Mercato immobiliare

MERCATO IMMOBILIARE E FONTI INFORMATIVE (Locurcio)

La teoria economica si occupa di un ipotetico mercato perfetto nel quale si realizza un’efficace allocazione

delle risorse, sulla base di comportamenti “ordinari” di compratori e venditori. Il mercato immobiliare è,

invece, un mercato reale.

Preliminare allo studio del mercato è lo studio del contesto nel quale l’immobile si colloca, e del mercato

immobiliare, fondamentali per:

 la stima immobiliare

 la valutazione dei progetti

Il mercato immobiliare non è unitario, ma si possono individuare dei sotto mercati in funzione dei range di

prezzi, dei modelli di locazione, della mobilità orizzontale. della mobilità dei capitali, dei tipi di immobile.

Forme di mercato

Possiamo distinguere i mercati dal un punto di vista:

 geografico (locale, regionale, nazionale, internazionale e mondiale);

 tipologico (mercato azionario, immobiliare, ecc.);

 per estensione di gamma (un unico prodotto o più prodotti).

Le forme di mercato si differenziano, in base al numero di offerenti e richiedenti, in:

 libera concorrenza o concorrenza bilaterale (molteplici offerenti e richiedenti) caratterizzante un

mercato perfetto;

 monopolio unilaterale (un solo offerente e molteplici richiedenti);

 monopsonio (molteplici offerenti e un solo richiedente);

 duopolio (due offerenti e molteplici richiedenti);

 monopolio bilaterale (un solo offerente e un solo richiedente);

 oligopolio (pochi offerenti e molteplici richiedenti).

Quando molti operatori di mercato, teoricamente concorrenziale, si mettono d'accordo per influenzare il

prezzo si verifica un cartello.

Contesto e mercato

Prima di analizzare il mercato di riferimento è indispensabile descrivere il contesto nel quale l’immobile si

posiziona con attenzione a:

 situazione urbanistica e autorizzativa con particolare attenzione alle destinazioni d’uso consentite

 variabili "socio-economiche" e quindi popolazione residente, con attenzione a determinate fasce

d’età, PIL pro capite, situazione lavorativa, ecc.;

 contesto insediativo (tessuto costruttivo, anno di costruzione dell’immobile);

 possibili investitori (pubblici e privati);

 due diligence tecnica cioè lo studio delle caratteristiche dell’immobile rispetto allo stato

manutentivo, nel caso di immobili da recuperare, e potenzialità edificatoria, nel caso di aree

edificabili.

Successivamente è possibile analizzare il mercato immobiliare da un punto di vista geografico (alle diverse

"scale di rappresentazione") e di destinazione.

L'analisi del contesto può essere vista come il susseguirsi di una serie di layer informativi necessari a

descrivere, da differenti punti di vista, l'area indagata ed il relativo mercato.

La corretta analisi del mercato immobiliare è fondamentale perché:

 tutti i procedimenti valutativi si basano sulla comparazione;

 i tassi che intervengo nell'analisi finanziaria sono connessi al mercato di riferimento;

 permette di caratterizzare domanda e offerta.

Peculiarità del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è caratterizzato da alcune peculiarità connesse alle tipicità dei beni immobili ossia:

 immobilità e conseguente legame con l'economia locale;

 indistruttibilità del suolo e caratteristica "non rinnovabile" della risorsa terreno;

 eterogeneità degli edifici (problemi di classificazione);

 specificità degli immobili (caratteristiche uniche);

 localizzazione e rapporto con il contesto (presenza di infrastrutture, attività commerciali di quartiere,

ecc.);

 illiquidità;

 investimento a lungo termine;

 valore unitario elevato, a differenza dei mercati finanziari;

 elevato livello di indebitamento;

 ritardo temporale tra il momento in cui avvengono le transazioni e il momento in cui sono disponibili

tali dati;

 ciclicità del mercato immobiliare.

Queste caratteristiche degli immobili si traducono nelle seguenti peculiarità proprie del mercato immobiliare

che sono:

 assenza di un mercato centralizzato, ma mercati decentralizzati e fortemente segmentati in

micromercati a differenza di quelli borsistici;

 scarsa trasparenza dovuta all'opacità delle informazioni, perché non facilmente reperibili, e alla

asimmetria informativa a vantaggio del soggetto professionale;

 mercati in frequente disequilibrio (offerta poco elastica, ossia che non riesce ad adeguarsi

repentinamente alla domanda);

 presenza dello Stato (interventi in materia di politiche abitative, fiscalità a carico degli immobili e

fabbricabilità aree);

 elevati costi di transazione (imposte di registro, spese notarili, ecc.);

 numero limitato di transazioni.

Segmentazione

È la suddivisione del mercato immobiliare in sottoinsiemi che sono dei sottomercati. Questo consente di

descrivere meglio il mercato immobiliare e serve ad individuare quali sono le caratteristiche apprezzate sul

mercato di riferimento. È possibile effettuare la segmentazione in base a:

 categoria catastale;

 destinazione d'uso;

 geografica;

 tipologia di soggetti.

I sotto mercati, ossia i segmenti, hanno caratteristiche omogenee che dipendono dal punto di vista rispetto

al quale è fatta la segmentazione (geografico, tipologico, ecc.).

Dal punto di vista della CATEGORIA CATASTALE gli immobili possono essere classificati in:

 immobili a destinazione ordinaria (abitazioni, biblioteche, negozi…)

 immobili a destinazione speciale (alberghi, teatri…)

 immobili a destinazione particolare (stazioni, fari, semafori…)

 entità urbane

Rispetto alle DESTINAZIONI D’USO gli immobili possono essere classificati in:

Ordinarie cioè le categorie principali riportate dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dei servizi

estimativi) suddivise in:

 Residenziale – abitativo

 Direzionale – uffici

 Commerciale – negozi

 Industriale – produttivo

 Agricolo

Non ordinarie suddivise in:

 Logistica

 Magazzini

 High Street (immobili a destinazione commerciale presenti nelle principali vie dello shopping)

 Residenze Socio Assistenziali(RSA)

 Senior Accomodation (residenze rivolte agli over 65)

 Cliniche private

 Studentati

 Trophy/Iconic Building (immobili trofeo in quanto hanno un ruolo iconico rispetto al tessuto in cui si

collocano)

La classificazione GEOGRAFICA può riguardare sia un insieme di immobili contenuti in un portafoglio

immobiliare che un particolare mercato immobiliare di riferimento e possiamo avere la seguente

macroclassificazione:

 Mondo/Continente/Nazione

 Italia (nord-est, nord-ovest, centro, sud, isole)

 Regione

 Provincia

 Città

 Aree cittadine (es. Business District, High Street)

 Quartiere/Municipio

Rispetto ai SOGGETTI che intervengono nel mercato immobiliare possiamo dividere il mercato in:

 mercato corporate è quel mercato nel quale i soggetti attivi sono investitori professionali e

istituzionali (banche e assicurazioni) interessati ad immobili di grandi superfici e valori elevati che

agiscono per il tramite di adeguati veicoli finanziari. In questa categoria rientrano perlopiù immobili

a destinazione non residenziale.

 mercato non corporate è quello a destinazione principalmente residenziale, i cui immobili sono

oggetto di transazione tra soggetti non professionali.