Appunti di Diritto privato

Diritti reali minori

1. Cosa sono?

I diritti reali minori sono una tipologia di diritti reali che hanno un contenuto limitato rispetto al diritto di proprietà.

In quanto diritti reali, conferiscono al titolare facoltà e poteri su un bene o su una cosa. Si distinguono in:

• diritti reali di godimento su cosa altrui;
• diritti reali di garanzia.

2. Diritti reali di godimento su cosa altrui

I diritti reali di godimento sono una tipologia di diritti reali minori che attribuiscono a una persona il potere di utilizzare, in modo pieno e immediato, un bene di proprietà di un'altra persona. Distinguiamo:

1. il diritto di superficie;
2. l'enfiteusi;
3. l'usufrutto;
4. il diritto d'uso;
5. il diritto di abitazione;
6. le servitù (o servitù prediali).

a) Diritto di superficie

Il diritto di superficie consente di separare la proprietà del suolo da quella della costruzione soprastante. Questo diritto rappresenta, quindi, una deroga al principio dell'accessione.

superficie, e quella del proprietario dell'edificio, titolare del diritto di proprietà separata dell'edificio stesso. Il diritto di superficie non può essere concesso per le piantagioni, quindi non è possibile concedere a qualcuno il diritto di coltivare un terreno al di sopra del suolo. Ci sono due situazioni in cui si configura il diritto di superficie: 1. Il proprietario di un suolo può concedere a un altro soggetto il diritto di costruire un edificio sopra al suo suolo, attribuendogli la proprietà separata dell'edificio. 2. Il proprietario può alienare la costruzione già esistente mantenendo la proprietà del suolo. È chiara la differenza tra i due tipi di diritto di superficie, perché il primo riguarda una costruzione non ancora eseguita, mentre il secondo riguarda una costruzione già edificata. Vi saranno, quindi, due proprietà diverse: quella del proprietario del suolo, titolare del diritto di superficie, e quella del proprietario dell'edificio, titolare del diritto di proprietà separata dell'edificio stesso.

proprietà su questo;- e quella del proprietario della costruzione, titolare del diritto di superficie, che ha avuto il diritto di costruire- sul suolo del proprietario.

Costituzione del diritto di superficie

• per contratto con forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) come disciplinato dall'art. 1350 c.c.;
• per testamento;
• per altri tipi di negozi, purché l'atto di costituzione sia sempre redatto in forma scritta e trascritto.

Generalmente il diritto di superficie è costituito a tempo indeterminato. Tuttavia, l'art. 953 c.c. disciplina che nel caso in cui il diritto fosse stato costituito a tempo determinato, alla scadenza del termine il diritto di superficie si estinguerebbe e il proprietario del suolo diventerebbe anche proprietario della costruzione.

Estinzione del diritto di superficie (art. 954 c.c.)

• per scadenza del termine, nel caso di costituzione del diritto a tempo determinato;
• per prescrizione, distinguendo tra il

diritto ad edificare (prescrizione ventennale per non uso) e la proprietà superficiaria (imprescrittibile) 74Appunti sulla base del Bessone e delle lezioni del Prof. Piraino a cura di Riccardo Di Pasqualeb) Enfiteusi

L'enfiteusi consente all'enfiteuta di utilizzare un fondo e farne propri i frutti, con l'obbligo di migliorare il fondo stesso e di pagare al proprietario un canone periodico. Ha ad oggetto solo beni immobili. L'enfiteusi è un diritto reale ormai quasi completamente in disuso; fu usato soprattutto nell'800 per permettere agli agricoltori di avere pieni poteri sui fondi che coltivavano, con la possibilità per l'enfiteuta di affrancare il fondo divenendone proprietario.

Costituzione dell'enfiteusi

• per contratto con forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) come disciplinato dall'art. 1350 c.c.;
• per testamento;
• per usucapione, sia del diritto del concedente che di quello dell'enfiteuta.

Durata

Dell'enfiteusi (art. 958 c.c.)

L'enfiteusi può essere perpetua o a tempo. Nel caso di enfiteusi temporanea, questa deve essere stabilita per un periodo minimo di 20 anni: in questo modo si cerca di bilanciare la posizione dell'enfiteuta e quella del proprietario.

Affrancazione (art. 971 c.c.)

L'affrancazione è l'acquisto della proprietà da parte dell'enfiteuta. Essa avviene mediante il pagamento di una somma che consiste nella capitalizzazione del canone annuo in base all'interesse legale.

Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell'enfiteuta: il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso. È infatti vero anche l'inverso, ossia che il concedente non può obbligare l'enfiteuta ad affrancare se quest'ultimo intende pagare il canone annuo.

Mentre un tempo l'affrancazione era subordinata al trascorrere dei 20 anni, attualmente non c'è

termine per operarla, ed è quindi possibile chiederla anche subito dopo la nascita del diritto di enfiteusi.

Diritti e obblighi dell'enfiteuta:

• ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sul fondo (art. 959 c.c.) ma non può alienarlo;
• può trasmettere il suo diritto tramite contratto o testamento (artt. 965 e 967 c.c.);
• può affrancare il fondo in qualsiasi momento;
• non è ammessa la subenfiteusi (art. 968 c.c.), cioè non può concedere l'enfiteusi sulla sua stessa;
• ha l'obbligo di migliorare il fondo e di pagare un canone periodico che può consistere anche in una quantità fissa di prodotti naturali (art. 960 c.c.).

Diritti e obblighi del concedente:

• può chiedere la devoluzione (cioè la liberazione) del fondo enfiteutico se l'enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all'obbligo di migliorarlo o è in mora nel pagamento di due annualità di canone (art. 972 c.c.).

c.c.);può chiedere la ricognizione del proprio diritto un anno prima del compimento del ventennio a chi si trova nel 169possesso del fondo (art. 969 c.c.);

quando cessa l'enfiteusi deve rimborsare l'enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate (art. 975 c.c.);

deve subire l'affrancazione del fondo.

Estinzione dell'enfiteusi per decorso del termine eventualmente stabilito; per prescrizione per non uso ventennale(art. 970 c.c.); per affrancazione(art. 971 c.c.), anche in caso di confusione; per devoluzione; per perimento totale del fondo (art. 963 c.c.).

La somma da pagare corrisponde a 15 volte il canone annuo.

Questo è il motivo principale per cui l'enfiteusi non sopravvive a lungo oltre la sua costituzione.

La ricognizione del proprio diritto è un atto con il quale si accerta il diritto spettante alle parti. È prevista solo nel casodell'enfiteusi a termine.

Appunti sulla base del

Bessone e delle lezioni del Prof. Piraino a cura di Riccardo Di Pasqualec) Usufrutto L'usufrutto permette all'usufruttuario di godere della cosa e di trarne ogni utilità, rispettando la destinazione economica del bene (art. 981 c.c.). Può avere ad oggetto beni immobili, beni mobili, titoli di credito (come le azioni), aziende, universalità di beni. Costituzione dell'usufrutto - per legge (usufrutto legale) - per atto tra vivi, ma se ha ad oggetto beni immobili richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.) - per testamento - per usucapione ventennale (art. 1158 c.c.). Durata dell'usufrutto (art. 979 c.c.) La durata dell'usufrutto non può eccedere la durata di vita dell'usufruttuario; di conseguenza, non può essere perpetuo. Se è costituito a favore delle persone giuridiche, non può durare più di trenta anni. Diritti e obblighi dell'usufruttario - godere della cosa,usandola nel modo che riterrà più opportuno; gli spettano i frutti naturali e civili che derivano dal bene, per tutta la durata del diritto (art. 984 c.c.); può ottenere il possesso della cosa oggetto del diritto (art. 981 c.c.) ma solo se prima fa l'inventario dei beni e presta idonea garanzia al proprietario(art. 1002 c.c.); può cedere il suo diritto (art. 980 c.c.) ma solo se non è vietato dal titolo costitutivo; può locare il bene o accendervi ipoteca. La locazione perdura anche dopo la cessazione dell'usufrutto ma solo se stipulata per atto pubblico o per scrittura privata con data certa anteriore a quella di cessazione dell'usufrutto(art. 999c.c.); non deve mutare la destinazione economica del bene di cui è usufruttario, né venderlo poiché non ne è il proprietario; nel godimento della cosa, deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 c.c.) ; non

può deteriorare i beni sino a distruggerli o danneggiarli;

deve sostenere le spese per la manutenzione ordinaria, la custodia e l'amministrazione del bene, e anche le riparazioni straordinarie che siano causa della mancata manutenzione ordinaria (art. 1004 c.c.);

deve sostenere tutti i pesi che gravano sul reddito, perché ha l'effettivo godimento del bene (art. 1008 c.c.).

Diritti e obblighi del "nudo proprietario"

ha diritto sul tesoro ritrovato nel fondo (art. 988 c.c.);

può alienare la nuda proprietà;

può costituire servitù volontarie anche senza il consenso dell'usufruttario, purché non pregiudichi il diritto d'usufrutto (art. 1060 c.c.);

deve provvedere alle riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.);

deve pagare le imposte e i pesi che gravano sulla proprietà (art. 1009 c.c.).

Cessazione dell'usufrutto

per morte dell'usufruttuario;

per scadenza del

termine trentennale (nel caso di una persona giuridica) o di quello convenuto;

per prescrizione ventennale per non uso;

per riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona;

per totale perimento della cosa su cui è costituito;

per abuso del diritto da parte dell'usufruttuario, che alieni, lasci deteriorare o perire i beni oggetto del suo usufrutto (art. 1015 c.c.).

Es. i genitori esercenti la responsabilità genitoriale hanno in comune l'usufrutto dei beni del figlio (art. 324 c.c.).

Non è ammesso l'usufrutto successivo, cioè quel diritto di usufrutto che, alla morte del titolare, venga a perpetuarsi in capo a altro soggetto.

È ammesso l'usufrutto congiuntivo, cioè quel diritto di usufrutto che consente ai vari usufruttuari di accrescere le proprie quote, fino all'estinzione del diritto dopo il decesso dell'ultimo usufruttuario.

Quindi, se l'usufruttuario ha goduto d