Appunti di estimo

- VALORE DI COSTO ATTRVERSO L’IPOTESI COMPUTO METRICO ESTIMATIVO:

Si tende a stratificare il processo produttivo, sappiamo che il processo produttivo si occupa di una serie di

opere e lavori, si tende ad attribuire a ciascuna di esse un corrispondente costo. La determinazione del

costo viene fatta attraverso tre distinte operazioni:

1) computo metrico: determinazione delle qualità da attribuire ad ogni categoria di opera

2) analisi per la determinazione dei prezzi unitari: ricavare i prezzi da pubblicazioni specializzate

3) stime o computo metrico estimativo: semplice calcolo che consiste nell’applicare alle quantità di opere

il rispettivo prezzo unitario. Si ottengono così i costi di ciascuna categoria che vengono poi sommati tra loro

ottenendo il costo totale.

SALES COMPARISON APPROACH (contesto conflittuale):

Si tratta di una procedura di stima pluriparametrica di origine statunitense, la prima formulazione è del

1932. Consente di determinare il valore di mercato di un bene immobiliare, il valore di mercato è definito

dal IAAO (international associatian of assessing officers) come: “il prezzo più probabile di un bene

all’interno di un mercato competitivo e aperto per tutte le condizioni necessarie ad una vendita equa”.

Alla base di questa procedura ci sono i seguenti presupposti:

- acquirente e venditore sono motivati da interessi personali.

- entrambe le parti sono ben informate e agiscono per il loro interesse.

- il pagamento viene effettuato in termini di denaro o di accordi finanziari;

- il prezzo non è influenzato da finanziamenti speciali o concessioni.

Il contesto conflittuale consente di stimare il valore di mercato di un immobile regolando i prezzi di vendita

di beni simili sulla base della differenza tra gli altri beni di confronto ed il bene soggetto di stima. I beni di

confronto e il bene oggetto di stima dovrebbero essere simili rispetto: alla data di vendita, alle condizioni

economiche e agli attributi fisici.

La comparazione è sempre presente e viene utilizzata attraverso un principio di sostituzione; poiché non

esistono due unità immobiliari uguali è necessario attuare una procedura per adeguare i prezzi degli

immobili simili al bene oggetto di stima. I prezzi sono adeguati aggiungendo o sottraendo l’importo che una

determinata caratteristica sembra aggiungere o sottrarre al prezzo dell’immobile di confronto:

S = Pj – SOMMATORIA ( Xji – Xoi ) Si

S = valore di stima mercato Pj = prezzo di mercato rilevato per beni simili

Xji = caratteristiche dei beni simili maggiormente esplicative del prezzo di vendita rilevato ( i = 1, 2,…)

Xoi = caratteristiche del bene oggetto di stima Si = prezzi marginabili delle caratteristiche citate

Vediamo le fasi del contesto conflittuale:

1) analisi di mercato per la rilevazione delle compravendite recenti di immobili simili e raccolta dati.

2) verifica delle informazioni di prezzo assunte in modo che i prezzi rilevati rappresentano il valore di

mercato.

3) scelta delle caratteristiche immobiliari.

4) compilazione della tabella dei dati e degli elaborati tecnici.

5) stima dei prezzi marginali.

6) compilazione della tabella di valutazione.

7) sintesi valutativa.

Selezione dei beni comparabili:

Di solito è sufficiente un numero da 3 a 5, ma un numero maggiore migliora la stima finale. I beni di

confronto possono essere selezionati sulla base di: metri quadri di superficie lorda dell’edificio, metri

quadri di superficie affidabile netta, lunghezza del fronte, numero di camere e livello d’affitto. Gli attributi

riguardano aspetti come: l’età, le dimensioni, il numero di bagni, la progettazione, la superficie e la

posizione.

LA PEREQUAZIONE URBANISTICA:

Le norme tecniche di attuazione suddividono i suoli in due categorie:

1) suoli con destinazioni edificatorie.

2) superfici fondiarie, ovvero superfici con destinazione a carattere collettivo.

L’obiettivo principale della perequazione urbanistica è di ridurre il ricorso all’esproprio in quanto

l’espropriazione è causa di scontri tra lo stato e il singolo individuo che viene costretto alla fine a vendere

forzatamente. I problemi dell’esproprio riguardano soprattutto i rimborsi di denaro, dal 1865 fino al 1970 le

norme sui rimborsi si mossero su due linee:

1) La legge fondamentale che riconosceva all’espropriato l’intero valore di mercato del suolo.

2) La legge di Napoli che introdusse il criterio di “semi-somma”

Intorno agli anni 60 si manifestarono dei risarcimenti elevati finché non si affermò il principio che i suoli

edificatori andavano risarciti sulla base dei valori agricoli. Questo principio venne formalizzato negli anni 70

e fu integrato nella legge “Bucalossi”.

Chi viene colpito dall’esproprio deve cedere il proprio suolo ad un prezzo che non è di mercato e determina

anche un aumento di valore dei suoli e/o edifici confinanti. Ciò che può far superare l’esproprio è la

perimetrazione in comparti dove ciascuno comparto rappresenta una superficie urbana con dimensioni

variabili e tutti i proprietari ricevono lo stesso trattamento. La perequazione urbanistica ha l’obiettivo di

distribuire in modo equo i diritti edificatori tra i proprietari dei suoli con simili caratteristiche urbanistiche e

giuridiche.

Differenza tra PIANO TRADIZIONALE e PIANO PEREQUATIVO:

La differenza principale sta nell’impostazione:

1) per il piano tradizionale abbiamo un’impostazione dicotomica (divisione): una parte delle previsioni

sono fatte da un soggetto pubblico mentre l’altra parte sono fatte da un soggetto privato. Così i proprietari

dei suoli per l’edilizia privata possono guadagnare con la rendita fondiaria urbana generata dal Piano

Urbanistico, mentre i proprietari dei suoli vincolati per i servizi pubblici sono penalizzati dall’esproprio.

2) Il piano urbanistico per la perequazione va a sostituire l’impostazione dicotomica del piano tradizionale:

il piano di perequazione suddivide la superficie in comparti dove in ogni comparto c’è un suolo con le stesse

caratteristiche, se avanzano dei comparti essi vengono ceduti al comune gratuitamente o al prezzo agricolo.

Caratteri generali dei piani perequativi:

1) uso di comparti dove all’interno tutti i proprietari ricevono lo stesso trattamento

2) distribuzione equa dei diritti edificatori

3) riduzione dei costi di realizzazione della città pubblica

4) maggiore coinvolgimento dei privati

5) realizzazione di opere pubbliche e costi minori

Vediamo come si compila un piano urbanistico perequativo:

FASE 1: si definisce l’ambito di applicazione che può essere o l’intero territorio comunale “perequazione

generalizzata” o solo una parte “perequazione parziale”.

FASE 2: individuazione dei suoli omogenei tra loro attraverso l’analisi delle caratteristiche urbanistiche e

giuridiche.

FASE 3: attribuzione dell’indice di edificabilità alle classi dei suoli.

FASE 4: formazione del comparto (che avviene attraverso lo studio sulla struttura) e la progettazione

urbanistica.

Ci sono vari modelli della perequazione urbanistica, alcuni si applicano a tutto il territorio comunale mentre

altri solo ad alcuni ambiti. I “diritti edificatori” vengono riconosciuti tramite l’esenzioni della proprietà, di

conseguenza tanto è più estesa la proprietà e più si può edificare.

Le modalità di trasferimento dei diritti edificatori possono essere di tre tipi:

1) tra comparti confinanti

2) tra comparti che non sono confinanti ma sono collegati tra loro

3) tra suoli non confinanti e non collegati tra loro.

Le finalità della perequazione:

1) estensione urbanistica con una giusta retribuzione

2) la copertura del fabbisogno di opere pubbliche

3) la realizzazione a carico del proprietario delle opere di urbanizzazione.

LA FATTIBILITA’ FINANZIARIA:

È un’analisi e una valutazione delle caratteristiche, dei costi e dei possibili risultati di un progetto sulla base

di una preliminare idea. La tecnica più usata per questa valutazione è l’analisi dei flussi di cassa

attualizzati. Si usa questa tecnica in quanto i singoli indicatori di redditività sono più efficaci a supportare le

decisioni dell’investimento. Vediamo alcuni indicatori:

1) ROI (indice di redditività del capitale investito) esso è il rapporto tra il reddito operativo e il capitale

investito, consente di valutare la redditività nella gestione industriale corrente.

2) ROE (indice di redditività del capitale proprio) è individuato dal rapporto tra il reddito netto e i mezzi

propri.

È l’operatore economico che decide quale indicatore usare in base alle decisioni prese.

L’analisi degli investimenti attraverso i flussi di cassa è una valutazione monetaria che non prende in

considerazione gli effetti sociali degli interventi in quanto per l’investitore è importante solo la

massimizzazione del reddito che ricava dall’investimento. La stima della redditività nell’analisi dei flussi è

basata sulla determinazione di un valore dato dalla sommatoria dei flussi (ricavi – costi) generati

dall’investimento e scontati al tempo zero.

Ho un capitale Cn disponibile in n anni e voglio conoscere il valore attuale di questo capitale:

1

Co = Cn

n

(1+i)

Co = capitale iniziale Cn = capitale a tempo n i = saggio di interesse

Nel caso in cui ho più flussi di capitale (F1, F2, F3, ecc.) il valore iniziale è rappresentato da:

−t

(1 + i)

Vo = sommatoria Ft

Vo = valore iniziale Ft = flussi di capitale a tempo n i = saggio di interesse

Nell’analisi dei flussi di cassa, i flussi monetari sono rappresentati in ogni periodo temporale dalla

differenza tra i ricavi (affitti o vendite) e i costi di realizzazione e gestione. L’incremento di denaro che

l’operatore realizza grazie all’investimento è chiamato Valore Attuale Netto (VAN). Esso è il primo

indicatore di redditività e rappresenta la sommatoria dei flussi di cassa, se i ricavi sono maggiori dei costi il

VAN è positivo e la redditività dell’intervento può ritenersi accettabile. Nei casi privati se il VAN è positivo

non è sufficiente a determinare l’accettabilità dell’intervento ma occorre un altro indicatore, il TIR. Esso è il

tasso di interesse che viene determinato dal rendimento del capitale investito.

Il TIR si ottiene azzerando il VAN e risolvendo rispetto al saggio: TIR = i. Dal punto di vista pratico esso si

ottiene per tentativi procedendo al ricalcolo del VAN fino ad ottenere un valore del VAN vicino allo zero.

Occorre risolvere un’equazione del tipo:

F(x) = 0 dove F si indica con la differenza tra il