Riassunto esame DIRITTO PRIVATO, prof. Auletta, libro consigliato Manuale di diritto privato, Torrente, Schlesinger: i diritti reali

Caratteri e categorie dei diritti reali

I diritti reali sono caratterizzati da:

• Immediatezza: il titolare esercita il potere sulla cosa senza necessità della cooperazione di terzi.
• Assolutezza: dovere di tutti i consociati dall’astenersi dall’interferire nel rapporto tra il titolare del diritto reale e il bene che ne è oggetto, e dalla possibilità di agire in giudizio contro chiunque contesti e pregiudichi il suo diritto.
• Inerenza: opponibilità da parte del proprietario che può agire nei confronti di chiunque possieda il bene per ottenerne la restituzione. La servitù di passaggio continua a gravare sul fondo anche quando la proprietà di questi passi a terzi.

Si è peraltro osservato che né l'immediatezza, né l'assolutezza, né l'inerenza caratterizzerebbero sempre e solo i diritti reali.

Numerus clausus e tipicità dei diritti reali

Si ritiene che i diritti reali costituiscano un numerus clausus (che sia, cioè, precluso ai privati di creare diritti reali diversi da quelli espressamente disciplinati dalla legge), siano connotati dal carattere della tipicità (che sia cioè di regola precluso all’autonomia dei privati di modificare la disciplina legale dei singoli diritti reali).

Nell’ambito dei diritti reali si è soliti distinguere tra la proprietà e i diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui e che sono destinati a coesistere.

Diritti reali in re aliena

I diritti reali in re aliena si distinguono in:

• Diritti reali di godimento: usufrutto, abitazione, servitù prediali. Attribuiscono al titolare il diritto di trarre dal bene talune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire.
• Diritti reali di garanzia: pegno ed ipoteca. Attribuiscono al titolare il diritto di farsi assegnare, con prelazione rispetto agli altri creditori, il ricavato dell'eventuale alienazione forzata del bene.

Da non confondere con i diritti reali sono le obbligazioni, che si caratterizzano per il fatto che la persona dell’obbligato viene individuata in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene (l’obbligo di sostenere le spese necessarie per la conservazione della cosa comune grava su ciascun comproprietario).

Si dubita che all’autonomia privata sia consentito creare obbligazioni reali atipiche, cioè diverse ed ulteriori rispetto a quelle espressamente previste dalla legge. È di ostacolo anche il principio della relatività degli effetti del contratto, infatti le obbligazioni reali sono potenzialmente destinate a gravare anche su terzi estranei al contratto stesso.

Da non confondere con l’obbligazione reale è l’onere reale, in forza del quale il creditore per il pagamento di somme da prestarsi periodicamente in relazione ad un determinato bene immobile, può soddisfarsi sul bene stesso, chiunque ne diventi proprietario o acquisti diritti reali di godimento o di garanzia. L’unica ipotesi di onere reale è costituita dai contributi consortili.

I diritti reali di godimento

I diritti reali su cosa altrui non costituiscono una parte o una frazione del diritto di proprietà, ma una limitazione del medesimo. Si distinguono i diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia. I diritti reali di godimento comprimono il potere di godimento che spetta al proprietario. Essi sono: superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù prediale.

La superficie

Attraverso il diritto di superficie il proprietario può derogare ad altri mediante atto scritto, il diritto alternativo di:

• Costruire al di sopra del suolo altrui un’opera di cui il superficiario, quando l’abbia realizzata, acquista la proprietà. Di conseguenza è un diritto su cosa altrui e se, il beneficiario non costruisce entro 20 anni, ne perde il diritto.
• Mantenere una costruzione già esistente di cui il superficiario acquista la proprietà separatamente dalla proprietà del suolo, quindi non è concepibile l’estinzione per non uso.

L’estinzione della superficie per decorso del termine, o per altra ragione, dà luogo all’acquisto della proprietà della struttura al proprietario del suolo. Il superficiario può godere e disporre della cosa pienamente, ma se al tempo era stato posto un termine a tale diritto, questo si estingue alla scadenza.

I diritti reali costituiti sul suolo, si estendono anche sulla costruzione, a tale principio si fa eccezione nei casi di costituzione di ipoteche sul suolo, che non si estendono anche alla costruzione. Salva diversa pattuizione, il perimento della struttura non estingue il diritto di superficie, perciò il superficiario può ricostruire in base al diritto di superficie concessogli.

Una analoga separazione si può stabilire per il sottosuolo, ma non per le piantagioni.

L'enfiteusi

L’enfiteusi attribuisce all’enfiteuta lo stesso potere di godimento che spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso un canone periodico in denaro o in prodotti naturali, che non può superare i limiti fissati da leggi speciali. Egli può anche mutare la destinazione del fondo, purché non lo deteriori. È tuttavia valido il patto che vieta le innovazioni.

All’enfiteuta spetta il dominio utile, mentre al proprietario spetta il dominio diretto, che si riduce al diritto al canone. Il diritto dell’enfiteuta si estingue per non uso. L’enfiteusi può essere perpetua o a tempo, ma non può mai avere durata inferiore di 20 anni. L’enfiteusi può essere costituita mediante contratto o testamento, o mediante usucapione. Se costituita mediante contratto, questo può essere costituito anche in modo diverso dalla legge, ma non derogare alcune norme specificamente indicate dalla disposizione stessa.

Affrancazione e devoluzione

Attraverso il diritto di affrancazione concesso all’enfiteuta, egli può acquistare la proprietà del fondo pagando una somma pari a 15 volte il canone annuo. Tale diritto è un diritto potestativo, quindi se il proprietario si rifiuta, l’enfiteuta può rivolgersi al giudice per una sentenza che pronuncia l’affrancazione.

Un potere inverso spetta al concedente: il diritto alla devoluzione, attraverso il quale, egli riacquista l’estensione del suo diritto di proprietà. Mentre l’affrancazione non è subordinata ad alcun presupposto, la devoluzione richiede l’inadempienza dell’enfiteuta per una delle seguenti ragioni:

• Per violazione dell’obbligo di non deteriorare il fondo o di migliorarlo
• Per la mora nel pagamento di 2 annualità del canone

L’azione di devoluzione si basa sul difetto funzionale della causa del negozio di costituzione dell’enfiteusi. Essa è concessa anche se l’enfiteusi sia stata costituita con testamento o usucapione. Fra domanda di affrancazione e di devoluzione, la prima prevale. Inoltre la domanda di devoluzione non preclude in alcun caso all’enfiteuta il diritto di affrancazione.

Estinzione

L’estinzione dell’enfiteusi si verifica per:

• Il decorso del termine, se l’enfiteusi è temporanea
• Il perimento del fondo
• Effetto dell’affrancazione
• In conseguenza alla devoluzione
• Prescrizione estintiva (non uso del diritto per 20 anni)

La legge accorda all’enfiteuta il diritto al rimborso da parte del concedente, dell’aumento di valore conseguito dal fondo nei casi di devoluzione.

Miglioramenti del fondo: aumentano il reddito senza assumere il carattere di opere aventi propria individualità.

Addizioni del fondo: opere sul fondo aventi individualità. Spetta in caso di addizioni lo ius tollendi all’enfiteuta, se questo non arreca danno al fondo, se le addizioni costituiscono dei miglioramenti per il fondo l’enfiteuta ha diritto a compenso. Per garantirgli la riscossione, la legge concede all’enfiteuta il diritto di ritenzione, cioè rimanere in possesso del fondo finché non sia soddisfatto del suo credito.

L'usufrutto, l'uso e l'abitazione

L’usufrutto consiste nel diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. L’usufruttuario può trarre dalla cosa tutte le utilità che ne può trarre il proprietario, ma se ha per oggetto un’area, egli non può costruirvi.

L’usufrutto ha necessariamente una durata temporanea. Se nulla è detto nel titolo di costituzione, la durata s’intende a vita dell’usufruttuario e in ogni caso la morte di quest’ultimo ne determina l’estinzione. Tale durata non può essere superiore a 30 anni se è favorito a favore di una persona giuridica.

Il quasi usufrutto

Qualsiasi bene può essere oggetto di usufrutto, ma se si tratta di beni consumabili è noto che essi debbono perdere la loro individualità (denaro, cibo), in quanto l’usufrutto richiede che il bene venga restituito secondo la sua destinazione economica, nella sua identità ed integrità. Il diritto che quindi nasce rispetto a beni consumabili viene qualificato come quasi usufrutto. La proprietà di tali beni passa all’usufruttuario salvo l’obbligo di restituire una stessa quantità di beni appartenente allo stesso genere.

Per quanto riguarda i beni deteriorabili, che possono essere oggetto di varie utilizzazioni che ne diminuiscono il valore del bene, ma non lo distruggono (vestito), essi ricadono nell’usufrutto secondo l’uso al quale sono destinati, se si tratta dunque di abiti di gala, non possono essere indossati ogni giorno. Alla fine dell’usufrutto, l’usufruttuario è tenuto a restituirli nello stato in cui si trovano.

Modi di acquisto dell’usufrutto

Modi di acquisto dell’usufrutto possono essere:

• Usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio
• La volontà dell’uomo manifestata tramite contratto o testamento
• Usucapione
• Provvedimento del giudice, che può costituire a favore di uno dei coniugi, l’usufrutto su parte dei beni spettanti all’altro a seguito della divisione dei cespiti

In relazione all’usufrutto volontario, la costituzione avente ad oggetto beni immobili, deve farsi per iscritto e sono soggetti a trascrizione. È inoltre soggetta a trascrizione l’accettazione dell’eredità e l’acquisto del legato, che importino l’acquisto dell’usufrutto su detti beni. Dopo la riforma del diritto di famiglia del 1975, l’importanza dell’istituto appare oggi di gran lunga ridimensionata, poiché tutti i residui modi di acquisto dell’usufrutto sono nella pratica piuttosto rari.

Diritti dell’usufruttuario

I diritti dell’usufruttuario sono:

• Possesso della cosa: l’usufruttuario non può conseguire il possesso se non ha fatto l’inventario e dato garanzia. Se tale possesso è già esercitato da altri, egli attraverso l’actio confessoria o vindicatio ususfrutctus può richiedere l’accertamento dell’esistenza del diritto ed ottenerne la condanna del terzo al rilascio del possesso.
• Frutti naturali o civili della cosa: la proprietà dei frutti naturali si acquista con la separazione, i frutti civili si acquistano giorno per giorno in relazione della durata del diritto. All’usufruttuario spettano i frutti naturali separati durante l’usufrutto e i frutti civili maturati giorno per giorno fino al termine dell’usufrutto. Tuttavia in relazione ai frutti naturali prodotti da un fondo rustico, la ripartizione tra proprietario ed usufruttuario ha luogo, in proporzione della durata del rispettivo diritto nell’anno agrario. Secondo lo stesso criterio della ripartizione dei frutti si ripartiscono anche le spese necessarie per la loro produzione.
• Potere di disporre: l’usufruttuario può cedere ad altri il suo diritto, contro un corrispettivo o mediante donazione, inoltre può concedere ipoteca sull’usufrutto stesso. S’intende che la cessione non può danneggiare il nudo proprietario, l’usufruttuario si estinguerà al termine o con la morte non dell’acquirente, bensì del primo usufruttuario. Egli può anche dare in locazione le cose che formano oggetto del suo diritto e concederle in godimento a terzi (comodato). Le locazioni concesse dall’usufruttuario, dovrebbero di regola, estinguersi alla sua morte, ma il legislatore ha concesso che tali locazioni in corso possano proseguire per la durata stabilita, a condizione che la locazione e la durata risultino da atto pubblico o da scrittura privata con data certa, e non oltre 15 anni dalla cessazione dell’usufrutto. Se l’usufrutto si estingue per effetto del termine fissato, termine di cui il locatario era a conoscenza, la locazione non può protrarsi oltre l’anno in corso.

Obblighi dell’usufruttuario

Gli obblighi dell’usufruttuario si ricollegano al dovere di restituire la cosa al termine del suo diritto, o il valore se si tratta di quasi usufrutto. Egli è tenuto:

• Ad usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa
• A non modificare la destinazione della res
• A fare, salvo dispensa, l’inventario e prestare garanzia, a presidio dell’osservanza degli obblighi di conservazione e restituzione dei beni

L’usufruttuario è inoltre tenuto alle spese, agli oneri relativi alla custodia della cosa, all’amministrazione, alla manutenzione ordinaria, alle imposte, ai canoni, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito. Sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, che superano i limiti della conservazione della cosa e delle sue utilità per la durata della vita umana.

Estinzione dell’usufrutto

L’estinzione si verifica:

• Per la scadenza del termine o per la morte dell’usufruttuario
• Per la prescrizione estintiva ventennale
• Per la consolidazione, ossia riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona
• Per il totale perimento della cosa
• Per l’abuso che faccia l’usufruttuario del suo diritto

La consolidazione può anche essere l’effetto della rinuncia dell’usufruttuario, che benché avvantaggi il proprietario opera automaticamente e quindi pur dovendo essere fatta per iscritto se riguarda beni immobili, non occorre la forma dell’atto pubblico.

La legge non ha vietato all’usufruttuario di apporre miglioramenti, ma a differenza dell’enfiteusi, ha limitato il credito dell’usufruttuario, alla minore somma tra la spesa e l’aumento di valore della cosa per effetto del miglioramento. Per le addizioni l’usufruttuario ha lo ius tollendi qualora l’esercizio non arrechi danno alla cosa, tranne che il proprietario non preferisca ritenere le addizioni, nel qual caso egli deve la minor somma tra lo speso ed il miglioramento.

Uso ed abitazione

L’uso e l’abitazione sono tipi limitati di usufrutto:

• L’uso consiste nel diritto di servirsi di un bene, se è fruttifero di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
• L’abitazione consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

Questi due diritti si distinguono dall’usufrutto sotto l’aspetto quantitativo: l’usuario ha le stesse facoltà dell’usufruttuario ma solo entro il limite indicato. I diritti d’uso ed abitazione, a differenza dell’usufrutto, non si possono dare in locazione né cedere. Essi si estinguono con la morte del titolare, pertanto non possono formare oggetto di disposizione testamentaria.

Le servitù

Servitù prediale: è il peso imposto ad un fondo servente, per l’utilità di un altro fondo dominante, appartenente a proprietari diversi. Il fondo dominante si avvantaggia della limitazione gravante sul fondo servente. La servitù può consistere anche nella maggiore comodità del fondo, ad esempio la servitù può consistere nella limitazione di impedire al fondo servente la possibilità di costruire, al fine di non impedire al fondo dominante una vista panoramica. Se il fondo è destinato all’industria si possono costituire delle servitù che incrementino l’industria stessa: servitù industriali.

L’utilità può anche essere rivolta ad un edificio da acquisire o da costruire, in questo caso, il diritto reale non può nascere se non quando l’edificio sia stato costruito, prima di allora si avrà un rapporto obbligatorio soggetto a estinzione decennale.

Non fanno parte delle servitù prediali, quelle servitù a favore di una persona: servitù irregolari. Tali non sono ammesse dalla legge, onde evitare di appesantire ulteriormente il diritto di proprietà. Nulla vieta al proprietario di concedere liberamente il passaggio o l’esercizio della caccia, ad altri sul proprio fondo, ma in tal caso da vita ad un rapporto obbligatorio e non ad un diritto reale.

I principi fondamentali in materia di servitù sono:

• Servitus in facendo consistere nequit: la servitù può imporre al proprietario del fondo un dovere negativo di non facere, o di sopportare, perciò le spese per le opere necessarie al fondo servente di regola sono a carico del proprietario del fondo dominante.
• Némini res sua servit: presuppone che i fondi appartengano a proprietari diversi. È concessa la possibilità di servitù nei casi in cui il proprietario di uno dei fondi è semplicemente comproprietario dell’altro fondo.
• Praedia vicina esse debent: i fondi devono trovarsi ad una vicinanza tale da permettere l’esercizio della servitù e quindi la sua utilità.

La servitù di passaggio può essere costituita anche quanto tra i due fondi vi sia un fondo intermedio.