Appunti Estimo

VALORE DI MERCATO ATTRAVERSO IL METODO ANALITICO

Il fatto che questo metodo sia analitico non significa che sia più approfondito di quello sintetico; quindi, non è un approfondimento, ma è un metodo che si utilizza solo in determinate situazioni. Invece i metodi sintetici sono quelli da privilegiare. Tutto quello che abbiamo affrontato sul più probabile valore di mercato, cioè i metodi di cui abbiamo parlato sono espandibili anche per la ricerca dei valori locativi (quindi dei canoni di locazione), ma ovviamente cambiano i dati storici che cerco. Se cerco il più probabile valore di mercato cercherò contratti di compravendita, se cerco il più probabile valore locativo cercherò tra gli esempi i canoni di locazione, che sono riportati sui listini OMI ecc., ma anche sono presenti in tutti i siti/portali per le vendite degli immobili e le locazioni.

Il metodo analitico parte da questa considerazione: esiste un rapporto tra il canone di

locazione (il reddito che fornisce un'unità immobiliare) e il valore di mercato. È intuitivo il fatto che esiste una relazione tra quanto posso affittare un immobile e quale è il suo valore di mercato. Questo rapporto concretamente nasce sempre da alcuni aspetti che derivano dall'estimo agrario. C'è stato un tempo in cui i terreni venivano venduti per 7 anni, dopo questo periodo tornavano in capo a chi lo aveva ceduto. Questi terreni in un momento x di questi 7 anni potevano essere valutati con un'unica possibilità: il valore massimo sarà funzione del reddito che mi fornisce questo terreno per il numero di anni che ce l'ho a disposizione. Quindi, un terreno che sta per concludere il suo periodo (nel settimo anno) vale di meno. Da questa considerazione si fa riferimento a una redditività molto limitata nel tempo, ma il principio è corretto. Applicando questo principio nell'estimo urbano, attraverso

alcuni passaggi matematici e semplificazioni, per un immobile di cui si ha l'idea che la redditività tende all'infinito (anche se solo virtualmente, perché esiste una vita propria di qualsiasi unità immobiliare), la formula è:

Quindi il valore di mercato V è dato dal reddito netto RN diviso il saggio di capitalizzazione r.m.

Il reddito netto è la redditività lorda che mi dà quel determinato immobile, quindi il canone di locazione, meno tutte quelle spese a carico del proprietario (le spese ammontano minimo al 30%, escluse le tasse sul reddito).

Vediamo quali possono essere queste spese: la manutenzione straordinaria spetta al proprietario, le spese dell'assicurazione del fabbricato spettano al proprietario, una parte delle spese di amministrazione spetta al proprietario, l'IMU spetta al proprietario, l'ammortamento del bene (quelle somme che uno deve mettere da parte annualmente per ricostruire il bene).

alla fine del suo ciclo vitale) spetta al proprietario. Facendo una media di tutti i testi di riferimento stiamo intorno al 30%. Quindi se io dall'immobile percepisco 10.000€/l'anno il reddito lordo sarà 10.000€, mentre il reddito netto sarà almeno 7.000€.

Abbiamo capito come giungere al reddito netto. Questo non significa però che il proprietario si metta in tasca il reddito netto. In realtà non è netto, perché a sua volta viene tassato sulla base del reddito generale del proprietario di quella unità immobiliare, cioè in funzione dell'aliquota del suo reddito. Questo è uno dei motivi per cui tanta gente preferisce tenersi un'immobile di proprietà sfitto, perché la tassazione per le abitazioni in affitto è alta e poi c'è una grande difficoltà a tornarne in possesso dopo averla affittata. Per questo molto del patrimonio immobiliare che potrebbe essere

Messo sul mercato non viene usato al massimo per queste motivazioni. La legge ha provato a incentivare le locazioni attraverso dei contratti che hanno una tassazione fissa, cioè: invece che quel reddito cumularsi al reddito che deriva dal proprio lavoro, viene tassato in maniera fissa del 21%. Quindi il minimo della tassazione era, su 10.000€ di canone, con il 30% di spese diventano 7.000€, il minimo di tassazione sarebbe il 21% su quei 7.000€.

Il saggio/tasso di capitalizzazione non va confuso con il saggio/tasso di interesse (che abbiamo definito come il prezzo d'uso del risparmio trasformato in capitale e reso disponibile). Il tasso di capitalizzazione è il prezzo d'uso del risparmio trasformato però in un capitale immobiliare (non economico). Per trovare questo canone, o sto stimando l'immobile che ha già un contratto di locazione e prendo quello, oppure faccio le mie indagini.

Il saggio si potrebbe trovare semplicemente

Tutti gli aspetti che influenzano il saggio in maniera positiva o negativa. Il principio di come si applicano queste influenze è intuitivo: essendo il saggio di capitalizzazione al denominatore, studiando le influenze su questo saggio, alcune fanno salire il saggio e altre lo fanno scendere. Partendo da un 3% cioè 0,003 avremo può darsi un saggio sempre in quell'intervallo da 1 a 5, ma non sarà più il saggio medio, ma il saggio medio adattato all'immobile che sto valutando. La nostra attività è utile quando si motiva un risultato; quindi, l'uso del mero dato medio è sbagliato e grossolano. Le influenze sul saggio di capitalizzazione sono 42, positive e negative: quelle positive fanno salire il saggio e, essendo inversamente proporzionale, il valore di mercato scende; viceversa, l'influenza negativa fa scendere il saggio di capitalizzazione e sale il valore di mercato. Per esempio, se stiamo valutando un immobile

Principali campi di applicazione è la direzione dei lavori. È auspicabile che lo stesso progettista faccia anche la direzione dei lavori: visto che l'attività del direttore dei lavori verte nel controllare e verificare la corretta e puntuale esecuzione del progetto, chi meglio del progettista può farlo. È chiaro che il committente, sia pubblico che privato, preferisce avere a che fare con un numero di soggetti minore possibile, così può fare un unico contratto per progettazione e direzione dei lavori. Quindi l'attività principale del direttore dei lavori è controllare e verificare la corretta e puntuale esecuzione del progetto sotto tutti i punti di vista (elaborati grafici, cronoprogramma, computo metrico estimativo, contratto e capitolato speciale d'appalto). La parte specifica che riguarda la direzione dei lavori comporta anche la redazione di una serie di documenti, alcuni contabili alcuni sono documentazione amministrativa.

• Giornale dei lavori: è il primo, è fondamentale per tutta l'autonomia dei lavori, ed è a cura e a carico del direttore dei lavori. Questo è un diario di tutto quello che accade giornalmente in cantiere: quanto personale è presente, che tipo di lavorazione si sta effettuando e dove, che macchine edili vengono utilizzate, anche che tempo fa ecc. È una promistoria di tutto quello che succede in cantiere. Il tempo che fa è importante perché registrare le giornate di pioggia può giustificare dei ritardi nei lavori, la proroga dei lavori ecc.; quindi tenere nota degli aspetti temporali può essere utile per alcune situazioni a cui si può andare incontro. Viene redatto non giornalmente ma periodicamente.
• Verbale di inizio lavori: è un altro documento non contabile, con tutto quello che ne consegue (eventuali verbali di sospensione dei lavori,...

Verbale di ripresa dei lavori, verbali di sospensione parziale). Si trovano tanti esempi di questo tipo di verbali, ma ci sono alcune cose fondamentali da far comparire sul verbale.

Per esempio, nel verbale di inizio lavori, quando viene consegnata l'area o l'immobile all'impresa, vanno rammentate tutte le lavorazioni che ci sono da fare, va fatto dichiarare che non esistono dubbi su tutte le operazioni da fare e che i luoghi sono conformi alla situazione progettuale.

Fino ad adesso il cronoprogramma definiva gli aspetti temporali riportati nel contratto, però non aveva una data di partenza, cioè diceva solo entro quando andavano conclusi i lavori (es. 300 gg naturali e consecutivi); con il verbale di inizio lavori si dice il giorno di inizio lavori e il giorno di conclusione. È importante definire le date perché a un ritardo corrisponde una penale da far pagare all'impresa stabilita contrattualmente (non è fissa perché dipende).

Dall'importo dei lavori). Allo stesso modo nel verbale di sospensione bisognerà, quando riprenderanno, scrivere la nuova data di ultimazione dei lavori (slitta di tot giorni in base alla sospensione). Questi verbali debbono essere redatti in modo chiaro e leggibile, utilizzando un linguaggio formale e preciso.