Riassunto esame Diritto privato, Prof. Checchini Bianca, libro consigliato Lineamenti di diritto privato , Fusaro

IL DIRITTO DI PROPRIETA’

Il contenuto della proprietà: problemi e fonti normative

Il titolo II del libro III del cod. civ. denominato della proprietà, si apre con l’art 832: il proprietario ha il

diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli

obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Questa definizione, che ha storicamente rappresentato un cardine dell’ordinamento giuridico, oggi non ha

rango costituzionale. E’ facile capire come sia differente essere proprietario di una bicicletta o di un palazzo,

non tanto per il valore economico, quanto per le diverse leggi che regolano la proprietà dei beni in base al

tipo di bene. Anche l’identità del proprietario influisce sui poteri che questo ha sull’oggetto di cui è

proprietario:

l’incapace legale (interdetto o minorenne) non ha facoltà di libero godimento o potere di libera disposizione

del bene; se la proprietà è in capo ad un gruppo o a una persona giuridica le prerogative dei singoli individui

si allontanano da quelle del singolo proprietario.

La proprietà privata nel codice civile

L’art. 832 si concentra nei concetti di godere, disporre, piena ed esclusiva.

Godere significa trarre utilità della cosa sia con l’uso diretto, sia ricavandone i frutti. Disporre si intende in

senso materiale e in senso giuridico (vendere, donare, costituire diritti altrui ecc..). Entrambe le prerogative

spettano al proprietario in modo pieno, cioè completo. Anche se in realtà ci sono norme che ne stabiliscono

dei limiti. Esclusivo nel senso che il proprietario ha il diritto di escludere gli altri.

L’art. 833 vieta gli atti emulativi, ovvero atti con il solo scopo di nuocere agli altri. In realtà basta una

minima utilità dell’atto per chi lo compie a renderlo lecito.

La proprietà è un diritto perpetuo a cui non si applica la prescrizione.

La proprietà fondiaria

La proprietà immobiliare ha un’evidente importanza economica e giuridica. L’utilizzo di un bene immobile

può incidere sugli interessi individuali di altri proprietari confinanti e sugli interessi della collettività. Ecco

che quindi l’art. 845 ha un carattere costituzionale: la proprietà fondiaria è soggetta a regole particolari per

il conseguimento di scopi di pubblico interesse.

Non si fa distinzione tra interesse pubblico e privato poiché l’art.873 ad esempio stabilisce che si deve

rispettare una distanza minima tra un edificio e l’altro, difendendo l’interesse del vicino (non gli possono

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costruire troppo vicino alla sua proprietà) e l’interesse della collettività (non si creano intercapedini troppo

strette fra gli edifici). Abbiamo quindi le norme che tendono a risolvere i rapporti di vicinato e le norme

che riguardano l’urbanistica e la proprietà agricola. Le prime sono rivolte alla tutela dei diritti dei

proprietari e più in particolare ai residenti, le secondo alla tutela di interessi pubblici.

La proprietà del suolo è disciplinata dall’art. 840 e considera di proprietà tutti gli oggetti di diritto che

presentano una utilità per il titolare: la proprietà si estende al sottosuolo e allo spazio sovrastante, ma il

diritto di escludere attività altrui cessa quando la profondità o l’altezza sono tali che manca l’interesse ad

escludere. Non posso oppormi al transito di aerei a quota di volo, ma posso oppormi al transito di aerei a

bassa quota in fase di atterraggio, poiché provocano rumore e vibrazioni intollerabili.

Il diritto di godere e di escludere viene a mancare anche nei casi di miniere, cave, reperti archeologici ecc..

Uno dei poteri caratteristici del proprietario è quello di vietare l’accesso al fondo. L’art 841 prevede che si

possa chiudere il fondo in qualsiasi momento. L’accesso deve essere consentito al vicino per costruire o

riparare nella sua proprietà o a colui che deve recuperare un oggetto che vi si trovi accidentalmente.

Rapporti di vicinato

I limiti di vicinato sono:

- automatici (nascono direttamente dall’esistenza di un vicino)

- reciproci (quel che vale per uno vale anche per l’altro)

- gratuiti (non c’è compenso dato che non esiste squilibrio di vantaggi)

Il divieto di immissioni (844) è un limite generale della proprietà fondiaria. La norma vuole risolvere il

problema dei fastidi che si propagano da un fondo all’altro: immissioni di fumo o calore, le esalazioni, i

rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni. Il criterio di equilibrio è la normale tollerabilità, che si adatta

alla condizione dei luoghi (zona residenziale, zona industriale ecc…)

Per le attività produttive si tiene di conto che non è possibile eliminare del tutto le immissioni.

Sono legittimati ad agire non solo i proprietari, ma anche i detentori (inquilini). I rimedi sono l’ordine di

cessare l’abuso, provvedere alle misure necessarie per ridurre le immissioni e (se vi sono i presupposti) il

risarcimento del danno (ex 2043)

La seconda forma di limiti di vicinato è data dalle norme sulle distanze nelle costruzioni, piantagioni, scavi,

muri ecc.. (873 e ss)

La distanza minima fra le costruzioni è di 3 metri, salvo eccezioni dove sono previste distanze maggiori. Il

proprietario che costruisce per primo può farlo anche sul confine, l’altro o costruisce in aderenza o in

posizione arretrata nel proprio fondo. Se il primo proprietario non costruisce sul confine, ma una distanza

inferiore alla metà di quella prescritta dal codice, l’altro ha un diritto potestativo di ottenere la comunione

forzosa del muro (la proprietà della striscia di terra dal confine al muro, di cui dovrà pagarne il valore).

Se sul muro che fronteggia il fondo vicino si vogliono aprire delle finestre sono previste delle distanze fra il

muro e il confine. Le finestre si distinguono in vedute (che permettono di affacciarsi e guardare di fronte,

obliquamente e lateralmente) e luci che danno solo passaggio a luce e aria (900). La distanza tra vedute e

confine deve essere la metà della distanza prevista tra le costruzioni.

La violazione delle norme in materia di distanze, luci e vedute può determinare il diritto del proprietario leso

alla riduzione in pristino (abbattimento della costruzione, chiusura di pozzi o cisterne, chiusura di vedute o

luci, o opere necessarie a rendere la luce conforme alla legge) o al risarcimento del danno (azioni

cumulabili).

La proprietà edilizia

Le norme di edilizia sono atte a tutelare uno sviluppo razionale dell’edilizia come evitare la devastazione

dei paesaggi, la crescita incontrollata delle città, la scomparsa del verde urbano, la speculazione edilizia, la

confusa mescolanza di aree industriali e residenziali ecc… Le fonti di queste norme sono:

- codice civile (873 e ss.)

- leggi speciali (norme antisismiche, tutela ambientale)

- piano regolatore: approvato da comuni e regioni

- regolamenti edilizi comunali (871) 33

Il piano regolatore offre una sintesi di tutte le fonti determinando quali aree possono essere destinate ad

edificazione, quali devono essere mantenute a verde, quali destinate a servizi pubblici. Inoltre stabilisce le

caratteristiche delle zone edificabili con criteri e vincoli quali l’altezza, il volume, l’area a giardino ecc…

Per poter edificare sul proprio terreno è necessario richiedere il permesso di costruire alla pubblica

amministrazione, a meno che non siano opere di manutenzione ordinaria o alcuni interventi atti ad eliminare

barriere architettoniche.

Inoltre il comune dispone dell’espropriazione delle aree edificabili, quando l’inerzia del proprietarioostacoi

l’attuazione dei piani di sviluppo.

La proprietà agricola

Lo sfruttamento razionale del suolo e gli equi rapporti sociali sono alla base della normativa sulla proprietà

agricola. Il codice civile affronta così l’argomento:

- fissa la minima unità colturale, cioè l’area minima da non dividere nemmeno in caso di successione

(846 e ss)

- prevede l’obbligo di esecuzione di opere di bonifica e di difesa fluviale nei terreni che lo richiedono

(art. 857 e ss.) Allo scopo i proprietari si possono riunire in consorzi (persone giuridiche pubbliche,

857, 868)

Modi di acquisto della proprietà

L’art. 922 elenca i vari modi di acquisto della proprietà.

I modi di acquisto a titolo derivativo sono i più frequenti ed importanti e sono:

- contratto (1321 e ss.)

- successione a causa di morte (gran parte del Libro II)

Esiste una relazione di dipendenza tra il diritto del dante causa (alienante) e dell’avente causa (acquirente)

per cui:

a) l’avente causa acquista il diritto così com’era in capo al dante causa

b) se il titolo del dante causa viene meno, viene meno anche il diritto dell’acquirente.

I modi di acquisto a titolo originario sono:

- occupazione

- invenzione

- accessione

- unione o commistione

- specificazione

- usucapione

- acquisto del possesso di buona di cose mobili

L’occupazione riguarda le cose mobili che non sono proprietà di alcuno. Si acquistano prendendone

possesso (923). Si parla di cose abbandonate (non smarrite) o ad esempio di pesci. La selvaggina invece è

parte del patrimonio indisponibile dello Stato e può essere acquistata dal cacciatore solo nel rispetto delle

norme sulla caccia.

Se un immobile viene abbandonato questo diventa proprietà dello stato (827).

Invenzione riguarda le cose mobili smarrite. Chi le trova ha il dovere di restituirle al proprietario o di

consegnarle al sindaco (all’ufficio comunale delegato) (927). Dal ritrovamento può derivare o l’acquisto

della proprietà (dopo un anno) o il diritto ad un premio se il proprietario si presenta a reclamare la cosa.

Nel caso di ritrovamento di un tesoro (cosa mobile di valore, nascosta o sotterrata di cui nessuno può

provarne la proprietà) questo spetta per metà al trovatore e per metà al proprietario del fondo in cui è stato

trovato (932).

L’accessione si verifica tra una cosa mobile e una immobile. E’ come se il bene mobile venisse attratto dal

bene immobile (per gravità) cosicché il proprietario del bene principale diventa proprietario di un tutto. Le

piante e i materiali da costruzione sono attratti nella proprietà del suolo (934). 34

L’art. 938 prevede il caso di accessione invertita: ovvero se il costruttore, iniziata la costruzione sul suolo di

sua proprietà, costruisce erroneamente anche in parte sul fondo altrui può chiedere al giudice di trasferire il

diritto di proprietà sulla superficie occupata, corrispondendo un pagamento al p