Appunti Estimo

moneta. LE CARATTERISTICHE ECONOMICHE DEL BENE

Le caratteristiche economiche sono fondamentali e sono sei, e opportunamente combinate ci fanno capire la

specificità del bene.

1. Capacità di dispiegare utilità diretta: cioè posso usare realmente quel bene per lo scopo prefissato;

2. Oggetto di scambio: posso scambiare il bene con un altro bene o con una quantità di moneta attraverso la

definizione di un’equivalenza;

3. Producibilità: il bene lo posso realizzare, produrre

4. Capacità di dispiegare utilità indiretta: ho la penna, è utile, ma ho fame, quindi la penna non soddisfa il mio

bisogno, cioè non ha un’utilità diretta (ha utilità indiretta perché mi servirà, ma non ora), mentre il pane

soddisfa il mio bisogno, quindi ha un’utilità diretta;

5. Complementarietà: entro nel sistema di relazioni che legano un bene all’altro. Un bene genera opportunità

(sinergie) se relazionato ad un altro. Sinergia significa vivere in simbiosi con un altro bene, bene rapportato ad

altri specifici beni. (giardino e casa)

6. Surrogabilità: significa che posso sostituire un bene con un altro bene (analogo).

Producibilità: Un bene economico può essere prodotto, in questo diventa importante identificare quel valore che si

chiama “valore di costo” dove la domanda che mi pongo è come determinare il più probabile costo di produzione di

un bene. Devo formulare un giudizio di stima del valore di costo di produzione, inteso come somma dei valori di

mercato dei singoli fattori produttivi. Se devo produrre il pane ho bisogno del valore di mercato della farina, del sale,

degli elementi necessari ad impastare acqua e farina, ciascuno dei fattori produttivi avrà un suo prezzo, ed un suo

valore di mercato che contribuiranno alla determinazione del valore di costo: sommatoria dei valori di mercato dei

singoli fattori F concorrenti alla produzione del bene. Valore di mercato e di costo si incrociano, per lo stesso bene,

infatti, posso determinare sia valore di mercato che valore di costo. Nel valore di costo rientra anche la manodopera,

i macchinari necessari, per poter realizzare il bene. La produzione è quindi creazione di utilità attraverso la

trasformazione fisica, spaziale e temporale della materia in beni economici che dispiegano maggiore utilità.

Utilità indiretta - si lega al concetto di valore di trasformazione: la domanda che mi pongo è “come determinare il più

probabile prezzo di uno dei fattori della produzione di un bene, nell’ambito di un processo produttivo generale?”.

Devo trasformare un bene in un altro, qual è il valore che il bene trasformato avrà rispetto a quello originario. Questo

è tipico di un qualunque progetto sull’esistente, intervengo su un edificio, faccio una ristrutturazione edilizia, mi

cambia il valore. È inteso come differenza tra il valore di mercato del prodotto che ottengo dopo la trasformazione e il

valore di mercato di tutti gli altri fattori produttivi (cioè il costo necessario per realizzare la trasformazione). Ci fa capire

il vantaggio della trasformazione, è ci fa capire ad esempio qual è l’alternativa preferibile, perché più vantaggiosa

economicamente, introduce quella che è la convenienza dell’investimento. Dal punto di vista economico un progetto

è sempre una trasformazione, anche quando conserviamo ciò che abbiamo in realtà stiamo realizzando una

trasformazione.

Complementarietà: in questo diventa centrale il tema delle relazione, e soprattutto come le relazioni tra beni

permettano di indentificare un rapporto di complementarietà produttiva. In questo la domanda diventa “come

determinare il più probabile prezzo di un bene, disaggregandolo da altri con i quali può formare un complesso di beni

tra loro complementari?” si parla di valore complementare e il criterio di stima considera la differenza tra il valore di

mercato del complesso di beni e il valore di mercato dei singoli beni che costituiscono il complesso. Se ho casa con

giardino e garage (complesso di beni) ho il valore del complesso e il valore della singola casa, del singolo giardino e del

singolo garage.

Surrogabilità: ci permette di dire come un bene economico possa essere surrogabile con un altro oggetto di stima, la

domanda diventa “come determinare il prezzo più probabile di un bene, non direttamente apprezzato dal mercato

ma surrogabile con altro di prezzo noto?”. In questo caso possiamo determinare il valore di mercato e il valore di costo,

dipende dall’obbiettivo, il valore di surrogazione può essere esplicitato in entrambi i modi: considero il primo se devo

acquistare quel bene (ex di qualcosa), o il secondo se devo apportare modifiche, ripristinarlo nelle sue condizioni

iniziali.

Se combino caratteristiche del bene, ad esempio 1 e 2, queste mi permettono di individuare il valore di mercato. Il

valore diventa la previsione che si traduce in prezzo. Per vendere o comprare casa devo stimare il prezzo più probabile

tra l’incrocio della domanda e dell’offerta.

→

Criterio di stima tiene conto di

- Domanda e offerta di beni analoghi: devo constatare beni simili al mio che voglio acquistare o vendere

- Redditività netta: bene che è in grado di dispiegare (creare) ricchezza. Ciò significa rispondere alla domanda

“quanto vale questo bene oggi e nel corso del tempo?” Un bene vale quanto rende, cioè quando è in grado di

esprimere una redditività nel tempo. Netta perché quando si fa il calcolo vengono eliminate le spese.

(depurata dalle spese). In questo caso entra in gioco il tempo: la variabile tempo non è secondaria, non è

sufficiente valutare la qualità attuale del bene (devo valutare quanto varrà poi il bene)

Il valore di mercato tiene conto di due aspetti importanti:

- Utilità diretta

- Deve essere oggetto di scambio (a quel bene può corrispondere una quantità di monete oppure lo posso

scambiare con un altro bene in mercato)

In questa logica i criteri di stima sono due:

- Analisi domanda offerta

- Capacità di generare un reddito nel tempo (per tale motivo si dice che un bene vale quanto rende non solo

oggi ma in un tempo futuro).

Posso dunque individuare, per uno stesso bene in uno stesso mercato, cinque differenti tipologie di valori:

Va+n rappresenta la somma dei

beni, per ottenere il valore del

singolo faccio la somma meno il

valore dei singoli.

Dobbiamo capire ora

come si stimano questi

valori.

Il valore dipende

dall’aspetto economico

ed è strettamente

collegato allo scopo della stima, ciò ci permette di dire che dello stesso bene nello stesso mercato coesistono tutti

questi valori. Il giudizio di stima viene interpretato tenendo conto ei diversi valori, ed è strettamente connesso allo

scopo della stima. Il giudizio di stima va interpretato come attribuzione di differenti valori dipendenti dalle

caratteristiche economiche dei beni in relazione allo scopo della stima.

I 5 PRINCIPI DELL’ESTIMO

1. Il valore dipende dallo scopo della stima: lo stesso bene non ha un solo valore, può averne molteplici. E questi

valori dipendono dall’obbiettivo che mi sono prefissa di perseguire, lo stesso appartamento ha un valore di

mercato, di costo, di trasformazione, di surrogazione e complementare. Cinque valori che dipendono dallo scopo

della stima, valore di mercato dipende dal fatto che posso venderlo e acquistarlo, devo dunque attribuirgli un

prezzo che mi consente di stabilire la quantità di moneta necessaria per venderlo; valore di costo: il bene non

esiste, devo costruirlo, devo stimare quanto costa realizzarlo, l’obiettivo non è quello di vendere o comprare,

devo costruirlo, quindi il valore di costo mi dice quante monete mi servono per realizzare il bene; valore di

trasformazione: il bene esiste ma lo trasformo in qualcos’altro, devo stabilire la quantità di moneta che mi

permette di trasformarlo; valore complementare: il bene viene considerato come un sistema di beni in cui

ciascuna delle componenti del bene contribuisce ad un valore sinergico (casa con giardino è un unico bene, il

giardino contribuisce in termini complementari ad incrementar il valore della casa); valore di surrogazione: posso

sostituire un bene con un altro bene equivalente: questo quando il bene che sto stimando è un bene non più

attivo, un bene che aveva una funzione e sono in attesa di una trasformazione. Per poterlo stimare non avendo

più una funzione, posso stabilire il suo valore economico, stimando un bene analogo in funzione (una vecchia

biblioteca posso stimarla guardando ad una biblioteca con funziona). Non esiste l’unicità estimativa, ma una

pluralità di valori, che dipende da altrettanti scopi. Ne consegue che per il medesimo bene nello stesso mercato,

coesistano più valori, il giudizio di stima deve interpretarsi pertanto come attribuzione di differenti valori

dipendenti da altrettante caratteristiche economiche dei beni da riguardare in relazione allo scopo della stima.

La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima: non significa guardare al futuro, è alla base del giudizio

di stima, mi permette di

comprendere come,

formulato un giudizio di

stima, posso prevedere il

valore futuro; quindi, la

previsione è una

componente intrinseca

ed è per questo che è

immanente, quando

identifico un valore sto

esplicitando una

previsione cercando di far

si che questa sia il più

possibile oggettiva,

generalmente valida.

Essendo i prezzi il

fondamento di ogni

giudizio di stima, si può definire il valore di un bene economico come previsione della relazione tra il grado di utilità

del bene stesso e di una determinata quantità di moneta, il prezzo si definisce come constatazione di relazione tra i

due gradi di utilità. Ne consegue che ogni giudizio di stima ha in sé il carattere immanente della previsione. La

previsione estimativa è basata sui dati storici constatabili e deve interpretarsi allo stesso modo dell’operazione che

spiega il passato: noi deduciamo per il passato la causa dall’effetto, la previsione del futuro invece va dalla causa

all’effetto. L’unico strumento metodologico per le stime è l’osservazione delle esperienze concrete di mercato, la

ricerca di analogia tra i beni di prezzo noto e i beni da stimare, comparando circostanze del passato con quelle del

presente. Quindi il prezzo è dato storico che constatiamo, il valore è un dato ipotetico che prevediamo, cioè che

stimiamo. (da qui anche il terzo principio). Inoltre, quando il valore previsto viene accettato dal mercato, diventa

prezzo e non è più so