Diritto Urbanistico - parte 1

34. IL NUOVO MODELLO DEL PRG NELLA LEGISLAZIONE REGIONALE

La legislazione regionale ha modi cato la disciplina del PRG introducendo forti

discontinuità rispetto al modello della legge del 1942.

Dalla divisione del piano regolatore emergono in 2 provvedimenti:

piano strutturale

a) il teso a ssare le strategie;

piano operativo

b) il destinato ad attuarle in concreto; a questo in qualche caso si

regolamento urbanistico.

aggiunge il

Questi strumenti sono stati introdotti al ne di modi care continuamente i processi di

piani cazione stando al passo con i tempi. 22

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invarianti,

Dunque il piano strutturale per presenta le ovvero i limiti generali della

̀

trasformabilità del territorio. | contenuti del piano operativo, invece, hanno durata limitata

nel tempo e determinano la destinazione d'uso dei suoli attraverso:

- piani attuativi negoziati con i privati anche in funzione perequativa;

- piano dei servizi che analizza il fabbisogno delle opere di urbanizzazione e di servizi

pubblici sul territorio comunale, senza comportare l'esproprio.

codeterminazione degli assetti

Corollari di tale tecnica di piani cazione sono la

urbanistici plurifunzionalità

con gli interessi privati, la del contenuto del piani attuativi,

l'accordo pubblico-privato caratterizzato dallo scambio tra concessione di diritti

edi catori e oneri contributivi, in breve, dalla piani cazione imperativa del PRG della legge

̀

1942, si passa alla essibilità della conformazione dei suoli.

35. IL REGOLAMENTO EDILIZIO

Nell'ambito della disciplina comunale, un ruolo particolare spetta al regolamento edilizio:

norme tecniche

oggi il suo contenuto stato ridimensionato e assorbito dalle cosiddette

d’attuazione del piano regolatore.

L'art. 4 TUE, prevede che i regolamento edilizio deve contenere le modalità costruttive,

con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di

̀

sicurezza e vivibilità degli immobili, e non dei parametri costruttivi di cui invece si occupa

il PRG.

Dunque il PRG de nisce i parametri edilizi come altezze, distanze, super ci e volumi; il

regolamento edilizio invece detta prescrizioni a tini igienico-sanitari, di pubblica

incolumità, di decoro e estetica dei fabbricati, ecc. Il rispetto di tali prescrizioni

̀

concezione necessaria per l'ottenimento di agibilità dei locali.

36. LA FUNZIONE DI GESTIONE

Quella che si è convenuto chiamare gestione, attiene al momento dell'attuazione delle

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prescrizioni urbanistiche: si tratta di determinare le varie modalità , di contenuto e

temporali, cui opportuno dare luogo alla trasformazione del territorio secondo le regole

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ssate dal PRG.

L'obiettivo quello di trasformare in modo omogeneo intere parti del territorio comunale.

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Pi recentemente a tale obiettivo, se n' aggiunto un altro sintetizzabile nel concetto di

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essibilità , nel senso che la determinazione dei modi e dei tempi di attuazione delle

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trasformazioni strettamente ancorata alla disponibilità delle risorse economico-

es

nanziare necessarie. Per questo, spesso il contenuto dei piani regolatori viene

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modi cato a favore di una maggiore e ettività.

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36. IL PROGRAMMA PLURIENNALE DI ATTUAZIONE DEL PRG

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Sono stati introdotti nel corso degli anni, alcuni istituti tesi a regolare la "temporizzazione”

ar

delle prescrizioni urbanistiche previste nel PRG.

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L'obiettivo è quello di dirigere l'espansione della citt (in modo da assicurare la

ar

contestuale realizzazione di opere private e pubbliche) secondo i tempi e i modi ssati,

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impedendo cos che l'attività edilizia si concentri solo sulle operazioni a più alta rendita

economica. atto di programmazione

Il procedimento di tale di competenza del Comune, il quale

determina le aree e le zone nelle quali devono realizzarsi le previsioni del PRG, con

riferimento ad un periodo di tempo non inferiore a 3 e non superiore a 5 anni.

La norma impone al proprietario degli immobili inclusi all’ interno del programma, di

richiedere il permesso di costruire entro i tempi stabiliti e, in caso d'inerzia, dispone

l'esproprio.

Per quanto riguarda le parti del territorio comunale non incluse nel programma, l'art. 13.4

23

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dispone la loro inedi cabilità con la sola eccezione di: ̀

a) interventi diretti al recupero del patrimonio edilizio già esistente;

b) interventi su aree al completamento dotate oi opere di urbanizzazione primaria;

c) interventi ricompresi nel piani di zona. ́

II bilancio dell'uso del programma pluriennale tuttavia piuttosto deludente perché non

ha mai assunto i connotati di strumento operativo.

Cos le amministrazioni, causa mancanza di fondi, tendono ad inserire nei programmi gli

interventi richiesti dai privati. Pertanto il legislatore nazionale (Riforma del 1999) ha

stabilito che siano inclusi nel programma solo nuovi insediamenti o importanti

ristrutturazioni urbanistiche assoggettate a piani cazione attuativa, ed ha imposto che tali

interventi devono mirare ad e ettive esigenze di sviluppo e trasformazione degli aggregati

urbani.

37. DAL COMPARTO EDIFICATORIO DELLA LU AI SISTEMI PEREQUATIVI

Occorre parlare ora degli istituti e delle modalità di trasformazione dei suoli che

modi cano la tradizionale tecnica della zonizzazione e che mirano invece alla ssazione

perequazione urbanistica.

della destinazione d'uso dei suoli, la cosiddetta Questa viene

̀

applicata quando l'economia e la società premono per un adeguamento alle loro

esigenze, allora la piani cazione territoriale deve rispondere a 3 questioni fondamentali:

a) "sterilizzare" la rendita urbana derivante dall'extra pro tto dei proprietari i cui suoli

siano stati dichiarati edi cabili;

b) piani care il territorio comunale anche per tessuti disomogenei;

c) rendere indi erenti gli interessi dei proprietari dalle scelte del piano urbanistico;

d) imporre ai privati la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria a

loro carico;

e) garantire una presenza omogena delle opere al urbanizzazione;

f) attuare concretamente le previsioni urbanistiche.

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comparto edi catorio,

Già la LU prevedeva l'istituto del archetipo della moderna

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perequazione, limitato a particolari zone dove i diritti oggetto di distribuzione tra i

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̀

proprietari coincidono con l'edi cabilità attribuita dal piano. I limiti di tale istituto furono

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l'esclusione dal piano delle opere di urbanizzazione, la scarsa propensione dei proprietari

̀

a cedere il possesso del proprio bene fondiario e la rigidità estrema delle destinazioni

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d'uso ammesse. es

Ciò che ha fatto decollare l'istituto perequativo stata l'esigenza della riquali cazione

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dell'edi cato esistente e la necessaria dotazione di opere e servizi carenti, nonché il

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superamento della rigidità funzionale. L’unit del ricorso ad una piani cazione per

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comparti si riscontra nel caso di aree già edi cate dove occorre migliorare i servizi

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collettivi e riquali care gli immobili esistenti.

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Nei piani regolatori comunai più recenti, insieme all’ individuazione dei comparti, si

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accompagnano altre misure normative come quella di non distinguere le aree edi cabili

ar

da quelle destinate a servizi, ma di attribuire a tutte le aree del comparto un unico

m indice territoriale

parametro quantitativo, il cosiddetto che rapporta i volumi costruibili in

base a tutta la super cie e non solo in base ai lotti destinati all'edi cazione privata.

̀

Dunque a ciascun proprietario viene riconosciuta una quota di edi cabilità realizzabile

̀

nell'intero comparto, a prescindere dal tatto che magari nel suo terreno sorgerà un ̀

edi cio pubblico. Vengono cos emanati i contratti di trasferimento di volumetria. Tutto ciò

comporta

che il compito di disegnare l'assetto urbanistico del territorio racchiuso nel comparto,

venga quasi sempre a dato ai proprietari.

Il comparto inteso come unit minima di trasformazione comprendente suoli che hanno

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la stessa potenzialità edi catoria a prescindere dalla loro destinazione futura. Si tratta del

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meccanismo dell'attribuzione degli indici di edi cabilità territoriali, spalmati in maniera

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indistinta sulle singole proprietà .

38. LA DIVERSIFOCATA APPLICAZIONE DELLA PEREQUAZIONE URBANISTICA

Sono presenti diversi approcci di perequazione urbanistica:

perequazione di valori,

- consiste in un gioco di trasferimenti compensativi delle

disparit di valore delle rendite fondiarie: ̀

perequazione urbanistica di volumi,

- o consiste nel ridistribuire reali quantità

urbanistiche al momento stesso della formazione del piano, senza dover ricorrere poi a

compensi monetari di incerta applicazione.

perequazione parziale o a posteriori

È possibile fare un'ulteriore distinzione tra dalla

perequazione generalizzata o a priori. La di erenza sta nell'applicazione solo in

determinate parti del territorio (Parziale) che necessitano di riequilibrio delle volumetrie,

oppure nell'applicazione del metodo perequativo su tutto il territorio trasformabile.

Quindi la nalità della perequazione è quella di superare i modello della zonizzazione e

rendere indi erenti i proprietari rispetto alle scelte d piani cazione poiché comunque essi

ricavano un "quantum" di vantaggi edi catori. È bene ricordare che una certa dose di

diseguaglianza connaturale alla piani cazione urbanistica, quindi la perequazione allevia

e riduce le sperequazioni ma non le annulla.

In molti casi l’amministrazione rende essibili le delimitazioni dei comparti, prevedendo

che questi siano de niti gradualmente in base all'adesione dei diversi proprietari.

̀

Si instaura cos un rapporto dinamico che presuppone la possibilità di modi care il

accordi a geometria

contenuto della proposta di piani cazione perequata, prevedendo

variabile. developer,

In questo caso importante e la gura del ovvero dello "sviluppatore"

che ha il compito di mettere a punto il progetto svolgendo la funzione di raccordo tra i

om

diversi interessi. Pi recentemente si è a ermata la tendenza per la quale i diritti

edi catori previsti in un comparto, possano liberamente tran