Contratti per l'utilizzo di beni

CONTRATTI PER L’UTILIZZAZIONE DI BENI

La locazione

La locazione è un contratto fra locatore e un conduttore, con cui il locatore si

obbliga a fare utilizzare al conduttore una cosa per un dato tempo, verso un

determinato corrispettivo (Art.1571)

Il contratto richiede la forma scritta. La durata può essere stabilita:

- a tempo determinato, può avere il tempo massimo di 30 giorni, alla scadenza

cessa automaticamente, senza bisogno di disdetta;

- tempo indeterminato, ha la durata stabilita dalla legge.

Se l’oggetto è una cosa produttiva si parla di affitto, se è quella particolare cosa

produttiva che è l’azienda, si parla di affitto di azienda.

Diritti e obblighi delle parti

Le principali obbligazioni del locatore sono (Art.1575):

- consegnare al conduttore la cosa, in buono stato di manutenzione: se la cosa

presenta vizi occulti, la legge offre al conduttore dei rimedi

- mantenere la cosa in buono stato locativo: eseguire durante la locazioni tutte le

riparazioni necessarie

- garantire al conduttore il godimento della cosa: il locatore deve evitare di

impedire o disturbare il godimento del conduttore.

Le obbligazioni da parte del conduttore sono (Art.1587):

- pagare il corrispettivo nei termini pattuiti;

- restituire la cosa al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuta.

Si parla anche di sublocazione: il conduttore può sublocare la cosa, salvo che il

contratto lo vieti; solo se la locazione riguarda una cosa mobile, la sublocazione deve

essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi (Art.1594).

La locazione e i terzi

Il conduttore non ha un diritto reale, ma solo un diritto di credito verso il locatore: un

diritto personale di godimento. Di fronte alle molestie provenienti da terzi,

dobbiamo distinguere:

 se il conduttore subisce molestie di fatto, recate cioè da terzi che non

pretendono di avere diritti sulla cosa , essi può difendersi da sé, agendo contro

essi in proprio nome;

 se il conduttore subisce molestie di diritto, recate da terzi che pretendono di

avere diritti sulla cosa, viene meno la possibilità di difendersi da solo.

La locazione è opponibile al terzo acquirente, a condizione ch abbia data certa

anteriore all’alienazione.

La locazione di immobili urbani

Le locazioni di immobili urbani (singoli appartamenti, edifici più ampi).

Vi sono due interessi contrapposti: interesse dei proprietari locatori a valorizzare la

loro proprietà, interesse dei conduttori non proprietari a disporre di immobili in una

prospettiva di equità e stabilità.