Valutazione immobiliare - Estimo

Def. di ESTIMO

Scienza sociale che si occupa di determinare il valore di quei beni che non presentano nel mercato un prezzo in forma esplicita per uno scopo prestabilito. (Non rientrano i beni al largo consumo e quei beni che non soddisfano un'utilità altrui).

Comparazione tra VALUTAZIONI IMMOBILIARI e STANDARDS INTERNAZIONALI

Le valutazioni, normalmente, si basavano sull'expertise individuale che suppliva al rigore metodologico. I tecnici, quindi, sostituivano il processo di ricerca di comparativi con la propria expertise, il loro patrimonio empirico di esperienza. Dal 2005, l'Italia si apre agli standards di valutazione internazionale.

Def. BENE IMMOBILE

Valutazione dello spazio contenuto. Maggiore leva su come questo bene immobile soddisfa i nostri bisogni, piuttosto che sulle caratteristiche tecniche ed estetiche. Se spostato, perde le sue caratteristiche originali.

MERCATO IMMOBILIARE e FORME DI MERCATO

• L'imperfezione del mercato immobiliare è dovuta:
• Alla ridotta numerosità degli acquirenti e venditori;
• All'atipicità dei beni immobili, nessun bene immobile è identico a un altro;
• Non tutti possono comprare lo stesso bene (acquirente) e non tutte le imprese possono acquisire gli stessi suoli;
• Conoscenza imperfetta e incompleta dei prezzi reali;
• Mercato che per ogni transazione prevede una serie di atti, di documenti, sanzioni dalla legge. Soggetta, anche, all'intervento pubblico.

SEGMENTAZIONE NEL MERCATO IMMOBILIARE

Molto complesso, si divide in sottomercati proprio per l'atipicità olea beni immobili. (Esempio: trivani al centro di Roma, trivani in periferia di Roma).

• Localizzazione
• Tipo di contratto
• Destinazione
• Tipologia Immobiliare

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Importanti, ancora, diventano gli indici:

• superficiali
• morfologici
• funzionali
• mercantili

per poter effettuare delle comparazioni.

Importanti sono anche: caratteri della domanda e dell'offerta,

livello dei prezzi e numero degli scambi.

Sono strettamente correlati. Un'intensita' di scambi, determina

un mercato effervescente. Se ci sono molti offerenti e pochi

acquirenti e' un mercato guidato dalla domanda; ai contrario,

guidato dall'offerta.

Questo spiega la complessita' del mercato.

Se il livello dei prezzi e' basso e ci sono poche compravendute, i tempi

di collocamento tendono ad allungarsi e quindi si ha un

mercato molto lento.

FORME DI MERCATO Dom. 4

• CONCORRENZA PERFETTA: incrocio tra la domanda e l'offerta.

Ha un numero di offerenti elevato, di richiedenti elevato, un

prodotto omogeneo.

Esso nasce nell'800, gli economisti dell'epoca che vedevano come

unici prodotti le derrate alimentari, teorizzavano l'omogeneita'

del prodotto, come un fatto assolutamente condivisibile.

Le condizioni di entrata sono libere e la formazione del prezzo e'

unica, come nel caso delle borse.

• MONOPOLIO: l'esperienza ricorrente e' che se c'e' un unico

proprietario e molti richiedenti, il prodotto non ha sostituti.

Le condizioni di entrata (nell'offerta) sono bloccate e la

formazione del prezzo e' discriminato.

Il monopolista puo' assegnare un prezzo per un intero gruppo o

assegnare un determinato prezzo a n gruppi diversi.

• CONCORRENZA MONOPOLISTICA: stesse condizioni della

concorrenza perfetta, dove pero' cambia la natura del prodotto,

che e' differenziato.

Si puo' approssimare al mercato dell'usato.

Quindi la formazione del prezzo non sara' unica.

Richiami Base del Valore

Una pertinente base del valore aiuta a prevedere un prezzo. Un valutatore approfondisce prima la finalità della stima.

I Postulati Estimativi

• Il prezzo è il fondamento della stima.
• La stima si basa su valutazione quantitativa.
• Il valore è immanente nella stima.
• Non esiste una stima che non si basi sulla previsione.
• Il valutatore rileva i prezzi, i dati di mercato quindi, utilizza i prezzi per prevedere un valore.
• Valore e prezzo non sono due concetti coincidenti.
• Il prezzo è un dato, un fatto.
• Il valore è una previsione, immanente, presente in ogni stima.
• Il valore dipende dallo scopo.
• La valutazione dipende dalla finalità della stima che le viene conferita. Da qui si originano i criteri estimativi.
• Ogni stima è ordinaria.
• Condizione a cui il valutatore deve riferirsi, perché i beni variano per destinazioni, per localizzazione, per utilizzo diretto in maniera significativa.
• La stima è comparativa. Sempre.

Valore di Mercato

È il più probabile prezzo, dove acquirente e venditore si scambiano un determinato bene immobile a fronte di una somma di denaro. Essi non devono essere condizionati o costretti. Tutto ciò deve avvenire con un'adeguata attività di marketing e deve essere effettuata con capacità giuridica, informata.

V = Pm × Q

stima

Criterio giuenco

Ricondiamo MPSP x f_MPSP + HBW x f_HBW

Arrivare al valore mediante la media pesata. Da f

In alcuni casi potrebbe essere anche una perfetta coincidenza tra il MPSP e l'HBW, ma questo è solo un caso particolare.

Il MPSP è il valore più probabile perché ha una frequenza maggiore rispetto all'HBW e raccogliera tutte queste persone che hanno interesse verso questa destinazione, senza avere interesse specifico verso l'altro tipo di investimento.

Paired Comparison Technique

Tecnica usata per la stima dei prezzi marginali.

Supponiamo di avere una tabella dei dati.

• Bene
• Carattere A
• Carattere B
• Prezzi

Analisi dei prezzi marginali

P'B: _{120 - 100}/^{12 - 7} = 4

P'A: _{140 - 120}/^{6 - 4} = 25

Quando la caratteristica B rimane costante varia la caratteristica A e viceversa.

Il risultato finale è una tabella di valutazione.

• Bene
• Carattere A
• Carattere B
• Prezzi Aggiustati

S1: 140 _{(3 - 1)} x 25 + (11 - 7) x 4 = 75 + 46 = 91

S2: 120 _{(3 - 1)} x 25 + (11 - 12) x 4 = 95 - 4 = 91

S3: 140 + (3 - 6) x 25 + (11 - 12) x 4 = 95 - 4 = 91

Market Comparison Approach

Si considera in maniera additiva il prezzo di un bene come funzione delle sue caratteristiche, il subject è il nostro riferimento.

Il MCA aggiusta diversi prezzi (il prezzo del comparativo C, del comparativo B e del comparativo A) al fine di poterli mettere nelle stesse condizioni del subject.

In formule:

• S - P₁ = P'₁(x_S,1 - x_A,1) + ... + P'_n(x_S,n - x_B,n)
• ...
• S - P_m = P'₄(x_S,1 - x_M,1) + ... + P'_n(x_S,n - x_M,n)

Il coeff. di ragguaglio è un coeff. di misurazione tecnica fissa tabulata tipica del contabile.

Il rapporto mercantile viene usato dai valutatori ed è il rapporto tra i prezzi marginali che deriva generalmente dal mercato.

È un coeff. composto tra coeff., che si applica alle superfici per trasformare una delle superfici, determinando il contributo di ogni singola superficie alla superficie commerciale. Sono soggettivi, i come i punti di merito.

Io: Variabile localizzativa → si può eliminare, usando il rapporto di posizione, prossimo all'unità senza calcolarlo, moltiplicato per il prezzo.

Nell'MCA non si considera Io perché ha un peso basso se non addirittura nullo. I prezzi si applicano direttamente per le dimensioni. Si può misurare con il rapporto di posizione δ.