Riassunto esame DIRITTO PRIVATO, prof. Auletta, libro consigliato Manuale di diritto privato, Torrente, Schlesinger: i diritti reali

Servitù apparenti => all’esercizio di queste servitù sono destinate delle opere visibili e permanenti,

che rendono palese l’esistenza di un peso, cioè che rendono manifesta la soggezione alla servitù.

Destinazione del padre di famiglia => quando una parte di un fondo necessita di trarre utilizzazione

dall’altra parte del fondo stesso, se tale fondo viene suddiviso dal padre a due persone diverse e

quindi due nuovi proprietari, si intende automaticamente costituita una servitù a favore della parte

che necessita trarre utilità dall’altra servente. Occorre semplicemente che nell’atto che provoca la

divisione dei due fondi, non vi sia inserita una dichiarazione contraria che escluderebbe la nascita

della servitù. ESERCIZIO DELLA SERVITU’

L’esercizio della servitù è regolato dal titolo (contratto testamento sentenza), se manca il titolo dalla

legge. La legge stabilisce che si ricomprende nel diritto di servitù tutte quelle facoltà accessorie utili

all’esercizio stesso della servitù.

Modo => è la modalità in cui l’esercizio della servitù deve svolgersi. È discussa l’ipotesi che possa

usucapirsi anche il modo. Se la servitù non apparente, non potendosi usucapire la servitù non si può

usucapire neanche il modo. Ma se la servitù è apparente, non si può usucapire un modo diverso se

questo è già determinato nel titolo, se il modo non è determinato nel titolo allora è ammissibile

l’usucapione.

Le servitù devono essere esercitate civiliter, cioè con il minor aggravio possibile del fondo servente.

Le spese necessarie per la conservazione della servitù, sono a carico del proprietario del fondo

dominante. Peraltro è consentito alle parti disporre diversamente creando una obbligazione propter

rem. Il proprietario del fondo servente sul quale grana tale obbligazione, può liberarsene

rinunziando alla proprietà del fondo in favore del proprietario del fondo dominante. In questo caso

venendo meno la causa per cui egli è obbligato, si estingue anche l’obbligazione.

ESTINZIONE DELLA SERVITU’

Le servitù si estinguono:

a. Per la rinuncia da parte del titolare fatta per iscritto: se essa a contro un corrispettivo,

occorre un contratto; se essa avviene per libera decisione del titolare basta un atto

unilaterale.

b. Per scadenza del termine se la servitù è a tempo.

c. Per confusione, quando il proprietario del fondo dominante acquista la proprietà del fondo

servente e viceversa.

d. Per prescrizione estintiva ventennale (non uso).

Servitù affermative => attribuiscono al proprietario del fondo dominante il potere di facere

un’attività nel fondo servente, a tale potere corrisponde un pati del fondo servente.

Servitù negative => attribuiscono al proprietario del fondo dominante il potere di vietare qualche

cosa al proprietario del fondo servente, il quale è tenuto a non facere. Il proprietario del fondo

dominante nella deve fare se non vigilare affinché l’altro non violi il suo divieto. In caso di

violazione, tocca al proprietario del fondo dominante chiamare in giudizio l’altro, se questo non

esercita tale diritto per 20 anni, l’inerzia conduce all’estinzione del diritto stesso. La servitù non si

estingue per intero, ma solo per le opere per cui non vi è stata reazione.

Le servitù affermative

Continue Discontinue

L’attività dell’uomo è antecedente Il fatto dell’uomo deve essere

all’esercizio della servitù. Ad es. concomitante all’esercizio della

l’acqua scorre da sé all’interno di servitù. Esercito la mia servitù di

una conduttura già realizzata dal passaggio quando passo sul

uomo. fondo altrui.

Se la servitù è continua il proprietario La prescrizione comincia a

non deve far nulla per ritrarre dalla decorrere dall’ultimo atto di

servitù l’utilità voluta. esercizio (l’ultima volta che sono

La prescrizione comincia a decorrere passato dal fondo).

quando si è verificato un fatto contrario

all’esercizio della servitù. (rottura del

acquedotto).

La cessazione di fatto di usare della servitù (crolla l’edificio da cui esercitavo la servitù di veduta) e

cessazione dell’utilità (si inaridisce la sorgente da cui attingevo acqua), non fanno estinguere la

servitù, purché lo stato dei luoghi può nuovamente mutare e la servitù risorgere. Si ha in questo

caso sospensione o quiescenza della servitù: l’estinzione non si verifica se non quando è decorso il

termine per la prescrizione. La servitù si conserva per intero, per non uso può estinguersi il diritto,

non il modo che non ha valore autonomo.

TUTELA DELLA SERVITU’

Azione confessoria => chi afferma essere titolare chiede una pronuncia giudiziale di accertamento

del diritto di servitù, nel caso in cui vi siano impedimenti, anche una pronuncia di condanna alla

loro cessazione ed alla rimessione delle cose in pristino, oltre che la risarcimento del danno.

Legittimato attivamente => colui che si afferma titolare della servitù.

Legittimato passivamente => il soggetto che avendo un rapporto attuale con il fondo servente,

contesta l’esercizio della servitù.

L’attore deve fornire prova della servitù.

L’azione confessoria ha carattere petitorio e il suo accoglimento presuppone l’accertamento del

diritto alla servitù.

A tutela dello stato di fato della servitù, possono esperirsi le azioni possessorie di reintegrazione e

di manutenzione. IL POSSESSO

LE SITUAZIONI POSSESSORIE

Può aversi la situazione di colui che pur non avendo un diritto, tuttavia si comporta come se lo

avesse e ne esercita il contenuto. Tale esercizio di fatto sulle cose dà luogo alle situazioni

possessorie.

Tra le situazioni possessorie occorre distinguere la detenzione che è il vero e proprio possesso

(corporee t animo) e il possesso mediato (solo animo).

La detenzione consiste nell’avere la disponibilità di fatto di una cosa, ossia di utilizzarla (corpus),

pur riconoscendo che essa è di altri, cui si deve render conto dell’uso del bene.

Se colui che ha di fatto il possesso della cosa (corpore) ha anche l’animus possidendi, cioè

l’intenzione di esercitare su di essa i poteri di un diritto reale di godimento, si ha il possesso pieno.

Possesso mediato solo animo, il soggetto pur non avendo la materiale disponibilità del bene nutre

l’animus possidendi esercitando la signoria del bene per mezzo di un’altra persona, che ha la

detenzione della cosa. Ad es. Il caso della locazione.

Il codice limita la figura del possesso ai poteri corrispondenti ai diritti reali.

Oggetto del possesso sono i beni materiali, tranne quelli dominicali che non possono formare

oggetto di relazioni giuridiche private.

RAGIONI DELLA TUTELA DEL POSSESSO

Le ragioni per cui l’ordinamento tutela il possesso sono:

• Tutelando la situazione possessoria, la legge assicura allo stesso proprietario, che di solito è

anche colui che esercita i poteri connessi alla proprietà, una difesa rapida ed efficace.

• Impedendo che si arrechi violenza o molestia al possessore, si conserva la pace tra i

consociati, quindi nessuno può farsi giustizia da sé togliendo la cosa all’altro.

La legge assicura al possessore o detentore una protezione che ha carattere provvisorio, perché è

destinata a cadere qualora risulta la mancanza del diritto.

Vi sono altri vantaggi attribuiti al possessore come la possibilità di acquistare il bene per

usucapione, la posizione di convenuto nell’azione di rivendica, per la quale l’attore deve fornire

l’onere della prova, non essendo sufficiente la dimostrazione che il convenuto non ha diritto al

possesso.

Nello ius possessionis: l’insieme dei vantaggi che il possesso di per sé genera a favore del

possessore, è soprattutto il diritto alla tutela possessoria.

Nello ius possidendi: consiste nel diritto di chi abbia effettivamente titolo a possedere la sua cosa.

Il possesso non è un diritto bensì una situazione di fatto produttiva di effetti giuridici.

L’ACQUISTO E LA PERDITA DEL POSSESSO

L’acquisto del possesso avviene:

1. in modo originario: con l’apprensione della cosa e il conseguente godimento. Non si ha

l’acquisto, se questo si verifica per mera tolleranza altrui, chi potrebbe impedire l’acquisto

del corpus se ne astiene per spirito di amicizia, gentilezza cordialità buon vicinato ecc. non

può dare luogo all’acquisto del possesso l’astensione del proprietario ad una facoltà che

rientra nel suo diritto di proprietà (atto facoltativo).

2. in modo derivativo: con la consegna, delle chiavi per gli immobili. Vi sono figure di traditio

ficta il cui bene rimane nelle mani della stessa persona, ma muta l’elemento psicologico

dell’animus. Traditio brevi chi era detentore diveniva possessore. Il costituto possessorio

con il quale il possessore cessa di possedere per sé e comincia a possedere per altri.

Compossesso: il possesso acquistato da più persone.

La perdita del possesso si verifica per il venir meno di uno o di entrambi gli elementi del corpus e

animo. Per la perdita del corpus occorre la sua stabile irreperibilità o irrecuperabilità. Il possesso

degli animali selvatici si perde allorché essi riacquistino la loro naturale libertà, quello degli animali

mansuefatti allorché essi perdano la consuetudo reverendi.

Per quanto riguarda gli immobili la dottrina ritiene che il possesso può conservarsi anche il forza

della sola persistenza dell’animus nonostante si sia perduta la disponibilità fisica, ma limitatamente

al tempo entro cui si può esercitare l’azione di spoglio.

RAPPORTO TRA DETENZIONE E POSSESSO

L’art. 1141 stabilisce cha basta fornire la prova della detenzione e spetterà a chi nega il possesso

dimostrare che chi detiene la cosa l’ha ricevuta per un titolo che esclude l’animus sibi habendi ( ad

es è stato immesso nel fondo in qualità di affittuario).

Presunzione di possesso intermedio => basta che il possessore dimostri di possedere ora e di aver

posseduto in un tempo più remoto, ciò basta a far presumere che abbia posseduto anche nel periodo

intermedio. Spetta a chi sostiene il contrario dimostrare che tale possesso fu interrotto.

Invece il possesso attuale non fa presumere il possesso anteriore.

Poiché per lo più il l’acquisto della proprietà produce l’acquisto anche del possesso, è ragionevole

presumere che il possesso abbia avuto inizio dalla data del titolo.

Il mutamento della detenzione in possesso può avvenire solo per una delle seguenti ragioni:

1. causa proveniente da un terzo: il quale affermi di essere proprietario o titolare di un diritto

reale e trasferisca il diritto al detentore.

2. opposizione del detentore: l’atto con cui il detentore rende noto al possessore, mediante atto

giudiziale o stragiudiziale, sia anche mediante atti univoci, l’intenzione di continuare a

tenere la cosa non più come detentore, ma per conto e in nome proprio. Il potere esercitato

può corrispondere a quello che esercita un proprietario un usufruttuario o ancora il titolare di

un’enfiteusi. LE QUALIFICAZIONI DEL POSSESSO

Occorre distinguere a seconda che il possessore abbia o meno anche lo ius possidendi (cioè sia o

meno anche proprietario della cosa), nel primo caso si parlerà di possesso legittimo, nel secondo

possesso illegittimo.

caso di

La figura generale del possesso del non proprietario si articola in possesso in buona fede, possesso

in mala fede, possesso vizioso, ossia viziato da violenza o clandestinità.

POSSESSO IN BUONA FEDE

Possesso in buona fede => colui che ha acquistato la materiale disponibilità del bene, ignorando di

ledere l’altrui diritto, sempre che la sua ignoranza non dipenda da colpa grave. In materia di

possesso la buona fede si presume, chi intende contestarla ha l’onere di provare la mala fede.

Non occorre che la buona fede perduri per tutta la durata del diritto, è sufficiente che vi sia al

momento dell’acquisto.

LA SUCCESSIONE NEL POSSESSO E L’ACCENSIONE DEL POSSESSO

Alla morte del possessore, il possesso continua in capo al suo successore a titolo universale, con

medesime caratteri (buona o mala fede o viziosità) che aveva rispetto al defunto => successione del

possesso, ciò avviene anche in mancanza di una apprensione materiale, in quanto ne ignora

l’appartenenza all’eredità. L’erede subentra nella stessa posizione in cui si trovava il defunto.

Accensione del possesso => è applicabile solo a chi acquista il possesso a titolo particolare,

(compratore, legatario, ecc) e purché acquisti egli stesso il possesso. L’acquirente a titolo

particolare acquista un possesso nuovo diverso da quello del suo dante causa. Il successore a titolo

particolare può: sommare al periodo in cui egli ha posseduto anche i periodi in cui hanno posseduto

i suoi dante causa, tale somma può risultare utile a fini dell’usucapione, dell’azione di

rivendicazione, dell’azione di manutenzione, ossia ogni volta che assuma rilievo la durata del

possesso. EFFETTI DEL POSSESSO

L’ACQUISTO DEI FRUTTI E IL RIMBORSO DELLE SPESE

Il proprietario può agire con l’azione di revindica per far ottenere la restituzione della cosa

posseduta da altri. In tal caso il possessore in buona fede non è tenuto a restituire i frutti che abbia

percepito. Per determinare il momento in cui il diritto del possessore in buona fede sui frutti cessa,

bisogna tener presente che la sentenza retroagisce al momento della domanda. Perciò i frutti

percepiti durante la lite spettano al proprietario (effetti anticipati del giudicato).

Il possessore risponde non solo dei frutti percepiti durante la lite, ma anche di quelli che avrebbe

potuto percepire utilizzando la diligenza media.

Il possessore di mala fede deve restituire la cosa con tutti i frutti sa partire dal momento in cui ha

avuto inizio il possesso, salvo quelli per i quali sia già maturata la prescrizione.

Le spese si distinguono in necessarie, utili e voluttuarie.

Spese necessarie => servono per la produzione dei frutti. Il possessore tenuto alla restituzione dei

frutti ha diritto al rimborso delle spese. Le altre spese necessarie si distinguono in ordinarie e

straordinarie. Spese straordinarie: superano il limite della

Spese ordinarie: servono per la ripartizione conservazione della cosa e delle sue utilità,

ordinaria, e sono rimborsabili quando il devono essere rimborsate sia al possessore

possessore è tenuto alla restituzione dei in buone che in mala fede.

frutti, altrimenti il rimborso non è dovuto.

Spese utili => che hanno aumentato il valore della cosa e quindi da considerarsi dei miglioramenti,

il rimborso è dovuto purché sussistano al tempo della restituzione, sia al possessore in buona che

mala fede.

Tuttavia per quanto concerne l’importo del rimborso per il possesso in buona fede l’indennità deve

corrispondere alla misura dell’aumento di valore per effetto dei miglioramenti, al possessore in

mala fede nella minor somma tra lo speso e il migliorato.

Per le addizioni si applicano le regole applicate in materia di accensione.

Al possessore in buona fede è riconosciuto il diritto di ritenzione, la facoltà di non restituire finché

non gli sia corrisposta l’indennità dovutagli.

Le spese voluttuarie non sono rimborsabili.

L’ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ IN FORZA DELLA REGOLA

POSSESSO VALE TITOLO

Ricollegabile alla tutela del possesso è l’acquisto di una cosa mobile, in forza di un titolo d’acquisto

proveniente a non domino (cioè da chi non sia proprietario del bene alienato). In tal caso

l’acquirente non ne dovrebbe acquistare la proprietà restando soggetto al rischio di restituzione al

vero proprietario. Ma eccezionalmente il legislatore tutela le alienazioni compiute a non domino,

ovviamente a talune condizioni:

1. che l’acquirente abbia stipulato un valido atto di acquisto, cioè che possa vantare un titolo

idoneo al trasferimento della proprietà.

2. che l’acquirente abbia pure già acquistato il possesso del bene (possesso vale titolo), il

legislatore tutela solo se vi sia già stata traditio, altrimenti tutela il precedente dominus.

3. che l’acquirente sia in buona fede, ossia ignori che l’alienante non aveva diritto di disporre

della cosa, purché tale ignoranza non derivi da sua colpa.

La proprietà sia acquista quindi, libera da diritti altrui sulla cosa (se questi non risultano dal titolo e

vi è la buona fede dell’acquirente.

La buona fede è esclusa se l’acquirente conosce l’illegittima provenienza della cosa e ciò anche

quando ritenga erroneamente che colui da cui ha acquistato sia divenuto proprietario in forza

dell’usucapione e ciò non risponde al vero.

LA RISOLUZIONE DEL CONFLITTO TRA ACQUIRENTI DI COSE MOBILI

Nei contratti avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o il

trasferimento di un diritto reale, tale trasferimento si verifica con il semplice consenso manifestato

dei contraenti. Non occorre la consegna della cosa, basta l’accordo a produrre il trasferimento.

Se l’alienante aliena la cosa a più persone si considera proprietario colui che ne ha stipulato il

contratto di vendita per primo. Ma se colui che pur avendo stipulato il contratto successivamente,

detiene materialmente la cosa, in questo caso il possesso vale titolo. Egli ne diverrà proprietario, e

l’altro acquirente potrà richiedere il risarcimento all’alienante. Quindi un bene mobile alienato a più

persone, ne diviene proprietario colui che in buona fede ne ha acquistato per prima il possesso,

anche se il suo titolo è di data posteriore.

LE AZIONI POSSESSORIE

Contro l’altrui azione violenta è consentita anche l’autodifesa. Perciò posso oppormi alla violenza

mentre questa è in atto, se invece la violenza è cessata devo ricorrere al giudice.

Il possessore spogliato o molestato è tutelato con particolari azioni possessorie, che si

contrappongono alle azioni petitorie, ossia azione negatoria, azione confessoria, che possono essere

fatte valere solo da chi afferma di essere titolare della proprietà o di un diritto reale di godimento,

indipendentemente che l’attore abbia o meno il possesso del bene.

Le azioni possessorie assicurano una tutela di carattere soltanto provvisoria.

Il convenuto in un giudizio possessorio non può proporre il giudizio petitorio, finché non si sia

risolto il primo (divieto del cumulo del giudizio petitorio con quello possessorio). Tale regola soffre

di deroga nel caso in cui ne potrebbe derivare per il proprietario o per il titolare di un diritto reale di

godimento un danno irreparabile.

L’AZIONE DI REINTEGRAZIONE O SPOGLIO

Azione di reintegrazione o spoglio => garantisce tutela giuridica a chi viene con violenza od

occultamente spogliato della disponibilità del bene stesso.

Per spoglio si intende la privazione totale o parziale della disponibilità del bene. Esso si dice

violento o clandestino quando si attua contro la volontà dell’attuale possessore o detentore.

L’azione di reintegrazione è esperibile solo quando lo spoglio risulta accompagnato dall’animus

spogliandi cioè dall’intenzione del suo autore.

La legittimazione attiva => ad esercitare l’azione spetta a chi abbia il possesso a titolo di usufrutto o

di servitù, sia che egli possegga legittimamente o illegittimamente o che ne abbia acquistato il

possesso con violenza o clandestinità.

Spetta al detentore o al possessore per conto del quale deteneva lo spogliato il recupero del

possesso.

La legittimazione passiva => compete all’autore materiale dello spoglio e a chi si trovi nel possesso

del bene, in virtù di un acquisto fatto nella consapevolezza dell’avvenuto spoglio. L’azione non è

esperibile contro un acquirente di buona fede, lo spogliato in questo caso potrà agire contro lo

spoliator con l’azione di risarcimento del danno e contro l’acquirente con l’azione petitoria, a

condizione che fosse e sia rimasto proprietario del bene.

L’azione di reintegrazione può essere esperita contro lo spoliator quand’anche sia titolare del diritto

e tendi di difendersi l’eccezione, infatti lo spoliator deve prima ripristinare la situazione quo ante

abusivamente mutata, dopo potrà agire giudizialmente per far valere contro il possessore il suo

diritto. La proposizione dell’azione è soggetta decadenza di un anno che decorre dal sofferto

spoglio ovvero dal giorno della sua scoperta.

Nel caso in cui lo spoglio non sia stato né violento né clandestino, chi l’abbia subito può reagire con

l’azione di manutenzione. L’AZIONE DI MANUTENZIONE

L’azione di manutenzione è volta a:

1. reintegrare nel possesso del bene chi sia stato vittima di uno spoglio non violento né

clandestino.

2. far cessare le molestie o turbative di cui sia stato vittima il possessore. Per tali si intende una

attività che arrechi un apprezzabile disturbo tanto attentati materiali (molestie di fatto),

quanto atti giuridici (molestie di diritto).

La giurisprudenza afferma che l’azione di manutenzione sia esperibile solo in presenza del animus

turbandi cioè consapevolezza che il proprio atto arreca pregiudizio.

La legittimazione attiva: spetta al possessore di un immobile, si una universalità di mobili o di un

diritto reale su un immobile, inoltre occorre che il possessore molestato abbia già il possesso da

oltre 1 anno, in modo continuo e non interrotto. Ovvero qualora abbia acquistato il possesso con

violenza o clandestinità, che questi ultimi siano cessati da almeno 1 anno.

L’azione di manutenzione è soggetta al termine di decadenza di 1 anno dall’avvenuto spoglio

ovvero dal giorno in cui ha avuto inizio la molestia. Se vi sono stati diversi atti di molestai, il tempo

decorre da un anno dalla prima molestia.

LE AZIONI DI DENUNCIA DI NUOVA OPERA

E DI DANNO TEMUTO

La denuncia di nuova opera spetta al proprietario, al titolare di un diritto reale di godimento o al

possessore che abbia ragione di temere che una nuova opera iniziata da meno di 1 anno e non

terminata possa arrecare danno alla cosa oggetto del suo diritto.

Il giudice può vietare o permettere la costruzione dell’opera, stabilendo le opportune cautele.

La denuncia di danno temuto nel caso in cui vi sia pericolo di un danno grave e prossimo derivante

da qualsiasi edificio, albero o altra cosa, (non da una persona), senza che ricorra l’ipotesi di nuova

opera. Il giudice dispone i provvedimenti necessari per ovviare al pericolo e impone idonea

garanzia per i danni eventuali. LA COMUNIONE

CONTITOLARITA’ DI DIRITTI REALI

Comunione => un diritto soggettivo può appartenere a più persone, le quali sono contitolari del

medesimo diritto.

Nessuno comproprietario ha la titolarità esclusiva della cosa, il diritto di ciascuno investa la cosa

nella sua totalità.

Comunione pro diviso => se si fa luogo alla divisione, assegnando a ciascuno una parte fisica

individuata.

La quota rappresenta la misura di diritto di ciascuno sulla cosa, se la cosa produce frutti, questi si

dividono in proporzione della quota => comunione per quote.

Comunione legale tra coniugi e comunione tacita familiare, in esse il bene appartiene unitariamente

al gruppo.

La comunione per quote può essere:

A. Volontaria: le parti mettono di comune accordo in comune la proprietà

B. Incidentale: scaturisce dalla volontà della legge

C. Forzosa: scaturisce dall’esercizio di un diritto potestativo da parte di uno dei futuri

contitolari (comunione forzosa del muro).

Comunione ereditaria => che dipende non soltanto dalla legge o dalla volontà del defunto, ma

anche dall’accettazione degli eredi.

DIRITTI ED OBBLIGHI DEI CONTITOLARI

La comunione è regolata dal titolo, in mancanza si applicano le seguenti regole:

A. Godere della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di

parimenti servirsene.

B. Disporre della propria quota, alienandola o ipotecandola, non può disporre né della cosa

altrui né dell’intero.

Deve contribuire alle spese necessarie in proporzione della propria quota.

Nell’amministrazione della comunione, il codice segue il criterio per cui ciascuno ha diritto di

partecipare alle deliberazioni relative alla cosa comune, attribuendo rilievo alla maggioranza dei

condomini, le cui deliberazioni vincolano anche coloro che sono dissenzienti (principio

maggioritario). La maggioranza è calcolata in base al valore delle quote. Per gli atti di ordinaria

amministrazione è sufficiente la maggioranza semplice (metà + 1). Il negozio giuridico nel quale è

espressa la deliberazione della maggioranza si chiama atto collegiale.

Fino a prova contraria si presume che ciascun condomino amministri nel consenso degli altri. Per

tale ragione egli può locare la cosa comune, agire in giudizio.

Può anche essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione ed il miglior godimento

della cosa comune. L’amministrazione può essere delegata a uno o più partecipanti, o anche essere

delegata ad un estraneo, il quale nei limiti stabiliti rappresenta i comunisti.

Innovazioni => ossia le modifiche della destinazione della cosa possono essere deliberate da una

maggioranza qualificata 2/3 del valore complessivo, purché ricorrano le condizioni stabilite dall’art.

1108: l’innovazione arrechi vantaggio a tutti, senza pregiudicare il godimento di alcuno e senza

importare una spesa eccessivamente gravosa. Gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione devono

essere approvati dai 2/3 senza pregiudicare l’interesse di ciascuno.

La minoranza dissenziente ha il diritto di impugnare la delibera davanti al giudice.

La maggioranza non è sufficiente per gli atti di alienazione della cosa comune, per i quali è richiesto

assenso di tutti.

Al comproprietario spettano le stesse azioni che competono al proprietario.

La legge dà il diritto a ciascun proprietario di richiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della

comunione, e inoltre vieta che le parti possano convenzionalmente vincolarsi a rimanere in

comunione per un tempo superiore ai 10 anni.

IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

Quando gli appartamenti di un edificio non appartengono alla stessa persona, ogni proprietario ha la

piena disposizione del proprio appartamento, ma vi sono parti dell’edificio strutturali e funzionali,

che appartengono in comunione a tutti i condomini.

Si tratta di comunione necessaria, in quanto non è soggetta a scioglimento.

Tali parti appartengono esclusivamente agli abitanti dell’edificio pro quota, in genere rappresentata

in millesimi. Per l’uso e l’amministrazione di tali parti, sono previsti 2 organi: uno deliberativo

(l’assemblea dei condomini) ed uno esecutivo (l’amministratore).

Si applicano alle assemblee le regole degli organi collegiali:

A. Per la validità delle deliberazioni tutti i condomini devono essere invitati a parteciparvi,

inoltre devono intervenirvi un numero tale da essere rappresentativo di una parte

determinata dalla legge (quorum).

B. Per l’approvazione è sufficiente la maggioranza semplice o qualificata secondo i casi, che

vincola la minoranza (principio maggioritario), la maggioranza è calcolata non solo in base

al numero delle persone, ma anche a quello delle quote.

L’Assemblea ha il compito di nominare l’amministratore, di decidere le innovazioni e le opere di

manutenzione straordinaria, di stabilire il regolamento di condominio, di approvare il preventivo

delle spese e il rendiconto della gestione.

Per l’alienazione delle parti comuni occorre il consenso di tutti.

Ciascuno può alienare la propria unità immobiliare congiunta alla quota di partecipazione delle parti

comuni.

È dato a ciascun condomino il potere di impugnare la deliberazione che risulti viziata.

L’Amministratore è tenuto a curare l’osservanza del regolamento, l’esecuzioni delle delibere

assembleari, riscuotere i contributi, compiere gli atti conservativi, occuparsi della manutenzione

ordinaria e del funzionamento dei servizi comuni. Ha inoltre l’obbligo di rendere annualmente il

conto della sua gestione, ha la rappresentanza anche processuale dei condomini.

Quando vi siano più di 10 partecipanti è obbligatorio il regolamento di condominio circa l’uso delle

cose e la ripartizione delle spese.

Il regolamento ha natura di atto collettivo e può essere impugnato dai condomini dissenzienti.

LA MULTIPROPRIETA’

Multiproprietà => operazione economica, volta ad assicurare al multiproprietario un potere di

godimento su di un’unità immobiliare, completamente arredata, ma solo per un determinato e

normalmente invariabile periodo di ogni anno, mentre negli altri periodi compete analogo potere

agli altri multiproprietari. Consente l’acquisto della disponibilità di unità attrezzate in zone

generalmente turistiche a fronte di un esborso iniziale relativamente contenuto ed oneri di gestione

accessibili, grazie al fatto che i costi vengono ripartiti tra i multiproprietari.

Per dar veste giuridica alla comunione bisogna:

1. in forza di un normale rogito notarile viene venduta a ciascun multiproprietario una quota in

comproprietà pro indiviso di un complesso residenziale.

2. a ciascuno viene fatto accettare un regolamento della comunione, che statuisce il principio

dell’uso promiscuo della cosa attraverso da un lato, una divisione topografica del

godimento, dall’altro lato un frazionamento cronologico del godimento del bene. Il

legislatore è intervenuto in attuazione della direttiva 94/97/CE introducendo una serie di

previsioni volte a garantire che chi effettua un acquisto in multiproprietà presti un consenso

informato. LA PROPRIETA’

IL CONTENUTO DEL DIRITTO

Tutte le proprietà sono inviolabili.

Un tempo diritti politici, come il diritto al voto, erano subordinati al possesso di un determinato

censo. La formula dello Statuto riteneva la proprietà privata espressione della libertà dell’individuo.

L’art. 832 riprende molto la definizione del cod. francese del 1804, enunciando il principio secondo

cui al proprietario spetta il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.

La proprietà attribuisce al titolare:

a. Il potere di godimento, decidendo se, come e quando utilizzarlo, direttamente o

indirettamente (locazione).

b. Il potere di disposizione, ossia cedere ad altri, in tutto o in parte, diritti sulla cosa.

Il potere è pieno ed esclusivo.

La proprietà in linea di principio è caratterizzata da:

a. Assolutezza, il titolare può fare tutto ciò che voglia della cosa perfino distruggerla

b. Esclusività, ha infatti, il diritto di vietare ogni ingerenza da parte di terzi, con totale arbitrio

e discrezionalità, ma entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti

dall’ordinamento giuridico.

Ha carattere eccezionale ogni interevento volto a limitare i poteri del proprietario, che si

caratterizzerebbero per l’ulteriore connotato della elasticità, ossia la capacità di riespandersi

automaticamente non appena cessata la causa della loro compressione.

In realtà l’assolutezza e l’esclusività, sono accettabili solo se riferite ai beni di uso strettamente

personale.

Per i beni utilizzati nell’esercizio di attività d’impresa o come capitale produttivo di rendita,

l’ordinamento non può rimettere integralmente al proprietario le scelte utilizzo o non.

Il cod. civ. disciplina in modo differenziato la proprietà rurale, la proprietà edilizia, la proprietà di

beni che interessano la produzione nazionale, la proprietà di beni d’interesse storico e artistico,

dettando per ciascuna categoria una serie di previsioni.

Nella Carta Costituzionale la proprietà non solo non viene più dichiarata inviolabile, ma non viene

neppure disciplinata tra i principi fondamentali, né fra i diritti di libertà, essa è contemplata nel

titolo relativo ai rapporti economici.

La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge e non è consentito al legislatore ordinario

sopprimere l’istituto della proprietà privata.

Tuttavia il legislatore potrebbe escludere la proprietà privata per quanto riguarda una determinata

categoria di beni: ai fini di utilità generale la legge può riservare o trasferire allo Stato, ad enti

pubblici o a comunità di lavoratori o di utenti, determinate imprese o categorie di imprese, che si

riferiscano a servizi pubblici essenziali o a fonti di energia o a situazioni di monopolio ed abbiano

carattere di preminente interesse generale.

È lasciato al legislatore il compito di determinarne i modi di acquisto, di godimento ed i limiti, allo

scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

Il legislatore è legittimato ad intervenire per delineare singole categorie di beni, per i poteri che

competono al proprietario, con interventi conformativi, al fine di garantire che si realizzi una

funzione sociale da collegarsi sia all’esigenza di realizzare uno sfruttamento economicamente

efficiente dei beni, sia all’esigenza di instaurare più equi rapporti sociali.

Le proprietà si atteggiano diversamente a seconda dell’oggetto cui si riferiscono e/o del soggetto cui

competono.

La proprietà si caratterizza in fine:

a. Per la sua imprescrittibilità, che si riferisce non alla proprietà, ma all’azione di

rivendicazione della stessa. Peraltro la proprietà non si può perdere per non uso, bensì per

l’usucapione che altri abbia a perfezionare.

b. Per la sua perpetuità, se a un diritto è apposto un termine finale di durata, allora non lo si

può più qualificare come proprietà.

LA PROPRIETA’ EDILIZIA

A conclusione di una lunga e travagliata evoluzione normativa, oggi fatta eccezione per alcuni

interventi minori, l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata:

a. Al previo rilascio da parte dell’autorità comunale di un permesso di costruire, quanto agli

interventi di nuova costruzione e di maggior impatto, quanto agli interventi di

ristrutturazione urbanistica. Il permesso di costruire può essere rilasciato solo se l’intervento

da realizzare sia conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici e della disciplina

urbanistico – edilizia vigente, e comporta l’obbligo della corresponsione, a favore del

Comune, di un contributo di costruzione commisurato all’incidenza degli oneri di

urbanizzazione e del costo di costruzione.

b. Alla denunzia di inizio attività, da presentarsi all’autorità comunale, almeno 30 giorni prima

dell’effettivo inizio dei lavori, accompagnata da una relazione a firma del progettista che

asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici.

Al fine di evitare l’abusivismo edilizio la legge fa ricorso a strumenti amministrativi e di tipo

privatistico:

a. Sanziona con la nullità gli atti, aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti

reali su terreni, ove non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica.

b. Sanziona con la nullità gli atti aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti

reali su edifici, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 ove non risultino

permesso per costruire.

c. Vieta alle aziende erogatrici di servizi pubblici di somministrare forniture per l’esecuzione

di opere prive di permesso di costruire, con la sanzione della relativa nullità dei contratti.

d. Impone a chi abbia violato disposizioni che regolano l’attività edilizia l’obbligo di risarcire i

danni che i terzi abbiano eventualmente sofferto e se si tratta di disposizioni tese a

disciplinare i rapporti di vicinato, consente ai vicini di chiedere la “riduzione in pristino”

cioè l’eliminazione delle opere abusive.

Qualunque interevento deve essere conforme agli strumenti urbanistici.

L’art. 117 Cost. demanda oggi alla potestà legislativa delle Regioni la materia del governo del

territorio, che sicuramente ricomprende l’urbanistica.

La urbanistica prevede che la pianificazione del territorio avvenga attraverso il piano regolatore

generale, destinato ad indicare per tutto il territorio comunale la divisione, e il piano

particolareggiato di esecuzione destinato ad indicare in dettaglio le reti stradali, i principali dati

altimetrici di ciascuna zona.

La legislazione successiva ha introdotto in alternativa al P.P. una varia gamma di possibili strumenti

attuativi: il piano per l’edilizia economica e popolare, il piano per gli insediamenti produttivi, il

piano di recupero, ecc.

Inoltre la legge conosce meccanismi di tipo privatistico: convenzione di lottizzazione in forza della

quale, a fronte dell’autorizzazione del Comune di un piano di lottizzazione, proposto dai proprietari

della ree interessate, questi ultimi si assumono una serie di impegni nei confronti del Comune stesso

(ad es. la cessione gratuita di aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria).

Non ha ancora trovato soddisfacente soluzione il problema delle sperequazioni fra i diversi

proprietari: altro è infatti una destinazione a verde pubblico, altro è una destinazione a zona

residenziale che consente invece al proprietario di lucrare la rendita di posizione dell’area, in

funzione della sua edificabilità.

ESPROPRIAZIONE E INDENNIZZO

La proprietà privata può essere nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per

motivi d’interesse generale.

La norma tende a ricercare un punto di equilibrio fra l’interesse del proprietario e il pubblico

interesse.

La Costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata solo in presenza di un

interesse generale, di una previsione legislativa che lo consenta (riserva di legge), di un indennizzo.

Il trasferimento della titolarità di un bene dal precedente proprietario(espropriato) ad un altro

soggetto, pubblico o privato si tratta di espropriazione traslativa.

La Corte costituzionale ha ritenuto che rientrino nella nozione di espropriazione, anche quelle

limitazioni che siano tali da svuotare di contenuto il diritto di proprietà, incidendo sul godimento del

bene tanto da renderlo inutilizzabile, o tanto da determinare il venir meno o una penetrante incisione

del suo valore di scambio.=> espropriazione larvata o limiti espropriativi.

Si distinguono da un lato le disposizioni, che si riferiscono ad intere categorie di beni, sottoponendo

tutti i beni ad un particolare regime di godimento e di disposizione, e dall’altro lato disposizioni che

si riferiscono invece a singoli cespiti, annullandone o diminuendone in modo apprezzabile il valore

di scambio. Le prime non rientrano nel concetto di espropriazione, bensì in quello di conformazione

del contenuto del diritto di proprietà e conseguentemente non comportano indennizzo. Le seconde

rientrano nel concetto di espropriazione e necessitano di indennizzo.

Riassunto per l'esame di Diritto privato, basato su appunti personali e studio autonomo del testo consigliato dal docente Manuale di diritto privato, Torrente, Schlesinger. con riferimento ai seguenti argomenti: diritti reali, categorie diritti reali , l'usufrutto, l'uso e l'abitazione, diritti usufruttuario, leservitù coattive o legali, servitù volontarie, estinzione della servitù, il possesso, situazioni possessorie.