Appunti istituzioni di Diritto privato

CIRCOLAZIONE DI BENI IMMOBILI

Nella circolazione di beni immobili, e di alcune categorie di beni mobili, è decisivo l'elemento della "pubblicità". Il legislatore prevede regole e apparati finalizzati a far sì che determinati fatti siano conosciuti o facilmente conoscibili dall'interessato. Questo vale anche per le vicende giuridiche relative alla circolazione dei beni immobili, e di alcuni beni mobili particolarmente rilevanti.

Tre tipi di pubblicità:

• Notizia: in mancanza prevista una multa, ma non influisce sull'atto giuridico
• Dichiarativa: parti venditore - compratore - soggetti terzi (potenziali acquirenti). La pubblicità dichiarativa non è necessaria per produrre gli effetti di un atto tra le parti, ma è necessaria affinché si producano gli effetti di un atto rispetto ai terzi
• Costitutiva o iscrizione: è necessaria perché si producano gli effetti di un atto (es. iscrizione nel registro immobiliare)

(registro delle imprese) Con particolare riferimento alla circolazione degli immobili la pubblicità in questo campo prende il nome di trascrizione immobiliare ed essa si realizza tramite pubblici registri immobiliari, che hanno sede in ogni provincia in conservatorie.

Gli atti soggetti a trascrizioni nei registri immobiliari (art.2634) devono aver forma di atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Il pubblico ufficiale (notaio) ha l'obbligo di curare la trascrizione dell'atto.

I registri immobiliari sono organizzati su base personale (scheda dedicata al soggetto proprietario dell'immobile), non su base reale (scheda dedicata ad ogni immobile con tutti i suoi alienanti). Ogni acquisto viene trascritto a favore dell'acquirente e contro l'alienante.

Come procedere all'acquisto di un immobile?

• A verificherà i registi immobiliari e verifica se veramente B è proprietario dell'immobile
• Poi dovrà verificare i precedenti

• L'acquirente il cui acquisto non è stato trascritto può ottenere un risarcimento dall'alienante e dal secondo acquirente (se in mala fede)
• Tra due diversi acquirenti di un bene immobile prevale chi per primo ha trascritto il suo acquisto nel registro immobiliare. Questa regola ha il presupposto che le precedenti alienazioni dell'immobile siano state tutte trascritte (continuità delle trascrizioni)
• Se tra le alienazioni anteriori c'è un salto temporale bisogna promuovere la trascrizione dall'acquisto mancante compiuta dal suo dante causa.
• Possono essere trascritte nel registro immobiliare anche sentenze, domande giudiziali o provvedimenti giurisdizionali, quando hanno ad oggetto atti assoggettati a trascrizione o producono i medesimi effetti di tali atti.
• A aliena a B; B aliena a C. Una sentenza pronuncia la risoluzione per

inadempimento del contratto intercorso tra A e B. Se la sentenza viene trascritta prima che C trascriva il suo acquisto, A recupera la titolarità del bene. Occorre considerare, tuttavia, che un processo ha tempi lunghi... è molto probabile che tra l'inizio del processo e la sentenza B alienerebbe il bene, e C trascriverebbe il suo acquisto.

2) La legge, allora, prevede la trascrizione delle domande giudiziali. La sentenza che le accoglie è opponibile a chiunque abbia acquistato diritti sul bene in base a un atto trascritto posteriormente alla trascrizione della domanda (art.2652 c.c.)

Nel nostro esempio, A aliena a B; B aliena a C. A chiede la risoluzione del contratto intercorso con B e si affretta a trascrivere nei registri immobiliari la domanda di risoluzione. La sentenza che accoglie la domanda pregiudica l'acquisto compiuto nel frattempo da C, e trascritto nei registri immobiliari dopo la trascrizione della domanda di risoluzione.

24 FERRARESE ANDREA BENI

• Il meccanismo della trascrizione opera anche per alcuni beni mobili: navi, aeromobili, autoveicoli
• Gli atti assoggettati sono analoghi a quelli per cui è prevista la trascrizione nel registro immobiliare; gli effetti della trascrizione sono i medesimi
• I registri relativi ai beni mobili sono tuttavia organizzati su base reale.

In relazione ai beni mobili non registrati, non sussistono apparati pubblici che possano documentare le vicende giuridiche del bene. Chi è interessato all'acquisto, dunque, non può verificare agevolmente se il suo dante causa sia effettivamente il titolare del diritto. Date queste condizioni, il principio secondo cui l'acquisto si verifica solo se il dante causa fosse titolare del diritto renderebbe insicura e difficoltosa la circolazione dei beni mobili. Nessuno potrebbe fare affidamento sulla regolarità del suo acquisto.

1. Se lo stesso bene mobile non registrato viene alienato a più soggetti, prevale quello che per primo ne ha ottenuto in buona fede la consegna, ancorché il titolo del suo acquisto sia di data posteriore (art. 1155 c.c.).
2. A aliena un bene mobile non registrato a B, e successivamente a C. C acquista la proprietà del bene se ne riceve per primo la consegna, purché all'atto della consegna sia in buona fede (cioè non sappia che il bene è stato già alienato a B o a un terzo).
3. FERRARESE ANDREA PRESCRIZIONE E DECADENZA

LA PRESCRIZIONE è un meccanismo in base al quale un diritto si estingue in conseguenza alla prolungata mancata esercitazione di quel diritto da parte del titolare. Art.2934 comma 1 c.c.: "ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge".

Le funzioni:

1. Favorire la certezza dei rapporti giuridici. Un soggetto che si astiene

può perdere con l'usucapione)

2. Diritti indisponibili (diritto al dolore, integrità fisica)

3. Diritti che integrano il contenuto di un diritto (es. diritto d'autore che ha componente patrimoniale e non)

• Il termine decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere (art.2935).
• Per garanzia di vizi su oggetti (segnalarlo entro un anno da quando è stato consegnato il bene)
• Danno extracontrattuale (fatto dannoso - es. essersi ammalati a seguito della trasfusione) il termine di prescrizione decorre. In questo caso il termine di prescrizione decorre da quando il danneggiato è stato in grado ravvisare il danno.
• Termine ordinario 10 anni.

Termini speciali: 20 anni (es. diritti reali minori che vertono su cose altrui)

Termini più brevi: 5 anni (risarcimento del danno extracontrattuale), ma se interviene una sentenza che condanna il debitore si aggiunge un nuovo termine di 10 anni dal momento della sentenza definitiva.

o Computo del termine: escluso il dies a