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FASI DI VITA ECONOMICA DI UN SUOLO

Le fasi di vita economica di un suolo sono 4. Tutti in suoli nascono come suoli agricoli dopodiché a

seguito dell’espansione del perimetro dei centri urbani le aree agricole periferiche vengono

inglobate all’interno di questo perimetro. Queste aree agricole diventano così aree urbanizzabili

dove per urbanizzabili vuol dire suscettibili di essere oggetto di interventi di urbanizzazione. Questa

tipologia di interventi può essere di due tipi:

> Primario: vengono realizzate opere di urbanizzazione primarie ossia infrastrutture a rete

(strade, acquedotti, reti elettriche, ecc…) che sono indispensabili al fine di poter conferire

l’idoneità insediativa di un certo territorio.

> Secondario: vengono realizzare opere di urbanizzazione secondarie (scuole, ospedali,

strutture sportive, ecc..) che non sono indispensabili per il conferimento dell’idoneità

insediativa, ma conferiscono maggiore vivibilità.

Una volta realizzate le opere di urbanizzazione primarie l’area diventa area edificabile. Un suolo

edificabile è un suolo suscettibile di diventare opera edilizia finita in seguito alla realizzazione di

opere edili. L’ultima fase di vita economica è l’area edificata, dove l’area si è compenetrata con il

prodotto edilizio finito (non si riesce più a distinguere l’area dal prodotto edilizio finito) diventando,

quindi, un fattore della produzione del manufatto edilizio.

Quindi: AREA AGRICOLA - AREA URBANIZZABILE - AREA EDIFICABILE - AREA EDIFICATA

In ciascuna di queste diverse fasi, diverso è il valore del suolo e diverse sono le circostanze e le leve

di valore che incidono sull’apprezzamento:

• Area agricola: il valore dipende dalla sua suscettività agricola, ossia dal reddito che l’area è

in grado di fornire per il suo sfruttamento di tipo agricolo. Questo valore può essere

determinato sia per via diretta (stima sintetica mono-parametrica) sia per via indiretta

tramite capitalizzazione del beneficio fondiario.

• Area urbanizzabile: il valore dipende dalla suscettività edificatoria del suolo stesso che però

non è attuale ma prospettica. Questo perché, quando l’area è urbanizzabile, è suscettibile di

essere trasformata mediante interventi di urbanizzazione primaria, ma poiché le opere di

urbanizzazione risultano essere propedeutiche ad una successiva e futura edificabilità

dell’area, allora vuol dire che il valore dell’area è funzione di una prospettiva di

sfruttamento edificatorio dell’area che però non è immediata.

• Area edificabile: visto che l’area ha già subito una trasformazione per mezzo di opere di

urbanizzazione primaria, il valore dipenderà non più da una suscettività edificatoria

prospettica ma attuale. (poiché il suolo in questo caso è immediatamente trasformabile in

prodotti edilizi)

• Area edificata: in questo caso il suolo è diventato un fattore della produzione, ragion per

cui il valore dell’area dipende da ciò che è stato realizzato al di sopra del suolo stesso. Il

valore dell’area è calcolato come una certa percentuale del valore di mercato del prodotto

edilizio realizzato al di sopra di essa.

Possono verificarsi anche delle situazioni intermedie, per esempio, nel caso di aree agricole che

non hanno un valore che risulta essere funzione della loro destinazione esclusivamente agricola,

perché si prestano ad essere utilizzate per delle attività intermedie tra agricola e edificatoria

(esempio terreni agricoli utilizzati come depositi di camion, auto). Queste aree scontano un valore

di attesa in beneficio di investimenti futuri che possono coinvolgere e interessare quel suolo.

Ciò di cui noi ci interesseremo sarà la stima delle aree edificabili ed urbanizzabili, con

procedimento diretto ed indiretto.

• Procedimento diretto (stima sintetica): procedimento che assume a riferimento dati

omogenei rispetto al valore incognito.

• Procedimento indiretto (stima analitica): procedimento che assume a riferimento dati

eterogenei rispetto al valore incognito.

Rispetto a questa distinzione possiamo fare un’ulteriore classificazione:

o Stima monoparametrica: si assume a riferimento un unico parametro di natura

tecnico/economica al fine del confronto del bene oggetto di stima e quelli che vengono

presi per il confronto.

o Stima pluriparametrica: si assumono a riferimento più parametri di natura

tecnico/economica.

STIMA DIRETTA MONOPARAMETRICA (AREE URBANIZZABILI E EDIFICABILI)

Questo procedimento di stima presuppone che esista un mercato attivo di riferimento di terreni di

natura edificabile o urbanizzabile da cui reperire i prezzi dei beni di confronto riferiti al parametro

prescelto. I dati ottenuti devono essere poi riordinati sotto il profilo statistico, in modo tale da

determinarne la tipologia di distribuzione statistica (gaussiana, irregolare o di altra forma). Si va poi

a realizzare una scala di valori e si inserisce il bene nel gradino della scala a cui sono associate le

caratteristiche maggiormente simili a quelle del bene oggetto di stima.

Vediamo ora quali sono i fattori che incidono sull’apprezzamento delle aree edificabili ed

urbanizzabili:

• Fattori estrinseci:

> Condizioni del mercato locale di riferimento: intese come richiesta e

disponibilità di aree edificabili ed il grado di sviluppo edilizio all’interno di un

certo contesto.

> Appetibilità della zona: qualità dell’ambiente naturale e urbanistico. Quali sono

le condizioni economico-sociali nell’ambito in cui l’area si colloca.

> Caratteristiche posizionali: posizione dell’area rispetto al centro urbano,

presenza di infrastrutture, servizi, ecc...

> Vincoli di natura giuridica: vincoli che possono influire su ciò che è possibile

realizzare al di sopra di un suolo.

• Fattori intrinseci:

> Indice di edificabilità dell’area: indica la potenzialità di sfruttamento edilizio

dell’area. L’indice viene definito dalle norme tecniche di attuazione che è

quell’elaborato che va a descrivere cosa si può fare in quel territorio e come.

L’indice indica quanti metri cubi di costruito è possibile realizzare per ogni

metro quadrato di superficie del suolo.

> Rapporto di copertura: fornito anch’esso dalle norme tecniche di attuazione, e

fornisce la percentuale massima del suolo che si può coprire con manufatti

edilizi.

> Configurazione geometrica e planimetria: quanto e come realizzare dipende

anche dalla geometria e dalla planimetria dell’aera.

> Caratteristiche geologiche del suolo (ad esempio ci sono alcuni suoli che non

permettono la realizzazione di opere edificatorie poiché non è possibile

scavare).

> Rapporto tra area netta e area lorda: il promotore dell’investimento è

obbligato a rilasciare parti del terreno all’Amministrazione pubblica perché

alcuni spazi devono essere destinati a finalità pubbliche. Esistono degli

standard urbanistici che stabiliscono che per ogni metro quadro di area

edificabile ci deve essere un tot di metri quadri destinati a parcheggi, al verde,

alla viabilità. Quindi all’area totale (area lorda) bisogna andare a detrarre tutta

l’area destinata a finalità pubbliche ottenendo così l’area netta. Un altro

aspetto da considerare è che l’imprenditore per avere il permesso di costruire

sul terreno deve andare a pagare degli oneri di urbanizzazione. Questo perché

l’ente comunale ha anticipato delle somme per la realizzazione delle opere

primarie di urbanizzazione che hanno reso possibile la trasformazione del suolo

in edificabile (e quindi permettere la realizzazione su di esso di opere edilizie).

Quando si tratta di opere importanti l’imprenditore può trovare più

conveniente realizzare da sé le opere di urbanizzazione primaria piuttosto che

pagare gli oneri di urbanizzazione. Ciò può essere fatto in accordo con il

comune, ma l’imprenditore ha poi l’obbligo di cedere all’amministrazione le

aree trasformate (quelle di urbanizzazione primaria).

> Estensione dell’area

> Tipologie di accesso al suolo: se collocato su strada principale o secondaria

> Presenza di servitù

In quanto improntata a condizioni di ordinarietà la stima non tiene conto di fattori secondari e

straordinari, ragion per cui questi vanno considerati separatamente come aggiunta o detrazione al

valor capitale (il valor capitale è il valore del bene in condizioni ordinarie).

Un ulteriore approccio che può essere impiegato per la determinazione del valore dell’area

consiste nell’andare a considerare il valore dell’area come una certa aliquota percentuale k del

valore di mercato degli edifici industriali che è possibile realizzare o che sono stati realizzati sul

suolo stesso. Il coefficiente k rappresenta l’aliquota percentuale di incidenza del fattore suolo

rispetto al valore di mercato del prodotto edilizio finito. Questa percentuale di incidenza varia dal

20% al 35% rispetto al valore di mercato del prodotto edilizio finito.

= ∗

In alcuni casi, però, soprattutto nel settore residenziale il valore dell’area si determina come:

= ∗ ∗ = , ∗ ∗

▪ : è il coefficiente di permuta che varia tra il 18% e il 35%. In ambito residenziale accade

che il promotore dell’investimento non anticipa materialmente una liquidità per

l’acquisizione del suolo, ma procede ad una permuta del suolo. Il proprietario del suolo,

quindi, cede al promotore dell’investimento il suolo sui cui realizzare l’edificio e in cambio

riceve una percentuale di unità immobiliari che verranno ad essere realizzate in futuro sul

suolo.

▪ :

sono diversi perché indica quale percentuale dell’opera edilizia cedere al

proprietario del suolo per comprare il suolo e rappresenta l’incidenza percentuale del

fattore area sul valore di mercato del fattore edilizio. Numericamente parlando però

differiscono solo del coefficiente di anticipazione che viene ad essere considerato perché

l’operazione di permuta non avviene immediatamente ma solo dopo che è sta