Diritto privato

I DIRITTI REALI DI GODIMENTO

Generalità

I diritti reali su cosa altrui costituiscono una limitazione del diritto di proprietà. I diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei diritti reali su cosa altrui e comprimono il potere di godimento che spetta al proprietario.

I diritti reali di godimento sono: la superficie, l'enfiteusi, la servitù prediale, l'abitazione (i quali possono avere ad oggetto solo beni immobili), l'uso, l'usufrutto (i quali possono avere ad oggetto anche beni mobili).

LA SUPERFICIE

Nozione e disciplina

Occorre ricordare che, per il principio di accessione, tutto ciò che è stabilmente incorporato sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo (art.934 cod. civ.). Peraltro, questa regola subisce una deroga, allorquando venga attribuito a persona diversa dal proprietario il diritto di superficie (art. 952 ss. c.c.).

La superficie consiste alternativamente:

1. Nel diritto di costruire al di

sopra del suolo altrui un'opera, di cui il superficiario, quando l'abbia realizzata, acquista a titolo originario la proprietà (proprietà superficiaria) separata da quella del suolo, la quale ultima resta invece al concedente.

Nella proprietà superficiaria di una costruzione già esistente di cui un soggetto diverso dal proprietario diviene titolare, mentre la proprietà del suolo resta al concedente.

Una separazione analoga si può stabilire per il sottosuolo (es. concedendo a un terzo di realizzare nel sottosuolo del mio immobile un parcheggio sotterraneo, con diritto di conservarne la proprietà, poniamo, per 50 anni), ma non per le piantagioni.

È importante tenere distinte le due ipotesi sopra delineate di diritto di superficie. Così ad esempio:

- Se la costruzione ancora non esiste, non si ha che un diritto reale su cosa altrui, che si estingue se il titolare non costruisce per vent'anni (art. 954, comma 4,

c.c.).- Se la costruzione già esiste, si ha invece una proprietà della costruzione separata da quella del suolo, e quindi non èconcepibile l’estinzione per non uso, che non si concilia con la natura del diritto di proprietà.La superficie può essere perpetua oppure a termine: in quest’ultimo caso, alla scadenza la proprietà della costruzione passa,gratuitamente (salvo patto contrario), al proprietario del suolo (953 c.c.).

Modi di acquisto della superficie sono il contratto (vuoi a titolo oneroso, vuoi gratuito), il testamento e l’usucapione.

Per quanto riguarda i poteri del superficiario, egli ha la libera disponibilità della costruzione, che altro non è che una proprietà separata: può alienarla e costituire su di essa diritti reali.

Ma, se il diritto di superficie è a tempo determinato, la scadenza dal termine, facendo venir meno i diritti del superficiario, importada un lato l’estinzione

È scritta, nel caso in cui concerna beni immobili.

L'oggetto dell'usufrutto può essere qualunque specie di bene, con esclusione dei soli beni consumabili: questi ultimi non potrebbero infatti essere restituiti al proprietario alla cessazione dell'usufrutto (es. cibi, bevande, ecc.).

Se il godimento di beni consumabili viene attribuito a persona diversa del proprietario, si avrà una situazione che non coincide con quella dell'usufrutto, ma che si suole definire “quasi usufrutto”: in tal caso la proprietà dei beni (consumabili) passa al quasi-usufruttario.

Oggetto di un usufrutto possono essere anche beni deteriorabili (es. vestiti, autovetture, ecc.): in tal caso l'usufruttuario ha diritto di servirsene secondo l'uso al quale sono destinati.

Alla fine dell'usufrutto, l'usufruttuario è tenuto a restituirli nello stato in cui si trovavano (art. 996).

in capo dell'usufruttuario.

3. Per consolidazione, ovvero coincidenza soggettiva tra usufrutto e nuda proprietà. Nell'ipotesi in cui si cede solo usufrutto, se ad un certo punto vi è la volontà di liberarsi anche della nuda proprietà, vi è la possibilità di vendere direttamente la nuda proprietà.

4. Per perimento totale della cosa. Se un evento non imputabile a nessuno (es. atmosferico), provoca distruzione del bene, non si può concepire più la facoltà di godimento separata su quello che resta.

5. Per abuso che l'usufruttuario faccia del suo diritto: nel caso in cui vi è una violazione degli obblighi, questo può comportare l'estinzione dell'usufrutto.

6. In caso di rinuncia.

Varianti: i diritti di uso e di abitazione

Esistono diritti reali, simili all'usufrutto, perché anche questi comprendono il godimento della res, però mentre l'usufruttuario ha

ungodimento generale, lo stesso del proprietario, purché rispetti la rerum substantia, qui invece no perché è un godimento che ha un limite interno: quello che è necessario per l'uso personale della res, diritto di uso (= servirsi del bene percependone i frutti) e il diritto di abitazione.

In particolare:

• L’uso consiste nel diritto di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
• L’abitazione consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

I due diritti si distinguono perciò dall’usufrutto solo sotto l’aspetto quantitativo: l’usuario ha le stesse facoltà dell’usufruttuario, amsolo entro il limite indicato.

Dato il loro carattere personale, questi diritti non si possono cedere, né il bene può essere concesso in locazione o altrimenti in godimento a terzi.

Inoltre, i due

I diritti si estinguono con la morte del titolare, pertanto non possono formare oggetto di disposizione testamentaria. Non è da confondere con i diritti personali di godimento, infatti questo potrebbe sembrare un diritto personale di godimento, qui invece viene in rilievo un diritto reale, opponibile a chiunque; tuttavia, è l'oggetto che è commisurato a questo limite interno.

LE SERVITÙ

Nozione: servitù prediali (artt. 1023 ss.)

Si tratta dell'ultimo diritto reale e in questo caso viene in rilievo la facoltà del proprietario di escludere tutti i terzi da qualsiasi ingerenza sulla cosa, però vi è la possibilità che su questo diritto di proprietà insista questo diritto reale, limitato, che chiamiamo servitù prediale. Questa consiste nel fatto che vi è un fondo limitato in tutte le sue potenzialità (es. nella servitù di passaggio è lontano dalla via pubblica di accesso). Allora la