Appunti Estimo

INDICE

• INTRODUZIONE

• I 5 PRINCIPI FONDAMENTALI DELL’ESTIMO

• BENI E BENI ECONOMICI

• LE FORME DI MERCATO

• SOGGETTI DEL PROCESSO PRODUTTIVO: il proprietario dell’area

• [APPROFONDIMENTO DA INTERNET: PEREQUAZIONE E COMPENSAZIONE]

• METODI PER DETERMINARE IL VALORE DI MERCATO: il metodo sintetico diretto monoparametrico

e il calcolo della superficie commerciale

• METODI PER DETERMINARE IL VALORE DI MERCATO: il metodo sintetico diretto valori tipici

• TUTTI I SOGGETTI DEL PROCESSO PRODUTTIVO

• IL CAPITALE E IL CAPITALISTA, IL TEMPO, L’IMPRENDITORE

• METODI PER DETERMINARE IL VALORE DI COSTO: il metodo diretto sintetico parametrico

• TEORIA DELLA PRODUTTIVITA’

• LE TIPOLOGIE CONTRATTUALI: FORME DI AFFIDAMENTO DEI LAVORI

• METODI PER DETERMINARE IL VALORE DI COSTO: il metodo analitico (computo metrico estimativo)

• QUADRO TECNICO ECONOMICO

• L’ESPROPRIO

• TITOLO DI PROVENIENZA

• IL CONTRIBUTO STRAORDINARIO E VALORE DI TRASFORMAZIONE

• IL CATASTO

• L’ORDINE PROFESSIONALE

• METODI PER DETERMINARE IL VALORE DI MERCATO: il metodo analitico

• CONTABILITA’ DEI LAVORI

• ANALISI MULTICRITERIALE

• CALCOLO DELLA CONSISTENZA COMMERCIALE

• COSTO DI RICOSTRUZIONE

• PREZZI OMBRA

• LA TEORIA DELLA SOGLIA

• VALORE DI SURROGAZIONE E VALORE COMPLEMENTARE

• ALTRI DOCUMENTI (parte integrante della progettazione)

• LA PROGRAMMAZIONE

• LA RIGENERAZIONE URBANA

• ANALISI COSTI-BENEFICI E ANALISI DEI TEMPI DI RIENTRO 1 02/03/2022

INTRODUZIONE

Quello che affronteremo con questo corso ha un riscontro nell’attività professionale. I temi economici che

tratteremo sono legati all’attività professionale dell’architetto, che svolge la sua professione con diversi

ruoli (progettista, direttore dei lavori…). Quindi tutti i problemi di cui parleremo li vedremo dai diversi punti

di vista.

Serve un’infarinatura sotto l’aspetto economico, così che i nostri progetti non rimangano su carta:

l’emozione è di vedersi realizzato e concretizzato il progetto. C’è bisogno però anche di una sostenibilità

economica e finanziaria. Perciò prima di fare uno specifico lavoro, dobbiamo essere subito in grado di dire

quanto sarà il costo, per rispettare il budget del cliente. In Italia ci sono stati troppi casi di lavori iniziati e

poi sospesi perché non più sostenibili economicamente.

Per esempio, quando si fa un progetto arriva il momento in cui vanno calcolati gli “oneri concessori”, che il

committente deve pagare (oltre all’architetto e alla realizzazione). Si deve calcolare poi il “contributo

straordinario”, cioè un extra onere da pagare quando la realizzazione è frutto di una variante urbanistica o

di un nuovo piano regolatore. Se per esempio un’area agricola diventa edificabile, aumenta di valore;

quindi, per quel progetto, oltre a pagare gli oneri concessori (costo di costruzione + oneri di urbanizzazione)

dovrò pagare un contributo straordinario dovuto all’aumento di valore di quell’area.

Oggi nella rigenerazione urbana spesso c’è la densificazione (demolizione e ricostruzione con ampliamenti);

aumenta la popolazione, quindi aumentano gli standard urbanistici e spesso non si ha lo spazio da cedere al

comune; allora possiamo monetizzarli, cioè invece di dare l’area al comune possiamo dargli l’equivalente

somma monetaria. Quando un nostro progetto va in gara, viene messo a base di gara l’importo dei lavori

che noi abbiamo calcolato precisamente.

In tribunale spesso ci sono cause condominiali, dovute a problemi come perdite di un appartamento che

danneggiano quello sotto e ci sono almeno tre tecnici che vi lavorano, perché il giudice non è esperto in

materia. C’è quindi un consulente del tribunale che viene mandato a fare una relazione sullo stato del

danno. Contemporaneamente le due parti in lite nominano ognuno un consulente di parte. Quindi bisogna

anche essere in grado di valutare il danno economicamente.

LIBRO DI TESTO: “Forte – De Rossi” o qualsiasi altro libro

In Italia la normativa cambia sempre. Quasi tutte le leggi hanno scritto vicino “SMI” (successive modifiche

integrazioni); quindi non esiste quasi nessun libro aggiornato sempre. Perciò non ci dobbiamo focalizzare

sui tecnicismi che possono variare, dobbiamo solo capire il senso di certe cose (sapere che esistono delle

soglie, che cambiano però nel tempo).

PER L’ESERCITAZIONE:

Scegliere un edificio qualsiasi come tema, vedere il suo attuale valore di mercato, immaginare una modifica

migliorativa, vedere il costo di quell’intervento e alla fine verificare il nuovo valore di mercato dell’edificio.

Si esprime poi un giudizio di convenienza se l’intervento è positivo o negativo sotto il profilo economico.

Può anche succedere infatti che non ho un ritorno in termini monetari (se ho speso molto) quindi potrebbe

non essere vantaggioso sotto il profilo monetario. Ma noi ci occupiamo anche della qualità della vita in

quell’unità immobiliare; quindi, magari non ho un ritorno economico, ma ho un miglioramento della qualità

della vita; perciò, l’intervento è vantaggioso lo stesso (l’importante è saperlo prima).

Il perseguire il profitto da parte di un imprenditore è una cosa legittima (sono processi virtuosi).

Per lavorare su queste cose, il primo passo è uno studio di fattibilità (diverso dal progetto di fattibilità

tecnica economica, che è il primo grado di progettazione alla luce dell’ultima modifica del codice dei

contratti): si verificano quindi le condizioni per poter fare un intervento.

È importante la distinzione tra prezzo, valore e costo!!!

Il prezzo è un dato certo e vero che si concretizza (l’immobile viene scambiato per quella somma).

Il valore è un’ipotesi (quanto potrebbe valere quell’immobile).

Il costo sono tutte quelle spese da affrontare per realizzare un manufatto.

Facciamo ora un esempio di uno studio di fattibilità:

Abbiamo una famiglia di 4 persone (genitori e bambini) che vive in una casa di 35 mq. Quale può essere il

bisogno di questa famiglia? Comprare una casa più grande. Perciò fanno una ricerca, sapendo il loro

budget, cioè un’indagine di mercato: con le agenzie immobiliari cercano fino a quando non trovano

un’abitazione adatta alle loro aspettative (es. abitazione di 80 mq in vendita a 250.000 euro); quindi il loro

fabbisogno è di 250.000 euro; l’indagine li ha aiutati nella scelta e nella ricerca considerando anche altri

fattori (es. la zona). Individuato il prezzo richiesto, possono vendere la loro casa attuale (es. a un valore di

150.000 euro) e iniziano a valutare come ottenere la cifra mancante (risparmi propri, mutuo, prestito dai

parenti). Questo li aiuta a capire se l’operazione è sostenibile, cioè se è “fattibile”. Bisogna considerare però

anche le spese accessorie che ci sono sempre: costi per il trasloco, costi per “aggiustare” leggermente la

nuova casa, le tasse, il notaio, il costo dell’agenzia immobiliare. Così si verifica la sostenibilità economica e

finanziaria di un intervento!

Nel nostro lavoro dobbiamo fare lo stesso ragionamento legato all’intervento che dobbiamo fare. Se è

un’opera pubblica devo valutare qual è il costo del manufatto da realizzare attraverso delle stime

sintetiche; devo anche espropriare l’area o fare un’acquisizione bonaria. Cioè il committente (pubblico o

privato) deve conoscere tutte le spese a cui va incontro (anche le spese accessorie hanno la loro

importanza).

Una delle prime tematiche che affronteremo sono i principi dell’estimo, cioè quelli che valgono in qualsiasi

situazione. La nostra attività è trasformare un bene economico (casa, terreno) in un bene economico a

utilità maggiore. Facendo delle ristrutturazioni, infatti, trasformo un bene economico rendendolo più utile e

quindi aumentandone il valore (se è fatto tutto bene). Perciò devo essere in grado di misurare quanto sarà

il maggior valore rispetto ai costi che devo sopportare. Ricordiamo che nell’estimo si fa riferimento

all’ordinarietà, cioè a quello che avviene con maggiore frequenza.

Il prezzo è una sintesi di tutte le caratteristiche di un oggetto (es. la posizione di una casa, con tutti i negozi

che ha vicino, la fermata della metro ecc). Se si modifica una infrastruttura (opera pubblica) aumenta il

valore di tutti gli immobili vicini che possono usufruirne (es. un giardino pubblico diventa un parco

attrezzato). 2 07/03/2022

Affronteremo in questo corso tematiche già affrontate in altri corsi, considerandone però gli aspetti

economici. Se noi, per esempio, prendendo le zone viste in urbanistica, valutiamo una trasformazione in

una zona B, sappiamo che molto probabilmente nel giro di poco tempo siamo in grado di passare dalla

progettazione alla realizzazione, perché c’è bisogno solo del permesso di costruire (necessita di 6 mesi o 1

anno ecc, dipende dalla situazione, ma è un orizzonte temporale molto vicino). Al contrario, se mi trovo in

una zona C di espansione, dove ancora non è stato fatto il piano di attuazione, il mio orizzonte temporale

diventa di almeno 5 anni (perché c’è bisogno di creare un consorzio, mettere d’accordo tutti i proprietari,

incaricare un tecnico che redige il piano di attuazione, che va poi trasmesso al comune e poi al consiglio

comunale, c’è poi l’autorizzazione di tutti i pareri che occorrono e poi, in alcuni casi, c’è bisogno

dell’approvazione dell’ente subordinato). Quindi l’aspetto temporale, in una stessa zona o in una zona

limitrofa con caratteristiche simili anche dimensionali, uno posso lo posso traguardare con risultati in 1

anno e l’altro con 5 anni, e in tanti anni possono cambiare tante cose. Questo è un esempio del perché in

alcuni casi parleremo di urbanistica, perché l’aspetto temporale è fondamentale da tenere presente nelle

valutazioni. Un’altra cosa, soprattutto negli aspetti più teorici, è che non sempre, dalla mera analisi degli

aspetti teorici, si immagina la concretizzazione sotto il profilo dell’atto professionale.

PRINCIPI DELL’ESTIMO

I 5 principi fondamentali dell’estimo hanno tutti la stessa importanza; perciò, non c’è uno specifico ordine o

una cronologia di elencazione.

1) IL PREZZO

Il prezzo è un dato certo che si è concretizzato nel mercato, cioè ci sono state due parti/componenti, un

acquirente e un venditore, che hanno deciso di accordarsi (senza condizionamenti) su quella determinata

somma. Solo dopo che sia avvenuto lo scambio quello diventa prezzo, cioè un fatto concreto e certo. Non

devono però esserci condizionamenti, cioè se, per esempio, ho dei problemi economici e decido di vendere

qualcosa con una urgenza, non faccio una scelta libera ma sono condizionato da questa situazione; quello

che si concretizza in questo caso, quindi, non è un prezzo che a noi interessa come riferimento, perché è

viziato da una situazione del venditore. Per noi un prezzo non è un riferimento se è condizionato

soggettivamente!

Il prezzo è il fondamento della stima!!! L’aspetto valutativo/estimativo lo abbiamo nel nostro DNA, perché

fin dall’antichità non c’era la moneta e si usava il baratto: anche quello era frutto di un ragionamento, di

una valutazione, di un giudizio di convenienza. Perciò se non ho un prezzo di riferimento vero, non posso

valutare tra le varie scelte (se devo scegliere di comprare tra due borse, scarpe ecc).

Passando all’aspetto immobiliare ci sono varie fonti di prezzi, per fare una valutazione e giudicare la

trasformazione; questi riferimenti sono di diversi livelli:

• La conservatoria dei registri

È un ufficio del ministero dell’economia e finanza dove tutti i notai, una volta stipulato l’atto tra le

parti, vanno a depositare quel contratto. Quindi in questo schedario esistono tutte le

compravendite che sono state fatte; nelle compravendite c’è sempre una descrizione dell’immobile

e il prezzo pattuito tra le parti (dato certo). Questi non sono dati sensibili e sono aperti a tutti gli

operatori. L’importante è trovare dei dati di compravendite che siano recenti nel tempo (così che

possano essere paragonabili) e con caratteristiche simili al bene che io devo stimare. È importante

fare quindi un’indagine di mercato dove cerco i prezzi di beni simili, che siano più analoghi possibili

a quello che dovrò valutare. L’oggetto delle nostre ricerche è sempre il prezzo. Non sempre è facile

fare le ricerche e non sempre queste hanno dei risultati. Questo tipo di ricerca è complessa e

onerosa sotto il profilo economico (scaricare l’atto di compravendita ha un costo e va pagata anche

la ricerca).

• I prezzi richiesti (asking price) nei portali immobiliari

Questa è una subordinata della conservatoria dei registri. Questi prezzi, invece, sono unilaterali: c’è

solo il prezzo che il venditore vorrebbe ottenere. Quindi, per utilizzare quel dato vediamo degli

studi statistici che verificano quanto tempo si impiega a vendere un immobile (es. da quando lo

pubblicizzi a quando lo vendi passano 6 mesi) e dicono quant’è la differenza tra quello richiesto

inizialmente e la cifra che si concretizza; questi studi statistici, oltre all’aspetto temporale, ci dicono

che in genere c’è una riduzione tra l’asking price (cifra richiesta) e quella che si attualizza, anche

frutto di una trattativa, di circa il 10%. Usando queste statistiche, anche questi diventano dei prezzi

che posso utilizzare nelle valutazioni, riducendoli del 10%. Devo sempre usare questo metodo per

valutare beni simili al mio.

• I valori che desumiamo dai listini dei prezziari immobiliari

Questa è ancora una subordinata. Il più gettonato è l’osservatorio del mercato immobiliare (OMI);

anche questo è un’emanazione del ministero delle finanze che ha diviso l’Italia in tutte microzone

(più o meno l’edilizia delle abitazioni in queste microzone sono simili). In virtù di analisi che fanno,

danno non dei prezzi ma dei valori di riferimento/range, non viene dato un prezzo specifico di un

oggetto.

Senza questi dati è impossibile fare un qualsiasi tipo di valutazione.

2) LA COMPARAZIONE

L’unico metodo per fare una valutazione è la comparazione, cioè facendo dei paragoni. Scegliendo tra due

oggetti (es. un cappotto), la scelta avviene sempre dopo aver fatto una comparazione tra tutto quello che

uno vede, considerando anche tutti gli altri aspetti oltre al prezzo. Più ho una conoscenza del mercato di

quel determinato oggetto, più posso fare una scelta oculata.

3) LA PREVISIONE

La previsione è una caratteristica immanente del giudizio di stima, cioè è una caratteristica propria e

imprescindibile. Io devo verificare quello che può succedere nel breve periodo: basta pensare anche a

piccoli interventi (es. bonifica di un giardino o inserimento di una fermata metropolitana) che si riverberano

sul valore delle abitazioni che ne usufruiscono. Per previsione si intende cercare di capire se nel breve

periodo può succedere qualche evento che modifica lo stato dei luoghi, e può essere sia in positivo che in

negativo. Il termine “dipende” perciò è importante, perché ci sono tante situazioni e tante caratteristiche

da valutare. Queste previsioni devono essere però previsioni concrete, cioè se sono opere finanziate,

progettate e stanno iniziando i lavori (es. se sul piano regolatore ho la previsione di una metropolitana non

posso prenderla in considerazione). Nella maggior parte dei casi, dove non si hanno informazioni su

particolari situazioni che possono avvenire nel breve tempo, si considera il permanere delle attuali

condizioni.

4) IL VALORE DIPENDE DALLO SCOPO DELLA STIMA

Il valore è un’ipotesi, quello che indaghiamo nelle nostre valutazioni, cioè è il più probabile valore di

mercato. Di questi valori ce ne possono essere diversi:

• Valore di mercato

Per esempio, il valore di mercato di una certa abitazione (siamo nel campo delle ipotesi).

• Valore di costo

Per esempio, si vuole costruire una villetta simile a una già esistente, nel lotto adiacente.

• Valore di trasformazione

Ci consente di esprimere dei giudizi di convenienza

• Valore complementare

Viene usato nel caso di espropri parziali (es. una parte di giardino per il passaggio di una strada)

• Valore di surrogazione

Quando non c’è un riferimento (es. in guerra l’orzo era un surrogato del caffè, che non si trovava)

Esistono quindi tanti valori che dobbiamo indagare, che dipendono dallo scopo della stima, cioè da quello

che chiede il cliente.

5) LA TEORIA DELL’ODINARIETÀ

Dobbiamo fare in modo che il risultato delle nostre valutazioni sia il più oggettivo possibile; perché quando

si esprime un giudizio c’è sempre una soggettività, che noi dobbiamo limitare il più possibile. Questa teoria,

quindi, dice che va escluso quello che accade con minor frequenza. Se su un determinato prodotto 8

persone su 10 sono disposte a spendere una somma di 7€, e 2 persone sono disposte a spendere di meno,

io prendo in considerazione solo quello che avviene con maggior frequenza. Questo perché quello che

avviene con minor frequenza può essere dettato da alcune situazioni straordinarie.

BENI E BENI ECONOMICI

Abbiamo detto che la risposta da dare spesso è