Diritto Privato 2 - la proprietà - Appunti

DIRITTI REALI E DIRITTI DI CREDITO

I diritti sulle cose, che non siano diritti reali, appartengono alla categoria dei diritti personali. Essi (i diritti personali sulle cose) sono qualificabili come diritti di credito: ad esempio il conduttore dell'appartamento ha un diritto di credito verso il proprietario-locatore.

La distinzione fra diritti reali e diritti personali (di credito) è molto importante e si basa principalmente sui criteri seguenti:

• I diritti reali sono caratterizzati dall'immediatezza, mentre i diritti di credito no!
• I diritti reali hanno carattere di assolutezza, mentre i diritti di credito presentano la caratteristica della relatività;
• I diritti reali obbediscono al principio del numero chiuso (o della tipicità), mentre i diritti di credito, al contrario, rispondono a un principio di atipicità e sono dunque a numero aperto.

Un altro elemento di distinzione è che ai diritti reali può corrispondere una situazione di

possesso, mentre i diritti di credito si possono possedere. Per quanto riguarda l'immediatezza dei diritti reali diciamo che il titolare può ricavare le utilità corrispondenti al suo diritto attraverso un rapporto immediato e diretto con la cosa, senza bisogno dell'intermediazione di un altro soggetto; invece, i diritti di credito non hanno tale caratteristica, perché il titolare (creditore) può realizzare il suo diritto solo attraverso l'intermediazione, e più precisamente la cooperazione, di un altro soggetto (debitore). Ad esempio, per quanto riguarda i diritti reali, il proprietario non ha bisogno di nessun altro per utilizzare la cosa nel proprio interesse; mentre per quanto riguarda i diritti di credito, ad esempio, il creditore di una somma di denaro, per realizzare il suo diritto, ha bisogno di una specifica attività del debitore, diretta a ciò. Ma ci sono altri casi, ai quali il criterio nonsi adatta bene; infatti alcuni diritti reali, ad esempio l'ipoteca, le servitù negative non sono caratterizzati da immediatezza poiché il titolare ne ricava utilità senza nessun rapporto immediato e diretto con la cosa. Invece, per quanto riguarda l'assolutezza dei diritti reali diciamo che questo criterio si lega ad una classificazione dei diritti soggettivi, ovvero la classificazione in diritti assoluti e diritti relativi. I diritti reali sono diritti assoluti, e in virtù della loro assolutezza il titolare può esercitarli o, come anche si dice, farli valere contro chiunque. Questa caratteristica si precisa dicendo che i diritti reali danno al titolare un diritto di seguito: cioè la possibilità di "inseguire" il bene (per assoggettarlo al proprio potere) dovunque si trovi. Questo "dovunque" va inteso soprattutto in senso giuridico, poiché allude alla possibilità, per il titolare del diritto, di

Recuperare il bene al proprio interesse, indipendentemente dagli "spostamenti" giuridici che il bene possa avere compiuto nel frattempo. Mentre, i diritti di credito sono caratterizzati dalla relatività; infatti i diritti relativi non si possono far valere contro chiunque, ma solo contro il soggetto passivo, ovvero la controparte del creditore nel rapporto che ha generato il credito; pertanto contro chi è estraneo a questo rapporto, il credito non può farsi valere: ovvero il credito non è opponibile ai terzi.

La distinzione fra diritti reali e diritti personali (di credito) permette di capire la distinzione fra due tipi di azioni a difesa dei diritti sulle cose: le azioni reali e le azioni personali.

Le azioni reali difendono il diritto di proprietà (o un altro diritto reale), sul presupposto che chi le esercita dimostri di avere il diritto; e, in virtù dell'assolutezza, si possono rivolgere contro chiunque pregiudichi il diritto. Ne

È tipico esempio l'azione di rivendicazione. Ma il diritto sulla cosa può difendersi anche con le azioni personali quando il diritto da difendere è un diritto personale, come ad esempio il diritto del conduttore. Se A dà in locazione una cosa a B, e C disturba il godimento di B sostenendo di avere diritti sulla cosa, contro tali molestie del terzo il conduttore B non può difendersi direttamente con un'azione contro C, ma deve agire nei confronti di A, chiedendo ad A di difenderlo da C; in questo caso, l'azione del conduttore (B) è un'azione personale, perché può dirigersi solo verso la controparte del rapporto da cui nasce il diritto (il locatore A), e non verso chi sia terzo rispetto a quel rapporto (C). Ma un'azione personale può essere impiegata anche per difendere la posizione di chi ha un diritto reale. Ad esempio: X dà in locazione a Y una cosa per un tempo determinato, ma alla scadenza.

Y rifiuta di restituirla. Per recuperare la cosa di sua proprietà, illegittimamente detenuta da Y, X può esercitare l'azione di restituzione secondo la quale a X basta provare che, in base al titolo da cui è nata la locazione, questa è scaduta e dunque Y ha l'obbligo di restituire la cosa. L'azione di restituzione è un'azione personale che fa valere un diritto basato su un titolo che dà luogo a un rapporto di debito/credito; e per il conseguente carattere di relatività, può esercitarsi solo verso la controparte di tale rapporto, e non verso terzi. Appartiene alle azioni personali anche l'azione di ripetizione dell'indebito. Infine, per quanto riguarda il numero chiuso dei diritti reali diciamo che secondo questo principio i soggetti non possono costituire diritti reali diversi da quelli previsti e disciplinati dalla legge. Storicamente, il principio del numero chiuso dei diritti reali nasce con la

figura moderna di proprietà come reazione contro il modello della proprietà feudale.

LE OBBLIGAZIONI REALI
Le obbligazioni reali sono situazioni soggettive, e precisamente si tratta di debiti e crediti che nascono in capo ai soggetti, in dipendenza del fatto che tali soggetti hanno la proprietà (o altro diritto reale) su un bene. Per esempio, ciascun comproprietario, in quanto tale, ha l'obbligo verso gli altri comproprietari di partecipare alle spese per la manutenzione della cosa comune (art. 1104).
L'obbligato si libera dall'obbligo (e perde il diritto) cedendo il suo diritto reale; e chi lo acquista, subentra in tali posizioni.
Per questo si chiamano anche obbligazioni ambulatorie, in quanto si spostano di soggetto in soggetto, seguendo gli spostamenti della proprietà.

LA TRASCRIZIONE
La trascrizione è un meccanismo che serve a rendere pubblici determinati atti relativi a diritti sulle cose; pertanto, si può dire che la trascrizione

è la più importante ipotesi di pubblicità. Inoltre, essa si collega con la circolazione giuridica: infatti, serve a rendere pubblici gli atti che realizzano la circolazione dei diritti sulle cose, e quindi soddisfa l’esigenza fondamentale di garantire la sicurezza della circolazione giuridica, rendendo certa e inattaccabile la posizione di chi acquista diritti sulle cose.

La trascrizione riguarda essenzialmente la circolazione dei diritti su beni immobili: e infatti si chiama trascrizione immobiliare. Essa si realizza mediante pubblici registri (registri immobiliari), tenuti presso appositi uffici pubblici (conservatorìe immobiliari) esistenti in ogni Provincia.

Attraverso l’art. 2643 la legge elenca una serie di atti, che “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione”. Sinteticamente, abbiamo:

• I contratti che trasferiscono la proprietà di immobili (ad esempio, la compravendita di un appartamento) ovvero costituiscono, trasferiscono,

trascrizione è rappresentata dai contratti di compravendita di immobili. La trascrizione di un contratto di compravendita ha l'effetto di rendere opponibile il diritto di proprietà acquisito dal compratore nei confronti di terzi. In altre parole, se un terzo acquista lo stesso immobile da un diverso venditore, ma il primo contratto è stato trascritto, il diritto di proprietà del primo acquirente avrà la precedenza. La trascrizione è un atto formale che avviene presso l'ufficio del registro immobiliare competente. Per trascrivere un contratto di compravendita, è necessario presentare una domanda di trascrizione, allegando una copia autentica del contratto stesso. Una volta trascritto, il contratto sarà pubblico e opponibile a tutti. Oltre ai contratti di compravendita, sono soggetti a trascrizione anche altri atti che riguardano diritti reali immobiliari. Alcuni esempi sono: - Le donazioni di immobili; - Le ipoteche e i pignoramenti su immobili; - Le costituzioni di diritti di usufrutto, uso e abitazione su immobili; - Le permutazioni di immobili; - Le divisioni ereditarie che riguardano immobili; - Le sentenze che dichiarano la nullità o l'annullabilità di un contratto di compravendita di immobili. La trascrizione è un'operazione di fondamentale importanza per garantire la certezza dei diritti immobiliari. Essa permette di rendere pubblici e opponibili i diritti acquisiti tramite atti soggetti a trascrizione, tutelando così gli interessi dei terzi acquirenti e garantendo la stabilità del mercato immobiliare.

La trascrizione è quella dei contratti e degli altri atti negoziali fra vivi che toccano diritti reali su immobili. La funzione specifica della trascrizione di questi atti è risolvere il conflitto fra più persone che abbiano acquistato diritti fra loro incompatibili sullo stesso immobile. Il conflitto si risolve in base alla regola per cui, fra i diversi acquirenti in conflitto, prevale non chi ha acquistato per primo, ma chi per primo ha trascritto il suo acquisto.

Ad esempio: A vende a B il suo appartamento con un contratto del 15 gennaio; poi, disonestamente, lo vende anche a C con un successivo contratto in data 1° marzo; C si affretta a trascrivere il suo acquisto, e lo fa il 3 marzo, mentre B, meno sollecito, si presenta alla conservatoria, per trascrivere il proprio, solo il 5 marzo. Il risultato è che l'appartamento risulta di proprietà di C, proprio perché C, pur avendo acquistato dopo B, ha trascritto prima di B.

Inoltre, secondo l'art.

2644 gli atti soggetti a trascrizione "non hanno effetto riguardo ai terzi che...hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto... anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi". Infatti, la trascrizione non serve a rendere produttivo di effetti il contratto, che anche senza trascrizione è, in generale, idoneo a produrli. Senza trascrizione, il contratto non produce effetti solo verso il terzo che abbia trascritto prima un acquisto incompatibile: dunque l'efficacia della trascrizione è, semplicemente, evitare che l'atto risulti in opponibile ai terzi che trascrivono dopo. In relazione a ciò la trascrizione rientra nello schema della pubblicità dichiarativa. La legge stabilisce che devono trascriversi anche gli acquisti per causa di morte: ad esempio l'accettazione di un'eredità che comprenda beni immobili. Qui però la trascrizione ha la semplice funzione di informare che

l'eredità è stata accettata e perciò acquistata, che il legato è stato conseguito; ma, anche senza trascrizione, tali effetti risultano.