Valutazione immobiliare - Estimo

Def. di Estimo

Scienza sociale che si occupa di determinare il valore di quei beni che non presentano nel mercato un prezzo in forma esplicita per uno scopo prestabilito. (Non rientrano i beni di largo consumo e quei beni che non soddisfano utilita' altrui).

Comparazione tra Valutazioni Immobiliari e Standards Internazionali

Le valutazioni, normalmente, si basano sull'expertise individuale che suppliva al rigore metodologico. I tecnici, quindi, sostituivano il processo di ricerca di comparativi con la propria expertise, il loro patrimonio empirico di esperienza.

Dal 2005, l'Italia si apre agli standards di valutazione internazionale.

Def. Bene Immobile

Valutazione dello spazio contenuto. Maggiore leva su come questo bene immobile soddisfa i nostri bisogni, piuttosto che sulle caratteristiche tecniche ed estetiche. Se spostato, perde le sue caratteristiche originali.

Mercato Immobiliare e Forme di Mercato

L'imperfezione del mercato immobiliare e' dovuta:

• alla ridotta numerosita' degli acquirenti e venditori;
• all'atipicita' dei beni immobili, nessun bene immobile e' identico a un altro;
• non tutti possono comprare lo stesso bene (acquirente) e non tutte le imprese possono acquisire gli stessi suoli;
• conoscenza imperfetta e incompleta dei prezzi reali;
• mercato che per ogni transazione prevede una serie di atti, di documenti sanciti dalla legge. Soggetta, anche, all'intervento pubblico.

Segmentazione nel Mercato Immobiliare

Molto complesso, si divide in sottonercati proprio per l'atipicita' dei beni immobili. (Esempio: trivani al centro di Roma, trivani in periferia di Roma.)

• Localizzazione
• Tipo di contratto
• Destinazione
• Tipologia Immobiliare

Def di ESTIMO

Scienza sociale che si occupa di determinare il valore di quei beni che non presentano nel mercato un prezzo in forma esplicita per uno scopo prestabilito.(Non rientrano i beni di largo consumo e quei beni che non soddisfano utilita' alcuna).

Comparazione tra VALUTAZIONI IMMOBILIARI e STANDARDS INTERNAZIONALI

Le valutazioni, normalmente, si basano sull'expertise individuale che suppliva al rigore metodologico. I tecnici, quindi, sostituivano il processo di ricerca dei comparativi con la propria expertise, il loro patrimonio empirico di esperienza.Dal 2005, l'Italia si apre agli standards di valutazione internazionale.

Def di BENE IMMOBILE

Valutazione dello spazio contenuto. Maggiore leva su come questo bene immobile soddisfa i nostri bisogni, piuttosto che sulle caratteristiche tecniche ed estetiche. Se spostato, perde le sue caratteristiche originali.

MERCATO IMMOBILIARE e FORME DI MERCATO

L'imperfezione del mercato immobiliare e' dovuta:

• alla ridotta numerosita' degli acquirenti e venditori;
• all'atipicita' dei beni immobili, nessun bene immobile e' identico a un altro;
• non tutti possono comprare lo stesso bene (acquirente) e non tutte le imprese possono acquisire gli stessi suoli;
• conoscenza imperfetta e incompleta dei prezzi reali;
• mercato che per ogni transazione prevede una serie di atti, di documenti, sanciti dalla legge. Soggetta, anche, all'intervento pubblico.

SEGMENTAZIONE NEL MERCATO IMMOBILIARE

Molto complesso, si divide in sottonercati proprio per l'atipicita' dei beni immobili. (Esempio: trivani al centro di Roma, trivani in periferia di Roma.)

• Localizzazione
• Tipo di contratto
• Destinazione
• Tipologia Immobiliare

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Importanti, allora, diventano gli indici:

• superficiari
• morfologici
• funzionali
• mercantili

per poter effettuare delle comparazioni.

Importanti sono anche: caratteri della domanda e dell'offerta, livello dei prezzi e numero degli scambi.

Sono strettamente correlati. Un'intensità di scambi, determina un mercato effervescente. Se ci sono molti offerenti e pochi acquirenti è un mercato guidato dalla domanda; al contrario, guidato dall'offerta.

Questo spiega la complessità del mercato. Se il livello dei prezzi è basso e ci sono poche compravendute, i tempi di collocamento tendono ad allungarsi e quindi si ha un mercato molto lento.

Forme di mercato dom. 4

• Concorrenza perfetta: incrocio tra la domanda e l'offerta. Ha un numero di offerenti elevato, di richiedenti elevato, un prodotto omogeneo.

Esso nasce nell'800, gli economisti dell'epoca che vedevano come unici prodotti le derrate alimentari, teorizzavano l'omogeneità del prodotto, come un fatto assolutamente condivisibile.

Le condizioni di entrata sono libere e la formazione del prezzo è unica, come nel caso della borsa.

• Monopolio: l'esperienza ricorrente è che se c'è un unico proprietario o molti richiedenti, il prodotto non ha sostituti. Le condizioni di entrata (nell'offer