Appunti Diritto privato

12) DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI

Nel quadro nei diritti assoluti la categoria dei diritti reali comprende da una parte la

proprietà e da una parte i diritti reali su cosa altrui che a secondo del tipo di interesse

tutelato si dividono in diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia, i primi

conferiscono al titolare la possibilità di esercitare sulla cosa di proprietà altrui facoltà di

godimento, i secondi invece conferiscono al creditore che ne sia titolare il diritto di essere

soddisfatto con preferenza rispetto agli altri creditori. (VEDI SCHEMA SU FOGLIO)

In particolare i diritti reali di godimento su cosa altrui sono definiti diritti reali limitati in

quanto conferiscono al relativo titolare solo alcune determinate facoltà di godimento.

I diritti reali limitati si prescrive dopo 20 anni che vi sia stato un mancato esercizio, con la

conseguente, ovviamente, riespansione del diritto del proprietario nella pienezza. Altre

simili estinzioni del diritto di godimento su cosa altrui avvengono con la rinunzia da parte

del titolare o con la confusione ovvero quando si riuniscono nella stessa persona

proprietario e titolare del diritto di godimento su cosa altrui.

Il codice civile disciplina per diritti reali di godimento su cosa altrui i seguenti:

- SUPERFICIE

Il diritto di superficie regola la proprietà riguardate le costruzioni separate dalla

proprietà del suolo su cui insistono.

L’ART. 952 prevede la costituzione da part del proprietario del suolo del diritto di

fare e mantenere una costruzione al di sopra del suolo a favore di altri che ne

acquista la proprietà, tale situazione viene definita concessione di costruzione. Il

diritto di superficie non si estingue ma si prescrive per effetto del non uso per 20

anni.

- ENFITEUSI

Con l’enfiteusi il proprietario (CONCEDENTE) cede il godimento di un immobile ad

un altro soggetto (ENFITEUTA) che acquista su di esso facoltà e poteri

sostanzialmente corrispondenti a quelli spettanti al proprietario con l’obbligo di

migliore il fondo e di pagare un canone. La durata dell’enfiteusi può essere

perpetua o temporanea, quella minima inoltre è di 20 anni.

L’enfiteusi può essere costituita per contratto o per testamento, nel caso di

contratto si richiede la forma scritta.

Nel caso di alienazione del proprio diritto da parte dell’enfiteuta il nuovo enfiteuta

resta obbligato in solido con il precedente per il pagamento dei canoni; non è

ammessa invece la subenfiteusi.

La cessazione dell’enfiteusi può avvenire mediante il diritto di affrancazione ovvero

il potere dell’enfiteuta di conseguire la proprietà del fondo mediante la

corresponsione al concedente di una somma di denaro e mediante il diritto di

devoluzione ovvero il potere di far cessare il rapporto di enfiteusi sul fondo nei casi

in cui o l’enfiteuta deteriora il fondo o non lo migliora o se è in mora nel pagamento

di due annualità del canone.

- USUFRUTTO

Con l’usufrutto si ha una situazione in cui l’usufruttario ha diritto di godere della

cosa, traendone tutte le utilità che essa offre, spettandogli tutti i frutti naturali e

civili per la durata del suo diritto; per trarre tali utilità, quindi, ha il diritto di

possedere la cosa.

Una particolare caratteristica dell’usufrutto è la temporaneità poiché la durata non

può eccedere la vita dell’usufruttuario e per quanto riguarda le persone giuridiche

non può andare oltre i trenta anni.

L’usufrutto può avere ad oggetto qualsiasi bene, mobile o immobile, comprese le

universalità di fatto come ad es. una mandria e di diritto come ad es. l’eredità e

quindi anche le aziende. In caso di miglioramenti l’usufruttuario ha diritto ad una

indennità; se l’usufrutto invece comprende cose deteriorabili l’usufruttuario può

servirsene normalmente e le deve restituire come sono in quel momento.

L’usufrutto può avere come oggetto anche cose consumabili in questo caso

l’usufruttuario si sere di esse in quanto ne acquista la proprietà ma con l’obbligo di

pagarne il valore al termine dell’usufrutto.

L’usufruttuario può cedere ad altri il suo diritto per un determinato periodo o per

tutta la durata dell’usufrutto; quest’ultimo però termina lo stesso anche in capo al

cessionario in caso di morte dell’ usufruttuario originario.

L’usufruttuario il quale prende le cose nello stato in cui si trovano ha l’obbligo di

restituire le cose oggetto del suo diritto al termine di esso e nel loro godimento

deve usare la diligenza del buon padre di famiglia; deve effettuare, inoltre, le spese

per la custodia, l’amministrazione e la manutenzione ordinaria (quelle straordinarie

sono invece a carico del proprietario).

Per l’usufrutto vi è però un canone annuale da pagare e l’usufruttuario per tutelare

può utilizzare azione confessorie.

L’estinzione dell’usufrutto si verifica per scadenza del termine eventualmente

apposto, per morte dell’usufruttuario, per prescrizione per non uso per 20 anni, per

riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona, per distruzione totale

della cosa e nel caso in cui l’usufruttuario abusi del suo diritto.

L’usufrutto può essere anche a favore di più soggetto con diritto di accrescimento

tra loro, tale usufrutto viene definito congiuntivo poiché la quota di ciascuno si

accresce ogni volta che viene a mancare uno dei soggetti.

- USO E ABITAZIONE

L’uso e l’abitazione sono diritti di godimento su cosa altrui simili all’usufrutto per

tale motivo vengono applicate le stesse disposizioni. Caratteristiche di uso e

abitazione sono, però, la personalità poiché non possono essere ceduti o dati in

locazione e la temporaneità, che come l’usufrutto, sono limitati alla vita del

soggetto.

Essi possono essere costituiti per contratto e testamento.

Il titolare del diritti d’uso può servirsi della cosa, di cui ha il diritto di possedere, e se

essa è fruttifera può fare suoi i frutti nei limiti però di quanto occorra per soddisfare

i suoi bisogni e della sua famiglia.

Il diritto di abitazione invece è un particolare diritto d’uso poiché conferisce al

titolare la possibilità di abitare la casa che ne costituisce oggetto, sempre però

entro i limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia.

- SERVITU’ PREDIALI

La servitù prediali consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro

fondo appartenente a diverso proprietario. Si tratta di un vero e proprio diritto reale

di godimento su cosa altrui in quanto al titolare (proprietario fondo dominante) è

riconosciuto sul fondo di proprietà altrui (fondo servente) l’esercizio in via diretta di

facoltà di godimento per trarne una determinata utilità.

Le servitù prediali in base a vari criteri si suddividono in servitù apparenti e non per

quanto riguarda l’esistenza o meno di opere visibili e permanenti o di passaggio; in

servitù continue e discontinue per quanto riguarda la prescrizione; in servitù

positive e negative per quanto riguarda ciò che deve sopportare il proprietario del

fondo dominante o ciò che non deve fare.

Una distinzione ancora più importante è però tra servitù coattive o legali le quali

sono servitù che possono essere imposte al proprietario di un fondo a prescindere

dal suo consenso ovviamente con una indennità da riscuotere e in servitù volontarie

le quali possono avvenire o per contratto o per testamento a titolo derivativo e

richiedono il consenso del proprietario o di tutti i comproprietari.

13) COMUNIONE E CONDOMINIO

13.1) COMUNIONE

La comunione è la situazione che si determina quando la proprietà o altro diritto reale

spetta in comune a più persone; se invece sussistono più diritti di proprietà su uno stesso

bene è ammessa la contitolarità dello stesso.

La comunione può essere volontaria quando sorge per volontà delle parti o incidentale

quando sorge indipendentemente dalla volontà delle parti.

Per regolare la partecipazione di ciascuno alla contitolarità del diritto l’ordinamento ricorre

al concetto di quota ovvero, quindi, con il diritto a una quota ideale della cosa

intendendosi con ciò che non si tratta di diritto su una parte della cosa in senso fisico ma

solo nel caso di scioglimento alla divisione della stessa.

In altre parole la quota indica la misura della partecipazione di ciascun contitolare ed

inoltre si presume che sia uguale per tutti.

Per l’utilizzo del bene ogni partecipante può utilizzarla individualmente tendo conto però

di ciò che spetta anche agli altri partecipanti.

Questi ultimi sono tenuti a partecipare alle spese necessarie per la conservazione della

cosa in porzione alla quota e sono tenuti ad amministrarla.

La comunione prevede la rinunzia e in tal caso andranno ad aumentare le quote degli altri

partecipanti ed inoltre ognuno di questi ha il diritto di chiedere lo scioglimento e la

divisione della cosa che avviene materialmente laddove è possibile.

13.2) CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

Secondo il codice civile per il condominio negli edifici ciascuno ha la proprietà individuale

di un piano o porzione del piano ed è allo stesso tempo contitolare di tutte le parti comuni

dell’edificio, le quali sono le fondamenta, i tetti, i porticati, i portoni, i cortili ecc..

Nessuno può rinunziare al suo diritto riguardante le parti comuni e di conseguenza non

può sottrarsi al pagamento delle spese per la relativa conservazione; per tale motivo è

prevista la presenza di un amministratore quando i condomini sono più di otto.

13.3) MULTIPROPRIETA’

Con il termine multiproprietà si intende una pratica commerciale in cui più soggetti sono

pieni proprietari di uno stesso immobile, goduto da ciascuno, a turno, per una frazione

limitata dell'anno. 14) POSSESSO

Si definisce possesso il potere su una determinata cosa, il soggetto quindi è titolare di un

diritto poiché tiene un comportamento che gli sarebbe consentito dalla titolarità della

proprietà. ius possidendi

Si fa riferimento in tale contesto allo quale diritto del titolare del potere di

ius possessionis

possedere la cosa concretamente e allo quale insieme dei diritti che

derivano dal possesso.

Il possesso se riguarda diritti reali di godimento di cosa altrui è minore.

14.1) DETENZIONE

La detenzione si differenzia dal possesso in quanto la prima indica avere una cosa nella