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Capitolo VII

IL PROCEDIMENTO DI PIANIFICAZIONE URBANISTICA

È un procedimento amministrativo, ovvero un insieme di atti e fatti attraverso cui si arriva all’emanazione di un

provvedimento amministrativo, che è l’atto conclusivo, e che contiene tutte le decisioni e le motivazioni per

giustificare la qualità della stesura del PRG. E’ un procedimento che ha una precisa sequenza cronologica e

temporale, suddivisa in 4 fasi, individuate dalla legge 241/1990 sul Procedimento Amministrativo.

1. Fase dell’Iniziativa

E’ l’iniziativa che bisogna prendere per un provvedimento, che a seconda dei casi può essere privata o pubblica (di

norma nel PRG l’iniziativa è pubblica, ed dovrebbe esser il comune a predisporre il progetto tramite il proprio

Ufficio Tecnico, ma spesso ciò non avviene, affidando l’incarico a tecnici esterni all’Amministrazione). Questa fase

può esser Autonoma (l’amministrazione che inizia il procedimento deve esser la stessa che lo conclude) o Eteronoma

(l’amministrazione che inizia il procedimento non è la stessa che lo conclude - rilascia il provvedimento).

2. Fase Istruttoria

Fase in cui si acquisiscono tutti i dati e le informazioni della situazione reale necessarie, e sulla quale si andrà ad

intervenire. Gestisce anche il rapporto fra pubblico e privato: il privato infatti può intervenire proponendo alcune

modifiche nel suo interesse, che sta all’Amministrazione valutare.

3. Fase Decisoria

E’ l’emanazione (o adozione) da parte dell’Amministrazione del provvedimento amministrativo (che esprime quindi

la fase decisoria del PRG), attraverso un esercizio di discrezionalità amministrativa, con lo scopo di raggiungere una

costante di equilibrio fra gli interesse pubblici e privati, che spesso si contrappongano. Contiene anche le decisioni e

le motivazioni, con cui vengono emesse e spiegate le ragioni prese nei confronti dell’istanza privata.

4. Fase integrativa dell’Efficacia

Serve a dare efficacia al provvedimento che viene emanato (un provvedimento emanato è sì valido, ma non può

produrre effetti), senza aspettare alcuna delibera. Consegna al provvedimento efficacia immediata, che sia legittimo o

meno, dando la responsabilità ai privati di “giudicarlo”: nel caso il privato espone le sua motivazioni al TAR, che è

l’unico organo che può bloccare il provvedimento.

Capitolo VIII

GLI STRUMENTI URBANISTICI

1. I Contenuti del PRG

Il Piano Regolatore Generale (P.R.G.) è il principale strumento di Pianificazione Urbanistica, il più datato ma

anche il più collaudato e più resistente, e costituisce l’osservatorio migliore. Esso disciplina l’attività di

trasformazione e l’edificabilità della aree, per evitare la prepotenza dei singoli cittadini. L’attività di pianificazione

non è libera ma subordinata ad una attività di pianificazione che viene redatta dal comune: infatti è quasi impossibile

modificare il proprio terreno senza tener conto del PRG, perché la N or m a di S

a l v a g ua r dia enuncia che l’edificabilità

senza PRG è penalizzata perché ridotta ai minimi termini.

Ma ci sono opere, prevalentemente pubbliche, come autostrade, caserme, palazzi di giustizia che non dipendono dal

comune e possono prescindere quindi dal PRG.

Il PRG nasce in Germania nel 1800 per dare un ordine alla crescita delle attività agricole e residenziali, ossia per

separare le classi del costruito, per operare una vera e propria discriminazione tra tipologie edificatorie. Viene ripreso

dagli USA per creare una separazione di classi fra residenze. Questo primitivo PRG ha portato ad una razionale

sistemazione del tessuto urbano, ma ha anche portato al fenomeno della speculazione edilizia, perché ha fatto

lievitare i prezzi delle aree edificabili a discapito di altre. Tutto ciò può esser visto come un tentativo di

discriminazione di classi sociali, ma anche di razionalizzazione delle distribuzioni delle attività. Ma l’aspetto forse

più preoccupante fu il suo utilizzo come strumento di lievitazione dei costi delle aree edificabili, tramite

amministratori compiacenti che rendevano edificali zone per il loro stesso interesse.

Con la sua evoluzione, il PRG si basa attualmente sul concetto della discrezionalità, ovvero un’attività esercitata

dall’amministrazione per trovare la soluzione migliore per il caso concreto, ponderando gli interessi pubblici e

privati. Tale discrezionalità è massima, ma non è libera, in quanto vincolata e subordinata alla legge, per cui

l’amministrazione non può operare oltre i limiti di essa, ma le sue scelte possono comunque essere sindacate.

Il PRG è disciplinato d a l

l’ A

rt i

co l o 7 d e l l

a l

e g g e 1150 / 42 che per primo fissò le competenze dei comuni nel redigere

il PRG. Il PRG deve indicare per tutto il territorio:

• La rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviari e navigabili;

• La divisione delle zone del territorio comunale in base alla loro destinazione ed utilizzo (regola quindi

l’espansione urbana), e pone limiti e vincoli a tale azione;

• Individuazione della ree destinate all’uso pubblico;

• Aree destinate ad ospitare edificato di uso pubblico, nonché ad opere ed impianti sempre di uso pubblico;

• Determina i vincoli da osservare e rispettare, a carattere storico, ambientale e paesistico;

• Definisce le norme d’attuazione del piano.

Il PRG viene ampliato dal DM 1444/68 che interviene con una norma fondamentale delle la Legge Ponte ‘67

decisiva per la costruzione del PRG: tutti comuni devono osservare degli standard (quantitativi) relativi a:

- Densità edilizia, altezza e distanza fra fabbricati (limiti inderogabili)

- Rapporti tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi, e spazi pubblici e riservati ad attività

collettive, al verde pubblico e al parcheggio (rapporti massimi)

Limiti e vincoli sono determinate in base a zone territoriali omogenee, rispetto alla funzione che devono svolgere (il

RPG stabilisce la zonizzazione delle aree (conforma il territorio) e pone i vincoli (conforma la proprietà). Il DM

1444/68 è l’incipit con cui si indica il contenuto delle diverse zone, ossia per ciascuna di esse si dà la definizione, si

definisce la tipologia edilizia e si determinano gli standard.

Per quanto riguarda le zone:

• Z

one A (centro storico - conservazione)

• Z

one B (residenziali - di completamento con superficie coperta del 12,5% -1/8, e densità maggiore di 1,5 mc/mq)

• Z

one E (zone agricole)

Queste zone sono destinate ad essere immediatamente usate dal cittadino come disciplinate dal piano, ossia qui il

PRG si determina definitivamente: non ci sono ulteriori impedimenti al che le aree sono definitivamente conformate

da altri piani, ovvero le prescrizioni, che in queste sono prescrizioni conformative della proprietà. Invece le zone:

• Zona C (residenziale di espansione con superficie di coperture minore di 12,5%)

• Zona D (industriali - artigianali (zone produttive)

• Zone ERP (destinate all’edilizia residenziale pubblica)

Sono zone soggette ad un vincolo di inedificabilità assoluta, detto Vincolo di Rinvio ai Piani Attuativi: fatto il

PRG, occorre che si proceda ad un’ulteriore pianificazione di dettaglio con piani volumetrici, e se manca il piano

attuativo non c’è possibilità di procedere.

Le Zone C, destinate all’espansione edilizia, avevano in passato due modalità attuative:

• Piani di lottizzazione di iniziativa privata (i proprietari dell’area in base alla volumetria annessa propongono

all’amministrazione un disegno dettagliato di urbanizzazione, e tale operazione non crea un discriminazione tra i

proprietari;

• Piani di lottizzazione di iniziativa pubblica (il comune fa il Piano Particolareggiato o lo propone al privato).

Nella Zone D abbiamo il P.I.P., il Piano di Insediamento Produttivo, e nelle zone ERP abbiamo il P.E.E.P.,

ovvero il Piano di Edilizia Economica e Popolare, con cui le opere di urbanizzazione sono a carico del comune.

Con questi piani attuativi si obbliga ai proprietari dei suoli di non edificare nelle zone in maniera arbitraria, e sono

piani che vengono visti dannosi per i suddetti proprietari, che si vedono vincolati dagli standard e dal vincolo di

rinvio

Per quanto concerne il PEEP per le zone ERP: Nel ’62, in occasione del boom economico, si è cominciata la

produzione massiccia di case per lavoratori, ovvero Case di Edilizia Popolare. Si varò i quegli anni il Piano

Decennale di Edilizia Popolare, ma c’era penuria di aree su cui edificare, per cui, per cui è stata introdotta una

norma nel PRG che impone di riservare il 40% dei territori comunali alla costruzione di case popolari (Edilizia

Economica Popolare), zone scelte prettamente in zone periferiche. Ma la continua mancanza di fondi monetari (più

per acquistare i terreni che per l’edificazione vera e propria) ha creato negli anni parecchie situazioni di contenzioso.

Riassunto del Capitolo dedicato al P.R.G.

Le zone si dividono in:

• Zone che contengono Prescrizioni formative della Proprietà (v inc o li ur b an i

s t i c i

)

• Zone che contengono Prescrizioni formative del Territorio (z oni zz a z ione )

Ed a ciascuna zona devono esser garantiti, tramite il PRG, degli standard urbanistico-edilizi, per garantire le giusta

edificabilità.

L’elemento della differenza fra i vincoli urbanistici e la zonizzazione è nei destinatari della misura

Nella zonizzazione (conformazione del territorio) tutti i cittadini vengono coinvolti nella stessa misura, ossia la

zonizzazione non riguarda il singolo ma una collettività indifferenziata di cittadini, senza differenze di sorta (es. nella

zona B, tutti noi subiamo la prescrizione conformativa del territorio, ossia tutti noi avremo un territorio di proprietà

con quella destinazione.

Nel vincolo urbanistico (conformazione della proprietà) solo uno risente della misura, ossia il vincolo agisce

singolarmente, svuotando il significato del Diritto di Proprietà: quando un’area è vincolata, lo stesso proprietario è

impossibilitato nello svolgerci qualsivoglia attività, anche le più banali, come se nell’effettivo non fosse proprietario

del terreno. Questo nella Zonizzazione non succede, in quanto il rispetto del diritto di proprietà esiste, sempre

tenendo conto del norme del piano e delle norme della zona.

Il vincolo è maggiormente lesivo rispetto alla zonizzazione, in quanto pregiudica maggiormente le condizioni e la

libertà del privato, in quanto nella zonizzazione qualcosa si può fare (sempre nel rispetto delle destinazioni d’uso), a

meno che l’amministratore non intervenga con una misura puntuale.

Dal punto di vista teorico la zonizzazione è più limitativa del vincolo, in quanto limita la libertà del collettivo, di

tutti.

L’articolo 42 della costituzione riconosce il diritto di proprietà, ma anche l’utilità sociale di tale diritto. Nel caso della

zonizzazione si applica l’articolo 42 in maniera differenziata, tutti ne vengono coinvolti e quindi nessuno ne è

pregiudicato. Nel caso del vincolo invece di applica il diritto di proprietà, ma solo nei confronti di un singolo che ha

esposto delle lamentele, ad esempio, verso la ostruzione di un opera nel suo territorio. Quindi la legittimità della

zonizzazione sta nel fatto che limita la libertà di tutti, non del singolo, mentre il diritto di proprietà limita la libertà

del singolo: infatti nella zonizzazione non possiamo chiedere un risarcimento, nel vincolo si, in quanto vige questa

differenza teorica.

2. Iter Procedimentale del PRG

La legge n. 1150/1942 (art. 8, 9, 10) stabilisce a sua volta 4 fasi, per quanto riguarda l’Approvazione del PRG:

1. Fa s e di A

d o z ion e : compete al consiglio comunale e termina con la pubblicazione nell’Albo pretorio in

Un giorno festivo;

2. Fa s e di P

ubb l i

c a z ion e : consiste nel deposito della delibera di adozione presso la segreteria comunale per 50

giorni, durante i quali ognuno può prenderne visione.

3. Fa s e di O

ss e r

v a z ion i : che possono essere presentati da chiunque entro 60 giorni dalla data della delibera

4. Fa s e di A

p pro v a z ion

e : che inizia dalle osservazioni fatte, che il comune raggruppa per tematiche omogenee, per

evitare di rispondere singolarmente a tutte le osservazioni, ed esprimendo in ogni caso solo dei pareri, non prendendo

quindi decisioni, che spettano invece alla Regione.

La Regione infatti, esamina il piano adottato dal consiglio comunale e può agire a sua volta in tre direzioni:

1. A

ppro v a z ione I m

m ed i a t a (tout-court): la regione approva in toto il piano presentato, ritenendolo perfetto

(un’ipotesi forse mai accaduta nella realtà)

2. A

ppro v a z ione L

en t

a : la Regione fa le proprie osservazioni e modifiche, che in ogni caso non possono

stravolgere il piano originario, ma possono solo correggerlo (art. 10 della legge1150), e propone modifiche che

possono essere qualificative (modifiche fatte per salvaguardare l’ambiente, o interessi superiori come il Piano

territoriale di Coordinamento, o per salvaguardare standard urbanistici quantitativi e qualitativi. In pratica corregge il

Piano dove esso non rispetta determinati punti.) o generiche (ovvero osservazioni generali che non hanno particolare

interesse, che trasmette al Comune –è questa l’ipotesi più frequente nella realtà- che ha 90 giorni per giudicarle e

approvarle. Se non le approva si ritorna tutto daccapo: si manda il nuovo piano con le osservazioni del comune sulle

osservazioni della Regione e così via, un procedimento che dura mediamente 7-8 anni.

3. A

ppro v a z ione P

a r z i a l

e : la regione può approvare una parte del piano proposto dal Comune (così da rendere

effettivo almeno quello) e mandare le sue osservazioni sulla parte avanzante. Si adotta in genere per evitare i tempi

lunghi di approvazione.

La Legge Regionale n. 11/1999 sull’Auto Approvazione del PRG, detta anche Legge Urbani (il professore del

corso) è stata introdotta per semplificare questo procedimento. La Regione al vertice ha delegato il meccanismo di

approvazione alla Provincia, distaccandosi dalla legge fondamentale dell’Urbanistica, e le Province a loto volta

hanno semplificato il meccanismo di approvazione del PRG.

In sintesi, il Comune, prima di redigere il Piano, fa un accordo con la Provincia sui contenuti minimi che il PRG

deve contenere. Una volta fatto il PRG (con le 4 fasi sopra elencate: Adozione, Pubblicazione, Osservazioni e

Approvazione), il piano diventa subito effettivo, cioè decisorio. Alla Regione spetta solo il compito di controllare il

Piano per evitare la mancanza di rispetto di alcune regole o norme, ma non può fare osservazioni. Questa legge

velocizza di molto la stesura del PRG, in quanto è il Comune stesso che, praticamente, lo auto - approva.

3. Il Nuovo Modello di PRG

Questo nuovo modello opera solo dove c’è una legge regionale che lo prevede, e dal 1995 è stato adottato in 5

regioni (Lombardia, Toscana, Umbria, Basilicata ed Emilia Romagna). Nasce dalla necessità di superare le

defaticane del vecchio PRG, che sono sostanzialmente due.

Una è la sostanziale rigidità della Pianificazione razionale, basata su una rigida divisione in zone monofunzionali, e

basata su rigidi standard, non adatti alla continua dinamica dei processi sociali ed economici. Questo meccanismo

ingessa il territorio comunale e le esigenze abitative e di sviluppo, ma soprattutto opera una pianificazione virtuale,

che non tiene conto delle esigenze concrete di trasformazione (testimonianza il fatto che bisogna ricorrere ai Piani

Attuativi). Una legge del 1985 porta sostanziali novità: la possibilità che il Piano Attuativo possa andare in variante

al PRG, con un’unica delibera comunale: questo nasce dalla consapevolezza che il Piano deve esser flessibile, cioè

deve dare indicazioni strategiche senza scendere nel dettaglio.

Il secondo defaiance riguarda l’apposizione di vincoli localizzativi sulla proprietà privata che genera una forte

conflittualità e disparità di intervento tra i diversi proprietari coinvolti. Negli anni 80 e 90, quando le città medie

erano tutte coperte dal PRG, si sentì l necessità di cambiare destinazione d’uso a determinate zone, in quanto quelle

previste col PRG non erano più adatte, dato lo sviluppo stesso della città, ma tutto ciò risultò impossibile per tre

motivi principali:

• in nessun PRG è previsto la multifunzionalità di una qualsiasi zona (ogni zona deve avere una ed una sola

destinazione d’uso)

• l’Amministrazione non può determinare la destinazione d’uso autonomamente, senza consultare il provato.

• È molto difficile variare dei piani per casi particolari, in quanto intervengono all’interno svariati poteri, sia

Politici, sociali ed economici.

Si pone così una dicotomia tra il Piano Strutturale e il Piano Operativo.

3.1 Piano Strutturale (P.S.)

E’ adottato direttamente dall’Amministrazione comunale e ha durata indeterminata come il PRG. Il suo compito è

dare indicazioni generali sul territorio, lasciando al Piano Operativo la disciplina concreta. Oltretutto non prevede la

suddivisione del territorio in zone omogenee (ovvero evita la zonizzazione con conseguente uso dei Vincoli

Urbanistici), ma in A

m biti Ter r i

t o r

ia l

i ( A T

) d’ I

nte r v e nto (che la Toscana chiama Unità Organiche e la Liguria

chiama Distretti).

Gli AT sono ambiti di riferimento non omogenei che prevedono una pluralità di destinazioni d’uso, ognuna delle

quali non vincolante. Comportano oltretutto una lettura del territorio più approfondita (con Indagini di Supporto)

rispetto a quella che veniva fatta prima per le Zone. In sostanza la lettura è la stessa, ma si hanno esiti diversi in

quanto in precedenza il risultato era la zonizzazione, in questo caso ci si preoccupa di valutare la sostenibilità del

suolo, ovvero la sua capacità di trasformazione, per ospitare alcune funzioni, ma non si parla dell’effettiva

trasformazione in zone. Praticamente si analizzano e catalogano le possibilità di trasformazione che quel territorio

offre, lasciando aperta la possibilità di una Pianificazione di Dettaglio. Forse il principale vantaggio che genera

questo PS è che non è conformativo né del territorio né della proprietà: non pone quindi problemi di risarcibilità (allo

scadere dei 5 anni) e di godimento da parte del proprietario, che non vede limitate in nessun modo le sue possibilità

di esercitare il suo Diritto di Proprietà. Il PS può presentare le norme del Regolamento Urbanistico (RU) solo nelle

zone A, B e C, ovvero le zone in cui la trasformazione è irrilevante, in quanto zone non sono modificabili nelle

destinazioni d’uso (non si può modificare la destinazione d’uso di un centro storico, ad esempio).

4. Piano Operativo (P.O.)

E’ la fase immediatamente successiva al PS, ovvero la fase attuativa, detto anche Piano d el S

in

d ac o , in quanto ha una

durata quinquennale, come la carica del Sindaco. E’ un P

i ano a t t

ua t i

v o di P r

es c ri z io n i C

onco r d a t e c o l P r i

v a to ,

essendo infatti il terreno di coltura della cosiddetta U r

b an i s t i

ca C o n sen s ua l e , che si incentra un accordo specifico fra

Pubblico e Privato: non è quindi un piano Autoritativo, in quanto si incentra appunto sull’accordo pubblico-privato,

andando incontro in special modo alle richieste del privato, per permettere quindi lo sviluppo dei quell’Ambito

territoriale ed evitare i lunghi tempi di attesa (che in alcuni casi portano al congelamento dell’intervento) delle

modalità che comporta l’uso del vecchio PRG. L’Amministrazione comunale promuove un programma di

sistemazione dei territori per ambiti territoriale, convoca quindi tutti gli interessati a quell’Ambito e concorda con

loro le forme di attuazione del PS. In questo modo il privato non interviene più con delle semplici osservazioni, ma è

parte integrante del progetto, si accorda con l’amministrazione in Consorzi e predispone il Progetto di Piano, senza

che l’amministrazione vincoli nulla, perché allo scadere dei 5 anni, decade di conseguenza anche il PO (che viene

approvato con i privati stessi). Nel caso in cui i privati non trovassero un accordo, allora l’Amministrazione

comunale agisce autoritariamente.

Ovviamente il Piano del Singolo deve andare incontro alla collettività: se l’Ambito territoriale prevede una

volumetria massima o altri Standard urbanistici, il privato, nel fare le sue proposte, deve tener conto di questi limiti,

pena la mancata riuscita dell’accordo con l’Amministrazione comunale, in quanto stanno realizzando un Piano di

Dettaglio (il PO, appunto).

Rimangono de pianificate le zone dove non c’è domanda, ossia dove i privati stessi non manifestano la volontà di

intervenire. Quindi il vero Piano è previsto quando si presenta una domanda.

Il Piano Operativo in definitiva specifica il vero progetto urbanistico di pianificazione del territorio dettando

Tutte le p re s c r

i z ioni op e ra ti

v e , determinando l

’e s a t

ta d es t ina z io n e d ’

uso d el te r r

i t

o ri o , individuando le op e re

pubb l

iche e d i u r

ba n i zz a z i o n e , definendo g li s t and a rd u rba n is t

ico - ed i li

z i , g li in

d i c i di ed i

f i

ca b i

l i

t à , e localizza il

v e r de .

Questo nuovo modo di trattare col PRG si presenta, quindi, molto più flessibile e rapido, e la flessibilità permette di

trovare un accordo di pianificazione il più soddisfacente possibile fra pubblico e privato, che non entrano in contrasto

fra di loro, ma anzi tendono a soddisfare reciprocamente i propri interessi (in caso di contrasti, il vecchio PRG

bisognava rifarlo). C’è da dire che in alcuni casi questo nuovo modo di redigere il PRG ha in ogni caso causato

problemi: in Toscana, ad esempio c’è un altro numero di Piani Strutturali che non rispondo alle esigenze di

flessibilità.

Questo nuovo modello di PRG lega inoltre sempre più il processo di pianificazione con quello di attuazione, ma non

è il piano delle destinazioni d’uso a condizionare il progetto di trasformazione, bensì l’esatto opposto, è il progetto

stesso che conferisce la destinazione d’uso.

Particolare importante sono le opere di Urbanizzazione Primaria e Secondaria, che devono esser garantite. La le g g e

847 / 1964 elenca differenzia questi due tipi di urbanizzazione:

• l’Urbanizzazione Primaria è legata alla concreta realizzazione dell’area inerente la sua organizzazione: prevede

quindi la costruzione di strade, impianti fognari, rete idrica ed elettrica, parcheggi, verde attrezzato etc.

• l’Urbanizzazione Secondaria è più puntuale, dedicandosi alla costruzione di edifici o aree dalla funzione sociale

quali asili nido, scuole, edifici religiosi, verde di quartiere, impianti cimiteriali e così via. Queste realizzazioni sono

strettamente collegate con gli standard urbanistici, che devono essere garantiti dalla pianificazione, in quanto la

Le gg

e 1150 / 42 ( a rt. 3 1) enuncia chiaramente che: “la concessione edilizia è legata alla realizzazione di opere di

Urbanizzazione Primaria” e devono esser inserite nel Piano Triennale delle Opere Pubbliche (o Piano dei Servizi),

indispensabile affinché l’opera possa esse costruita in quando ne sancisce il tempo massimo di realizzazione e il

costo della realizzazione stessa per poterne accertare la fattibilità. Questo Piano Triennale di Opere Pubbliche è

oltretutto sancito dalla Legge n. 109/1994 (articolo

14) Sui lavori Pubblici di Urbanizzazione che si preoccupa di crear criteri e regole per la determinazione delle opere

da realizzare, e per garantire a tutte le imprese di partecipare, con un sistema di trasparenza (o almeno queste sono le

buone intenzioni...).

E’ stato ribattezzato da alcune regioni (ad esempio la Lombardia) come Piano dei Servizi in quanto permette la

identificazione delle opere di cui la regione necessità, senza però l’obbligo di doverle localizzare, e quindi di creare

fastidiosi vincoli, rispettando il concetto primigenio che vede questo nuovo PRG come uno strumento di

individuazione dei risultati che si devono perseguire, senza creare però vincoli specifici con conseguenti contrattempi

elencati nel capitolo dedicato al PRG.

Queste opere possono esser realizzate utilizzando un Capitale Privato attraverso una Contrattazione negoziata, ossia

uno scambio edificatorio (che sta alla base dell’Urbanistica consensuale): l’Amministrazione concede i diritti

edificatori al privato, che urbanizza l’area. In questo modo di persegue l’obbiettivo di fornire la città delle opere di

cui si sente la necessità.

L’Iter procedurale è il seguente: 1) i Comuni propongono un programma; 2) i privati presentano una proposta e ne

stabiliscono i contenuti progettuali; 3) l’Amministrazione può intervenire sulla proposta, ma occorre un Accordo

Preparatorio o Preliminare.

L’Accordo Preparatorio o Accordo Preliminare è sancito dall’Art. 11 della legge n. 241/1990, e riguarda le opere

di Urbanizzazione mancanti che il privato accetta di fare in cambio del mantenimento del Diritto di Proprietà.

Determina una variazione dello Strumento Urbanistico e si inserisce nel Procedimento del Piano Operativo (nel caso

in cui il comune approvi questo PO, pena la bocciatura dell’Accordo Stesso).

In questo caso l’Amministrazione si è auto vincolata: ha deciso di individuare una Disciplina flessibile in modo che

possa accordarsi col privato. L’Amministrazione deve oltretutto tener conto di diversi fattori, fra cui il più importante

è la R ed d i

t i

v ità de l l’

I nte r v en t o sul P

ia n o F

i

nan z ia r

io - Econo m

ico . Infatti il Calcolo del Progetto è legatissimo

all’Equilibrio Economico - Finanziario dell’iniziativa (per questo i progettisti devono avere competenze specifiche di

Estimo e di Diritto).

Ci sono comunque regole precise sulla trasformazione, e rapporti che rendono ben visibile l’operato del pubblico e

quello del privato. Oltretutto l’Amministrazione potrebbe prevedere in alcuni casi una Primalità Edificatoria (P) al

privato, se si impegna ad edificare delle opere che vanno oltre il PA, ma ciò deve esser fissato dal Piano ed indicato

con P. Un esempio di ciò è il caso che è avvenuto a Barcellona, dove alcuni imprenditori si sono offerti di finanziare

una ristrutturazione del lungo mare; grazie a ciò i privati hanno ottenuto il permesso di creare dei locali, in quanto il

costo dell’operazione era di un certo peso. Oltretutto hanno realizzato anche due grattacieli, creati per dare verticalità

all’area, creando anche dei collegamenti con la Sagrada Famiglia. Sono stai creati grazie allo Scambio Edificatorio,

nell’accordo pubblico-provato: in cambio dei diritti edificatori che servono per compensare l’edificazione dei piccoli

locali, l’Amministrazione ha ottenuto una trasformazione urbana attraverso una premialità concordata con i privati.

Altro caso è quello di Montesilvano, in cui ogni proposta di Trasformazione da parte dei privati prevede un premio di

cubatura, ossia un opera da realizzare ad esclusivo utilizzo del privato, e grazie a questo meccanismo di

Predeterminazione, utilizzando Criteri Selettivi, si sono potute realizzar opere di Infrastrutture in altre parti di città,

non nelle aree destinate alla trasformazione urbana. Il PRG di Montesilvano è stato modificato in maniera brusca con

delle opere che non sarebbe stato possibile realizzare con le direttive del piano precedente.

Nelle zone di Edilizia Economica e Popolare (ad esempio Rancitelli) non è stata attuata questa metodologia perché

all’epoca la legislazione non lo prevedeva. Queste zone infatti presentano una defaiance nelle opere di

Urbanizzazione Secondaria: mancano infatti strade ben pavimentate, spazi di ritrovo, centri sociali e attrezzature

sportive e sanitarie. Si è avuta quindi una scissione predeterminata tra edifici e opere di urbanizzazione, perché

mancavano i fondi pubblici, e ciò ha reso alcuni quartieri marginali.

Il Piano di Lottizzazione Convenzionata (archetipo nell’art. n. 28 della Legge n1150/19422) stipula un

convenzione che obbliga il privato a cedere gratuitamente le aree necessarie alle opere di Urbanizzazione e ad

assumere l’onere della realizzazione di queste opere. Il privato fa quindi una convenzione: un accordo con

l’Amministrazione, e in seguito verrà realizzato un Piano Particolareggiato.

L’Urbanistica Consensuale è sempre stata ritenuta lecita, in quanto non vi è niente di illegittimo nel caso in cui

l’Amministrazione tratta la cessione e la contrattazione per il miglior aspetto urbanistico dei suoli per il quale il

passaggio decisivo è la contemporaneità tra Pianificazione (funzione prescritta) e Attuazione (funzione di Gestione),

ossia lo scambio immediato che costringe il privato a costruire subito, cosa che il PRG non prevede in quanto il su

compito è quello di dare l’assetto dei suoli.

Le opere possono essere realizzate tramite Project Financing (Finanza di Progetto), nel caso in cui il comune non

disponesse dei fondi necessari. In questo caso il privato realizza le infrastrutture con le sue capacità monetarie,

rifacendosi però del costo dell’opera tramite il pedaggio che si paga per utilizzarle (ad esempio Autostrade,

Parcheggi), fino ad ottenere un guadagno. Viene valutato anche il tempo che occorre per ripagare l’opera al privato.

In questo caso non ci sono termini che prefissano il guadagno: questo affare può risultare svantaggioso per il privato

nelle stesse possibilità in cui può risultare vantaggioso. Proprio rispetto al concetto di rendita monetaria che un’pera

può garantire al proprietario che la costruisce, le opere si possono dividere in:

• Calde: cioè si prospetta una forte potenziale monetario, e sono ovviamente le opere più ambite dai privati, con

relativa creazione di un contenzioso fra i privati stessi

• Fredda: opere che non assicurano un potenziale accettabile di rendita monetaria. In questo caso la legge permette

alle amministrazioni di intraprendere una di queste due strade, 1) o l ’

i n t

e g ra z ione d el p re zz o , ovvero di consegnare

dei capitali propri; 2) o la c es s io n e di b eni che non servono, come un’area industriale, con l’aggiunta della possibilità

di trasformarla in un’Area di Edificazione, cambiandone quindi la destinazione d’uso (in questo caso l’opera diventa

bollente perché crea una trasformazione edificatoria).

SEZIONE II

FUNZIONE DI GESTIONE

Completa la Fun

z ione P

r ec e t t i

v a nella quale vengono posti i P

r

e ce t

t i , ovvero le regole (e a cui appartiene il PRG

perché pone le regole di disciplina del territorio). Questa Funzione di Gestione indica gli strumenti che permettono al

privato di attuare le regole poste dal PRG, che si suddividono in 1) Comparti, 2) Società di Trasformazione Urbana

(STU), 3) Piani Attuativi (PA), 4) Accordi di Programma (incentrati sul consenso Pubblico - Privato)

1. Programma Pluriennale di Attuazione del PRG

Vedi appunti

2. Il Comparto

E’ uno strumento urbanistico attuativo previsto dall’Art. 23 della Legge Fondamentale 1150/1942, mai attuato. Il

Comparto rappresentava graficamente un ritaglio, un’unità territoriale a cui viene dato a sua volta un indice

territoriale (indice di edificabilità da cui si ricava lo standard), che è uguale per tutti (oltre per chi possiede già una

casa), cercando di garantire l’Indifferenza dei Proprietari.

Il Comparto era incentrato sul consenso dei privati che potevano realizzare un co n so r z io , ossia un’entità giuridica (e

non una persona fisica) che all’inizio necessitava che i ¾ del comparto fossero d’accordo, poi con la le g g e n.

16 6 /2002

, la quota dei ¾ è stata modificata in 50%+1 (come nei quorum referendari) dei proprietari per

l’approvazione del comparto. In questo caso l’altro metà ha poca scelta: o aderire al

Consorzio, o vedersi espropriare le proprie terre dall’Amministrazione, che li obbliga praticamente a venderle al

consorzio.

Il Comparto può essere formato solo se ha alle spalle un Piano Attuativo. La legge 1150/1942 ha infatti stabilito la

seguente scaletta di T

ri p a r

ti

z io n e d e i P i

an i : PRG Piano Attuativo Comparto. Ma alcune regioni come l’Abruzzo

hanno modificato questa scaletta: in Abruzzo, con la Le gg

e Re g iona l e Ab r u zz o n. 18/19 8 9 è stata abolita

l’intermediazione del Piano Attuativo, attuando direttamente il PRG per Comparti, senza la necessità di Piani

Particolareggiati.

Nel caso di mancata formazione del Consorzio, interviene l’Amministrazione con la sua autorità, espropriando i

terreni e mettendoli all’asta. La cosa totalmente irrazionale, è che a questa asta possono partecipare gli stessi

proprietari dei terreni espropriati, costretti a “riacquistarli”. Nel caso in cui i proprietari rifiutino questa scelta

illogica, intervengono delle terze parti esterni al comparto (in generale una cordata di imprenditori). Riassumendo, la

tecnica del Comparto prevede:

- Indifferenza dei Proprietari;

- Cessione gratuita delle Aree;

- Realizzazione delle aree da parte di privati;

- Superamento della Zona.

Il Comparto è quindi l’anticipatore della Perequazione, che non è altro che un fenomeno che agisce all’interno del

Piano Operativo (PO), un meccanismo di ripartizione dei diritti e dei doveri che tutti i proprietari nella medesima

condizione. La Perequazione può esser di due tipi: Classica o Generalizzata. La Pe r

equa z io

n e Cl a s s ica crea una

situazione di estrema uguaglianza a tutti i proprietari all’interno del comparto, dando i medesimi benefici (stesso

indice di edificabilità territoriale -non fondiario- svincolato

Dalla suscettibilità dell’area, la trasferibilità della volumetria realizzabile in un’altra area del comparto non di

proprietà del privato in questione) ma anche gli stessi aggravi (vincoli localizzativi, standard urbanistici per la

realizzazione di opere pubbliche). Come già accennato, la Perequazione Classica permette, nel caso di area vincolata,

di non perdere la volumetria, ma di trasferirla in un’altra area del comparto a destinazione residenziale (diritto),

secondo il Piano di Attuazione del Comparto stesso, predisposto dal consorzio, destinando quindi una parte della

propria area agli Standard Urbanistici (dovere). Ciò fa sì che, in pratica, vengano annullati i vincoli, in quanto grazie

a questo S

ca m

bio di V

o lu m

i , viene stabilita una proporzione all’area di ogni proprietario in cui si può costruire,

utilizzando il diritto di trasferibilità della volumetria edificabile che spetta ad ogni privato.

La Pe r

equa z io

n e Gen e r a li zz a t a è svincolata dal comparto, quindi si attua nelle zone del PRG. L’Amministrazione

Comunale prevede per l’area in questione una determinata volumetria di cui si riserva una parte, per usi futuri. In

questo caso questo surplus di volumetria viene quindi svincolato dal comparto, ed è quindi possibile affidarne la

gestione ad una terza persona che prima di allora era perfettamente estranea al comparto (di norma questa terza

persona deve soddisfare determinati interessi, come la realizzazione di opere pubbliche necessarie secondo

l’Amministrazione). Ma questo meccanismo priva di fatto il proprietario di una parte della sua volumetria. La

Perequazione Generalizzata è sì prevista dalla legge, ma appunto per le contraddizioni insite è contemporaneamente

rifiutata dalla Giurisprudenza, che ritiene non legittimo privare i cittadini di una parte della sua proprietà a vantaggio

di terze persone.

3. Società di Trasformazione Urbana (S.T.U.)

Intono agli anni 60, a causa della ripresa economica, si è cercato di ovviare alla continua crescita demografica con la

costruzione di abitazioni e complessi residenziali. Oggi la situazione si è capovolta: la crescita demografica si è

arrestata, per cui la vera necessità adesso è quella di riqualificare questi complessi, la maggior parte dei quali

conservati in pessime condizioni (basti analizzare alcuni complessi di case popolari). Alla Riqualificazione Urbana

dell’Esistente si rivolge la STU, Società di Trasformazione Urbana, uno strumento introdotto di recente (art. 17,

comma 59 della Legge Bassanini Bis n. 127/1997 -oggi trasfusa nell’art. 120 del T.U.E.L., Testo Unico Enti Locali,

del D.L. 267/2000), che prevede la creazione di società miste volte alla Riqualificazione, Realizzazione e

Commercio di Aree Dismesse e da Riqualificare, rendendole visibili e usufruibili sia al pubblico che al privato. Di

norma queste società miste sono delle Società per Azioni (S P.A.), ovvero società con capitale sociale pubblico-

privato riportato in azioni.

La STU prevede che l’Amministrazione Comunale (una volta appurato che non dispone dei fondi necessari)

costituisce una STU, dandogli un capitale per azioni, che viene comprato dall’Imprenditore che versa una quota

minima di 1000 €, necessaria alla STU per avviare il processo di riqualificazione che altrimenti non potrebbe

avviarsi per via dei limitati fondi monetari del Comune. E’ bene precisare che, almeno sulla carta, la STU è

un’operazione pubblica e non privata: il privato infatti, in questo modo si procura dall’Amministrazione il permesso

di edificare su altri terreni, ossia ottiene una Concessione di Volumi ed Aree (Scambio Edificatorio) che in altre

situazioni non gli potrebbero competere, ma non ottiene dei soldi da essa, in quanto (appunto) non ne ha (la STU

viene messa su appunto per ovviare all’assenza di fondi comunali). Il guadagno del privato è vincolato a quanto ha

investito, rispetto a tutti i guadagni che questa STU ottiene: se investe per il 60% del capitale azionario, otterrà un

guadagno del 60% del guadagno totale della STU (che a volte non risulta paritario, in quanto il privato ottiene più del

capitale investito rispetto all’Amministrazione Comunale). In ogni caso è sempre e comunque la STU a riqualificare

e modificare le aree, e non l’imprenditore, che entra a far parte dell’operazione partecipando al capitale iniziale.

Il Procedimento di Formazione della STU si articola in più parti. Il primo passo p la delibera del Consiglio

Comunale, con la quale viene ratificata la scelta di un socio, individuato tramite una procedura concorsuale, ossia

una gara indetta dal comune che prevede in sequenza:

- Pubbl i ca z ione d e l B an d o di Ga r

a , per rendere nota la formazione della STU

- Presenta z io

n e d e l

l a D om

anda di Pa r

te c ipa z i o ne dell’Imprenditore al Comune

- C

os t itu z ione de l

la Co m m

issione d a p a rte d e l C o m

une che deve valutare la proposte arrivate, e scegliere

l’Imprenditore (o gli Imprenditori) più attendibile ed affidabile, che una volta scelto diventa socio della STU Gli

unici organi pubblici che possono indire alla partecipazione di una STU sono le Regioni, le Province e i Comuni.

Costituita la STU e individuate le aree su cui intervenire, il Consiglio Comunale adotta un programma di

Riqualificazione Urbana (e ne rimanda al realizzazione alla STU), che equivale ad una Dichiarazione di Pubblica

Utilità che precede il meccanismo di esproprio (T.U. 327/2001), in quanto se un’area è dichiarata di pubblica utilità è

vincolata, per cui il comune può avvalersi del diritto espropriativo. Il privato, in base all’art. 5 comma 5bis del D.L.

327/2001 può procedere secondo due alternative:

1) C e ss i one v olo n t a ri a : il privato cede volontariamente la sua area, e ne verrà risarcito dell’intero valore di

mercato dell’immobile;

2) C e s s i o ne n o n v olon t a ri a : il privato non cede volontariamente la sua area, e quindi si aziona il meccanismo della

Procedura Espropriativa, con un abbattimento del 40% del valore di mercato dell’Immobile.

Una volta impossessatasi dell’Area, la STU avvia il suo programma di Riqualificazione.

La STU si differenzia dal Piano Integrato di Intervento (P.I.I., di cui tratta il capitolo successivo) per il soggetto

coinvolto che realizza l’opera: nella STU il soggetto è una Società, che fa capo all’Amministrazione Pubblica e ad

uno come a più imprenditori. Inoltre le aree di cui la STU prevede la riqualificazione non prevede che le aree siano

necessariamente del Comune: possono esser aree privata, di cui il Comune di impossessa tramite il meccanismo

dell’Espropriazione.

Nel PII invece il soggetto è direttamente un imprenditore privato, che deve essere necessariamente già proprietario

delle aree interessate (o si deve impegnare nell’acquisto di queste aree), in quanto nel PII non è previsto il

meccanismo di Espropriazione.

Esempi

- Portanuova 2000: l’amministrazione comunale di Pescara ha ceduto a De Cecco delle aree con volumetrie alte,

nelle quali egli costruisce rifacendosi di tutte le spese;

- Riqualificazione del Centro storico di Fermo: il bilancio dell’intervento era di 16.000.000 €, il Comune realizza

un PII, contatta il privato dell’Impresa di Costruzione e si accorda per uno scambio con un suolo edificatorio per

realizzare uffici, residenze e locali commerciali.

4. Programma Integrato di Intervento (P.I.I.)

E’ uno strumento di grande rottura nel sistema di pianificazione del territorio, sancito dall’art. 16 della Legge

179/1992: “al fine di riqualificare il territorio, i comuni propongono P.I. caratterizzati da: 1) pluralità di funzioni;

2) integrazione di diverse tipologie di intervento; 3) una dimensione tale da incidere su quella urbana; 4) interesse

pubblici e privati.”

Il PII risolve le defaiance del PRG, modificandone i criteri generali:

1. Pe r

f e t

t a l e gi t t

i m

ità che il piano si possa variare, senza motivi politici (infatti il PII permette di andare in

variazione del Piano);

2. Sup

e ra m en t o d e l

l a M o no fu n zi o n a l

i tà d e lle Z

one O m o g ene e , con la creazione di Zone Miste nelle quali si

possono collocare una pluralità di Funzioni;

3. Sup

e ra m en t o d e i Vi n c oli U rba n i s ti c i , in quanto il PII è il frutto di un accordo fra pubblico e privato, per cui

quando il privato ristruttura realizza a suo carico le opere di ristrutturazione e si impegna a cedere quelle aree che

servono per gli Standard.

4. I

ndi v idua z ione d e l l

a D

es t

ina z io

n e d ’ Us o , in seguito all’Accordo fra Pubblico e Privato.

Al primo avvio il PII ha riscontrato delle difficoltà da parte dell’Amministrazione che ha quindi deciso che il

processo fosse regolato e non improvviso, ed ha lavorato sul piano delle Perimetrazioni Provvisorie, prevedendo nel

piano la possibilità che i privati possano intervenire con il PII conoscendo già le aree sulle quali pianificare, che sono

sfrangiate, ampie, e non devono coprire tutta la perimetrazione per rendere ancora più flessibile la possibilità di

intervento. I comuni hanno preso atto di questa eventualità, indirizzando la domanda di trasformazione attraverso le

delibere.

5. Piani Attuativi (P.A.)

I Piani Attuativi possono esser sia di iniziativa pubblica che privata. Sono gli strumenti per l’attuazione di uno

specifico obbiettivo, messo in evidenza dalla pianificazione del piano e in determinate circostanze questa specificità

può permettere una variante alle prescrizioni del PRG. I PA non sono sempre gerarchicamente subordinati al PRG

(PTPRGPA), ma sono collegati funzionalmente.

Il loro procedimento di formazione prevede l

’ado z io

n e da p a r t

e d e l C o m

un e : i PA contengono delle prescrizioni nei

confronti dei Proprietari e l’adozione del piano è considerata un’opera di pubblica utilità (quindi può prevedere il

meccanismo di Esproprio). Successivamente v en g ono pubbl i c a ti (resi pubblici) e i privati possono fare delle

osservazioni su cui l’Amministrazione delibera. In seguito v en g ono app r o v a t

i dal comune e v en g ono not i

fi c a t

i al

p r

i v a t o che ha 60 giorni dalla notifica per impugnare il Piano dinanzi al T.A.R. (nel caso di mancata notifica, la loro

efficacia persiste ma non decorrono i 60 giorni per l’impugnazione).

I PA hanno una durata massima di 10 anni (a differenza del PRG, che ha durata indeterminata). Se entro questi 10

anni i PA non vengono attuati, oppure decadono, e non ne viene fatto un altro, viene applicata la Disciplina

Urbanistica delle Norme di Salvaguardia (Capitolo IV), cioè gli Standard Ope Legis (in quanto viene a mancare la

disciplina attuativa), anche se la zona sostanzialmente non viene modificata.

Tuttavia in una zona integralmente urbanizzata non vengono applicati gli standard, anche se il privato può

teoricamente costruire. Oltretutto in una Zona B (di Completamento) non c’è bisogno del PA per il rilascio della

concessione edilizia: non si applicano gli Standard Urbanistici in quanto essendo una Zona di Completamento ha già

una sua conformazione, quindi il privato continuerà a costruire seguendo questa conformazione, regolarizzata dalle

prescrizioni del PRG.

6. Piano di Recupero Edilizio e di Riqualificazione Urbana (P.d.R.)

Introdotto dalla Legge 457/1978, pone l’obbiettivo di riqualificare singoli immobili e di riqualificare l’intero tessuto

urbano. Prevede a sua volta una forma più complessa del PEEP e del PIP, articolata sostanzialmente in tre punti:

1) Individuazione delle Zone di Degrado, che equivale ad una dichiarazione di pubblica utilità, che vincola la zona a

determinati tipi di intervento (1° Vincolo)

2) Individuazione dell’esatto perimetro delle aree di intervento (2° Vincolo)

3) Adozione del Piano di Recupero.

Il vincolo posto sulla Perimetrazione potrebbe anche essere omesso, ma se viene assunto, il Piano dovrà essere

adottato entro i 3 anni, altrimenti decade. Questo piano di recupero viene adottato esclusivamente nelle aree del

centro storico, ed ha bisogno del consenso di una pluralità di individui. Può essere una iniziativa Pubblica o Privata,

ma è pressoché inattuato.

N.B. Continua sugli appunti

7. Piano di Insediamenti Produttivi (P.I.P.)

Introdotto dall’Art. 27 della Legge 167/1962, stabilisce l’ubicazione sul territorio di impianti industriali,

commerciali, artigianali e turistici.

N.B. Continua sugli appunti

8. Piano Economico di Edilizia Popolare (P.E.E.P.)

Obbligatorio per i comuni al di sopra dei 50.000 abitanti, prevede la realizzazione di edifici destinati ad abitazioni

popolari, ed è stato introdotto dall’art. 9 della Legge 167/1962.

N.B. Continua sugli appunti

9. Programma di Riqualificazione Urbana e di Sviluppo del Territorio (P.R.U.S.S.T.)

E’ un programma che agisce sullo sviluppo del territorio, dotandolo di infrastrutture e servizi, con il preciso intento

di ricollegare tessuti urbanistici frammentati o disomogenei a causa di interventi passati non completati o errati.

N.B. Continua sugli appunti

Capitolo IX

PIANIFICAZIONE SOVRACOMUNALE

1. Piano territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)

E’ un piano di media area, a metà fra un Piano di Settore e un Piano Urbanistico, infatti agisce ad una scala elevata,

in quanto riguarda il territorio della Provincia, ed è meno dettagliato del PRG, perché non deve occuparsi di alcuni

elementi puntuali, quali l’edificabilità delle aree. Ha la funzione di coordinare gli interessi del territorio della

Provincia, leggendo il territorio in maniera unitaria, un’operazione che non può essere svolta dal Comune, che ha una

visione parziale (come è normale) del territorio. E’ caratterizzato da 3 contenuti:

1. I

ndiri zz i : consigli rivolti ai comuni che servono a dar conto di alcune esigenze del territorio provinciale che

emergono in seguito ad una valutazione dello sviluppo dello stesso (può, ad esempio; suggerire l’ubicazione degli

insediamenti industriali in un posto piuttosto che in un altro)

2. D

i r

e t ti v e

3. Pr e sc r i

z io n i : comandi

E’ un piano debole, più programmatorio che pianificatori (è, in sintesi, un piano di politiche urbanistiche), che cerca

di tutelare in particolar modo aspetti quali quello ambientale e paesaggistico. E ‘un piano di Dettaglio della Tutela,

essendo una sorta di Piano Paesaggistico (o di Bacino) di livello inferiore, in quanto può dettar meglio le condizioni

di trasformabilità delle aree sottoposte al vincolo paesaggistico.

Si deve occupare delle opere a carattere provinciale, quali strade, infrastrutture di rango provinciale, ma non può

stravolgere assolutamente il PRG. Non è un piano molto vincolante, in quanto serve a dare delle direttive, in base

alle esigenze del territorio, e non ha effetti prescrittivi, almeno nei casi ordinari: può infatti porre degli effetti

prescrittivi che mirano, in casi specifici, a preservare e conservare alcuni suoli, stabilendone l’utilità.

Ad esempio, a Napoli, la Gazzetta Ufficiale dichiarava che il PTCP locale riteneva alcune aree agricole edificabili,

ma ciò si è manifestato in tutta la sua insensatezza, in quanto il compito più importante del PTCP è proprio quello di

identificare le aree di notevole patrimonio agricolo da proteggere, mantenendone la funzione agricola e impedendo

categoricamente la loro edificazione. Quelle aree infatti le aveva vincolate, togliendo in sintesi alla potestà del

comune la libertà di decisione sulla loro eventuale edificabilità.

Questo episodio dimostra come si necessiti di una collaborazione ottimale fra Comuni e Provincia e Enti Locali, ma

essendo un piano sostanzialmente debole, i Comuni hanno poco da temere.

2. Piano Paesistico Territoriale

È stato previsto dalla Legge n. 1497/1939, ma solo come strumento di adozione, ed è diventato obbligatorio con la

L

e g g e Galasso n. 43 1 /198

5 , anche se attualmente è un Piano di Settore, che non ha molto a che vedere con l’aspetto

urbanistico classico, in quanto si dedica solo ad una parte del territorio che interessa al piano specifico, e si riferisce

al soddisfacimento di esigenze particolari quali la Salvaguardia e la conservazione di qualunque elemento che abbia

una sua identità, che sia una testimonianza di civiltà. Per “Paesaggio” si intende quello giuridicamente da tutelare, da

conservare, quindi con valore da conservare e tramandare ai posteri (il paesaggio urbano, o industriale, è considerato

come una contaminazione).

E’ un piano il cui grado di vincolo è sensibilmente maggiore, in quanto impedisce l’effettiva edificazione nel suolo

interessato. Inoltre i vincoli posti sul territorio devono essere controllati, in quanto non sempre tutto il paesaggio può

esser vincolato, e sono vincoli che ricadono sul PRG.

Quando questo Piano diventa vigente, i contenuti prevalgono sulla pianificazione comunale sottostante e ne

costituiscono un impedimento. E’ un Piano che spetta alla Regione fare, e viene redatto su iniziativa della

Soprintendenza ai Beni Culturali.

3. Piano del Parco


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umbvir91

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Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in architettura
SSD:
A.A.: 2016-2017

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher umbvir91 di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Diritto urbanistico e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Gabriele D'Annunzio - Unich o del prof Urbani Paolo.

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