Diritto dei contratti - lezione 4

LABORATORIO DEI CONTRATTI 4 22/03/14

 INCONTRO CON NOTAIO – COMPRAVENDITA IMMOBILI

La compravendita di beni immobili avviene attraverso un contratto ad effetti reali, consensuale,

commutativo('atto negoziale in cui la misura delle prestazioni non dipende dal verificarsi di un

evento incerto)e bilaterale. C’ è un trasferimento di un diritto da un soggetto all’altro e si conclude

attraverso la sottoscrizione del contratto( manifestazione del consenso) supportato da una giusta

causa. Nel nostro ordinamento sono presenti due tipi di pubblicità per la compravendita dei beni

immobili:

1) CONSERVATORIA (es. Verona)

2) TAVOLARE (es. Trento)

1)Con la pubblicità conservatoria dopo aver effettuato l’atto di acquisto il notaio provvede a

trascrivere l’atto presso i registri immobiliari con efficacia DICHIARATIVA(opponibile ai terzi).

Prevale la proprietà di chi ha trascritto prima nel registro(in caso di doppia vendita), per evitare le

controversie.

2)La pubblicità non ha valore dichiarativo, ma COSTITUTIVO. Si pone in essere lo stesso atto di

compravendita, e diventa proprietario solo se il suo acquisto viene iscritto nel libro fondiario, solo

allora nasce il diritto di proprietà. Questo tipo di scrittura è presente in poche regioni e deriva dal

diritto austriaco.

 Il NOTAIO ha la funzione di evitare e prevenire le liti, ha quindi una funzione

ANTIPROCESSUALISTICA). Egli tutela entrambe le parti a differenza dell’avvocato e inoltre

ha l’obbligo di informazione trasparente delle norme giuridiche per evitare incomprensioni.

TRATTATIVE

Il primo controllo del notaio durante la fase delle trattative è la verifica della presenza di ipoteche

o altri vincoli sul bene e l’effettiva proprietà.

- CONSERVATORIA: è una pubblicità di ATTI e non di DIRITTI. Il notaio deve recuperare tutti

gli atti inerenti all’immobile e analizzarli, comprendere la storia di quell’immobile. Il

controllo delle IPOTECHE avviene nel ventennio in quanto scadono dopo 20 anni. Il notaio

deve fare particolare attenzione al regime patrimoniale , ovvero la provenienza del titolo,

il quale può essere a regime condiviso(comunione legale del bene) o separato. Bisogna

saperlo per avere conoscenza con quali soggetti bisogna trattare.

- TAVOLARE: è una pubblicità di DIRITTI, ha significato diverso perché si è certi che il bene è

di quel soggetto, senza aver bisogno di effettuare altri accertamenti. Tutte le iscrizioni sono

controllate dal GIUDICE TAVOLARE.--> fede del libro fondiario

FORMA

È necessaria la scrittura privata autenticata( o atto pubblico(

…Tra le parti si conviene quanto segue…)

, stipulati dal notaio il quale è in ugual modo responsabile. Nel primo

..Repubblica italiana il giorno )

caso il notaio non è responsabile unicamente dell’autenticità delle firme, ma anche del contenuto

del contratto. In alcuni casi secondo norme notarili o giuridiche si può adottare solo atto pubblico

in presenza di testimoni.(es. donazione)