Appunti di Estimo

Capitolo 1

Per estimo s’intende la valutazione in termini monetari dei beni immobili, terreni e fabbricati per determinati scopi pratici. Queste valutazioni si attuano per una molteplicità di scopi come:

• Compravendite.
• Conferimenti patrimoniali in società.
• Valori cauzionali.
• Successioni e divisioni.
• Imponibili fiscali.
• Indennizzi per danni.
• Indennità di espropriazione e di servitù.
• Indennità per miglioramenti su proprietà altrui.
• Controversie per inadempienze contrattuali.
• Controversie inerenti il diritto di famiglia.

Criteri di stima

I prezzi dei beni immobili sono molto variegati e di difficile determinazione a differenza degli altri, come per esempio le mele e le azioni (che sono specifici). Il motivo è che sono beni assai diversificati che non si vedono e comprano tutti i giorni ma in tempi più lunghi. Per questo motivo si ha l’elaborazione di specifici schemi logici, denominati criteri di stima che si basano sulla comparazione con i prezzi di mercato di beni simili a quelli soggetti di stima.

Si distinguono quattro criteri di stima e due derivati, quali:

Criteri di stima principali (o autonomi)

• Comparazione con i prezzi di mercato tra bene da stimare e beni simili di cui è noto il prezzo di mercato.
• Capitalizzazione dei redditi: Confronto tra bene da stimare e beni in grado di fornire un reddito.
• Costo di produzione: Prezzi di mercato dei fattori produttivi.
• Costo di surrogazione: Prezzo dei beni che svolgono la stessa funzione del bene in questione.

Criteri di stima derivati

Si ottengono dalla combinazione di quelli principali:

• Valore complementare.
• Valore di trasformazione.

Nel concreto, per valutare il valore effettivo di un terreno, bisogna conoscere le tecniche di coltivazione, i tipi di terreno, le forme contrattuali ecc. Nel caso di una casa bisogna valutare le norme urbanistiche, tipologie dei fabbricati, gli operatori del mercato ecc.

Comparazione con i prezzi di mercato

Sulla stima tra il valore di mercato del bene mediante la rilevazione dei prezzi di mercato di beni simili. È opportuno distinguere il prezzo di mercato (come dato storico) dal valore di mercato, come quesito di stima. Il valore di mercato è definito come il prezzo, espresso in contanti al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data di stima, posto che l’acquirente e il venditore operino in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing in cui entrambe le parti hanno reagito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

La stima avviene secondo tre fasi distinte:

• Individuazione del segmento di mercato (bene simile) a cui appartiene il bene da stimare.
• Rilevazione dei valori.
• Determinazione secondo comparazione del valore di stima.

Volendo fare un esempio concreto, se considerassimo il valore di una casa rispettivamente distante 5 km, 1 km e 10 metri dal mare, basterà avere il valore di una delle case, per esempio quella distante 10 m (es: 5.000 euro/m²) e grazie ad un’opportuna proporzione o grafico (es: ogni km prezzo per metro quadro scende di 800 euro/m²), vedremo che a 1 km il prezzo scende di un tot e a 5 km di un altro tot (3.400 euro/m²).

Capitalizzazione dei redditi

Identifica il valore del bene nella somma attualizzata dei redditi futuri. Nel caso di beni immobili è rappresentato da un’annualità costante, posticipata e illimitata, secondo la formula: V = R/r, in cui V = valore di capitalizzazione; R = reddito annuo; r = saggio di capitalizzazione.

Il criterio di capitalizzazione avviene secondo tre step:

• Determinazione del reddito R.
• Determinazione del saggio di capitalizzazione r.
• Calcolo del valore V.

Il reddito R si ricava dalla differenza tra ricavi e costi di gestione del bene. Si stima secondo proiezioni basate sulle passate gestioni, e quindi aspettative, le quali non tengono conto chiaramente degli innumerevoli imprevisti che possono presentarsi nell’arco della capitalizzazione. Il saggio di capitalizzazione esprime la redditività di un bene, tenendo conto del grado di rischiosità della relativa gestione. Si può ricavare mediante statistiche, indagini specifiche.

Esempio: R=400€; r=5% V=400/0,05=8000€.

Costo di produzione

Determina il valore di un bene. È dato dalla somma di tutti i costi di produzione insieme a quelli di rischio dell’impresa, espressi nella formula: K= Q + Sv + Sa + St + I + Bf + Tr + P

• Q = quote di ammortamento, manutenzione e assicurazione dei capitali fissi (mezzi che si usano per più cicli, come macchine e fabbricati).
• Sv = Spese per capitali circolanti (mezzi di produzione che si esauriscono in un solo ciclo come carburanti, sementi, fertilizzanti).
• Sa = Salari.
• St = Stipendi.
• I = interessi sul capitale di esercizio (mezzi di produzione fissi che hanno una remunerazione annua).
• Bf = Beneficio fondiario (remunerazione annua del capitale fondiario).
• Tr = tributi (tasse).
• P = profitto normale d’impresa (remunerazione spettante all’imprenditore).

Valore di trasformazione

Criterio per determinare il valore di un bene suscettibile a trasformazione. Si ricorre a questo metodo qualora non siano chiari e definiti i valori di un bene soggetto a trasformazione. Un esempio è di un’area fortemente edificata (es: centro città) in cui il bene suscettibile di trasformazione, è un’area edificabile ed essendo rara e unica, non ha un valore che può essere direttamente raggiungibile. Per determinare il valore dell’area edificabile, basterà fare la differenza tra il valore di una casa e i costi di produzione per la costruzione della casa stessa. Quindi la formula consiste nella differenza tra il valore del bene o dei beni ottenuti dalla trasformazione e il costo della trasformazione stessa, quindi: V = VT - KT.

• VT = valore del bene ottenuto dalla trasformazione.
• KT = costo della trasformazione.

Valore complementare

Si attua dal momento in cui tra più beni o parti di uno stesso bene esiste una complementarità d’uso o produttività e i singoli beni sul mercato non sono reperibili. In questa situazione, il valore di mercato del complesso dei beni è maggiore della sommatoria delle componenti singole. Un bene è quindi valutato secondo la differenza tra il valore complessivo del bene (VC) e il valore della parte residua (VR) → V=VC-VR

Costo di surrogazione

Consiste nelle spese necessarie volte a sostituire un bene con un altro/i a svolgere le medesime funzioni. Si ricorre a questo quando gli altri non risultano per qualche ragione applicabili. Esempio: Un mangime fuori mercato può essere valutato mediante la valutazione di quello sul mercato.

Procedimento di stima

Si basa sulla scomposizione di un fattore in parti elementari, correlati tra loro secondo logiche matematiche. I dati elementari non possono essere ulteriormente spiegati e si distinguono in:

• Elementari di fatto
• Elementari ipotetici.

Esempio: Si presuppone di stimare il valore di un fabbricato. È opportuno conoscere gli elementi di fatto come il valore dal rogito notarile = 2500€/m² e la consistenza del fabbricato da stimare = 120m² e gli elementi ipotetici, come i coefficienti di valutazione (es: 1 = ottimo stato; 0,5 = vicino alla degradazione; 0,8 = buone condizioni). Quindi: 2500x120x0,8=240.000€.

Chiaramente la scomposizione del problema estimativo in dati elementari può essere eseguito seguendo diverse vie, come:

• Procedimenti sintetici o sommari: Esprimono un valore complessivo di un bene (valutazione a corpo).
• Procedimenti analitici: Valore unitario in base alla superficie, scomponendo in parti omogenee (abitazioni, negozi, aree verdi) determinando per ciascuna i valori unitari.

Relazione di stima

Per la quantificazione di un valore, il perito può adempiere ad una valutazione generale e semplice, mentre in altri casi (più frequenti) deve ricorrere ad una valutazione accurata e motivata, soprattutto nel caso in cui vi siano dei conflitti tra più parti. Il giudizio di stima è chiaramente soggetto alla soggettività del perito, pertanto è opportuno che vi sia il requisito delle ripercorribilità. In particolare devono essere chiari i dati di fatto, i dati ipotetici e le fonti d’informazione i quali devono essere diligentemente riportati nell’atto finale, secondo uno schema fisso:

• Quesito di stima.
• Descrizione dei beni oggetto di stima.
• Rapporti economico giuridici fra cose, fatti e persone.
• Criteri e procedimenti di stima.
• Quantificazione dei dati elementari.
• Operazioni di calcolo.
• Sintesi.

Capitolo 2

Fondo rustico

Definito come un insieme di terreni e di capitali investiti (impianti, bestiame, macchine, attrezzi ecc.), per l’esercizio dell’agricoltura e delle attività connesse. Può essere valutato secondo due strade diverse: la valutazione detta a “cancelli aperti” in cui si stima il valore del capitale fondiario e l’altra detta a “cancelli chiusi” in cui si stimano anche il valore delle scorte (macchine, bestiame, sementi…).

Tale stima può essere effettuata seguendo il criterio della comparazione con i prezzi di mercato, capitalizzazione dei redditi e valore complementare.

Mercato fondiario

La terra ha un ruolo fondamentale nell’agricoltura, attività industriali e commerciali, usi residenziali e ricreativi e infrastrutture. Questi diversi scopi, determinano diversi tipi di mercati e differenti valori. Il valore della terra a uso agricolo dipende dal contesto economico, sociale, politico e istituzionale che possono essere riassunte in:

• Sviluppo economico: Reddito medio pro-capite e la sua distribuzione.
• Sviluppo demografico: Dato dalla densità di popolazione che aumenta la richiesta di terreno e quindi alza il valore dei capitali fondiari.
• Progresso tecnico: Aumenta il rendimento dei fattori di produzione: terra, lavoro e capitale.
• Inflazione: Il valore della terra aumenta proporzionalmente con l’aumentare dell’inflazione (questo perché la terra è un bene limitato e irriproducibile).
• Mercati finanziari: Possono rappresentare una forma alternativa d’investimento ai mercati fondiari, ecco perché sono inversamente proporzionali.
• Diritto di proprietà della terra: Vi possono essere vincoli all’uso della terra (tipo di colture, disciplinari di produzione, attività estrattive minerarie) e alla sua trasferibilità (diritti di prelazione di confinanti, affittuari ecc.) che influenzano i valori fondiari.
• Politica agraria: si articola sul livello comunitario, nazionale e regionale.
• Politica fiscale: Riguarda le imposte di reddito, imposte ordinarie sul patrimonio e le imposte sui trasferimenti.
• Clima sociale: Rapporto tra i proprietari fondiari, lavoratori e loro rappresentanze sindacali.

Vi sono poi caratteristiche che influenzano il valore fondiario, classificate in:

• Topografiche.
• Fisico-chimiche.
• Idrologiche.
• Strutturali.
• Forme di conduzione.
• Piani e vincoli territoriali.

Le caratteristiche topografiche, fisico-chimiche e idrologiche, influenzano la destinazione produttiva dei terreni, i metodi di coltivazione e le capacità produttive incidono sul reddito e sul valore della terra. La compravendita della terra avviene in un mercato molto imperfetto, per cui non si verifica l’unicità di prezzo su tutta l’area di mercato a causa delle caratteristiche come il mercato locale, ridotto numero di operatori, scarsa omogeneità dei beni oggetto di contrattazione, ridotta trasparenza, costo elevato e ridotto grado di attività. Il mercato fondiario nella maggior parte dei casi è un mercato locale, limitato ad ambiti intraprovinciali, costituiti da comuni che appartengono alla stessa zona altimetrica o regione agraria. Il prezzo quindi è stimato in un regime di mercato molto simile a quello di un oligopolio (poche aziende) fino ad un monopolio bilaterale (due soggetti). Chiaramente tra gli operatori di mercato si distinguono le categorie agricole (coltivatori diretti, agricoltori…) e quelle extra-agricole (industriali, commercianti…).