Tipologie di contratto

Contratti di alienazione

Definizione e caratteristiche

I contratti di alienazione sono quelli che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470). Si differenziano dallo scambio in natura di bene con bene e dal trasferimento della proprietà.

Effetti reali del venditore

Il venditore ha l'obbligo di:

• Consegnare la cosa al compratore
• Garantire il compratore dai vizi e dall’evizione della cosa
• Fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto nella vendita ad effetti obbligatori

Effetti obbligatori del compratore

Il compratore deve effettuare il pagamento del prezzo.

La vendita

Caratteristiche della vendita

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470). Le prestazioni essenziali sono da parte del venditore il trasferimento del diritto e da parte del compratore il pagamento del prezzo.

La vendita è sempre destinata a produrre un effetto traslativo, ma non sempre questo effetto è immediato. Il diritto si trasferisce al momento della conclusione del contratto, se la vendita ha per oggetto cose determinate o altri diritti (principio consensualistico). L’effetto traslativo non è immediato se riguarda cose determinate solo nel genere (art. 1378): la proprietà si trasmette in questo caso solo con l’individuazione.

Vendita di cose future e alienazione di cosa altrui

Anche per la vendita di cose future, la vendita di cose altrui e la vendita con riserva della proprietà, l’efficacia reale non è immediata. Il venditore, oltre alle normali obbligazioni, deve assumere l’obbligazione di procurare al compratore l’acquisto della proprietà (vendita obbligatoria o a effetti obbligatori).

Le obbligazioni del compratore sono di pagare il prezzo nel tempo e nel luogo fissati (art. 1498), corrispondere eventuali interessi se il prezzo non fosse immediatamente esigibile, e pagare le spese della vendita (se non diversamente pattuito, art. 1475).

Obblighi del venditore

• Consegna della cosa al compratore (vendita ad effetti reali)
• Far acquistare la proprietà della cosa o il diritto (vendita ad effetti obbligatori)
• Garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa

L’obbligo di consegna si adempie trasferendo il possesso della cosa, in modo effettivo o simbolico. La consegna deve comprendere pertinenze, accessori, frutti maturati dopo la vendita, titoli e documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa (art. 1477). L’obbligazione di consegnare una cosa determinata include quella di custodirla fino alla consegna (art. 1177).

Vendita di cosa futura

Vendita di cosa futura è, ad esempio, la vendita di un appartamento in un edificio da costruire; la proprietà passa solo nel momento in cui la cosa viene ad esistenza (art. 1472). Il venditore è obbligato a fare quanto necessario perché la cosa venga ad esistenza. La vendita può avvenire con carattere aleatorio, dove il compratore corre il rischio che la cosa non venga ad esistenza, o con carattere commutativo, dove se la cosa non viene ad esistenza il contratto è inefficace.

Vendita di cosa altrui

Si ha vendita di cosa altrui (art. 1478 e ss.) se una persona vende una cosa di cui non è proprietario. Questo favorisce la circolazione dei beni perché consente di anticipare la vendita e procurare il capitale necessario ad acquistare. È la prassi nei commerci imprenditoriali (vendita su commessa). Il contratto produce effetti obbligatori immediati, tra questi l’obbligo per il venditore di procurare l’acquisto della proprietà.

Se il compratore era a conoscenza dell’altruità della cosa, la vendita di cosa altrui si regola come un comune contratto obbligatorio; se il compratore ignorava la situazione, può richiedere la risoluzione del contratto senza aspettare l’inadempimento, perché ha comprato senza saperlo da chi non era proprietario (art. 1479).

Evizione e garanzie

Si ha evizione quando un terzo fa valere un diritto di proprietà o un altro diritto reale sulla cosa venduta e, vincendo, sottrae la cosa al compratore o ne limita il godimento. L’evizione si realizza per effetto di un’azione di rivendicazione del terzo contro il compratore (che ne abbia il possesso).

Se al tempo della vendita il compratore ignorava il pericolo di rivendica, è autorizzato a sospendere il pagamento del prezzo (art. 1481). Se il compratore subisce l’evizione totale, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno (art. 1483, 1479). Se la cosa è parzialmente evitta (art. 1484) il contratto si risolve o il prezzo si riduce.

La garanzia per evizione è un effetto naturale del contratto di compravendita e si applica anche se le parti non lo prevedono (i contraenti sono liberi di escluderla). La garanzia non è prevista per i contratti aleatori.

Garanzia per i vizi

La garanzia per i vizi della cosa venduta protegge il compratore contro i vizi materiali della cosa, che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490). La garanzia riguarda vizi occulti (che il compratore non poteva facilmente conoscere) e vizi conoscibili (se il venditore ha dichiarato la cosa esente da vizi). Anche la garanzia per vizi è un effetto naturale.

L’effetto della garanzia è quello di consentire al compratore la scelta fra la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. In ogni caso, il compratore ha diritto al risarcimento dei danni derivati dai vizi, se il venditore non prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il compratore decade dal diritto se non denuncia i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta: fatta la denuncia c’è un anno di tempo dalla consegna per esercitare il diritto (art. 1495).

Nel caso di mancanza di qualità promesse ovvero essenziali per l’uso cui la cosa è destinata, il compratore può richiedere la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno.

Disciplina per i contratti di consumo

La disciplina dettata dagli art. 1490 e ss. (valida per i professionisti) viene meno nel caso di contratti conclusi dal consumatore (inteso come persona fisica, destinatario finale dell’attività produttiva di beni e servizi), che sono regolati dagli art. 1519bis-nonies, riguardo vendita e garanzia di beni di consumo. Per beni di consumo si intende qualsiasi bene mobile anche da assemblare.

Nel caso il consumatore rilevi un difetto di conformità al momento della consegna del bene (che non è detto coincida con quello del trasferimento di proprietà) potrà in alternativa e senza spese a suo carico:

• Richiedere il ripristino del bene per renderlo conforme al contratto di vendita (riparazione)
• Richiedere la sostituzione

Se la riparazione è troppo onerosa o impossibile, il consumatore dovrà accontentarsi della sostituzione, o viceversa. Se entrambe le soluzioni sono impossibili o troppo onerose, il consumatore potrà optare per una riduzione del prezzo o per la risoluzione del contratto. Il venditore ha responsabilità su eventuali difetti di conformità entro due anni dalla consegna.

Vendita con patto di riscatto e retrovendita

La vendita con patto di riscatto prevede che il venditore si riservi di riacquistare la proprietà della cosa (diritto potestativo) mediante:

• Dichiarazione unilaterale comunicata al compratore entro un termine fissato (art. 1503), non maggiore di 2 anni per la vendita di mobili e di 5 per la vendita di immobili
• Restituzione del prezzo pagato e rimborso per spese e riparazioni. Ogni patto che preveda la restituzione di una somma superiore è nullo per la parte eccedente.

Con il patto di retrovendita, il compratore e il venditore (o uno solo dei due) assumono l’obbligo di contrarre una nuova compravendita, che faccia riacquistare al venditore la proprietà della cosa venduta. Non è un diritto potestativo, è più assimilabile a un contratto preliminare.

Vendita a rate con riserva di proprietà

La vendita a rate con riserva di proprietà (art. 1523 e ss.) è caratterizzata da:

• Conclusione del contratto, ma la proprietà non passa immediatamente al compratore, rimanendo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo
• Consegna della cosa al compratore che ne acquista il godimento
• Il rischio per il perimento fortuito della cosa è a carico del detentore
• L’inadempimento del compratore determina la risoluzione del contratto