Appunti di Estimo

Le fasi della progettazione di un edificio

Le fasi della progettazione di un edificio comprendono varie fasi tra cui quella della realizzazione. Quando parliamo di analisi di un costo in progettazione, parliamo di ipotetico valore di costo di costruzione. La produzione di un’opera è un processo complesso che va dal “concepimento alla morte stessa dell’opera”.

L'opera viene

• Pianificata
• Progettata
• Realizzata
• Utilizzata
• Riconvertita o demolita

Un diagramma costi-tempo in cui vengono riportate a blocchi le fasi di un edificio: studio o progettazione, progettazione, produzione o costruzione, vita utile, riqualificazione o demolizione, ci consente di dare una dimensione connessa con i relativi costi. Studiare e programmare un’opera è qualcosa che richiede tempo e anche un costo. Il costo può non essere elevato se l’opera è di carattere manutentivo.

Tre livelli di progettazione

Ci sono tre livelli di progettazione divisi in base ai costi che richiedono le rispettive realizzazioni.

Studio o programmazione

Individuare la possibilità economica porta una serie di coefficienti economici che stimano il valore dell’opera che si andrà a realizzare. La stima del valore dell’immobile se ad esempio è 10 in fase di studio, dopo la fase di progettazione mediamente può decrescere a 9.5.

Progettazione

Ci sono opere che hanno dei tempi di programmazione più lunghi rispetto alla progettazione. La fase di progettazione ha dei costi, rispetto alla prima fase i costi possono variare e affinarsi.

Produzione

Momento del cantiere, momento in cui si vedono effettivamente i costi per la realizzazione della struttura, fase delicata, il tecnico, architetto o ingegnere, in questo momento deve avere un’attività di verifica che la produzione avvenga congruamente alla progettazione, deve governare una triade di informazioni: tempo-costi-qualità.

Vita utile

Durante l'uso del prodotto, vi è una vita utile, durante questo lungo periodo ci saranno dei costi di manutenzione e gestione, non avranno un andamento costante. Il costo di manutenzione ci si aspetta che nei primi anni di vita sia praticamente nullo. Con il passare degli anni i costi di manutenzione aumenteranno per evitare il decadimento delle performance. Si cercherà di creare un equilibrio per bilanciare i costi di manutenzione e quelli di gestione.

Riqualificazione o demolizione

Si compara abbastanza con quella produzione, è una fase molto delicata, sia demolizione parziale che demolizione totale. Nel caso in cui ci sia una demolizione o una riqualifica, e una successiva produzione nella stessa area di costi, automaticamente aumenteranno fino a raggiungere i costi di una nuova produzione.

Tra la fase di progettazione e quella di produzione ci sarà la scelta dell’impresa che andrà a realizzare l’opera, ci saranno una serie di bandi per aggiudicare il vincitore dell’appalto, valutando costi e tempi di ogni impresa. L’appaltatore è obbligato in qualche modo a studiare il progetto per poter avere tutte le caratteristiche necessarie per la realizzazione. I criteri su cui distribuire i punti che vengono dati agli appaltatori sono definiti dal progettista che scrive il bando.

Domande essenziali

• Dove sta la componente estimativa nelle diverse fasi?
• Quali elaborati sono richiesti al progettista?
• Quali valutazioni?
• Quali ragionamenti?
• Quali considerazioni tecnico-economiche?

Per rispondere a queste domande va fissato un Quadro di regole in cui ragionare per rendere oggettivo il processo e le nostre considerazioni-valutazioni. Questo quadro di regole deriva da:

• Normativa sui lavori pubblici: unica normativa che contiene i documenti che descrivono la composizione del progetto
• Lavorare in sicurezza: contestualizzare la nostra azione nell’ambito della sicurezza, è un tema fondamentale, durante il cantiere ci sarà una persona che controllerà che i parametri di sicurezza stabiliti durante la progettazione vengano rispettati

Due aspetti della sicurezza

• Costo sicuro: l'operaio deve essere formato e pronto al lavoro.
• Costo non sicuro: dipende dall’area di intervento e dalle relative norme che governano un intervento (in campagna oppure in centro città).

Il quadro normativo principale è il codice dei contratti decreto legislativo 50 del 2016, altri riferimenti sulla fase di progettazione derivano dal regolamento precedente (il 163).

Le principali figure

• Del periodo di costruzione sono: Direttore dei lavori, Direttore operativo, Ispettore di cantiere
• Della fase di progettazione è: Coordinatore della sicurezza
• Della fase di esecuzione è: Coordinatore della sicurezza, responsabile unico del procedimento

Durante la vita utile il piano di riferimento è sempre il 50. Ogni figura ha un compito ben preciso e diversificato dagli altri, per questo è importante utilizzare la giusta nomenclatura. (Ad esempio, i due coordinatori della sicurezza si occupano entrambi della sicurezza ma in due modalità diverse)

Direttore dei lavori

Figura importante della fase esecutiva e della costruzione (produzione) che lavora insieme ai direttori operativi degli ispettori di cantiere. Il direttore dei lavori coordina il cantiere ed effettua il controllo della spesa legata all’esecuzione dell’opera attraverso la compilazione di alcuni documenti:

• Libretto delle misure, relativi alla contabilità
• Il giornale dei lavori, verifica e controllo delle attività giornaliere
• Verbale di inizio lavori, parte temporale

Decreto 7 marzo 2018 n 49

Regolamento recante: “approvazione delle linee guida sulle modalità di svolgimento delle funzioni del direttore dei lavori e del direttore dell’esecuzione”.

Definizioni

Ai fini del presente regolamento, si intende per:

• Autorità, l’Autorità nazionale anticorruzione
• Codice, il decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50, recante «Codice dei contratti pubblici», e successive modificazioni
• Disposizioni di servizio, gli atti mediante i quali il responsabile unico del procedimento impartisce al direttore dei lavori, al coordinatore per l’esecuzione dei lavori e al direttore dell’esecuzione le indicazioni di cui al presente decreto
• Ordini di servizio, gli atti mediante i quali il responsabile unico del procedimento, il direttore dei lavori e il direttore dell’esecuzione impartiscono all'esecutore tutte le disposizioni e istruzioni operative in ordine all’esecuzione delle prestazioni
• RUP, il responsabile unico del procedimento
• Programma di esecuzione dei lavori, il documento che l’esecutore, in coerenza con il cronoprogramma predisposto dalla stazione appaltante, con l’offerta tecnica presentata in sede di gara e con le obbligazioni contrattuali, deve presentare prima dell’inizio dei lavori, in cui siano graficamente rappresentate, per ogni lavorazione, le previsioni circa il periodo di esecuzione nonché l’ammontare presunto, parziale e progressivo, dell’avanzamento dei lavori alle scadenze contrattualmente stabilite per la liquidazione dei certificati di pagamento.

Rapporti con altre figure

Il direttore dei lavori riceve dal RUP le disposizioni di servizio mediante le quali quest’ultimo impartisce le indicazioni occorrenti a garantire la regolarità dei lavori, fissa l’ordine da seguirsi nella loro esecuzione, quando questo non sia regolato dal contratto, e stabilisce, in relazione all’importanza dei lavori, la periodicità con la quale il direttore dei lavori è tenuto a presentare un rapporto sulle principali attività di cantiere e sull’andamento delle lavorazioni. Nell’ambito delle disposizioni di servizio impartite dal RUP al direttore dei lavori resta di competenza di quest’ultimo l’emanazione di ordini di servizio all’esecutore in ordine agli aspetti tecnici ed economici della gestione dell’appalto.

Fermo restando il rispetto delle disposizioni di servizio impartite dal RUP, il direttore dei lavori opera in autonomia in ordine al controllo tecnico, contabile e amministrativo dell’esecuzione dell’intervento.

Laddove l’incarico di coordinatore per l’esecuzione dei lavori sia stato affidato a un soggetto diverso dal direttore dei lavori nominato, il predetto coordinatore assume la responsabilità per le funzioni ad esso assegnate dalla normativa sulla sicurezza, operando in piena autonomia.

Strumenti per l’esercizio dell’attività di direzione e controllo

Il direttore dei lavori impartisce all’esecutore tutte le disposizioni e le istruzioni operative necessarie tramite ordini di servizio, che devono essere comunicati al RUP, nonché annotati, con sintetiche motivazioni, che riportano le ragioni tecniche e le finalità perseguite alla base dell’ordine, nel giornale dei lavori con le modalità di cui all’articolo 15. L’esecutore è tenuto ad uniformarsi alle disposizioni contenute negli ordini di servizio, fatta salva la facoltà di iscrivere le proprie riserve.

Il direttore dei lavori controlla il rispetto dei tempi di esecuzione dei lavori indicati nel cronoprogramma allegato al progetto esecutivo e successivamente dettagliati nel programma di esecuzione dei lavori di cui all’articolo 1, comma 1, lettera f).

Nei casi in cui non siano utilizzati strumenti informatici per il controllo tecnico, amministrativo e contabile dei lavori, nel tempo strettamente necessario a consentire alle stazioni appaltanti di dotarsi dei mezzi necessari per una completa digitalizzazione ai sensi dell’articolo 15, gli ordini di servizio devono comunque avere forma scritta e l’esecutore deve restituire gli ordini stessi firmati per avvenuta conoscenza.

Il direttore dei lavori redige il processo verbale di accertamento di fatti o di esperimento di prove e le relazioni per il RUP.

Attestazione dello stato dei luoghi

Prima dell’avvio della procedura di scelta del contraente, il direttore dei lavori fornisce al RUP l’attestazione dello stato dei luoghi in merito a:

• All’accessibilità delle aree e degli immobili interessati dai lavori secondo le indicazioni risultanti dagli elaborati progettuali
• All’assenza di impedimenti alla realizzabilità del progetto, sopravvenuti rispetto agli accertamenti effettuati prima dell’approvazione del progetto medesimo

In caso di successiva modifica dello stato dei luoghi, prima della sottoscrizione del contratto, il RUP può richiedere al direttore dei lavori di fornire un aggiornamento dell’attestazione di cui al comma 1. Tale attestazione è rilasciata dal RUP nel caso in cui il procedimento di affidamento dell’incarico di direttore dei lavori non si sia concluso per cause impreviste e imprevedibili.

La consegna dei lavori

Il direttore dei lavori, previa disposizione del RUP, provvede alla consegna dei lavori, per le amministrazioni statali, non oltre quarantacinque giorni dalla data di registrazione alla Corte dei conti del decreto di approvazione del contratto, e non oltre quarantacinque giorni dalla data di approvazione del contratto quando la registrazione della Corte dei conti non è richiesta per legge; per le altre stazioni appaltanti il termine di quarantacinque giorni decorre dalla data di stipula del contratto.

Il direttore dei lavori comunica con un congruo preavviso all’esecutore il giorno e il luogo in cui deve presentarsi, munito del personale idoneo, nonché delle attrezzature e dei materiali necessari per eseguire, ove occorra, il tracciamento dei lavori secondo i piani, profili e disegni di progetto. All’esito delle operazioni di consegna dei lavori, il direttore dei lavori e l’esecutore sottoscrivono il relativo verbale e da tale data decorre utilmente il termine per il compimento dei lavori. Il direttore dei lavori trasmette il verbale di consegna sottoscritto dalle parti al RUP. Sono a carico dell’esecutore gli oneri per le spese relative alla consegna, alla verifica ed al completamento del tracciamento che fosse stato già eseguito a cura della stazione appaltante.

Qualora l’esecutore non si presenti, senza giustificato motivo, nel giorno fissato dal direttore dei lavori per la consegna, la stazione appaltante ha facoltà di risolvere il contratto e di incamerare la cauzione, oppure, di fissare una nuova data per la consegna, ferma restando la decorrenza del termine contrattuale dalla data della prima convocazione. Qualora la consegna avvenga in ritardo per causa imputabile alla stazione appaltante, l’esecutore può chiedere di recedere dal contratto. Nel caso di accoglimento dell’istanza di recesso l’esecutore ha diritto al rimborso delle spese contrattuali effettivamente sostenute e documentate, ma in misura non superiore ai limiti indicati ai commi 12 e 13. Ove l’istanza dell’esecutore non sia accolta e si proceda tardivamente alla consegna, lo stesso ha diritto ad un indennizzo per i maggiori oneri dipendenti dal ritardo, le cui modalità di calcolo sono stabilite al comma 14.

La stazione appaltante indica nel capitolato di appalto gli eventuali casi in cui è facoltà della stessa non accogliere l’istanza di recesso dell’esecutore.

Qualora, iniziata la consegna, questa sia sospesa dalla stazione appaltante per ragioni non di forza maggiore, la sospensione non può durare oltre sessanta giorni. Trascorso inutilmente tale termine, si applicano le disposizioni di cui ai commi 4 e 5. Nelle ipotesi previste dai commi 4, 5 e 6 il RUP ha l’obbligo di informare l’Autorità.

Il direttore dei lavori è responsabile della corrispondenza del verbale di consegna dei lavori all’effettivo stato dei luoghi. Il processo verbale di consegna deve essere redatto in contraddittorio con l’esecutore e deve contenere:

• Le condizioni e circostanze speciali locali riconosciute e le operazioni eseguite, come i tracciamenti, gli accertamenti di misura, i collocamenti di sagome e capisaldi
• L’indicazione delle aree, dei locali, e delle condizioni di disponibilità dei mezzi d’opera per l’esecuzione dei lavori dell’esecutore, nonché l’ubicazione e la capacità delle cave e delle discariche concesse o comunque a disposizione dell’esecutore stesso
• La dichiarazione che l’area su cui devono eseguirsi i lavori è libera da persone e cose e, in ogni caso, che lo stato attuale è tale da non impedire l’avvio e la prosecuzione dei lavori

Il direttore dei lavori provvede alla consegna parziale dei lavori nel caso in cui il capitolato speciale d’appalto lo preveda in relazione alla natura dei lavori da eseguire ovvero nei casi di temporanea indisponibilità delle aree e degli immobili. Nel caso di consegna parziale conseguente alla temporanea indisponibilità delle aree e degli immobili, l’esecutore è tenuto a presentare, a pena di decadenza dalla possibilità di iscrivere riserve per ritardi, un programma di esecuzione dei lavori che preveda la realizzazione prioritaria delle lavorazioni sulle aree e sugli immobili disponibili. Realizzati i lavori previsti dal programma, qualora permangano le cause di indisponibilità si applica la disciplina relativa alla sospensione dei lavori. Nei casi di consegna parziale, la data di consegna a tutti gli effetti di legge è quella dell’ultimo verbale di consegna parziale redatto dal direttore dei lavori. Quando il direttore dei lavori provvede alla consegna d’urgenza, il verbale di consegna indica, altresì, le lavorazioni che l’esecutore deve immediatamente eseguire, comprese le opere provvisionali.

Nel caso in cui siano riscontrate differenze fra le condizioni locali e il progetto esecutivo, non si procede alla consegna e il direttore dei lavori ne riferisce immediatamente al RUP, indicando le cause e l’importanza delle differenze riscontrate rispetto agli accertamenti effettuati in sede di redazione del progetto esecutivo e delle successive verifiche, proponendo i provvedimenti da adottare.

Fermi restando i profili di responsabilità amministrativo-contabile nei confronti della stazione appaltante del direttore dei lavori per il caso di ritardo nella consegna per causa imputabile al medesimo, tale ritardo è valutabile dalla stazione appaltante ai fini della performance, ove si tratti di personale interno alla stessa; in caso di affidamento dell’incarico a soggetto esterno, all’atto del conferimento sono disciplinate le conseguenze a carico dello stesso per la ritardata consegna.

Nel caso di accoglimento dell’istanza di recesso dell’esecutore dal contratto per ritardo nella consegna dei lavori attribuibile a causa imputabile alla stazione appaltante, l’esecutore ha diritto al rimborso delle spese contrattuali effettivamente sostenute e documentate, nei limiti di quanto stabilito dal capitolato d’appalto e, comunque, in misura non superiore alle seguenti percentuali, calcolate sull’importo netto dell’appalto:

• 1,00 per cento per la parte dell’importo fino a 258.000 euro
• 0,50 per cento per l’eccedenza fino a 1.549.000 euro
• 0,20 per cento per la parte eccedente i 1.549.000 euro

Nel caso di appalto di progettazione ed esecuzione, l’esecutore ha altresì diritto al rimborso delle spese, nell’importo quantificato nei documenti di gara e depurato del ribasso offerto, dei livelli di progettazione dallo stesso redatti e approvati dalla stazione appaltante; con il pagamento la proprietà del progetto è acquisita in capo alla stazione appaltante. Nei casi previsti dai commi 12 e 13, ove l’istanza dell’esecutore non sia accolta e si proceda tardivamente alla consegna, l’esecutore ha diritto al risarcimento dei danni di