Mercato immobiliare

Mercato immobiliare e fonti informative

La teoria economica si occupa di un ipotetico mercato perfetto nel quale si realizza un’efficace allocazione delle risorse, sulla base di comportamenti “ordinari” di compratori e venditori. Il mercato immobiliare è, invece, un mercato reale.

Studio del contesto e del mercato

Preliminare allo studio del mercato è lo studio del contesto nel quale l’immobile si colloca, e del mercato immobiliare, fondamentali per:

• La stima immobiliare
• La valutazione dei progetti

Il mercato immobiliare non è unitario, ma si possono individuare dei sotto mercati in funzione dei range di prezzi, dei modelli di locazione, della mobilità orizzontale, della mobilità dei capitali, dei tipi di immobile.

Forme di mercato

Possiamo distinguere i mercati dal un punto di vista:

• Geografico (locale, regionale, nazionale, internazionale e mondiale)
• Tipologico (mercato azionario, immobiliare, ecc.)
• Per estensione di gamma (un unico prodotto o più prodotti)

Le forme di mercato si differenziano, in base al numero di offerenti e richiedenti, in:

• Libera concorrenza o concorrenza bilaterale (molteplici offerenti e richiedenti) caratterizzante un mercato perfetto
• Monopolio unilaterale (un solo offerente e molteplici richiedenti)
• Monopsonio (molteplici offerenti e un solo richiedente)
• Duopolio (due offerenti e molteplici richiedenti)
• Monopolio bilaterale (un solo offerente e un solo richiedente)
• Oligopolio (pochi offerenti e molteplici richiedenti)

Quando molti operatori di mercato, teoricamente concorrenziale, si mettono d'accordo per influenzare il prezzo si verifica un cartello.

Contesto e mercato

Prima di analizzare il mercato di riferimento è indispensabile descrivere il contesto nel quale l’immobile si posiziona con attenzione a:

• Situazione urbanistica e autorizzativa con particolare attenzione alle destinazioni d’uso consentite
• Variabili “socio-economiche” e quindi popolazione residente, con attenzione a determinate fasce d’età, PIL pro capite, situazione lavorativa, ecc.
• Contesto insediativo (tessuto costruttivo, anno di costruzione dell’immobile)
• Possibili investitori (pubblici e privati)
• Due diligence tecnica cioè lo studio delle caratteristiche dell’immobile rispetto allo stato manutentivo, nel caso di immobili da recuperare, e potenzialità edificatoria, nel caso di aree edificabili

Successivamente è possibile analizzare il mercato immobiliare da un punto di vista geografico (alle diverse "scale di rappresentazione") e di destinazione. L'analisi del contesto può essere vista come il susseguirsi di una serie di layer informativi necessari a descrivere, da differenti punti di vista, l'area indagata ed il relativo mercato.

Importanza dell'analisi del mercato immobiliare

La corretta analisi del mercato immobiliare è fondamentale perché:

• Tutti i procedimenti valutativi si basano sulla comparazione
• I tassi che intervengono nell'analisi finanziaria sono connessi al mercato di riferimento
• Permette di caratterizzare domanda e offerta

Peculiarità del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è caratterizzato da alcune peculiarità connesse alle tipicità dei beni immobili ossia:

• Immobilità e conseguente legame con l'economia locale
• Indistruttibilità del suolo e caratteristica "non rinnovabile" della risorsa terreno
• Eterogeneità degli edifici (problemi di classificazione)
• Specificità degli immobili (caratteristiche uniche)
• Localizzazione e rapporto con il contesto (presenza di infrastrutture, attività commerciali di quartiere, ecc.)
• Illiquidità