Lineamenti di estimo e investimenti immobiliari

DIRITTO DI USUFRUTTO

Il diritto di usufrutto è una figura giuridica che conferisce a una persona, chiamata

usufruttuario, il diritto di godere di un bene (immobile, per esempio) e trarne i frutti,

ma senza esserne proprietario. La nuda proprietà, invece, è la situazione in cui una

persona, il nudo proprietario, possiede il bene, ma non ha il diritto di usarlo o di trarne

i frutti, che sono riservati all'usufruttuario. Di seguito, rispondo ai tuoi punti specifici:

Proprietario e usufruttuario

 Proprietario: Il proprietario di un bene con diritto di usufrutto su di esso è il

nudo proprietario. Il nudo proprietario ha solo la proprietà legale dell'immobile,

ma non può usarlo o trarne i frutti (e.g., affitti). Tuttavia, mantiene il diritto di

disporre del bene (vendere, donare, ecc.), ma deve rispettare i diritti

dell'usufruttuario fino a quando quest'ultimo non muore o l'usufrutto non si

estingue per altre ragioni.

 Usufruttuario: L'usufruttuario ha il diritto di godere del bene (e.g., risiedere

nell'immobile o affittarlo per ottenere un reddito) e trarne i frutti economici.

L'usufrutto è di solito limitato nel tempo e si estingue con la morte

dell'usufruttuario o con la scadenza di un periodo prefissato.

Manutenzione dell'immobile:

 Usufruttuario: L'usufruttuario ha il dovere di manutenzione ordinaria del bene,

ossia di mantenere l'immobile in buono stato e di effettuare interventi ordinari

(riparazioni e conservazione). Non è però responsabile per le riparazioni

straordinarie, che sono a carico del nudo proprietario.

 Nudo proprietario: Il nudo proprietario è responsabile delle riparazioni

straordinarie (grandi interventi come la ristrutturazione dell'immobile), che non

rientrano nella gestione ordinaria dell'usufruttuario. Inoltre, il nudo proprietario

può essere chiamato a intervenire in caso di gravi danni strutturali all'immobile

che impediscano l'uso dell'usufrutto.

Aspettativa di vita dell'usufruttuario:

L'aspettativa di vita dell'usufruttuario è un elemento importante nella determinazione

del valore economico dell'usufrutto. In ambito estimo, il valore dell'usufrutto viene

spesso calcolato utilizzando l'età dell'usufruttuario e l'aspettativa di vita media (in base

alle tabelle attuariali), poiché l'usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttuario.

Ad esempio, se l'usufruttuario ha una certa età, il valore dell'usufrutto sarà inferiore

rispetto a un usufruttuario giovane, poiché la durata del diritto sarà più breve. In base

all'aspettativa di vita, si può calcolare la durata media dell'usufrutto e, quindi, il suo

valore.

Quando il nudo proprietario ottiene la piena proprietà del bene:

Il nudo proprietario ottiene la piena proprietà dell'immobile quando l'usufrutto si

estingue, ovvero al momento della morte dell'usufruttuario o quando l'usufrutto scade

(se è stato concesso per un periodo determinato). Dopo la cessazione dell'usufrutto, il

nudo proprietario acquisisce il diritto pieno e definitivo sul bene, senza alcuna

limitazione.

Valutazione estimo dell'usufrutto e della nuda proprietà:

In estimo, la valutazione del valore di un immobile con usufrutto si effettua

considerando diversi fattori:

 Valore dell'immobile: Si calcola il valore totale dell'immobile se fosse

pienamente di proprietà.

 Durata dell'usufrutto: La durata prevista per l'usufrutto, che dipende dall'età

dell'usufruttuario o da altri parametri temporali stabiliti.

 Calcolo del valore dell'usufrutto: Viene stimato come una frazione del valore

dell'immobile, in base alla durata dell'usufrutto e all'aspettativa di vita

dell'usufruttuario.

 Calcolo del valore della nuda proprietà: Il valore della nuda proprietà è

determinato come il valore residuo dell'immobile dopo aver sottratto il valore

dell'usufrutto.

In genere, se l'usufruttuario è giovane e l'usufrutto ha una lunga durata, il valore

dell'usufrutto sarà maggiore e il valore della nuda proprietà sarà minore. Con l'avanzare

dell'età dell'usufruttuario, il valore dell'usufrutto diminuisce e il valore della nuda

proprietà aumenta, fino a diventare pari al valore pieno del bene quando l'usufrutto si

estingue.

Cos'è la capitalizzazione IEIL?

Il principio di capitalizzazione si basa sul concetto che il valore di un bene dipende dai

flussi di reddito che questo è in grado di generare nel tempo. L'IEIL serve per stimare

questo valore, applicando un indice che tiene conto della vita economica residua

dell'immobile e dei redditi che è ragionevole aspettarsi da quel bene.

La capitalizzazione IEIL si riferisce a un metodo utilizzato in estimo per calcolare il

valore di un bene immobile o di un diritto (come l'usufrutto) utilizzando il concetto di

capitalizzazione del reddito.

IEIL è l'acronimo di Indice di Capitalizzazione della Vita Economica dell'Immobile

(in inglese "Economic Life Index of the Property"), e si utilizza per determinare il valore

attuale di un bene basato sui flussi reddituali che il bene stesso è in grado di generare nel

tempo, tenendo conto della sua vita utile residua.

Come funziona la capitalizzazione IEIL?

1. Reddito atteso: Si parte dalla previsione del reddito annuale che il bene potrebbe

generare. Ad esempio, per un immobile in locazione, questo sarebbe l'affitto

annuale.

2. Indice di capitalizzazione: L'IEIL fornisce un indice che riflette il periodo di

tempo per cui si prevede che l'immobile genererà reddito. La vita economica

residua dell'immobile viene utilizzata per determinare la durata durante la quale i

flussi di reddito saranno continuativi e significativi.

3. Valore attuale del reddito: Si calcola il valore attuale dei flussi di reddito futuri,

scontando questi redditi in base all'indice IEIL, che tiene conto sia della durata

della vita utile dell'immobile che del rischio associato ai futuri flussi di reddito.

Applicazioni:

 Stima dell'usufrutto: La capitalizzazione IEIL può essere applicata per calcolare

il valore di un usufrutto, tenendo conto della durata della vita dell'usufruttuario e

dei redditi (come affitti) che l'usufruttuario può ottenere dall'immobile.

 Stima della nuda proprietà: Viene anche utilizzata per stimare il valore della

nuda proprietà di un bene, una volta calcolato il valore dell'usufrutto.

 Valutazione di beni immobili: La capitalizzazione IEIL è uno strumento utile per

la valutazione di immobili che generano reddito, come quelli in locazione, o per la

determinazione del valore di un immobile in base ai flussi di reddito che può

generare nel tempo.

USOCAPIONE: l'usucapione si riferisce all'acquisizione di un bene (come un

immobile) attraverso il suo possesso continuo, pubblico e ininterrotto per un determinato

periodo di tempo, stabilito dalla legge (ad esempio, 20 anni per immobili). Influisce sul

valore economico di un bene, poiché la persona che ha acquisito il bene tramite

usucapione diventa legalmente proprietaria, anche senza un atto formale di vendita. La

valutazione tiene conto della durata del possesso, della regolarità del possesso (pacifico,

pubblico e continuo) e di eventuali contestazioni legali sulla proprietà.

DIRITTO DI SUPERFICIE:

Il diritto di superficie è un diritto reale che consente a chi lo detiene di edificare o

mantenere una costruzione su un terreno che non è di sua proprietà, ma che appartiene a

un altro soggetto (proprietario del terreno). In cambio, il superficiario (colui che ha il

diritto di superficie) può dover pagare un canone superficiario al proprietario del

terreno, il quale rimane il proprietario del suolo, mentre il superficiario è titolare della

costruzione.

Canone Superficiario

Il canone superficiario è il compenso che il superficiario paga al proprietario del

terreno per l'uso del suolo. Il valore di questo canone viene determinato in base al valore

del terreno, al valore della costruzione e alla durata del contratto. In estimo, il canone

superficiario può essere calcolato come una percentuale del valore del terreno e/o della

costruzione, e può essere fisso o variabile.

Accessione

Il concetto di accessione si riferisce alla situazione in cui una costruzione o

miglioramento fatto su un terreno appartenente a qualcun altro diventa di proprietà del

proprietario del terreno, salvo diversamente stabilito (come nel caso del diritto di

superficie). In altre parole, la costruzione realizzata dal superficiario, in assenza di un

diritto di superficie, sarebbe considerata di proprietà del proprietario del terreno, ma con

il diritto di superficie, l'accrescimento di valore (acceso) rimane al superficiario.

Spese di Gestione del Superficiario

Il superficiario è generalmente responsabile delle spese di gestione legate alla

costruzione che ha realizzato o che detiene. Queste spese includono la manutenzione

ordinaria dell'immobile, le riparazioni necessarie e i costi di gestione correnti (e.g., tasse

comunali, utenze, ecc.). Le spese straordinarie, invece, sono solitamente a carico del

proprietario del terreno, ma dipendono dal tipo di contratto stipulato.

Spese Generali

Le spese generali sono quelle che riguardano la gestione complessiva dell'immobile e

che potrebbero essere ripartite tra il superficiario e il proprietario del terreno, a seconda

delle condizioni specifiche del contratto. Queste spese possono comprendere, ad

esempio, le imposte sul reddito, le spese per i servizi comuni, e altre voci di gestione.

Reddito dell'Immobili Superficiali

Il reddito dell'immobile superficiale è rappresentato dal reddito che il superficiario può

ottenere dall'uso dell'immobile costruito sopra il terreno. Questo reddito può derivare

dalla locazione dell'immobile, dal suo utilizzo diretto, o da altre forme di valorizzazione.

In estimo, il reddito atteso è un fattore importante nella determinazione del valore

dell'immobile e del canone superficiario.

Cooperative dei Proprietari Superficiari

Le cooperative dei proprietari superficiari sono gruppi di persone che, insieme,

possiedono il diritto di superficie su un terreno comune e, attraverso un'organizzazione

cooperativa, gestiscono la costruzione e le attività economiche sugli immobili. Queste

cooperative possono essere utili per ottimizzare le risorse e i costi legati alla gestione

delle proprietà, e la loro valutazione in estimo si concentra sulla gestione