Appunti discorsivi di Estimo

Il beneficio fondiario lo possiamo calcolare come, prodotto lordo vendibile (ovvero il fatturato di una impresa) meno i

vari costi.

Inoltre, in caso di esproprio si può usare il valore complementare; che consisterà nella differenza tra il valore del terreno

totale e la parte espropriata.

Nel caso della presenza di frutti pendenti, ovvero prodotti delle colture, visibili, in corso di maturazione. Possono essere

− ;

stimati tramite il costo di produzione sostenuto: = differenza tra il valore dei prodotti che si possono ottenere

−

]

e le spese ancora da sostenere per ultimare il ciclo colturale. Per anticipazioni colturali [ = si intendono i

prodotti in corso di maturazione non ancora visibili.

I fabbricati

Sul fondo rustico possiamo avere dei fabbricati, ci sono i fabbricati rurali che sono a servizio del fondo rustico, possono

essere riservati per esempio al ricovero degli animali, o per conservare i raccolti o i foraggi per gli animali. E il loro

valore è compreso nel valore del fondo, oppure vengono valutati in base al loro costo di costruzione deprezzato; quindi,

considero il loro costo di costruzione a nuovo, a cui applico un deprezzamento che può essere causato dalla vetustà

o l’obsolescenza.

(invecchiamento) Altri fabbricati possono aver perso la loro funzione legata al fondo e quindi possono

avere un valore nullo, o se sono riservati ad altre attività possono avere un mercato proprio.

Ci sono anche i fabbricati civili, possono essere fabbricati ad uso residenziale, commerciale (i negozi), uffici e

autorimesse.

Per la stima dei fabbricati possiamo ricorre ai seguenti criteri di stima:

comparazione con i prezzi di mercato, costo di costruzione, la capitalizzazione, il valore di trasformazione, valore

complementare. la stima dobbiamo prendere in considerazione

Per quanto riguarda la comparazione nell’effettuare le condizioni

intrinseche del bene che sono: consistenza, grado di rifinitura, stato di conservazione e manutenzione, orientamento,

Individuate queste caratteristiche posso comprare l’immobile

estetica, dimensione dei vani, età del fabbricato e comodità.

con altri aventi le stesse caratteristiche. Oltre alle condizioni intrinseche ci sono anche quelle estrinseche: salubrità della

pubblici, l’ubicazione rispetto alla viabilità.

zona, collegamenti a mercati, uffici, stazione, la presenza di servizi

Il valore di capitalizzazione lo posso applicare nel caso di fabbricato che fa percepire un reddito. E il valore del fabbricato

è il risultato del rapporto tra il reddito netto (Rn) e il saggio di capitalizzazione (r). Il reddito netto si ottiene dalla

differenza tra il reddito lordo (Rl) e le spese (Sp).

Un altro criterio di stima che posso usare è il valore di trasformazione che risulta dalla sottrazione tra il valore di mercato

del bene ristrutturato meno i costi di ristrutturazione.

Stima di un’Area detta stima a sito e cementi

Nel caso di un’area su cui c’è un edificio che verrà demolito, il valore dell’area viene calcolato come una somma tra il

valore dell’area (Va) e il valore di demolizione (Vd). Nell’edificio che vado a demolire posso avere degli elementi di

recupero che mi abbassano il valore di demolizione. Per cui il valore di demolizione (Vd) lo calcolo come sottrazione tra

il valore di recupero (Vr) e il costo di demolizione (Kd).

Stima area edificabile

Nel caso di stima di una zona su cui devo realizzare un edificio, posso realizzare stime con comparazione con i prezzi di

mercato, oppure con un valore di trasformazione o con il criterio del valore complementare. Gli aspetti che devo prendere

per la sima dell’area sono la destinazione urbanistica dell’area, inoltre devo conoscere anche le

in considerazione

tipologie dei fabbricati che posso realizzare per questo mi serva sapere l’indice di edificabilità ovvero il rapporto tra

Un’altra tipologia di fabbricati che

cubatura e superficie totale, il coefficiente di utilizzazione e il coefficiente di intensità.

posso avere su un fondo sono gli immobili industriali il cui valore dipende anche dalla area che occupano, il costo di

costruzione, e anche quello dei macchinari e dell’avviamento, cioè la differenza fra il valore di mercato complessivo e la

somma dei valori dei singoli beni costituenti. Essendo questi immobili delle attività produttive legata al reddito, la stima

degli immobili industriali si basa sul valore di capitalizzazione. Nel caso della loro demolizione possiamo ricorrere alla

stima a sito e cementi, nel caso di edifici destinati a usi differenti, possiamo ricorrere al valore di trasformazione. Invece

nel caso di stima solo del fabbricato, prendo in considerazione il costo di costruzione deprezzato.

Stima del diritto di superficie

Il proprietario di un terreno può cedere ad altri il diritto di realizzare una costruzione sulla sua proprietà. Il costruttore ha

la proprietà dell’edificio. E il suolo resta in possesso del suo proprietario. Il diritto di superficie si estingue dopo 20 anni,

in caso di mancato utilizzo del terreno. Una superficie può essere ceduta per un periodo limitato o illimitato.

In caso di periodo illimitato, il suolo non torna mai finché è usato per il fine per cui è stato ceduto.

Mentre se la separazione tra proprietà del suolo e dell’edificio è limitata, allora al termine del periodo previsto il

fabbricato rientra nella proprietà del possessore del suolo. Inoltre, il proprietario del suolo può percepire un canone di

affitto annuo dal proprietario dell’immobile realizzato sulla sua proprietà.

Riguardo al concetto di proprietà posiamo parlare anche della proprietà di un edificio distinguendo tra comproprietà e

condominio. Nella comproprietà, la proprietà di un edificio è in possesso di più soggetti, per es: dei fratelli, la proprietà è

nessuno dei soggetti esercita una proprietà esclusiva su una parte dell’edificio.

condivisa,

Nel condominio invece vi è la distinzione tra proprietà comune e proprietà esclusiva. Ognuno può avere la proprietà

esclusiva di uno degli appartamenti dell’edificio. La proprietà comune invece riguarda il suolo su cui sorge l’edificio, le

portici e cortili. Oppure i locali portineria, lavanderia gli impianti ecc…

fondazioni, i tetti,

Per ogni condomino la quota di partecipazione alle parti comuni, espressa in millesimali, è proporzionale al valore della

sua proprietà privata. Conoscere le varie quote di partecipazione è necessario per poter dividere le spese comuni, che

vengono calcolate e riportate in tabelle in base alle quote di partecipazione di ciascun condomino.

Inoltre c’è il diritto di sopraelevazione: consente a chi ne è titolare, di norma il proprietario dell’ultimo piano, di costruire

un nuovo piano o qualsiasi altra struttura, aumentando l’altezza del fabbricato, se l’intervento è permesso dallo strumento

dell’area

urbanistico e dalla legge. Il valore della sopraelevazione può essere calcolato come la differenza tra il valore

sopraelevata e l’indennizzo e il valore dell’area sopraelevata corrisponde al

ai condomini, valore della sopraelevazione

meno il costo sopraelevazione.

Stima del danno

Il danno è un fatto in grado di determinare una variazione anormale nel valore captale di un bene e anche la sua capacità

di produrre redditi. Chi provoca un danno deve risarcirlo, il risarcimento può essere effettuato anche da una società di

assicurazioni, dietro pagamento di un premio annuo il cui valore è riportato nel contratto assicurativo, che è redatto con

una polizza, ovvero il documento nel quale sono riportati i contenuti del contratto come i dettagli del bene assicurato e la

dei danni coperti dall’assicurazione.

descrizione

I danni possono essere di 2 tipologie:

Danno emergente: è il danno patrimoniale diretto, ossia la diminuzione di valore del bene che subisce il sinistro con

perdite immediate e spese per ripristinare le condizioni originarie. È stimato in base alla determinazione del costo di

ricostruzione delle parti danneggiate, ridotte di un coefficiente di vetustà. Perché le cose distrutte devono essere stimate

con il valore che avevano al momento del sinistro.

Lucro cessante: è la mancata acquisizione di redditi futuri da parte del danneggiato a causa dell’avversità. Il danno viene

risarcito con un’indennità che è ridotta in proporzione al rapporto tra il valore assicurato e il valore reale (assicurabile).

L’indennizzo non può mai superare il valore del danno.

Danno da incendio:

può essere relativa a fabbricati, impianti e attrezzature, e per risarcirlo si procede nel seguente modo:

si effettua un’indagine preliminare per verificare che il bene sia assicurato; dopo di che si determinano le cause

dell’incendio determina l’indennità spettante all’assicurato, che deve dimostrare di aver fatto il

e il valore del danno. E si

possibile per evitare il danno.

Nel caso di un fabbricato il bene viene assicurato secondo il costo di costruzione. La valutazione dei prodotti danneggiati

avviene secondo il valore di mercato, la loro assicurazione avviene con una polizza diversa. L’assicurazione copre i danni

fino a un certo massimale oltre al quale risponde chi ha causato il danno.

Stime cauzionali

Sono valutazioni che hanno per finalità la concessione di prestiti da parte di istituti di crediti. Si basa sul rapporto tra il

valore del bene dato in garanzia e il valore del prestito fornito. Tra le tipologie di credito ci sono: il credito fondiario,

quello agrario, quello edilizio e quello per opere pubbliche e di pubblica utilità.

Il credito fondiario è un credito di medio/lungo termine, che per essere ottenuto in passato bisognava lasciare in garanzia

un bene, il cui valore fosse il doppio della cifra prestata. E il bene deve produrre un reddito in grado di coprire la rata del

mutuo.

Il credito agrario è finalizzato allo svolgimento delle attività agricole. Può essere anche finalizzato alla realizzazione di

un’opera. Può essere concesso in scaglioni in base al procedere dei lavori.

è legato all’acquisto,

Il credito edilizio la costruzione, trasformazione o riparazione di immobili urbani (abitazioni, uffici),

l’immobile stesso costituisce la garanzia. Il mutuo può arrivare a coprire il 60% del valore dell’immobile o l’80% in caso

l’immobile viene ipotecato e si va all’esecuzione immobiliare,

di prima casa. In caso di mancata restituzione del credito,

che consiste nella vendita coattiva del bene attraverso il tribunale.

Stime inerenti le successioni ereditarie

La success