Diritto dei contratti - lezione 4

Laboratorio dei contratti

Incontro con notaio – Compravendita immobili

La compravendita di beni immobili avviene attraverso un contratto ad effetti reali, consensuale, commutativo (atto negoziale in cui la misura delle prestazioni non dipende dal verificarsi di un evento incerto) e bilaterale. C’è un trasferimento di un diritto da un soggetto all'altro e si conclude attraverso la sottoscrizione del contratto (manifestazione del consenso) supportato da una giusta causa.

Tipi di pubblicità per la compravendita dei beni immobili

Nel nostro ordinamento sono presenti due tipi di pubblicità per la compravendita dei beni immobili:

• Conservatoria (es. Verona)
• Tavolare (es. Trento)

Conservatoria

Con la pubblicità conservatoria, dopo aver effettuato l’atto di acquisto, il notaio provvede a trascrivere l’atto presso i registri immobiliari con efficacia dichiarativa (opponibile ai terzi). Prevale la proprietà di chi ha trascritto prima nel registro (in caso di doppia vendita), per evitare le controversie.

Tavolare

La pubblicità non ha valore dichiarativo, ma costitutivo. Si pone in essere lo stesso atto di compravendita e si diventa proprietario solo se il suo acquisto viene iscritto nel libro fondiario; solo allora nasce il diritto di proprietà. Questo tipo di scrittura è presente in poche regioni e deriva dal diritto austriaco.

Il ruolo del notaio

Il notaio ha la funzione di evitare e prevenire le liti, ha quindi una funzione antiprocessualistica. Egli tutela entrambe le parti a differenza dell’avvocato e inoltre ha l’obbligo di informazione trasparente delle norme giuridiche per evitare incomprensioni.

Trattative

Il primo controllo del notaio durante la fase delle trattative è la verifica della presenza di ipoteche o altri vincoli sul bene e l’effettiva proprietà.

• Conservatoria: è una pubblicità di atti e non di diritti. Il notaio deve recuperare tutti gli atti inerenti all’immobile e analizzarli, comprendere la storia di quell’immobile. Il controllo delle ipoteche avviene nel ventennio in quanto scadono dopo 20 anni. Il notaio deve fare particolare attenzione al regime patrimoniale, ovvero la provenienza del titolo, il quale può essere a regime condiviso (comunione legale del bene) o separato. Bisogna saperlo per avere conoscenza con quali soggetti bisogna trattare.
• Tavolare: è una pubblicità di diritti, ha significato diverso perché si è certi che il bene è di quel soggetto, senza aver bisogno di effettuare altri accertamenti. Tutte le iscrizioni sono controllate dal giudice tavolare.

Forma

È necessaria la scrittura privata autenticata o atto pubblico.