trascriversi anche gli acquisti per causa di morte: ad esempio

l’accettazione di un’eredità che comprenda beni immobili.

Qui però la trascrizione ha la semplice funzione di informare che l’eredità è stata accettata e perciò

acquistata, che il legato è stato conseguito; ma, anche senza trascrizione, tali effetti risultano

pienamente opponibili a qualunque terzo: si tratta di pubblicità notizia.

Per quanto riguarda la trascrizione delle domande giudiziali, diciamo che – essa – ha una specifica

funzione, ovvero: rende la sentenza, che eventualmente accoglie la domanda, opponibile a

chiunque abbia acquistato diritti sul bene coinvolto nel processo, in base a un atto trascritto

posteriormente alla trascrizione della domanda (art. 2652).

Grazie alla trascrizione della domanda, la sentenza che accoglie la domanda ha effetto retroattivo

non solo nei rapporti fra le parti, ma anche verso i terzi: gli effetti della sentenza si considerano

prodotti non dal momento della sentenza stessa, ma dal momento della trascrizione della domanda.

Un discorso diverso deve farsi quando la domanda giudiziale serve ad attaccare il contratto, in base

a un difetto più radicale: ad esempio, quando è diretta a provocarne la dichiarazione di nullità o

l’annullamento per incapacità legale. Questi difetti del titolo di acquisto operano retroattivamente

e sono sempre opponibili a qualunque terzo: se ad esempio, X vende a Y un immobile, che poi lo

rivende a Z, e successivamente la vendita da X a Y risulta nulla, la nullità travolge anche l’acquisto

di Z, che deve restituire l’immobile a X. C’è però una possibilità che Z salvi il suo acquisto. Grazie

al meccanismo della cosiddetta pubblicità sanante, la dichiarazione di nullità della vendita da X a

Y non pregiudica l’acquisto di Z, a tre condizioni:

1. che Z sia in buona fede;

2. che la trascrizione dell’acquisto di Z sia anteriore alla trascrizione della domanda di

nullità della vendita da X a Y;

3. che fra la trascrizione dell’atto impugnato (la vendita da X a Y) e la trascrizione della

domanda di nullità dello stesso siano passati almeno cinque anni.

Gli atti soggetti a trascrizione possono essere effettivamente trascritti, solo se offrono adeguate

garanzie di ufficialità e autenticità: e in particolare a parte le sentenze, gli atti negoziali devono

presentarsi nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 2657).

Ecco perché le vendite immobiliari di regola vengono stipulate davanti al notaio il quale ha

l’obbligo di curarne tempestivamente la trascrizione, e in caso contrario risponde per i danni

(art. 2671).

La trascrizione viene effettuata dal pubblico impiegato addetto alla conservatoria (conservatore

dei registri immobiliari), al quale il richiedente deve presentare copia dell’atto da trascrivere, e

inoltre un documento – detto nota di trascrizione – che contiene gli estremi essenziali dell’atto

stesso.

Nel nostro sistema, la pubblicità immobiliare è impostata non su base reale, ma su base

personale; inoltre, i registri sono organizzati in relazione agli autori degli atti, in modo da seguire

i vari atti compiuti da ciascuna singola persona. La trascrizione,dunque, si fa non con riferimento

al bene, ma con riferimento alle parti dell’atto in una doppia prospettiva: ovvero si fa a favore

della parte che acquista il diritto (ad esempio il compratore); e si fa contro la parte che cede il

diritto (ad esempio il venditore).

Così chi ha intenzione di acquistare un immobile da X e vuole sapere prima di tutto se X ne è il

proprietario: deve allora cercare, nei registri immobiliari del luogo in cui è situato il bene, le

trascrizioni a favore di X, da cui risulta per esempio che egli lo aveva acquistato da Y; a questo

punto s’informa sull’acquisto di Y, trovando la trascrizione a suo favore dell’acquisto fatto da Z, e

così via…

Se la ricerca conferma l’esistenza del diritto in capo alla persona da cui si vuole acquistare, si può

acquistare tranquillamente.

Il presupposto perché un tale sistema funzioni, è che la catena delle trascrizioni relative alle

successive vicende dei diritti sul bene si sviluppi con continuità, senza subire interruzioni.

IL SISTEMA TAVOLARE

In alcune zone dell’Italia nord-orientale, ovvero quelle corrispondenti alle Province di Trento,

Bolzano, Trieste e Gorizia, nonché ad alcuni Comuni delle Province di Udine e Belluno, si applica

un diverso sistema di pubblicità immobiliare – detto sistema tavolate – che vigeva per i territori

dell’Impero austriaco. Qui anziché di trascrizione, si parla di intavolazione; anziché su base

personale, il sistema è impostato su base reale; anziché una semplice pubblicità dichiarativa, esso

realizza una pubblicità costitutiva.

LA PUBBLICITA’ RELATIVA AI BENI MOBILI REGISTRATI

Il meccanismo della trascrizione opera non solo per i beni immobili, ma anche per i beni mobili

registrati; per gli aeromobili, con il registro aeronautico nazionale; per gli autoveicoli, con il

pubblico registro automobilistico.

Gli atti soggetti a trascrizione sono quelli che trasferiscono, costituiscono, modificano o estinguono

diritti reali sul bene.

Gli effetti della trascrizione sono gli stessi che l’art. 2644 stabilisce per gli immobili.

Sono invece diverse le modalità pratiche della trascrizione, infatti la differenza principale è che

questi altri registri sono impostati su base reale, e non personale.

IL POSSESSO

La categoria del possesso si lega alla distinzione concettuale fra situazione di diritto e situazione di

fatto.

La situazione di fatto, rispetto a una cosa, concerne esclusivamente l’esercizio effettivo di poteri

sopra la cosa, indipendentemente dal fatto che chi li esercita sia o non sia titolare del

corrispondente diritto soggettivo. Se vedo che A si comporta concretamente da proprietario rispetto

a una cosa (la usa, la presta, la loca, la offre in vendita, la trasforma, la distrugge, ecc..), ciò mi

basta per dire che A “possiede” la cosa, è il “possessore” della cosa, ha il “possesso” della cosa.

Infatti, secondo l’art. 1140, il possesso è la situazione di fatto di colui il quale esercita sopra una

cosa poteri che corrispondono al contenuto della proprietà (o di un altro diritto reale).

La situazione di diritto, invece, riguarda l’esistenza di poteri legali sulla cosa, cioè che egli sia o

non sia titolare del diritto soggettivo.

La definizione dell’art. 1140, c. 1 ci dice che i poteri esercitati dal possessore sono quelli

corrispondenti alla proprietà (cosiddetto possesso pieno), oppure anche a un diritto reale minore

(cosiddetto possesso minore).

Il compossesso è la situazione in cui più persone esercitano congiuntamente poteri sulla cosa: si

pensi al caso di A e B, che occupano insieme un appartamento, comportandosi come se ne fossero i

comproprietari.

Per avere il possesso sono necessari due elementi:

 Un elemento oggettivo, o materiale, consistente nell’avere il controllo effettivo della cosa;

 Un elemento soggettivo, o psicologico, consistente nell’intenzione di comportarsi da

titolare del diritto (cosiddetto animus possidendi).

In qualche situazione, può essere presente solo il primo elemento e non il secondo: chi controlla

materialmente la cosa non manifesta l’intenzione di comportarsi da proprietario. Questa situazione

si chiama detenzione. È detentore e non possessore, ad esempio, il meccanico cui ho lasciato la mia

auto perché la ripari: in quanto egli ha materialmente l’auto nelle sue mani, ed esercita poteri su di

essa, ma senza alcun intento di fare come se fosse il proprietario.

La differenza fra possesso e detenzione consiste in uno stato psicologico; in generale, gli stati

psicologici hanno rilevanza per il diritto solo in quanto si traducono in elementi obiettivi e

percepibili all’esterno, dunque in comportamenti del soggetto.

Se la situazione di fatto e la situazione di diritto coincidono chi ha il possesso è il titolare del

diritto, e allora in questo caso si parla di possesso legittimo.

Si ha invece possesso illegittimo quando le due situazioni non coincidono, perché il possessore non

ha il diritto: possesso illegittimo è ovviamente quello del ladro, che è il possessore della cosa

rubata, senza esserne il proprietario.

Nell’ambito delle situazioni di possesso illegittimo vi è un’importante sottodistinzione, ovvero

quella fra possesso di buona fede e possesso di male fede.

È possessore di buona fede “chi possiede ignorando di ledere l’altrui diritto”: ad esempio, X ha

nelle sue mani, e usa con pienezza di poteri, una cosa di cui pensa di essere il proprietario, perché

l’ha acquistata a causa di morte da Z, che lo ha nominato erede nel suo testamento; la verità è che

proprietario della cosa è Y, perché a un certo punto si scopre un testamento successivo che revoca il

precedente, e nomina erede Y al posto di X.

È, invece, possessore di male fede chi possiede nella consapevolezza di ledere il diritto altrui.

Il possesso si acquista nel momento in cui si cominciano a esercitare sulla cosa poteri

corrispondenti al contenuto della proprietà o di altro diritto reale. L’esercizio di tali poteri non fa

però acquistare il possesso quando il soggetto li esercita grazie alla “altrui tolleranza” (art. 1144).

Ma determinare se un soggetto ha acquistato il possesso, oppure no, può risultare difficile; infatti un

medesimo comportamento esteriore, tenuto rispetto a una cosa, potrebbe corrispondere sia a una

situazione di possesso sia a una situazione di detenzione.

Così, per agevolare l’identificazione delle situazioni di possesso, la legge interviene con alcune

regole.

La regola base è che quando un soggetto esercita sopra una cosa poteri di fatto, si presume che egli

abbia il possesso, senza richiedere da lui alcuna prova in tal senso (presunzione di possesso).

Spetta al contro-interessato dare la prova contraria, e cioè dimostrare che il soggetto è un semplice

detentore. Ad esempio, se chi occupa una casa afferma di farlo come possessore, e invoca i relativi

vantaggi legali, il proprietario che intenda impedirgli di acquisire tali vantaggi ha l’onere di provare

che egli vi era entrato ad esempio come inquilino, in base ad un contratto di locazione.

Tuttavia, è possibile che una detenzione di trasformi in possesso, cioè chi fino ad un certo punto

esercitava sulla cosa poteri di fatto in qualità di detentore, comincia a esercitarli in qualità di

possessore.

Però, per realizzare la trasformazione della detenzione in possesso, non è sufficiente una mutata

disposizione d’animo del detentore. (Z detiene un oggetto che gli è stato prestato da altri, e da un

certo momento in avanti decide fra sé e sé di non restituirlo più e di tenerselo come se ne fosse il

proprietario). Ma occorrono comportamenti o fatti esterni, e precisamente occorre:


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DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in giurisprudenza
SSD:
A.A.: 2009-2010

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Novadelia di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Diritto privato II e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università La Sapienza - Uniroma1 o del prof Scienze giuridiche Prof.

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