Contratti per l'utilizzo di beni

Contratti per l'utilizzazione di beni

La locazione

La locazione è un contratto fra locatore e un conduttore, con cui il locatore si obbliga a fare utilizzare al conduttore una cosa per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (Art.1571). Il contratto richiede la forma scritta. La durata può essere stabilita:

• A tempo determinato, può avere il tempo massimo di 30 giorni, alla scadenza cessa automaticamente, senza bisogno di disdetta.
• Tempo indeterminato, ha la durata stabilita dalla legge.

Se l’oggetto è una cosa produttiva si parla di affitto, se è quella particolare cosa produttiva che è l’azienda, si parla di affitto di azienda.

Diritti e obblighi delle parti

Le principali obbligazioni del locatore sono (Art.1575):

• Consegnare al conduttore la cosa, in buono stato di manutenzione: se la cosa presenta vizi occulti, la legge offre al conduttore dei rimedi.
• Mantenere la cosa in buono stato locativo: eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie.
• Garantire al conduttore il godimento della cosa: il locatore deve evitare di impedire o disturbare il godimento del conduttore.

Le obbligazioni da parte del conduttore sono (Art.1587):

• Pagare il corrispettivo nei termini pattuiti.
• Restituire la cosa al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuta.

Si parla anche di sublocazione: il conduttore può sublocare la cosa, salvo che il contratto lo vieti; solo se la locazione riguarda una cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi (Art.1594).

La locazione e i terzi

Il conduttore non ha un diritto reale, ma solo un diritto di credito verso il locatore: un diritto personale di godimento. Di fronte alle molestie provenienti da terzi, dobbiamo distinguere:

• Se il conduttore subisce molestie di fatto, recate cioè da terzi che non pretendono di avere diritti sulla cosa, esso può difendersi da sé, agendo contro essi in proprio nome.
• Se il conduttore subisce molestie di diritto, recate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa, viene meno la possibilità di difendersi da solo.

La locazione è opponibile al terzo acquirente, a condizione che abbia data certa anteriore all'alienazione.

La locazione di immobili urbani

Le locazioni di immobili urbani (singoli appartamenti, edifici più ampi) presentano due interessi contrapposti: interesse dei proprietari locatori a valorizzare la loro proprietà, interesse dei conduttori non proprietari a disporre di immobili in una prospettiva di equità e stabilità.