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La trascrizione e la sua importanza

Non è proponibile quando il danneggiato può esercitare un'altra azione per farsi indennizzare del pregiudizio subito (carattere sussidiario).

La trascrizione è una forma di pubblicità dichiarativa, che costituisce un onere e la cui finalità principale è quella di attribuire alla parte che vi è tenuta e la esegue il vantaggio giuridico di rendere opponibile ai terzi un atto e/o rapporto in cui essi siano estranei e interessati. Non costituisce un elemento essenziale del contratto e non incide sull'efficacia e validità del contratto.

Costituisce la regola base per la circolazione giuridica dei beni immobili e beni mobili registrati attraverso gli atti con cui essa si realizza assicurando la piena operatività dell'opponibilità dei diritti reali.

La trascrizione ha funzione ordinaria ed è strumento di opponibilità di un atto o rapporto a terzi. Particolare rilievo è

Assunto in caso di conflitto di titolarità di mobili/immobili. Tale conflitto, seguendo la regola rigida ed incondizionata dell'effetto traslativo del consenso e del principio consensualistico, astrattamente si dovrebbero risolvere con il principio che "prior in tempore potior in iure", primo nel tempo più forte in diritto, ma ciò non avviene in quanto vale la regola che è titolare del bene non chi prima acquisti ma chi per primo trascriva l'atto. La trascrizione, in tal caso, prescinde dalla buona o mala fede dell'acquirente, in quanto il conflitto si conclude con la semplice trascrizione dell'atto nelle modalità e tempistiche definite dalla legge. La trascrizione assolve anche ad altre funzioni, quali:

• Rende opponibile ai terzi anche le domande giudiziali e le conseguenti sentenze;
• Ha funzione costitutiva e non dichiarativa;
• Funzione sanante.

La legge dispone a titolo tassativo un'elencazione dettagliata degli atti soggetti a trascrizione.

Così, da una parte un atto contemplato dal Codice civile ma non trascritto non può essere reso opponibile ai terzi, mentre dall'altro un atto trascritto erroneamente in quanto non previsto dalla legge, la trascrizione non ha alcuna rilevanza giuridica. In particolare, gli atti sottoposti al regime della trascrizione sono:

• Atti aventi ad oggetto beni immobili o beni mobili registrati;
• Atti che producano effetti reali traslativi, costitutivi o modificativi di diritti reali su tali beni;
• Atti non traslativi e ad effetti reali e produttori di effetti obbligatori, solo in casi eccezioni e particolari;

Gli atti disciplinati dal legislatore sono:

• Contratti aventi ad oggetto trasferimento del diritto di proprietà, trasferimento, costituzione e modifica di diritti reali o di diritti edificatori, costituzione di comunione dei diritti su beni immobili;
• Atti di rinuncia dei diritti;
• Contratti di locazione immobiliare ultranovennale;
• Contratti di

società e di associazione; Transazioni aventi ad oggetto controversie su diritti reali immobiliari; Sentenze su diritti reali immobiliari che ne determinano la costituzione, trasferimento o modificazione di uno di questi diritti; Domande giudiziali riguardanti altri atti soggetti a trascrizione, per cui viene richiesta la pubblicità sui registri immobiliari. Tale regime varia nelle provincie di Trento, Bolzano, Udine e Gorizia in cui vi è un sistema fondato sui libri fondiari, la cui intavolazione ha funzione costitutiva, a differenza della trascrizione che invece si riferisce al soggetto mentre le caratteristiche del bene sono riportate nel catasto dei terreni e dei fabbricati avente impostazione reale e finalità fiscali. Il principio base su cui si fonda la trascrizione è il principio di priorità della trascrizione, che coinvolge anche le domande giudiziali e le sentenze creando una scienza legale: In positivo, in quanto l'atto

trascritto si considera noto o comunque opponibile ai terzi, a prescindere che costoro non ne abbiano avuto effettiva conoscenza;

In negativo, in quanto l'atto non reso pubblico attraverso la trascrizione si reputa ignoto e inopponibile ai terzi.

Correlato al principio di priorità della trascrizione vi è il principio di continuità delle trascrizioni, secondo cui se un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto, mentre se l'atto è trascritto le successive iscrizioni producono effetto secondo il principio di priorità. Si tratta di principi volti ad evitare la discontinuità della conoscenza così da rendere pubblici tutti i passaggi del bene, oggetto di trascrizione.

Fattispecie particolari della trascrizione sono:

Contratto preliminare, il quale non produce effetti reali ma obbligatori,

così che la trascrizione ha una finalità prenotativa. L'effetto prenotativo della trascrizione del contratto preliminare è subordinato alla successiva trascrizione del contratto definitivo, la quale deve avvenire entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare. La mancata trascrizione dell'atto produttivo dell'effetto reale opera come una condizione risolutiva dell'opponibilità in via prenotativa della trascrizione del preliminare rispetto alle trascrizioni successive;

Atti di destinazione di immobili o mobili registrati per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela, si tratta di opponibilità ai terzi di un vincolo di destinazione di tali beni ad uno specifico scopo il quale comporta la separazione dei beni a ciò destinati dagli altri beni del patrimonio del soggetto. Viene richiesto un atto ad substantiam;

Atti costitutivi

Di vincolo su beni immobili, si tratta di beni oggetto di atti di diritto privato, in cui ne sia parte la pubblica amministrazione. La norma cita uno scopo del vincolo, che può consistere in un uso pubblico o qualsiasi altro fine di rilevanza generale, mentre per beneficiari del vincolo si intendono, oltre allo stato, alle regioni e agli altri enti territoriali, gli enti che svolgono un servizio di interesse pubblico.

Anche la trascrizione delle domande giudiziali produce un effetto prenotativo rispetto all'efficacia della sentenza che accoglie la domanda. L'effetto che si produce è la retroattività della sentenza al momento della domanda rendendo opponibile la sentenza. Le domande soggette a trascrizione si dividono in:

Domande dalla cui trascrizione dipende la possibilità di ampliare l'opponibilità ai terzi, la cui eliminazione dell'atto dipende dall'invalidità e si divide in:

Domande di rescissione e risoluzione

del contratto e revocazione delle donazioni; Domande volte ad accertare la simulazione di atti sottoposti a trascrizione, la cui domanda non è opponibile ai terzi; Domande avente ad oggetto la revocatoria di atti soggetti a trascrizione compiuti in pregiudizio dei creditori; Domande dirette a far dichiarare la nullità o ad ottenere l'annullamento di atti soggetti a trascrizione, in cui si distinguono: nullità e annullamento per incapacità legale, in quanto si tratta di vizio grave si chiede l'esistenza di un titolo idoneo e della buona fede del dante causa, e annullamento per cause diverse dall'incapacità legale, la cui soluzione dipende dalle discipline applicate; Domande di contestazione del fondamento di un acquisto a causa di morte; Domanda di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie lesive della legittima. Domande dalla cui trascrizione discende l'opponibilità ai terzi degli effetti di

Una sentenza che potrebbe pregiudicarli. Tra le quali:

• Domande di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre;
• Domande di rivendicazione della proprietà e altri diritti reali immobiliari;
• Domande e dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni immobili;
• Domande di scioglimento della comunione tra coniuge avente ad oggetto beni immobili, la cui sentenza non ha effetto e dunque non è opponibile ai terzi, se abbiano acquistato i beni prima della trascrizione della domanda;
• Domande di interruzione dell'usucapione di beni immobili.

Al fine di completare e rendere coerente il sistema della trascrizione il codice impone l'onere dell'annotazione di domande e di sentenze in margine alla trascrizione o iscrizione dell'atto stesso.

La trascrizione ha funzione ed efficacia costitutiva, ovvero serve sia a rendere opponibile ai terzi il rapporto inter partes, ma anche per modificare la realtà giuridica preesistente creando essa.

Stessa una nuova situazione giuridica inerente ad un atto orapporto. In quanto ha funzione costitutiva rappresenta un elemento costitutivo. Particolare importanza è data dalla pubblicità delle convenzioni matrimoniale, annotate a margine dell'atto di matrimonio e non possono essere opposte ai terzi. Ai fini della trascrizione occorrono:

• Il titolo della trascrizione, ovvero il documento in base al quale essa si può eseguire;
• Modalità di esecuzione, ovvero deve essere fatta presso il competente ufficio di conservatoria dei registri immobiliari.

Tutela giurisdizionale dei diritti e i mezzi di prova. Le regole e i principi alla base delle norme a tutela dei diritti sono:

• Divieto di autotutela, ovvero, in caso di violazione di diritti, il titolare non può farsi giustizia da sé ma deve rivolgere ad un'autorità giudiziaria competente. L'autotutela è ammessa solo in via eccezionale e nei casi previsti dalla legge;
• Diritto

di agire in giudizio per la tutela dei propri diritti e interessi legittimi, unitamente al diritto alla difesa quale diritto in violazione di ogni stato e sancitodalla Costituzione;

Domanda giudiziale proposta per agire contro chi è chiamato in causa e la cui azione può essere:

Azione e processo di cognizione, attraverso cui si intende individuare i termini reali della controversia e la norma applicabile alla fattispecie concreta. Le sentenze possono essere:

• Dichiarativa, se ha lo scopo di accertare e chiarire l'esatta configurazione della situazione del rapporto giuridico;
• Di condanna, se ha lo scopo di ottenere dal giudice un ordine che obblighi la controparte ad ottemperare e dare attuazione all'accertamento da lui operato;
• Costituiva, se, nei casi previsti dalla legge, tende a costruire, modificare o estinguere un rapporto giuridico.

Azione e processo di esecuzione, pres