Riassunto esame DIRITTO PRIVATO, prof. Auletta, libro consigliato Manuale di diritto privato, Torrente, Schlesinger: i diritti reali

1. reintegrare nel possesso del bene chi sia stato vittima di uno spoglio non violento né

clandestino.

2. far cessare le molestie o turbative di cui sia stato vittima il possessore. Per tali si intende una

attività che arrechi un apprezzabile disturbo tanto attentati materiali (molestie di fatto),

quanto atti giuridici (molestie di diritto).

La giurisprudenza afferma che l’azione di manutenzione sia esperibile solo in presenza del animus

turbandi cioè consapevolezza che il proprio atto arreca pregiudizio.

La legittimazione attiva: spetta al possessore di un immobile, si una universalità di mobili o di un

diritto reale su un immobile, inoltre occorre che il possessore molestato abbia già il possesso da

oltre 1 anno, in modo continuo e non interrotto. Ovvero qualora abbia acquistato il possesso con

violenza o clandestinità, che questi ultimi siano cessati da almeno 1 anno.

L’azione di manutenzione è soggetta al termine di decadenza di 1 anno dall’avvenuto spoglio

ovvero dal giorno in cui ha avuto inizio la molestia. Se vi sono stati diversi atti di molestai, il tempo

decorre da un anno dalla prima molestia.

LE AZIONI DI DENUNCIA DI NUOVA OPERA

E DI DANNO TEMUTO

La denuncia di nuova opera spetta al proprietario, al titolare di un diritto reale di godimento o al

possessore che abbia ragione di temere che una nuova opera iniziata da meno di 1 anno e non

terminata possa arrecare danno alla cosa oggetto del suo diritto.

Il giudice può vietare o permettere la costruzione dell’opera, stabilendo le opportune cautele.

La denuncia di danno temuto nel caso in cui vi sia pericolo di un danno grave e prossimo derivante

da qualsiasi edificio, albero o altra cosa, (non da una persona), senza che ricorra l’ipotesi di nuova

opera. Il giudice dispone i provvedimenti necessari per ovviare al pericolo e impone idonea

garanzia per i danni eventuali. LA COMUNIONE

CONTITOLARITA’ DI DIRITTI REALI

Comunione => un diritto soggettivo può appartenere a più persone, le quali sono contitolari del

medesimo diritto.

Nessuno comproprietario ha la titolarità esclusiva della cosa, il diritto di ciascuno investa la cosa

nella sua totalità.

Comunione pro diviso => se si fa luogo alla divisione, assegnando a ciascuno una parte fisica

individuata.

La quota rappresenta la misura di diritto di ciascuno sulla cosa, se la cosa produce frutti, questi si

dividono in proporzione della quota => comunione per quote.

Comunione legale tra coniugi e comunione tacita familiare, in esse il bene appartiene unitariamente

al gruppo.

La comunione per quote può essere:

A. Volontaria: le parti mettono di comune accordo in comune la proprietà

B. Incidentale: scaturisce dalla volontà della legge

C. Forzosa: scaturisce dall’esercizio di un diritto potestativo da parte di uno dei futuri

contitolari (comunione forzosa del muro).

Comunione ereditaria => che dipende non soltanto dalla legge o dalla volontà del defunto, ma

anche dall’accettazione degli eredi.

DIRITTI ED OBBLIGHI DEI CONTITOLARI

La comunione è regolata dal titolo, in mancanza si applicano le seguenti regole:

A. Godere della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di

parimenti servirsene.

B. Disporre della propria quota, alienandola o ipotecandola, non può disporre né della cosa

altrui né dell’intero.

Deve contribuire alle spese necessarie in proporzione della propria quota.

Nell’amministrazione della comunione, il codice segue il criterio per cui ciascuno ha diritto di

partecipare alle deliberazioni relative alla cosa comune, attribuendo rilievo alla maggioranza dei

condomini, le cui deliberazioni vincolano anche coloro che sono dissenzienti (principio

maggioritario). La maggioranza è calcolata in base al valore delle quote. Per gli atti di ordinaria

amministrazione è sufficiente la maggioranza semplice (metà + 1). Il negozio giuridico nel quale è

espressa la deliberazione della maggioranza si chiama atto collegiale.

Fino a prova contraria si presume che ciascun condomino amministri nel consenso degli altri. Per

tale ragione egli può locare la cosa comune, agire in giudizio.

Può anche essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione ed il miglior godimento

della cosa comune. L’amministrazione può essere delegata a uno o più partecipanti, o anche essere

delegata ad un estraneo, il quale nei limiti stabiliti rappresenta i comunisti.

Innovazioni => ossia le modifiche della destinazione della cosa possono essere deliberate da una

maggioranza qualificata 2/3 del valore complessivo, purché ricorrano le condizioni stabilite dall’art.

1108: l’innovazione arrechi vantaggio a tutti, senza pregiudicare il godimento di alcuno e senza

importare una spesa eccessivamente gravosa. Gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione devono

essere approvati dai 2/3 senza pregiudicare l’interesse di ciascuno.

La minoranza dissenziente ha il diritto di impugnare la delibera davanti al giudice.

La maggioranza non è sufficiente per gli atti di alienazione della cosa comune, per i quali è richiesto

assenso di tutti.

Al comproprietario spettano le stesse azioni che competono al proprietario.

La legge dà il diritto a ciascun proprietario di richiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della

comunione, e inoltre vieta che le parti possano convenzionalmente vincolarsi a rimanere in

comunione per un tempo superiore ai 10 anni.

IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

Quando gli appartamenti di un edificio non appartengono alla stessa persona, ogni proprietario ha la

piena disposizione del proprio appartamento, ma vi sono parti dell’edificio strutturali e funzionali,

che appartengono in comunione a tutti i condomini.

Si tratta di comunione necessaria, in quanto non è soggetta a scioglimento.

Tali parti appartengono esclusivamente agli abitanti dell’edificio pro quota, in genere rappresentata

in millesimi. Per l’uso e l’amministrazione di tali parti, sono previsti 2 organi: uno deliberativo

(l’assemblea dei condomini) ed uno esecutivo (l’amministratore).

Si applicano alle assemblee le regole degli organi collegiali:

A. Per la validità delle deliberazioni tutti i condomini devono essere invitati a parteciparvi,

inoltre devono intervenirvi un numero tale da essere rappresentativo di una parte

determinata dalla legge (quorum).

B. Per l’approvazione è sufficiente la maggioranza semplice o qualificata secondo i casi, che

vincola la minoranza (principio maggioritario), la maggioranza è calcolata non solo in base

al numero delle persone, ma anche a quello delle quote.

L’Assemblea ha il compito di nominare l’amministratore, di decidere le innovazioni e le opere di

manutenzione straordinaria, di stabilire il regolamento di condominio, di approvare il preventivo

delle spese e il rendiconto della gestione.

Per l’alienazione delle parti comuni occorre il consenso di tutti.

Ciascuno può alienare la propria unità immobiliare congiunta alla quota di partecipazione delle parti

comuni.

È dato a ciascun condomino il potere di impugnare la deliberazione che risulti viziata.

L’Amministratore è tenuto a curare l’osservanza del regolamento, l’esecuzioni delle delibere

assembleari, riscuotere i contributi, compiere gli atti conservativi, occuparsi della manutenzione

ordinaria e del funzionamento dei servizi comuni. Ha inoltre l’obbligo di rendere annualmente il

conto della sua gestione, ha la rappresentanza anche processuale dei condomini.

Quando vi siano più di 10 partecipanti è obbligatorio il regolamento di condominio circa l’uso delle

cose e la ripartizione delle spese.

Il regolamento ha natura di atto collettivo e può essere impugnato dai condomini dissenzienti.

LA MULTIPROPRIETA’

Multiproprietà => operazione economica, volta ad assicurare al multiproprietario un potere di

godimento su di un’unità immobiliare, completamente arredata, ma solo per un determinato e

normalmente invariabile periodo di ogni anno, mentre negli altri periodi compete analogo potere

agli altri multiproprietari. Consente l’acquisto della disponibilità di unità attrezzate in zone

generalmente turistiche a fronte di un esborso iniziale relativamente contenuto ed oneri di gestione

accessibili, grazie al fatto che i costi vengono ripartiti tra i multiproprietari.

Per dar veste giuridica alla comunione bisogna:

1. in forza di un normale rogito notarile viene venduta a ciascun multiproprietario una quota in

comproprietà pro indiviso di un complesso residenziale.

2. a ciascuno viene fatto accettare un regolamento della comunione, che statuisce il principio

dell’uso promiscuo della cosa attraverso da un lato, una divisione topografica del

godimento, dall’altro lato un frazionamento cronologico del godimento del bene. Il

legislatore è intervenuto in attuazione della direttiva 94/97/CE introducendo una serie di

previsioni volte a garantire che chi effettua un acquisto in multiproprietà presti un consenso

informato. LA PROPRIETA’

IL CONTENUTO DEL DIRITTO

Tutte le proprietà sono inviolabili.

Un tempo diritti politici, come il diritto al voto, erano subordinati al possesso di un determinato

censo. La formula dello Statuto riteneva la proprietà privata espressione della libertà dell’individuo.

L’art. 832 riprende molto la definizione del cod. francese del 1804, enunciando il principio secondo

cui al proprietario spetta il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.

La proprietà attribuisce al titolare:

a. Il potere di godimento, decidendo se, come e quando utilizzarlo, direttamente o

indirettamente (locazione).

b. Il potere di disposizione, ossia cedere ad altri, in tutto o in parte, diritti sulla cosa.

Il potere è pieno ed esclusivo.

La proprietà in linea di principio è caratterizzata da:

a. Assolutezza, il titolare può fare tutto ciò che voglia della cosa perfino distruggerla

b. Esclusività, ha infatti, il diritto di vietare ogni ingerenza da parte di terzi, con totale arbitrio

e discrezionalità, ma entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti

dall’ordinamento giuridico.

Ha carattere eccezionale ogni interevento volto a limitare i poteri del proprietario, che si

caratterizzerebbero per l’ulteriore connotato della elasticità, ossia la capacità di riespandersi

automaticamente non appena cessata la causa della loro compressione.

In realtà l’assolutezza e l’esclusività, sono accettabili solo se riferite ai beni di uso strettamente

personale.

Per i beni utilizzati nell’esercizio di attività d’impresa o come capitale produttivo di rendita,

l’ordinamento non può rimettere integralmente al proprietario le scelte utilizzo o non.

Il cod. civ. disciplina in modo differenziato la proprietà rurale, la proprietà edilizia, la proprietà di

beni che interessano la produzione nazionale, la proprietà di beni d’interesse storico e artistico,

dettando per ciascuna categoria una serie di previsioni.

Nella Carta Costituzionale la proprietà non solo non viene più dichiarata inviolabile, ma non viene

neppure disciplinata tra i principi fondamentali, né fra i diritti di libertà, essa è contemplata nel

titolo relativo ai rapporti economici.

La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge e non è consentito al legislatore ordinario

sopprimere l’istituto della proprietà privata.

Tuttavia il legislatore potrebbe escludere la proprietà privata per quanto riguarda una determinata

categoria di beni: ai fini di utilità generale la legge può riservare o trasferire allo Stato, ad enti

pubblici o a comunità di lavoratori o di utenti, determinate imprese o categorie di imprese, che si

riferiscano a servizi pubblici essenziali o a fonti di energia o a situazioni di monopolio ed abbiano

carattere di preminente interesse generale.

È lasciato al legislatore il compito di determinarne i modi di acquisto, di godimento ed i limiti, allo

scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

Il legislatore è legittimato ad intervenire per delineare singole categorie di beni, per i poteri che

competono al proprietario, con interventi conformativi, al fine di garantire che si realizzi una

funzione sociale da collegarsi sia all’esigenza di realizzare uno sfruttamento economicamente

efficiente dei beni, sia all’esigenza di instaurare più equi rapporti sociali.

Le proprietà si atteggiano diversamente a seconda dell’oggetto cui si riferiscono e/o del soggetto cui

competono.

La proprietà si caratterizza in fine:

a. Per la sua imprescrittibilità, che si riferisce non alla proprietà, ma all’azione di

rivendicazione della stessa. Peraltro la proprietà non si può perdere per non uso, bensì per

l’usucapione che altri abbia a perfezionare.

b. Per la sua perpetuità, se a un diritto è apposto un termine finale di durata, allora non lo si

può più qualificare come proprietà.

LA PROPRIETA’ EDILIZIA

A conclusione di una lunga e travagliata evoluzione normativa, oggi fatta eccezione per alcuni

interventi minori, l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata:

a. Al previo rilascio da parte dell’autorità comunale di un permesso di costruire, quanto agli

interventi di nuova costruzione e di maggior impatto, quanto agli interventi di

ristrutturazione urbanistica. Il permesso di costruire può essere rilasciato solo se l’intervento

da realizzare sia conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici e della disciplina

urbanistico – edilizia vigente, e comporta l’obbligo della corresponsione, a favore del

Comune, di un contributo di costruzione commisurato all’incidenza degli oneri di

urbanizzazione e del costo di costruzione.

b. Alla denunzia di inizio attività, da presentarsi all’autorità comunale, almeno 30 giorni prima

dell’effettivo inizio dei lavori, accompagnata da una relazione a firma del progettista che

asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici.

Al fine di evitare l’abusivismo edilizio la legge fa ricorso a strumenti amministrativi e di tipo

privatistico:

a. Sanziona con la nullità gli atti, aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti

reali su terreni, ove non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica.

b. Sanziona con la nullità gli atti aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti

reali su edifici, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 ove non risultino

permesso per costruire.

c. Vieta alle aziende erogatrici di servizi pubblici di somministrare forniture per l’esecuzione

di opere prive di permesso di costruire, con la sanzione della relativa nullità dei contratti.

d. Impone a chi abbia violato disposizioni che regolano l’attività edilizia l’obbligo di risarcire i

danni che i terzi abbiano eventualmente sofferto e se si tratta di disposizioni tese a

disciplinare i rapporti di vicinato, consente ai vicini di chiedere la “riduzione in pristino”

cioè l’eliminazione delle opere abusive.

Qualunque interevento deve essere conforme agli strumenti urbanistici.

L’art. 117 Cost. demanda oggi alla potestà legislativa delle Regioni la materia del governo del

territorio, che sicuramente ricomprende l’urbanistica.

La urbanistica prevede che la pianificazione del territorio avvenga attraverso il piano regolatore

generale, destinato ad indicare per tutto il territorio comunale la divisione, e il piano

particolareggiato di esecuzione destinato ad indicare in dettaglio le reti stradali, i principali dati

altimetrici di ciascuna zona.

La legislazione successiva ha introdotto in alternativa al P.P. una varia gamma di possibili strumenti

attuativi: il piano per l’edilizia economica e popolare, il piano per gli insediamenti produttivi, il

piano di recupero, ecc.

Inoltre la legge conosce meccanismi di tipo privatistico: convenzione di lottizzazione in forza della

quale, a fronte dell’autorizzazione del Comune di un piano di lottizzazione, proposto dai proprietari

della ree interessate, questi ultimi si assumono una serie di impegni nei confronti del Comune stesso

(ad es. la cessione gratuita di aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria).

Non ha ancora trovato soddisfacente soluzione il problema delle sperequazioni fra i diversi

proprietari: altro è infatti una destinazione a verde pubblico, altro è una destinazione a zona

residenziale che consente invece al proprietario di lucrare la rendita di posizione dell’area, in

funzione della sua edificabilità.

ESPROPRIAZIONE E INDENNIZZO

La proprietà privata può essere nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per

motivi d’interesse generale.

La norma tende a ricercare un punto di equilibrio fra l’interesse del proprietario e il pubblico

interesse.

La Costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata solo in presenza di un

interesse generale, di una previsione legislativa che lo consenta (riserva di legge), di un indennizzo.

Il trasferimento della titolarità di un bene dal precedente proprietario(espropriato) ad un altro

soggetto, pubblico o privato si tratta di espropriazione traslativa.

La Corte costituzionale ha ritenuto che rientrino nella nozione di espropriazione, anche quelle

limitazioni che siano tali da svuotare di contenuto il diritto di proprietà, incidendo sul godimento del

bene tanto da renderlo inutilizzabile, o tanto da determinare il venir meno o una penetrante incisione

del suo valore di scambio.=> espropriazione larvata o limiti espropriativi.

Si distinguono da un lato le disposizioni, che si riferiscono ad intere categorie di beni, sottoponendo

tutti i beni ad un particolare regime di godimento e di disposizione, e dall’altro lato disposizioni che

si riferiscono invece a singoli cespiti, annullandone o diminuendone in modo apprezzabile il valore

di scambio. Le prime non rientrano nel concetto di espropriazione, bensì in quello di conformazione

del contenuto del diritto di proprietà e conseguentemente non comportano indennizzo. Le seconde

rientrano nel concetto di espropriazione e necessitano di indennizzo.

Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per

pubblica utilità, prevede ora che nella nozione di espropriazione rientri non solo l’ipotesi di

passaggio del diritto di proprietà, ma anche quella del vincolo sostanzialmente espropriativi, ovvero

quella in cui il fondo sia gravato da una servitù o subisca una permanente diminuzione di valore per

la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà.

La determinazione dell’indennizzo non necessariamente deve consistere in un risarcimento integrale

del pregiudizio economico sofferto dall’espropriato, non è richiesto che l’indennizzo sia pari al

valore venale o di mercato del bene, dovendo piuttosto rappresentare un vero ristoro del pregiudizio

conseguente all’espropriazione.

Il D.P.R. 2001 prevede ora che:

a. In caso di espropriazione di un’area non edificabile, l’indennizzo è pari al suo valore

agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e il valore dei

manufatti edilizi realizzati, se l’area non è affettivamente coltivata, l’indennizzo è pari al

valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore dei

manufatti edilizi legittimamente realizzati. Al proprietario spetta una indennità aggiuntiva,

determinata in misura pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura

effettivamente praticata.

b. In caso di espropriazione di un’area edificabile, l’indennizzo è pari all’importo diviso per

due e ridotto nella misura del 40%, risultante dalla somma del valore venale del bene e del

reddito dominicale netto rivalutato, moltiplicato per 10.

c. In caso di espropriazione di vincolo sostanzialmente espropriativo, l’indennizzo è

commisurato all’entità del danno arrecato effettivamente.

d. In caso di espropriazione di una costruzione legittimament5e edificata, l’indennizzo è pari al

suo valore venale.

Al fine di incentivare la cessione volontaria della proprietà la legge prevede che il corrispettivo

della cessione sia, di regola, maggiore rispetto all’indennizzo.

In passato si è spessa verificata l’ipotesi in cui la P.A. abbia realizzato un’opera pubblica occupando

illegittimamente un fondo privato, senza aver prima adottato un valido provvedimento espropriativo

o d’occupazione d’urgenza, ovvero nonostante la scadenza del termine previsto per quest’ultima.

In tal caso la giurisprudenza aveva ritenuto che in conseguenza della radicale trasformazione

dell’area con sua irreversibile destinazione ai fini pubblici, la P.A. acquisisse ex lege la proprietà

della stessa (occupazione acquisitiva), con l’obbligo però di risarcire al privato il danno subito in

conseguenza della perdita del proprio diritto dominicale.

Il D.P.R. 2001 ha invece previsto che nell’ipotesi in discussione l’acquisto del fondo si verifichi no

già automaticamente, bensì in forza di un atto di acquisizione rimesso alla discrezionalità della P.A.

che deve altresì determinare la misura del risarcimento del danno che compete al proprietario.

GLI ATTI EMULATIVI

Al proprietario sono preclusi gli atti di emulazione, ossia quegli atti che non hanno altro scopo che

quello di nuocere o arrecare molestia ad altri, vietando così l’abuso del diritto soggettivo.

Perché l’atto di godimento di un bene sia vietato debbono concorrere due elementi:

1. elemento oggettivo, ossia l’assenza di utilità per il proprietario

2. elemento soggettivo, ossia l’intenzione di nuocere o arrecare molestia agli altri, non

giustificato da alcun interesse e lesivo di interessi del vicino.

Non incorre nel divieto degli atti emulativi, il comportamento omissivo del proprietario,

quand’anche finalizzato a nuocere al vicino (ad es. colui che abbia fatto crescere volontariamente

degli arbusti spontanei nel proprio fondo allo scopo di precludere al vicino una visuale di

particolare suggestione. LIMITI LEGALI DELLA PROPRIETA’

I limiti posti alla proprietà privata si distinguono in due grandi categorie:

1. limiti di interesse pubblico

2. limiti di interesse privato

LIMITI DI INTERESSE PUBBLICO: numerose e significative norme sono disposte sul tema ad es.

di requisizioni e di vincoli ed obblighi temporanei, disposti quando ricorrono gravi ed urgenti

necessità pubbliche; in tema di ammassi imposti allo scopo di regolare la distribuzione di

determinati prodotti agricoli o industriali nell’interesse della produzione nazionale; in tema di

espropriazioni di beni che interessano la produzione nazionale, che può essere disposta quando il

proprietario abbandona la conservazione, coltivazione o l’esercizio di beni che interessano la

produzione nazionale; in tema di riordinamento della proprietà rurale; di bonifica; di vincoli

idrogeologici; di servitù pubbliche; ecc.

Al fine del pubblico interesse, il codice fa ricorso ad una pluralità di strumenti tecnici diversi:

dall’impostazione di limiti e vincoli ai poteri del proprietario, alla previsione di obblighi positivi,

fino alla incentivazione o all’obbligo della costituzione di consorzi tra i proprietari.

A tutela del patrimonio storico e artistico della nazione postula un particolare regime dominicale.

Con riferimento ai beni culturali, il codice dei beni culturali e del paesaggio, impone al proprietario,

la dichiarazione dell’interesse culturale, tutta una serie di limiti:

a. sia quanto al potere di godimento assoggettando ad autorizzazione del sopraintendente

l’esecuzione su di essi di opere e lavori di qualunque genere imponendo al proprietario

l’obbligo di garantire la conservazione.

b. Sia quanto al potere di disposizione, ad es. prevedendo l’obbligo di denuncia al Ministero

dei beni e le attività culturali degli atti che trasferiscono, in tutto o in parte; il diritto di

prelazione dello Stato in caso di alienazione a titolo oneroso.

L’art 44 Cost. prevede che la legge imponga al proprietario degli obblighi e dei vincoli alla

proprietà terriera privata, allo scopo di assicurare il razionale sfruttamento del suolo e di stabilire

equi rapporti sociali.

In attuazione della normativa comunitaria del Trattato CE 176, sono stati presi diversi

provvedimento in materia di gestione dei rifiuti, di inquinamento idrico, inquinamento atmosferico,

acustico, elettromagnetico, di difesa del suolo, ecc.

Inoltre qualunque fatto doloso o colposo in violazione di disposizioni di legge, o di provvedimenti

adottati in base a legge, che comprometta l’ambiente arrecando danno, obbliga l’autore del fatto al

risarcimento nei confronti dello Stato. A richiedere il risarcimento spetta allo Stato o agli enti

territoriali sui quali incidono i beni oggetto del fatto lesivo.

Il giudice dispone ove possibile, il ripristino dello stato dei luoghi a spese del responsabile, in ogni

caso condannandolo al risarcimento dei danni. Nell’ipotesi in cui non sia possibile una precisa

quantificazione del danno, il suo ammontare è dal giudice determinato in via equitativa.

I LIMITI POSTI NELL’INTERESSE PRIVATO

I limiti posti nell’interesse privato concernono con la proprietà di beni immobili e di fondi e

regolano i rapporti tra le proprietà vicine.

Il riconoscimento in capo a ciascuno dei titolari, di un potere di godere in modo pieno del proprio

fondo, darebbe inevitabilmente luogo a conflitti tra i loro contrapposti interessi. Al fine di

contemperare tali conflitti, il codice detta una serie di regole in materia di rapporti di vicinato, oltre

che di immissioni, anche di distanze, luci e vedute, acque.

A. Distanze

L’art 873 regola le distanza tra edifici, disponendo che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono

unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di 3 metri tra loro.

Nessuna parte del fabbricato, con esclusione dei soli canali di gronda, possono trovarsi a distanza

inferiore a quella prescritta di 3 metri.

Se l’immobile risulta a distanza inferiore, il vicino può agire per la rimozione dell’opera

abusivamente realizzata, nonché per il risarcimento del danno sofferto.

È fatta salva dalla legge, l’ipotesi in cui gli strumenti urbanistici locali richiedano una distanza tra

edifici maggiore dei 3 metri previsti dal cod. civ.

In quest’ultimo caso:

a. Se la previsione risulta destinata a disciplinare proprio le distanze tra costruzioni nei rapporti

intersoggettivi di vicinato, la sua violazione legittima il vicino ad agire per la rimozione

dell’opera e per il risarcimento del danno.

b. Se la previsione risulta invece dettata esclusivamente per tutela di interessi generali, la sua

violazione legittima il vicino solo per il risarcimento del danno, non per la riduzione in

pristino.

Il codice contempla una serie di disposizioni avente ad oggetto i muri tra proprietà limitrofe. Il

proprietario confinante ha diritto di acquisire, mediante sentenza costitutiva ove l’altro proprietario

non vi consenta, la comproprietà del muro che si trovi sul confine, ma al solo scopo di fabbricare in

appoggio allo stesso, il muro che si trovi a distanza inferiore di 1,5 m. dal confine.

Chi acquisisce la comproprietà del muro deve all’altro un importo pari alla metà del valore del muro

e del suolo cui insiste, nel caso in cui il muro non si trovi sul confine, un importo pari al valore

dell’area da occupare con la nuova costruzione.

Il codice prevede anche della distanze per quanto riguarda pozzi, cisterne, fosse e tubi, per fabbriche

e depositi pericolosi o nocivi.

Le distanze minime dal confine sono previste, in considerazione del pericolo di frane che possono

derivare, per fossi e canali, nonché in considerazione della opportunità di evitare al fondo del vicino

possibili pregiudizi derivanti dal propagarsi delle radici, dal protendersi dei rami, dall’immissione di

ombra ed umidità, per le piantagioni.

B. Luci e vedute

Le aperture nel muro contiguo al fondo vicino si distinguono in:

a. Vedute o prospetti, che consentono di guardare sul fondo del vicino, senza l’ausilio di mezzi

meccanici, ma di sporgere i capo su di esso (prospicere), per vedere di fronte (vedute

dirette), od obliquamente (vedute oblique), o lateralmente (vedute laterali). Il proprietario

del muro contiguo può aprire in esso delle vedute, a tutela della riservatezza del fondo

vicino, nel rispetto delle distanze minime dal confine. Il proprietario del fondo contiguo non

può chiuderle, anzi se costruisce sul suo deve rispettare le distanze minime stabilite.

b. Luci, consentono il passaggio di aria e luce non permettendo tuttavia la vista sul fondo del

vicino. La legge prescrive che la luce abbia determinate caratteristiche: sia dotata di

inferriata, sia munita di grate di metallo a maglie strette, l’apertura sia situata a determinate

altezze minime, ecc. => luce regolare. Se l’apertura non rispetta tali caratteristiche

costituisce una luce irregolare, e il vicino ha diritto di esigere, in ogni momento, che la

stessa sia resa regolare. Il proprietario ha sempre la facoltà imprescrittibile, di aprire delle

luci nel suo muro, tuttavia il vicino può in ogni tempo, chiuderle, ma solo se costruisce in

aderenza o in appoggio al muro nel quale le luci, non importa se regolari o meno, risultano

aperte.

c. Acque, la legge dispone che tutte le acque superficiali o sotterranee, ancorché non estratte

dal suolo, sono pubbliche e costituiscono una risorsa che è salvaguardata ed utilizzata

secondo criteri si solidarietà. La raccolta di acque piovane in invasi e cisterne, al servizio di

fondi agricoli o di singoli edifici è libera. L’art. 909 disciplina invece le acque private.

ESTENSIONE DELLA PROPRIETA’

In linea verticale, la proprietà fondiaria si estenderebbe all’infinito, oggi l’art. 840 dispone che il

proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che svolgano a tale profondità nel

sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle. La

proprietà così, si estende a quella sola parte del sottosuolo suscettibile di utilizzazione, secondo un

criterio di normalità. Analogo principio anche per il soprasuolo.

Una limitazione all’estensione della proprietà al di sopra e al di sotto del suolo si ha quando venga

costituito un diritto di superficie.

Il proprietario ha la facoltà di cintare il proprio fondo e di impedire l’accesso a chiunque, salvo che

vi entri per l’esercizio della caccia, ovvero per costruire o riparare un muro o altra sua opera che si

trovi sul confine o presso di esso., ovvero per riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente

o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia.

Le consuetudini consentono talora l’accesso ai fondi altrui (specie i zone di montagna) per

passeggiarvi, per raccogliere fiori o funghi, sciare, ecc.

LE IMMISSIONI

Il proprietario è legittimato a qualsiasi attività di terzi che abbia a svolgersi sul suo fondo di

immissioni materiali.

Egli non può invece opporsi di regola, ad attività che si svolgano sul fondo del vicino.

È peraltro frequente il propagarsi nelle proprietà circostanti, di immissioni immateriali.

In questo caso occorre distinguere:

a. Se le immissioni rimangono al di sotto della soglia della normale sopportabilità, chi le

subisce deve sopportarle.

b. Se le immissioni superano la normale tollerabilità, ma sono giustificate da esigenze della

produzione, chi le subisce non ha diritto di farle cessare, ma può solo ottenere un indennizzo

in danaro per il pregiudizio arrecato.

c. Se le immissioni superano la normale tollerabilità senza essere giustificate, che la subisce ha

diritto che, per il futuro, ne venga inibita la prosecuzione, e per il passato, che gli sia

riconosciuto l’integrale risarcimento del danno eventualmente sofferto.

La tollerabilità o meno va valutata caso per caso, tenendo conto della condizione dei luoghi, cioè,

della loro destinazione naturalistica ed urbanistica, delle attività normalmente svolte nella zona, del

sistema di vita e delle abitudini di chi vi opera. Non rilevano, invece, né le condizioni soggettive (ad

es. un soggetto particolarmente irritabile, né l’attività da quest’ultimo svolta.

Se l’immissione supera la normale tollerabilità proviene dalle attività produttive, occorre bilanciare

le esigenze dell’industria, con le ragioni del proprietario.

Sarà ammesso, salvo come detto un indennizzo a favore delle proprietà danneggiate, solo:

a. Se non sia eliminabile o riducibile attraverso accorgimenti tecnici non particolarmente

onerosi.

b. Se la cessazione della attività produttiva causerebbe ala collettività un danno grave.

Si può anche tener conto della priorità di un determinato uso, ad es. chi costruisce in adiacenza di

una affina sa benissimo a quali immissioni si espone.

Discusso è invece, la possibilità di eliminare tale immissione, quando questa pregiudichi la salute

dei soggetti operanti sul fondo che la subisce, ovvero all’integrità dell’ambiente.

MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’

È possibile acquistare la proprietà a titolo derivativo, che importano la successione nello stesso

diritto già appartenente ad altri; e a titolo originario, che determina la nascita di un nuovo diritto.

Sono modi di acquisto a titolo derivativo:

il contratto

la successione a causa di morte

l’espropriazione per pubblica utilità

la vendita forzata dei beni del debitore

la confisca, ecc.

Sono modi di acquisto a titolo originario:

1. l’occupazione

2. l’invenzione

3. l’accensione

4. l’usucapione

5. il possesso in buona fede di beni mobili

A. L’occupazione, presa di possesso in via permanente e definitiva, di cose mobili che non

sono di proprietà di nessuno o abbandonate. Non sono soggetti ad occupazione, in quanto

appartenenti allo Stato i beni immobili vacanti. Eccezionalmente possono acquistarsi per

occupazione i mammiferi e gli uccelli facenti parte della fauna selvatica, abbattuti nel

rispetto delle disposizioni di legge previste a riguardo. Le api e gli animali mansuefatti che

si instaurano nel fondo, ne diventano proprietà del titolare se nessun proprietario li reclama,

allo stesso modo per effetto di consuetudine si acquista la proprietà anche di frutti spontanei

come funghi, tartufi, ecc.

B. L’invenzione, riguarda solo le cose mobili smarrite, queste debbono essere restituite al

proprietario, consegnandole al sindaco, trascorso un anno se non si presenta il proprietario,

la proprietà spetta a colui che l’ha trovata. Se il proprietario si presenta, al trovatore spetta

un premio proporzionale al valore della cosa smarrita.

Una particolare forma di invenzione è quella del tesoro, esso diviene immediatamente di

proprietà del titolare del fondo in cui si trova, ma se è trovato per solo effetto del caso nel

fondo altrui, spetta per metà al proprietario e per metà al ritrovatore.

C. L’accensione, opera in caso di stabile incorporazione di beni di proprietari diversi: il

proprietario della cosa principale acquista la proprietà delle cose che vengono in essa

incorporate. L’accensione può essere:

a. L’accensione di mobile ad immobile, il proprietario del suolo acquista ex lege la proprietà

di quanto venga da chiunque incorporato. Il suolo è sempre considerato cosa principale,

anche quando le cose incorporate dovessero avere un valore di mercato maggiore. Tale

regola diventa derogabile mediante accordo delle parti , che possono decidere di costituire

un diritto di superficie. Inoltre viene fatta eccezione all’ipotesi della accensione invertita, per

la quale il proprietario del fondo finitimo, che in buona fede, sconfina costruendo un edificio

sul fondo altrui, se tale edificio sul terreno altrui non ha una propria autonomia funzionale, e

se il proprietario del fondo occupato non fa opposizione entro 3 mesi dal giorno in cui la

costruzione ha avuto inizio, l’autore dello sconfinamento può chiedere che il giudice gli

trasferisca la proprietà del suolo occupato, a fronte del pagamento di una somma pari al

doppio del valore della superficie occupata.

b. L’accensione di immobile ad immobile, si articola nelle seguenti figure:

• L’alluvione, che consiste nell’accrescimento successivo ed impercettibile, dei fondi

rivieraschi a fiumi e torrenti, per l’azione dell’acqua corrente, talli terreni

appartengono al proprietario del fondo incrementato.

• L’avulsione, consiste nell’unione al fondo rivierasco di porzioni di terreno staccati

da un altro fondo per forza istantanea dell’acqua corrente, tali porzioni appartengono

al proprietario del fondo incrementato, che è tenuto a pagare all’altro proprietario

una indennità nei limiti del maggior valore recato al suo fondo dall’alvusione.

Non costituiscono ipotesi di accensione né terreni abbandonati dalle acque correnti,

né i terreni abbandonati di un fiume che si forma un nuovo letto, né quella di isole

che si formano nel letto di fiumi o torrenti, venuti ora a far parte del demanio

pubblico.

c. L’accensione di mobile a mobile, che dà luogo alle seguenti figure

• L’unione, che consiste nella congiunzione di beni mobili appartenenti a proprietari

diversi che vengono a formare un tutto inseparabile senza dar luogo ad una cosa nuova:

la proprietà diventa comune. Se una della due cose si può considerare principale, il suo

proprietario acquista la proprietà del tutto (salvo l’obbligo di corrispondere una somma

di denaro), in quest’ultima ipotesi ricorre in fenomeno dell’accensione.

• Specificazione, è la creazione di una cosa nuova con beni mobili appartenenti ad altri, se

è maggiore il valore della mano d’opera allora la proprietà spetta allo specificatore che

deve pagare al proprietario il valore della materia; se è invece maggiore il valore della

materia, la proprietà spetta al proprietario della materia, che deve pagare il prezzo della

mano d’opera. AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETA’

A difesa della proprietà sono esperibili le azioni petitorie, che hanno natura reale, volte a far valere

un diritto reale:

A. L’AZIONE DI RIVENDICAZIONE: è concessa a chi afferma di essere proprietario di un

bene, ma non ha il possesso, al fine di ottenere l’accertamento del suo diritto di proprietà, e

la condanna alla restituzione di chi detiene il possesso del suo bene.

Legittimato attivamente chi sostiene di essere proprietario senza possesso.

Legittimato passivamente, colui che detiene la cosa. Egli può essere estromesso dal giudizio,

indicando la persona in nome per conto di cui detiene il bene.

È sufficiente che il convenuto detenga la cosa al momento della domanda giudiziale, anche

se successivamente l’ha ceduta ad altri, l’azione potrà essere proseguita legittimamente nei

suoi confronti, anche se non potrà avere effetto restitutorio. Il convenuto sarà obbligato a

recuperare la cosa per l’attore a proprie spese, o a corrispondergli il valore oltre al

risarcimento del danno. Il proprietario può comunque rivolgersi direttamente al nuovo

possessore per la restituzione.

L’attore ha l’onere di dimostrare il suo diritto di proprietà, in tal senso se l’acquisto è a titolo

originario gli basterà fornire la prova di tale titolo, se l’acquisto è a titolo derivativo, l’attore

dovrà dare la prova oltre che del suo titolo di acquisto, anche del titolo di acquisto dei

precedenti proprietari fino ad arrivare ad un acquisto originario.

Rispetto ai beni mobili sarà sufficiente che l’attore provi, che qund’anche avesse acquistato

da chi non era legittimo proprietario, abbia comunque acquistato la proprietà per effetto

della regola possesso vale titolo, avendo a suo tempo ricevuto in buona fede un titolo idoneo

a trasferirgli la proprietà.

Rispetto ai beni immobili e mobili registrati, occorre invece che l’attore provi che

quand’anche avesse acquistato a non domino, avrebbe comunque acquisito la proprietà in

forza dell’usucapione, ovvero attraverso successione all’accessione del possesso.

Il convenuto si trova un una posizione più comoda rispetto all’attore in quanto egli può

limitarsi ad attendere che l’attore provi il suo diritto.

L’azione di rivendicazione è imprescrittibile. Essa però deve essere rigettata se il convenuto

dimostra di averne acquistato la proprietà per usucapione.

Dall’azione di rivendicazione si distingue quella di restituzione, quest’ultima presuppone

che l’attore agisca in giudizio vantando un diritto alla restituzione, nascente da un rapporto

Riassunto per l'esame di Diritto privato, basato su appunti personali e studio autonomo del testo consigliato dal docente Manuale di diritto privato, Torrente, Schlesinger. con riferimento ai seguenti argomenti: diritti reali, categorie diritti reali , l'usufrutto, l'uso e l'abitazione, diritti usufruttuario, leservitù coattive o legali, servitù volontarie, estinzione della servitù, il possesso, situazioni possessorie.