Diritto Privato 2 - la proprietà - Appunti

Il diritto di proprietà nel sistema giuridico

Il diritto di proprietà si qualifica come un diritto di natura privata, patrimoniale, assoluto e disponibile. Nell’ambito dei diritti soggettivi, esso ha una posizione di straordinaria importanza in quanto è, in un certo senso, il prototipo del diritto soggettivo ovvero il diritto soggettivo per eccellenza. La sua importanza, nel sistema del diritto privato, è confermata dal fatto che ad esso si intitola un intero libro del codice civile, e precisamente il terzo libro intitolato, appunto, “Della proprietà”.

Definizione del diritto di proprietà

L’art. 832 del codice civile definisce la proprietà come: “il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”. Questa definizione ci dice tre cose:

• La prima è che il proprietario ha dei poteri sulla cosa;
• La seconda è che tali poteri sono in linea di principio molto forti, come indicano gli aggettivi “pieno” ed “esclusivo”;
• La terza è che i poteri del proprietario sono limitati dalla legge: ma non si dice in che consistano tali limiti, né quanto siano estesi e profondi.

La proprietà nella costituzione

Nella costituzione la proprietà è contemplata all’art. 42, che si trova nel titolo III della prima parte, relativo ai “rapporti economici”. La disciplina costituzionale della proprietà risulta da una serie di norme che per un verso garantiscono la posizione dei proprietari e tutelano i loro interessi privati, ma per altro verso limitano quella posizione in nome dell’interesse generale. La volontà di trovare un equilibrio fra garanzie e limiti, fra interesse privato e interesse della collettività risulta già dall’art. 42, c. 1 cost., dove si stabilisce che “la proprietà è pubblica o privata”, e si precisa che “i beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati”.

Una prima garanzia a favore dei proprietari è stabilita, in termini molto generali, dalla prima parte dell’art. 42, c. 1 cost., dove si afferma che “la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge”. Alla garanzia segue subito il limite; ovvero la stessa legge che riconosce e garantisce la proprietà deve determinarne i modi di acquisto e di godimento, ma soprattutto i limiti, “allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.

Espropriazione e garanzie

Questo schema che combina garanzie e limiti si ritrova a proposito della espropriazione, di cui si occupa l’art. 42, c. 3 cost., e stabilisce che “La proprietà privata può essere…espropriata”, cioè tolta al proprietario anche contro la sua volontà, e trasferita ad un ente pubblico interessato ad averla e utilizzarla. Questa possibilità è però accompagnata da tre garanzie a favore degli stessi.

• La prima è che l’espropriazione può avvenire non per arbitrio o capriccio dell’autorità pubblica, ma solo se si fonda su motivi di interesse generale (consistenti, per lo più, nell’esigenza di realizzare qualche opera pubblica, come una strada, un aeroporto, una scuola, un ospedale, un teatro, un ostadio, ecc..); se questi motivi non ci sono il proprietario non può essere espropriato.
• La seconda garanzia è che l’espropriazione può avvenire solo “nei casi preveduti dalla legge”.
• Infine, la terza garanzia è che al proprietario espropriato spetta un’indennizzo, consistente in una somma di denaro, ovvero una contropartita economica che lo ripaghi della perdita subita.

Però vi sono problemi con riguardo alla misura dell’indennizzo, poiché la costituzione afferma che un indennizzo deve esserci, ma non precisa a quanto deve ammontare, o con quali criteri va calcolato. Così, ha provveduto la Corte costituzionale che ha chiarito che non è necessario che l’indennizzo sia pari al valore di mercato del bene espropriato o comunque può, anche, essere inferiore, purché resti comunque qualcosa di “serio”, “congruo” e “adeguato” rispetto al sacrificio imposto al proprietario, e non si riduca ad una somma puramente “simbolica” o “irrisoria”.

Funzione sociale della proprietà

Secondo il principio della funzione sociale la proprietà deve essere regolata dalla legge (anche con vincoli, limiti e controlli) in modo che il suo esercizio da parte del proprietario non contrasti con l’interesse della collettività o comunque con interessi sociali meritevoli di tutela. La funzione sociale può riferirsi a obiettivi di efficienza economica, di uso produttivo della ricchezza; ma può anche riferirsi ad obiettivi di giustizia sociale che richiedono di comprimere i poteri di determinate categorie di proprietari, sacrificando i loro interessi agli interessi di ceti non proprietari.

Inoltre, la funzione sociale non riguarda la proprietà di tutti i beni indistintamente, ma solo quella di alcune categorie di beni, quali:

• I beni produttivi, necessari per il funzionamento del sistema economico;
• Beni dalle cui modalità di utilizzazione dipende il soddisfacimento di importanti bisogni sociali (le case, le aree urbane, beni ambientali, beni culturali);

Sono, insomma, quei beni che nella terminologia del diritto amministrativo si definiscono talora beni privati di interesse pubblico. Infine, diciamo che, le norme che limitano la proprietà in nome della funzione sociale sono contenute, per lo più, in leggi speciali. Assicurare la funzione sociale della proprietà spetta, secondo l’art. 42, c. 2 cost., alla legge, cioè al Parlamento: il quale stabilisce quali sono i poteri del proprietario; che cosa egli può, e che cosa non può fare.

Teorie sui limiti del legislatore

Dunque i poteri del proprietario sono quelli che la legge gli riconosce. Il contenuto del diritto di proprietà è definito dall’insieme delle norme che disciplinano l’uso dei beni. In altre parole, esso viene conformato dal legislatore. Però si pone un problema, ovvero: il legislatore è completamente libero oppure incontra dei limiti? In proposito si scontrano due tesi opposte.

• Secondo una teoria, il legislatore non incontra nessun limite, se non quello della funzione sociale.
• Secondo un’altra teoria, invece, - detta teoria del “contenuto minimo essenziale” della proprietà – il contenuto del diritto di proprietà è definito prima di tutto dalla “natura” o “essenza” intrinseca del diritto stesso, o meglio dalla “naturale” destinazione economica del bene, a cui corrisponde un nucleo essenziale, un contenuto minimo del diritto, di cui il legislatore deve prendere atto.

Da questa teoria deriva una conseguenza importante: ovvero quando il legislatore sottrae al proprietario qualcuna di queste facoltà appartenenti al “contenuto minimo essenziale” della proprietà, è come se cancellasse o snaturasse il diritto medesimo. E quindi fa qualcosa che nella sostanza si identifica con un’espropriazione; si parla, però, di espropriazione anomala, o espropriazione traslativa poiché il diritto di proprietà viene solo schiacciato o amputato, e non trasferito dal proprietario a un ente pubblico, e quindi al proprietario è dovuto un indennizzo.

Concetto di proprietà

Sul concetto di proprietà è opportuno distinguere fra l’uso tradizionale e tecnico-giuridico del termine, e un suo uso affermatosi fuori del linguaggio giuridico. Nel suo senso tradizionale e tecnicamente più preciso la proprietà è un diritto che ha per oggetto solo “cose”, cioè beni materiali. Mentre, nel linguaggio economico e sociologico di proprietà si parla in un senso più ampio.

Infatti se dico che una persona “ha molte proprietà”, faccio riferimento non solo ai suoi appartamenti, gioielli, quadri, automobili ecc.. (cioè ai suoi beni materiali), ma anche ai suoi conti bancari e ai suoi investimenti finanziari: che, a rigore, non sono oggetto di un diritto di proprietà, bensì di un diritto di credito. E così si parla di “proprietà artistica” e di “proprietà industriale” per indicare il diritto d’autore e i diritti sulle invenzioni industriali (brevetti) e sui marchi. In questo senso il termine “proprietà” designa anche diritti su beni immateriali.

L'esercizio della proprietà

Il contenuto del diritto di proprietà è l’insieme delle facoltà che spettano al proprietario per l’utilizzazione del bene, così come risultano delimitate dalle norme che regolano le diverse categorie di beni. Tali facoltà possono classificarsi in due categorie: facoltà di godimento e facoltà di disposizione (“il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose…”).

Facoltà di godimento

La facoltà di godimento è qualsiasi modo di impiegare la cosa e ricavarne utilità, che il proprietario possa attuare senza rinunciare alla proprietà della cosa stessa: ovvero quello che gli economisti definiscono il valore d’uso. Ad esempio, chi ha la proprietà di un appartamento ne “gode” sia abitandolo, sia usandolo come ufficio, sia prestandolo ad un amico, sia dandolo in locazione, sia anche tenendolo vuoto in attesa di decidere cosa farci.

Facoltà di disposizione

La facoltà di disposizione è invece quella con cui il proprietario realizza il valore di scambio della cosa: cioè ne ricava delle utilità che può ottenere solo rinunciando alla proprietà o alla piena proprietà della cosa stessa. Ad esempio, il proprietario tipicamente “dispone” della cosa se la vende, o la dà in usufrutto, o la regala.

Inoltre, dall’art. 832, risulta che i poteri del proprietario possono essere da lui esercitati in modo “pieno ed esclusivo”. La qualifica “esclusivo” significa che il proprietario ha la facoltà di escludere ogni altro soggetto dal godimento della cosa, e di impedire interferenze altrui nel suo godimento: sono i cosiddetti poteri di esclusione. Ad esempio, la norma per cui il proprietario può in qualunque tempo chiudere il fondo (art. 841), e quella per cui non si può entrare nel fondo altrui per l’esercizio della pesca, senza il consenso del proprietario del fondo.

Peraltro i poteri di esclusione incontrano dei limiti. Ad esempio, il proprietario di un fondo non può impedire l’accesso al fondo:

• A chi vuole entrarci per l’esercizio della caccia;
• A chi vuole entrarci per recuperare oggetti o animali, salvo che il proprietario del fondo li consegni lui stesso.

Limiti della proprietà

I limiti della proprietà si ripartiscono, tradizionalmente, in due categorie:

• I limiti nell’interesse pubblico, che sono quelli imposti dalla legge al proprietario per soddisfare superiori interessi della collettività o, secondo la formula della costituzione, per realizzare la funzione sociale.
• I limiti nell’interesse privato, che, invece, sono quelli imposti al proprietario per soddisfare interessi di altri privati, generalmente proprietari di fondi vicini: vi appartengono il divieto degli atti emulativi, la disciplina delle immissioni e le altre regole sui cosiddetti rapporti di vicinato.

In base al divieto degli atti emulativi, “il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri” (art.833). Per ricadere nel divieto occorre:

• Che l’atto rechi danno o disturbo ad un altro soggetto;
• Che l’atto non corrisponda a nessun apprezzabile interesse del proprietario che lo compie;
• Che l’atto sia perciò sorretto dall’intento esclusivo di recare danno o disturbo ad altri.

L’esempio più comune di atto emulativo consiste nell’edificazione di un muro nel proprio fondo, al solo scopo di togliere luce o vista al vicino.

Gli autori del codice erano ancora legati alla vecchia idea che la proprietà di beni immobili sia la proprietà per eccellenza, ovvero la forma di ricchezza più importante dal punto di vista economico e sociale; infatti su 120 articoli dedicati dal codice al diritto di proprietà, ben 82 riguardano la proprietà fondiaria. Questo spiega la disciplina così minuziosa che nel codice ricevono i limiti al diritto di proprietà introdotti nell’interesse dei proprietari di fondi confinanti (cosiddetti rapporti di vicinato).

Disciplina delle immissioni

Per quanto riguarda la disciplina delle immissioni, diciamo che, l’art. 844 disciplina “le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino”: secondo il quale il proprietario è tenuto a sopportarle, ma solo fino a che esse “non superano la normale tollerabilità”. Spetta al giudice valutare se questa soglia è superata o meno. E per rendere questa valutazione meno arbitraria e imprevedibile, la legge offre alcuni criteri, e precisamente:

• La “condizione dei luoghi” (ovvero bisogna vedere se si tratta di una zona disabitata o di una zona residenziale);
• La “priorità di un determinato uso”;
• “Contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà” (ovvero, si tratta di soppesare da un lato la misura del danno sofferto dal proprietario che subisce le immissioni, dall’altro le conseguenze che per l’economia di quella zona avrebbe la chiusura di quella attività; e la soluzione, in questo caso, può consistere in questo: le immissioni, benché superiori alla normale tollerabilità, sono consentite; ma chi le produce deve pagare un indennizzo a chi le subisce).

Quando un’immissione risulta illecita, chi la subisce ha due possibili rimedi legali:

• L’azione inibitoria, per ottenere la cessazione;
• E il risarcimento del danno.

Distanze legali

Per quanto riguarda, invece, le distanze legali diciamo che, la legge vuole, per ragioni soprattutto igieniche, che fra gli edifici costruiti su fondi confinanti ci siano intercapedini troppo strette: perciò tali edifici devono essere o uniti e aderenti tra loro, oppure separati da una distanza minima, che l’art. 873 indica in tre metri, prevedendo però che i regolamenti edilizi dei Comuni possano stabilire una distanza maggiore.

Se, fra i proprietari di due fondi vicini, l’uno ha costruito prima a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta (per esempio, ad un metro), l’altro che voglia successivamente costruire ha un’alternativa:

• O tiene la sua costruzione arretrata almeno due metri dal confine, così che la distanza sia comunque tre metri;
• Oppure costruisce in aderenza all’edificio del vicino (che non può opporsi), pagando però il valore della parte di terreno di quest’ultimo occupato a tale scopo, oltre al valore della metà del muro del vicino, a cui appoggia la propria costruzione (art.875).

In quest’ultimo caso il muro diventa, anche contro la volontà del proprietario originario, di proprietà comune: si ha, pertanto, comunione forzosa del muro. Quando c’è una violazione delle distanze legali previste dal codice, il proprietario del fondo confinante ha due rimedi: può chiedere la riduzione in pristino (cioè la rimozione di quanto fatto in violazione delle distanze), e il risarcimento del danno.

Luci e vedute

Quanto alle luci e vedute diciamo che, le luci sono quelle finestre o aperture che “danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino”. Possono essere aperte solo a determinate altezze dal suolo, e devono obbedire a particolari accorgimenti costruttivi (inferriate, grate) per evitare l’affaccio sul fondo del vicino (art. 901).

Invece, le vedute sono quelle finestre o aperture che “permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”, nel fondo del vicino. Non si possono aprire, se non nel rispetto di determinate distanze dal fondo del vicino (art. 905).

Stillicidio e acque private

Infine, per quanto riguarda lo stillicidio e acque private, diciamo che, alcuni articoli del codice regolano i rapporti fra proprietari vicini, in relazione al regime delle acque. Quanto alle acque piovane, il proprietario deve costruire i tetti, in modo tale che queste acque scolino nel suo terreno e non cadano nel fondo del vicino (art.908). Quanto alle altre acque (di superficie o sotterranee) il codice si occupa delle acque private, cioè di quelle che non appartengono al demanio idrico. Si segnalano le seguenti regole:

• Il proprietario può utilizzare le acque che scorrono nel suo fondo o lo delimitano, o quelle che comunque esistono nel suo territorio, ma deve farlo in modo tale da non portare danno ai fondi altrui;
• La lite fra proprietari, circa l’uso di un’acqua privata, è decisa dal giudice valutando gli interessi privati dei proprietari.

L'acquisto della proprietà

La proprietà può acquistarsi in vari modi; particolare importanza ha la distinzione fra:

• Acquisti a titolo derivativo, che avvengono sulla base di un rapporto fra colui che acquista e il precedente titolare del diritto, che lo trasmette;
• Acquisti a titolo originario, che prescindono dal rapporto con un precedente titolare.

I modi di acquisto a titolo originario presentano una caratteristica importante: ovvero chi acquista a titolo originario, acquista un diritto di proprietà pieno e libero dai vincoli che in ipotesi limitavano il diritto del proprietario precedente; inoltre fa un acquisto stabile, cioè che non può essere messo in discussione da eventuali irregolarità presenti nell’acquisto del proprietario precedente.