Riassunto esame diritto privato, Prof. Del Prato Enrico Elio, libro consigliato Manuale di Diritto privato, Torrente, Schlesinger

La trascrizione può limitare

atto, ma non elimina i vizi originari del negozio. Se una domanda di nullità o annullamento per

incapacità legale è trascritta dopo cinque anni dall’atto impugnato, i diritti dei terzi di buona fede

restano salvi; per altre cause di annullabilità, la tutela vale sempre, purché l’acquisto sia a titolo

oneroso. Lo stesso accade per gli acquisti da eredi o legatari apparenti, se la contestazione arriva oltre

di riduzione dei legittimari, se trascritte oltre dieci anni dall’apertura della

cinque anni, e per le azioni

successione. In tutti questi casi non si parla di vera efficacia sanante, ma di semplice inopponibilità

ai terzi della sentenza di impugnazione. Solo eccezionalmente la trascrizione partecipa a un effetto

costitutivo, come nell’usucapione abbreviata, che si compie in dieci anni per gli immobili e in tre per

i mobili registrati.

Per l’usucapione abbreviata la trascrizione diventa elemento essenziale insieme alla buona fede e a

come nell’accettazione

un titolo valido, mentre in altri casi ha solo funzione di pubblicità-notizia,

dell’eredità con beneficio d’inventario o nell’acquisto del bene in comunione coniugale. La

rendere opponibile l’atto ai terzi, ma

trascrizione è un onere facoltativo per le parti, che serve a

costituisce obbligo per i pubblici ufficiali, in particolare i notai, che devono eseguirla

tempestivamente e rispondono dei danni per ritardo. La trascrizione ha efficacia negativa, perché gli

atti non trascritti si presumono ignoti ai terzi, ed efficacia positiva, perché gli atti trascritti si

presumono noti e opponibili a tutti, indipendentemente dalla reale conoscenza dei soggetti interessati.

684. La nozione di «terzo» nel sistema della trascrizione.

dell’art. 2644 c.c., i terzi non sono semplicemente chi non è parte di un contratto, ma coloro

Ai sensi

che hanno acquisito diritti sullo stesso immobile creando un conflitto tra diritti incompatibili. In questi

casi la legge risolve il conflitto basandosi sull’anteriorità della trascrizione dell’atto acquisitivo.

685. L’impostazione dei registri immobiliari nel codice civile.

Il sistema italiano dei registri immobiliari è personale: le trascrizioni sono collegate ai soggetti e non

direttamente ai beni, per cui per conoscere le vicende di un immobile occorre seguire gli atti delle

persone che ne sono state parti. In questo sistema, i registri indicano le trascrizioni «contro» chi

dispone del diritto e «a favore» di chi lo acquista. Diversamente, nelle province ex au stro-ungariche,

il sistema tavolare è reale e costitutivo: l’intavolazione nei libri fondiari è necessaria perché l’atto

produca effetti, richiedendo controlli preventivi accurati. Nel sistema personale previsto dal codice

solo che l’atto sia formalmente trascrivibile, senza esaminare

civile, invece, il conservatore verifica

la sua validità sostanziale.

686. Il principio della continuità delle trascrizioni.

Nei registri immobiliari personali, l’efficacia della trascrizione di un atto è subordinata alla

«continuità delle trascrizioni»: per essere opponibile ai terzi, ogni trasferimento deve seguire una

sequenza ininterrotta di trascrizioni dai titoli precedenti. Se un acquirente trascrive il proprio titolo

senza che siano stati trascritti i precedenti, il suo atto ha valore prenotativo, ma non prevale su

eventuali acquisti trascritti da terzi intervenuti nel frattempo. Quando la trascrizione dell’atto

anteriore viene eseguita, gli atti successivi acquistano piena efficacia secondo l’ordine rispettivo,

la corretta ricostruzione della storia dei diritti sull’immobile.

garantendo 687. Atti soggetti a trascrizione.

La trascrizione riguarda esclusivamente gli atti indicati tassativamente dall’art. 2643 c.c., che

trasferiscono, costituiscono, modificano o estinguono diritti reali su immobili o mobili registrati. Atti

meramente obbligatori, come contratti di prelazione, non producono opponibilità ai terzi anche se

trascritti. Tra gli atti soggetti a trascrizione vi sono contratti traslativi o modificativi di diritti reali,

rinunzie, contratti relativi a diritti personali di lunga durata, atti di costituzione di anticresi, transazioni

incidenti su diritti trascrivibili e sentenze costitutive o modificative di tali diritti. La trascrizione,

inoltre, assume un ruolo particolare negli acquisti per usucapione.

La trascrizione riguarda gli atti e non i fatti materiali, ma può comprendere sentenze o accordi di

mediazione che accertino l’acquisto o l’estinzione di diritti reali, come nel caso dell’usucapione. In

Gli atti interruttivi dell’usucapione

questi casi la trascrizione ha funzione di pubblicità-notizia.

producono effetti dalla data della trascrizione: se un terzo ha trascritto un diritto prima che

l’usucapione fosse completata, deve cedere al proprietario che ha interrotto tempestivamente il

possesso; se invece l’usucapione era già maturata, l’acquisto della terza resta valido.

688. Trascrizione degli acquisti mortis causa.

L’art. 2648 c.c. stabilisce la trascrizione delle accettazioni di eredità e degli acquisti di legati, sia

espressi sia taciti, tramite atti pubblici, scritture private autenticate o sentenze. La trascrizione negli

acquisti mortis causa garantisce la continuità delle trascrizioni, ma non rende l’acquisto opponibile ai

terzi per sé; l’erede o legatario non ha l’onere di trascrivere per tutelare il proprio diritto, che si accerta

tramite testamento o delazione legale. Tuttavia, per effetto del principio di continuità, chi acquista

dall’erede può rendere opponibile il proprio acquisto a terzi solo se è stata trascritta anche la delazione

ereditaria o il legato da cui deriva il diritto.

689. Altre funzioni della trascrizione.

Le divisioni di beni immobili devono essere trascritte ai sensi dell’art. 2646 c.c., coinvolgendo tutti i

contitolari e, se del caso, creditori e aventi causa, i quali possono opporsi o impugnare la divisione se

abbiano trascritto l’opposizione prima della divisione stessa. La trascrizione serve anche a garantire

la continuità delle trascrizioni. Analogamente, vanno trascritti atti e provvedimenti relativi alla casa

familiare, alla costituzione del fondo patrimoniale, alle convenzioni matrimoniali che escludono beni

dalla comunione, allo scioglimento della comunione e agli acquisti di beni personali, con funzione di

pubblicità-notizia per rendere opponibili i relativi effetti ai terzi.

690. La trascrizione degli «atti di destinazione» e degli atti costitutivi di vincoli pubblici.

L’art. 39-novies del D.L. 273/2005, convertito con modificazioni dalla L. 51/2006, ha introdotto un

istituto inedito che consente di trascrivere atti di destinazione di beni immobili o mobili registrati per

la realizzazione di interessi meritevoli di tutela, riferibili a persone con disabilità, a pubbliche

richiede che l’atto sia pubblico e imprime

amministrazioni o ad altri enti o persone fisiche. La norma

ai beni una finalità specifica, vincolandone l’impiego esclusivamente al raggiungimento dello scopo

indicato, con possibilità di esecuzione limitata ai debiti contratti per tale fine. L’innovazione rilevante

consiste nella rilevanza giuridica della finalità impressa ai beni, che li sottrae, in questi casi, alla

disciplina ordinaria sulla circolazione patrimoniale: diversamente dalla normale destinazione privata,

titolarità dei beni e modificarne l’uso, qui il vincolo

dove gli eredi o i creditori possono acquisire piena

diventa opponibile ai terzi, similmente a quanto avviene con istituti come il fondo patrimoniale.

L’art. 2645-ter c.c. stabilisce che i beni destinati secondo questa norma sono vincolati allo scopo

indicato e possono essere impiegati solo per realizzarlo, imponendo tale vincolo anche ai successivi

titolari e sottraendo i beni alla generale garanzia dei creditori, salvo quelli con trascrizione anteriore.

In tal modo si realizza una separazione dei beni, rendendoli erga omnes funzionali al fine di

destinazione e opponibili a chiunque ne acquisti un diritto reale ignorandone il vincolo. La legge

indica possibili beneficiari come persone con disabilità, pubbliche amministrazioni o altri enti e

persone fisiche, sebbene la formulazione generica renda poco chiaro il significato concreto della

norma. La disciplina non definisce una specifica struttura negoziale, limitandosi a prescrivere forma

pubblica e vincolo finalizzato a interessi meritevoli di tutela. Gli interpreti divergono: alcuni

ritengono che la norma legittimi qualsiasi atto di destinazione atipico purché preordinato a uno scopo

meritevole, ampliando l’autonomia privata e consentendo vincoli reali sui beni; altri ritengono che la

la trascrizione di atti tipici già regolati dall’ordinamento. La giurisprudenza

norma riguardi solo

iniziale tende a considerare trascrivibile qualsiasi atto di destinazione, a condizione che il fine non

contrasti con norme imperative.

Il vincolo imposto ai beni destinati non può eccedere novanta anni o la vita del beneficiario, e sia il

conferente sia qualsiasi interessato possono agire per realizzare lo scopo durante la vita del

conferente. La norma ha stimolato riflessioni sull’applicabilità della trascrizione ai trust, in quanto

anch’essi destinano beni a uno scopo specifico e li separano dal patrimonio del trustee, rendendoli

opponibili ai terzi, pur restando aperti interrogativi sulla tassatività degli atti trascrivibili. Inoltre, l’art.

2645-quater c.c. ha introdotto la trascrizione degli atti di diritto privato che costituiscono vincoli di

uso pubblico o altri vincoli su beni immobili a favore dello Stato, di enti pubblici o di soggetti che

esercitano un servizio di interesse pubblico, purché previsti da leggi, strumenti urbanistici o

convenzioni. 691. La trascrizione delle domande giudiziali.

Anche le domande giudiziali possono essere trascritte per rendere i terzi consapevoli della pendenza

di una controversia sul bene, così che l’eventuale sentenza favorevole diventi opponibile agli aventi

causa del convenuto. La trascrizione svolge quindi una funzione di prenotazione: se effettuata prima

che terzi acquistino diritti sul bene, la sentenza prevale su tali diritti; se invece i terzi hanno già

la sentenza non li pregiudica. Alla domanda giudiziale è equiparato l’atto che

trascritto il loro titolo,

promuove un giudizio arbitrale, e in caso di rigetto o estinzione del processo, il giudice ordina la

cancellazione della trascrizione. serve a rendere opponibile ai terzi l’esito di specifiche

La trascrizione delle domande giudiziali

controversie relative a beni soggetti a trascrizione, impedendo che att