Appunti di estimo

Le procedure di valutazione dei beni privati

La comparazione è il principio che sta a monte di qualsiasi processo valutativo. Le procedure di stima vengono distinte in:

• Stime private conflittuali
• Stime private non conflittuali

Le stime private conflittuali possono avere due procure: diretta o indiretta, mentre le stime private non conflittuali hanno solo la procedura diretta. L'applicazione delle procedure dirette avviene attraverso modelli mono-parametrici e modelli pluri-parametrici. L'applicazione delle procedure indirette avviene attraverso delle tecniche che indirettamente ci fanno ricavare il volume di stima, esse possono essere denominate ipotetiche (si arriva alla determinazione del valore attraverso varie ipotesi) o ricostruttive (si ricostruisce un valore che non è possibile calcolare direttamente).

Procedure dirette nel contesto estimativo

Esse sono: indagine campionaria, scelta del parametro di stima, allestimento quadro valutativo, elaborazione del modello di stima.

Indagine campionaria

L'indagine campionaria consiste nel raccogliere informazioni sul prezzo al quale sono stati scambiati beni simili. È molto importante in quanto l’esito della stima è influenzato da indagini preliminari, le informazioni devono essere numericamente adeguate e verosimili. Le fonti di acquisizione delle informazioni si distinguono in: ufficiali o pubbliche (atti di compravendita o prezzi accertati in sede fiscale) e private (compromessi, interviste, borse immobiliari).

Scelta del parametro di stima

È il secondo passaggio del processo valutativo, deve essere:

• Misurabile: cioè di natura quantitativa;
• Direttamente proporzionale al valore;
• Deve poter essere rilevato.

I parametri possono essere di natura tecnica (superficie, volume, ecc.) o di natura economica (canone locativo e il reddito imponibile catastale).

Allestimento del quadro valutativo

Acquisite le informazioni necessarie (prezzi e parametri) possiamo mettere a punto il quadro valutativo che ci fornisce le prove della stima, ovvero le informazioni da cui il valutatore è partito per esprimere il suo giudizio di stima. Attraverso il quadro valutativo l’estimatore deve tenere conto delle fonti, delle indagini e delle motivazioni che l’hanno indotto a scegliere alcuni prezzi di compravendita al posto di altri.

Elaborazione del modello di stima

Tra i vari dati contenuti nel quadro valutativo, l’estimatore deve selezionare quelli che rappresentano di più la base per elaborare il modello comparativo:

• Σ PiVx = Px (stima mono-parametrica di un mercato reale)
• Σ Pi regressione multipla: Consente di stimare una stima pluri-parametrica in cui c’è un unico prezzo che viene influenzato da più parametri diversi tra loro. Si distingue in: semplice, multipla, lineare e non lineare.

Regrassione semplice

È lo studio della variabilità di un carattere dipendente (y) in funzione di un solo carattere indipendente (x). Matematicamente lo possiamo esprimere attraverso l’equazione della retta y = f(x); il grafico che si genera prende il nome di “grafico della dispersione” in quanto è caratterizzato da una nuvola di punti definiti dal prezzo verificato (y) e dal relativo parametro (x).

Regrassione multipla

Si utilizza per le stime pluri-parametriche, si può rappresentare attraverso l’equazione di un interpiano (spazio a n dimensioni) y = b0+b1x1+b2x2+…+bnxn, abbiamo il valore di stima (y), valori dei parametri che ho considerato nella stima (xi) e dei prezzi marginali (bi). Attraverso questa tecnica possiamo misurare le influenze che i singoli parametri esercitano sui prezzi della compravendita. I parametri devono essere di tipo quantitativo (espressi in numeri) e indipendenti. La regressione può essere soggetta a errate interpretazioni nel caso in cui le variabili non sono indipendenti ma risultano legate a relazioni lineari, ciò prende il nome di autocorrelazione. Per verificare se ci sono o meno i fenomeni di autocorrelazione è necessario analizzare la matrice dei coefficienti di correlazione semplice.

Valore di costo

È un importo monetario necessario per la produzione del bene da stimare. Il valore di costo in una procedura diretta si identifica attraverso le stesse fasi viste per la determinazione del valore di mercato:

• Indagine campionaria preliminare
• Scelta del parametro (solo di natura tecnica)
• Allestimento del quadro valutativo
• Elaborazione del modello di stima.

L’unica cosa che cambia è l’oggetto dell’indagine, ovvero all’estimatore interessa conoscere l’importo monetario necessario per la produzione del bene da stimare.

Le procedure indirette nel contesto estimativo

La stima comparativa è quella in cui un estimatore in prima approssimazione deve percorrere quando vuole formulare un giudizio di valore (di mercato o di costo). Ciò non è sempre possibile e quindi si ricorre a ricostruire il valore attraverso una serie di ipotesi.

Valore di mercato attraverso l’ipotesi della redditività

Questo valore rappresenta la somma attuale dei redditi futuri che il bene oggetto di stima è in grado di fornire, quindi: Vi (valore del bene) = f (Ri) (redditi futuri). La stima di capitalizzazione si articola in tre momenti:

Determinazione del reddito

Per i terreni si determina in base alla produzione vendibile e al canone d’affitto; l’equazione per determinare il reddito è:

• Rp = PLV – (Q + Sm + Sa + St + I + Tr)

Rp = reddito del proprietario, PLV = produzione lorda vendibile, Sm = spese per l’acquisto di mezzi e servizi, Sa + St = salari e stipendi, Tr = tributi.

Per i fabbricati si determina in base al canone d’affitto, la sua equazione è:

• Rp = Cal – (Qut + Qsf + in + Sass + Samm + Tr)

Rp = reddito del proprietario, Samm = spese di amministrazione, Cal = canone d’affitto lordo, Qut = spese di manutenzione, Qsf = quote di sfitto.

Determinazione del saggio di sconto

La scelta del livello del saggio può avvenire attraverso due modalità:

• Per analogia con altri investimenti simili; per essere simili gli investimenti devono presentare: reddittività equivalente; rischiosità analoga; uguale possibilità di fornire servizi diretti. Questa scelta è molto rischiosa in quanto è molto difficile che tutte e tre le condizioni si realizzano.
• Determinazione della redditività media dell’investimento, ovvero, il saggio deve essere determinato come media ponderata di una sommatoria di redditi e prezzi accertati sul mercato. Anche questa risulta difficile e tra le due si sceglie la prima.

Capitalizzazione

Si assume che i redditi siano realizzabili alla fine del periodo considerato, a seconda che i redditi siano annui o periodici si ha:

• Redditi annui: Vx = Rp ⁿ(1+r) -1 / nr (1+r) ^t
• Redditi periodici: Vx = Pp ⁿ(1+r) -1 / (1+r) ^t

Vx = bene da stimare, r = saggio, n = numero di anni, t = numero dei periodi, Rp = reddito annuo spettante al proprietario del bene da stimare, Pp = reddito periodico spettante al proprietario del bene da stimare.

Valore di mercato attraverso l’ipotesi della trasformazione

Una modalità per ricostruire indirettamente il valore del bene da stimare è ipotizzare la sua trasformazione. Si simula che il bene da stimare abbia lo stesso valore del bene trasformato al netto dei costi di trasformazione, cioè: Vtx = Vpt – kt Vtx = valore di mercato da stimare, Vtp = valore di mercato del prodotto trasformato, kt = costo di trasformazione. Siccome nei giudizi di valore estimativo deve essere presente anche il profitto, l’equazione diventa: Vtx = Vpt – (kt + profitto normale di impresa). Quest’ultima equazione è corretta solo nel caso in cui il processo di trasformazione può essere realizzato in un arco di tempo limitato. Se invece la trasformazione è più lunga bisogna considerare la variabile tempo, il modello di stima diventa: Vtx = Vtp – kt (+) (+).

Valore di mercato attraverso l’ipotesi della surrogabilità

Si ipotizza la surrogazione con un altro bene che ha caratteristiche tali da poter sostituire le funzionalità del bene da stimare. Per poter applicare correttamente questa procedura di stima bisogna soddisfare due condizioni:

• Il bene da stimare deve essere surrogabile ad un altro bene.
• Il surrogato deve presentare la stessa funzionalità del bene oggetto di stima.

Valore di costo attraverso l’ipotesi della complementarità

Dato un bene da stimare, si può ipotizzare:

• Di valutare una porzione che si distacca da una porzione più vasta.
• Di valutare una porzione che si occupa di un’area preesistente.

Il primo caso è il più frequente, il procedimento si basa sulla differenza tra il valore di mercato dell’intero bene e il valore di mercato del bene residuo. Il modello di stima è il seguente: Vcx = Vu – V₁u, Vcx = valore complementare della porzione da valutare, Vu = valore di mercato dell’intero bene, V₁u = valore di mercato del bene residuo. Si ricorre a questa ipotesi di doppia stima perché il distacco di una parte.