Diritto e Estimo agente immobiliare

L'agente immobiliare - Indice 2017

Cenni su alcune particolari tipologie di atti di vendita

Parte I - Diritto civile

Sezione I - L'ordinamento giuridico e le fonti del diritto

1. L'ordinamento giuridico e le fonti del diritto

2. Il diritto soggettivo

3. I soggetti di diritto

4. Le persone fisiche

5. Le persone giuridiche

6. L'oggetto del diritto

Sezione II - I diritti reali

1. Nozione, classificazione e caratteristiche dei diritti reali

2. Il possesso e la detenzione

3. La proprietà

4. I modi di acquisto della proprietà

5. La comunione e il condominio

6. I diritti reali di godimento

7. I diritti reali di garanzia

Sezione III - Le obbligazioni

1. Il rapporto giuridico obbligatorio e le fonti delle obbligazioni

2. La classificazione delle obbligazioni

3. Le vicende giuridiche che interessano le obbligazioni

4. La responsabilità patrimoniale del debitore e la garanzia patrimoniale del creditore

5. Le garanzie personali

Sezione IV - Il negozio giuridico e il contratto

1. Il negozio, il fatto e l'atto giuridico

2. Il contratto in generale

3. La formazione e la conclusione del contratto

4. Il contratto preliminare

5. La risoluzione, il recesso e la rescindibilità del contratto

6. L'invalidità del contratto

7. Cenni sui contratti di assicurazione, deposito, estimatorio, somministrazione, appalto, trasporto e franchising

Sezione V - La compravendita, la locazione e l'affitto

1. La compravendita

Sezione VI - La trascrizione

1. Gli aspetti generali

2. I contratti che trasferiscono i diritti edificatori

3. Gli atti di destinazione

4. Gli atti costitutivi di vincolo

Sezione VII - Il diritto di famiglia

1. Caratteri e principi generali del diritto di famiglia

2. Il matrimonio

3. La separazione personale e il divorzio

4. Il regime patrimoniale dei coniugi

5. Gli effetti del regime patrimoniale, rapporti con terzi

Sezione VIII - La successione e la donazione

1. Il diritto successorio

2. La donazione

Sezione IX - La disciplina della professione di mediatore. Il mandato e la mediazione

1. Il mandato

2. La mediazione

3. La figura del mediatore

4. Le norme speciali in materia di mediazione

5. Gli organi istituzionali

6. I requisiti per l'esercizio della professione

7. Le modalità di accesso all'esercizio della professione

8. L'esame di idoneità all'esercizio professionale

9. I moduli e i formulari utilizzati per lo svolgimento dell'attività professionale

Parte II - Diritto amministrativo in materia urbanistica ed edilizia

1. Introduzione al diritto amministrativo

2. Diritto dell'edilizia e diritto urbanistico

3. Normativa e disciplina urbanistica ed edilizia

4. Nozioni di diritto urbanistico e di diritto dell'edilizia nella prassi immobiliare

5. Le tipologie edilizie

Parte III - Diritto tributario

Sezione I - I tributi in generale

1. L'attività finanziaria dello Stato e il diritto tributario

2. Il pagamento dei tributi

3. Le imposte dirette erariali

4. Le imposte indirette erariali

5. Le imposte locali

6. Effetti legati al pagamento dei tributi

7. Cenni alla contabilità e al bilancio

8. Il controllo dell'Agenzia delle Entrate e l'attività di accertamento

9. Le sanzioni tributarie

10. Il contenzioso tributario e i mezzi per evitarlo

Sezione II - I tributi del settore immobiliare

1. La tassazione degli immobili

2. L'IRPEF sugli immobili

3. La IUC – Imposta unica comunale

4. Le imposte sull'acquisto di un immobile

5. Le imposte sulla vendita di un immobile

6. La successione e la donazione di immobili

7. Le locazioni

8. Agevolazioni sulle ristrutturazioni e sul risparmio energetico

9. La fattura dell'agente immobiliare

Parte IV - Diritto commerciale

Sezione I - L'imprenditore e le società

1. L'imprenditore

2. Classificazione delle imprese

3. I principali obblighi dell'imprenditore commerciale

4. La rappresentanza dell'imprenditore commerciale

5. I segni distintivi dell'impresa

6. La cessione d'azienda

7. Le società

8. Le società di persone

9. Le società di capitali

10. Le società cooperative

Parte V - Mutui, finanziamenti e principali contratti bancari per il settore immobiliare

1. I mutui per la casa

2. I costi del mutuo

3. Approfondimenti

4. I fondi comuni di investimento immobiliare

5. I contratti bancari

Parte VI - Estimo ad uso degli agenti immobiliari

Sezione I - Estimo generale

1. Il contenuto dell'estimo e gli aspetti economici dei beni

2. Il metodo di stima

3. I procedimenti di stima: stime sintetiche e analitiche

Sezione II - Estimo urbano

1. Stima dei fabbricati civili: generalità

2. Stima dei fabbricati civili: valutazioni

3. Stima delle aree edificabili

4. Stima dei valori condominiali

Sezione III - Estimo agrario

1. Stima dei terreni agricoli e dell'azienda agraria (stima dei fondi rustici)

Sezione IV - Estimo catastale

Sezione V - Estimo legale

1. Stima dei diritti di usufrutto, uso, abitazione

2. Stime delle servitù prediali

3. Stima del diritto di superficie

4. Stima delle rendite

5. Stime per successioni ereditarie

6. Stime inerenti l'espropriazione per pubblica utilità

Sezione II - Il fallimento e le procedure concorsuali

1. Le procedure concorsuali

2. Il fallimento e le altre procedure concorsuali

Sezione III - I titoli di credito

1. Il titolo di credito

2. La cambiale

3. L'assegno

Parte I - Diritto civile

Sezione I - L'ordinamento giuridico e le fonti del diritto

1. L'ordinamento giuridico e le fonti del diritto: Diritto Pubblico (organizzazione Stato e enti pubblici) costituzionale/amministrativo/internazionale, Diritto Privato (regola rapporti tra cittadini) civile/commerciale

Diritto Oggettivo = giuridico

Norma Giuridica (è sanzionabile) attributi GENERALITA (a tutti i soggetti), ASTRATTEZZA (situazioni tipo), OBBLIGATORIETA (vincolante), NOVITA (prima non c’era), BILATERALITA (diritto da una parte e obbligo dall’altra) e IMPERATIVITA (prevede l’enunciazione tramite il precetto e previene o reprime tramite la sanzione)

Norma Morale (non sanzionabile) e di buona educazione

Fonti del diritto – Trattati Internazionali, Costituzione e leggi costituzionali, Leggi ordinarie, Decreti legge e legislativi, Leggi regionali, Regolamenti, Usi e Consuetudini

COSTITUZIONE: (1 gennaio 1948) Legge fondamentale della Repubblica Italiana

LEGGI: Pubblicate sulla GU (Vacatio Legis), entrano in vigore dopo 15 giorni – l’abrogazione ha effetto immediato (corte costituzionale)

DECRETO MINISTERIALE = REGOLAMENTI

DECRETO LEGGE: provvedimento provvisorio con forza di legge, fatto dal governo, in vigore immediatamente ma entro 2 mesi approvato o meno dal Parlamento per trasformarlo in legge (statuto albertino erano 2 anni)

SE CON “FIDUCIA” – se non approvato (60gg) dal Parlamento, dimissioni e crisi di governo (non obbligatoria)

DECRETO LEGISLATIVO: fatto dal governo con indicazioni sull’oggetto e sulle caratteristiche dettate dal Parlamento, non necessita di conversione ma solo di approvazione e entra in vigore dopo 15 gg su GU

DECRETO Presidente della Repubblica per regolamenti e nomine

LEGGI REGIONALI: no in abito penale o internazionale.

CONSUETUDINI (usi) comportamenti costanti ed uniformi seguiti da una pluralità di persone convinti di applicare una norma inesistente e non sanzionabile (si trovano alla camera di commercio)

2. Il diritto soggettivo

È il potere di agire di un soggetto a tutela di un proprio interesse riconosciuto dall'ordinamento giuridico, nonché la pretesa dello stesso - garantita e disciplinata dal diritto oggettivo - nei confronti di altri soggetti o beni.

Diritti assoluti: valgono nei confronti di tutti, come quelli reali (potere immediato e diretto sulla cosa) di proprietà o di godimento e garanzia

Diritti relativi: potere esercitato solo verso uno o più soggetti determinati, con adempimento di una prestazione (obbligazione), come ad esempio i diritti di credito.

I diritti soggettivi vengono regolati da: transazione, arbitrato, compromesso, clausola compromissoria, volontaria giurisdizione. Si estinguono per prescrizione (mancato esercizio nel tempo previsto dalla legge salvo sospensione o interruzione) o decadenza (mancata osservanza del termine perentorio di legge).

3. I soggetti di diritto

Possono avere diritti, poteri, obblighi, ecc., cioè titolari di situazioni giuridiche e che hanno la capacità giuridica.

4. Le persone fisiche

Hanno la capacità naturale, cioè di intendere e di volere, che si distingue in capacità giuridica (acquisita alla nascita che rende titolari di diritti e doveri) e in capacità di agire (acquisita alla maggiore età, che consente di compiere atti per i suoi diritti e assumere degli obblighi). Il minore è sottoposto alla responsabilità genitoriale, e può emanciparsi con il matrimonio su disposizione del tribunale dopo i 16 anni. L’interdetto è colui che in condizioni di infermità mentale (o per reclusione), risulta incapace di intendere e volere per sempre o un periodo lungo ma limitato nel tempo, sia rappresentato da un tutore negli atti giuridici, fino a riabilitazione. L’inabilitato, invece, è colui per motivi meno gravi (dipendenti da sostanze, o con sordità o cecità e non istruiti) ha la capacità di adempiere l’ordinaria amministrazione, ed è assistito da un curatore, fino alla sua riabilitazione. L’incapacità naturale infine è una condizione temporanea breve di incapacità dovuta ad una causa transitoria (ubriachezza, depressione).

L’amministratore di sostegno affianca persone disabili, anziani o malati, ed è nominato dal giudice a compiere atti di ordinaria amministrazione, e su autorizzazione, anche quelli straordinari.

Dimora: luogo dove la persona si reca per un breve periodo

Residenza: luogo dove la persona dimora abitualmente (abitazione principale)

Domicilio: luogo in cui si stabilisce la sede degli interessi e degli affari (quello digitale è la PEC)

La persona scomparsa non ha diritto all'eredità

Assenza: 2 anni

Morte presunta: 10 anni

5. Le persone giuridiche

Organismi collettivi soggetti di diritto, pubblici (enti), privati (associazioni fondazioni), società, cooperative. Tutte hanno capacità giuridica limitata (perché la rappresentanza legale è fatta da persone fisiche) che le consente di essere titolari di diritti e doveri, titolare anche di diritti di proprietà. La personalità giuridica appartiene agli enti personificati che, "persone giuridiche" e quindi anch'essi titolari di situazioni giuridiche. Soggettività giuridica appartiene agli enti di fatto considerando distinte le persone fisiche che li formano.

Autonomia patrimoniale perfetta: l’ente risponde solo con il proprio patrimonio

Autonomia patrimoniale imperfetta: l’ente risponde con il patrimonio e poi quello degli amministratori/soci

La personalità giuridica si acquista con l’iscrizione nel registro delle persone giuridiche presso le prefetture (associazioni e fondazioni) mentre le società di capitali con l’iscrizione al registro delle imprese.

Associazioni: stabili organizzazioni collettive senza scopo di lucro, mediante le quali vengono perseguiti scopi comuni sociali. Si costituiscono con atto pubblico (atto costitutivo o statuto)

Fondazioni: stabili organizzazioni collettive, senza scopo di lucro, predisposte per la destinazione di un patrimonio privato ad un determinato scopo sociale. Si costituiscono con atto pubblico (atto costitutivo o testamento)

Comitati: assimilabili alle fondazioni si propongono per raccogliere fondi per cause di pubblica utilità o beneficenza.

6. L'oggetto del diritto

Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritto e devono essere utili (soddisfare un bisogno), accessibili (appropriabili per l’uomo) e limitati (disponibili limitatamente in natura). Si dividono in beni immobili e mobili, ed ancora in beni materiali e immateriali (invenzioni, opere di ingegno). Un’altra distinzione prevede beni fungibili (sostituibili con altri), infungibili, consumabili (utilizzati solo con il loro consumo come il denaro o il cibo), inconsumabili (durata prolungata e riutilizzo nel tempo), divisibili (in parti più piccole ma mantenendo la loro funzione e qualità come il denaro) o indivisibili (la cui divisione provocherebbe l’inutilizzo del bene stesso).

I frutti naturali (prodotti della terra, degli animali, sottosuolo ecc.) e i frutti civili (interessi di capitali, rendite o canoni).

Beni pubblici (822 cc), demaniali e ecclesiastici.

CONCESSIONE: un provvedimento amministrativo rilasciato dalla PA che concede la possibilità di sfruttare un bene pubblico dietro un pagamento di un canone.

AUTORIZZAZIONE: eccezioni alla norma giuridica, rilasciata dalla PA.

LICENZE (caccia pesca ecc.): per sfruttare un bene pubblico (mare, bosco, laghi ecc.).

Pertinenze: cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa (giardino o box) (gestibili separatamente).

Sezione II - I diritti reali

1. Nozione, classificazione e caratteristiche dei diritti reali

Diritto di trarre da una cosa le sue utilità economiche legalmente garantite o alcune di esse (rientra nei diritti assoluti (per tutti) e tipici e di seguito (cioè segue il bene oggetto di trasferimento)). Si dividono in diritto di proprietà e diritti su cosa altrui (di godimento e di garanzia).

2. Il possesso e la detenzione

Il possesso è il potere di fatto (elemento oggettivo) sulla cosa per l’esercizio della proprietà o altro diritto reale (elemento soggettivo, la volontà come fosse il proprietario). Se si ha un titolo si parla di detenzione (contratto di locazione).

3. La proprietà

Diritto del proprietario sul bene di godere (imbiancarlo, farci una festa) e di disporre (venderlo, affittarlo) in modo pieno, assoluto, immediato ed esclusivo, entro i limiti con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. (espropriazione, requisizione ecc.)

I limiti di interesse privato regolano i rapporti tra le proprietà confinanti (immissioni, autorizzazioni edilizie, distanze, comunioni muri, luci e vedute, stillicidio acque piovane, acque del fondo). I limiti di interesse pubblico sono esproprio (permanente) e requisizione (temporanea) del bene su indennizzo.

Le azioni petitorie sono a difesa della proprietà e sono la rivendicazione (per riappropriarsi del bene), negazione (inesistenza di diritti sul bene), regolamenti di confini e apposizione di termini (es. confini certi).

Multiproprietà: proprietà perpetua con un limite temporale di godimento di una quota di immobile, in forza del quale si può godere di esso per un periodo di tempo stabilito.

4. I modi di acquisto della proprietà

A titolo originario -> occupazione (abbandonate), invenzione (ritrovate per smarrimento), accessione (quello che sta o può esserci soprasuolo o nel sottosuolo), specificazione (trasformazione in una cosa nuova di più beni con mano d’opera), unione (più cose insieme) e commistione (più cose mescolate), usucapione (possesso protratto di un soggetto terzo per un tempo determinato senza che il proprietario ne rivendichi in alcun modo il diritto e comportandosi come se lo fosse, su tutti i beni immobili, mobili e mobili registrati ma non demaniali. 20 anni per l’ordinaria, 15 anni per terreni agricoli, 10/5/3 anni se abbreviata (acquisto in buona fede con titolo valido ma da un soggetto non proprietario). Il titolo di acquisto dell’usucapione è costituito da sentenza del giudice, che provvederà dopo accertamenti a trascrizione.)

Poi a titolo derivativo (subentro) -> contratto, successione + altri modi di legge.

5. La comunione e il condominio

Diritto reale che appartiene a più persone (comproprietà se l'oggetto della comunione è il diritto di proprietà). Ciascuno dei comproprietari/comunisti esercita il proprio diritto non su una parte del bene ma sulla sua totalità (proprietà indivisa) e ciascuno ha diritto di quota.

Comunione per contratto quando due soggetti acquistano (comunione volontaria) in pari quote oppure in quote diverse; comunione per successione a causa di morte (comunione incidentale, cioè per legge, come applicato al condominio) determinando una comunione tra gli eredi fino alla divisione del patrimonio. Si ha comunione forzosa in quanto alla stessa non ci si può sottrarre (muro di confine).

La comunione legale tra coniugi costituisce una comunione senza quote nella quale i coniugi sono solidalmente titolare di un diritto avente oggetto tutti i beni di essa (estranei non ammessi).

A ciascun partecipante spetta la facoltà di godimento sul bene indiviso egli può quindi servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso, e la facoltà di disporre liberamente della cosa comune vendendo, donando, ipotecando o impegnando la propria quota. Ciascun partecipante deve contribuire alle spese di conservazione deliberate dalla maggioranza.

La divisione è un contratto consensuale e a prestazioni corrispettive fa cessare lo stato di comunione trasforma la proprietà comune in proprietà individuale, può essere giudiziale (provvedimento dell'autorità giudiziaria), contrattuale (mediante contratto plurilaterale), testamentaria (divisione ereditaria), civile (atti che fanno cessare la comunione).

Condominio degli edifici (1117 cc) è una forma particolare di comunione poiché quando si acquistano le proprietà esclusive di alcune unità immobiliari si ha anche una contitolarità per le quote sulle parti comuni dell'edificio.

Super condominio ossia a quell'insieme di edifici che abbiano in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell'applicazione delle norme sul condominio.

Assemblea dei condomini è l'organo deliberativo del condominio e permette ai titolari di un diritto di proprietà su un bene di共同决策。