Diritto privato II

Atti dispositivi del grado ipotecario

I creditori ipotecari possono disporre, attraverso atti negoziali, del proprio grado, scambiandoselo tra loro. Ad esempio, su uno stesso immobile gravano tre ipoteche: una, di primo grado, di Tizio per un credito di 100.000; una, di secondo grado, di Caio, per un credito di 125.000; e una, di terzo grado, di Mevio, per un credito di 150.000. Caio può scambiare il proprio grado con Tizio (di solito verso il pagamento di un corrispettivo), acquisendo così il grado più anteriore (si parla di postergazione di ipoteca, poiché i due gradi sono contigui). Allo stesso modo, Mevio può scambiare il proprio grado con Tizio (si parla allora di permuta di grado). Tuttavia, poiché quest'ultimo scambio potrebbe pregiudicare Caio - che, quando ha iscritto la sua ipoteca, aveva davanti a sé solo un'ipoteca per un credito di 100.000 - Mevio potrà far valere l'ipoteca di primo grado soltanto nei...

limiti del credito originariamente garantito da quel grado (qui 100.000). La postergazione e la permuta di grado devono essere annotate a margine dell'iscrizione di ipoteca (2843 I c.c.).

Annotazione: formalità pubblicitaria costitutiva che serve a rendere pubblico il trasferimento dell'ipoteca a favore di un altro soggetto (ad es., in caso di cessione del credito o di surrogazione) o a rendere pubblico un vincolo che viene a gravare sul credito ipotecario (es., pignoramento o pegno del credito).

SURROGAZIONE DEL CREDITORE PERDENTE (2856 c.c.):

ipotesi di surrogazione legale, la quale presuppone che, a seguito dell'espropriazione di un bene ipotecato, da parte di un creditore che detiene ipoteche su beni diversi di uno stesso debitore, un altro creditore ipotecario, avente grado posteriore, resti insoddisfatto es.: il debitore ha due immobili, A e B; sull'immobile A gravano un'ipoteca di Tizio per 200.000, iscritta nel 2015, e una di Sempronio, per 100.000.

iscritta nel 2017; sull'immobile B gravano la stessa ipoteca di Tizio per 200.000, iscritta sempre nel 2015, e una di Caio per 100.000, iscritta nel 2016; per il principio di indivisibilità, Tizio può scegliere di far espropriare il bene A o il bene B; se viene espropriato il bene B, e viene venduto proprio per 200.000, Caio non potrebbe soddisfare il suo credito per evitare questa situazione, l'art. 2856 c.c. prevede che Caio possa surrogarsi nell'ipoteca che Tizio aveva sul bene A; Sempronio non può opporsi, anche se rischia di restare insoddisfatto, poiché, quando ha iscritto ipoteca, sapeva già che la sua ipoteca era di grado posteriore a quella di Tizio.

OPERATIVITÀ E LIMITI DELLA SURROGAZIONE:

1. la surrogazione opera anche a vantaggio del creditore perdente a causa di una precedente surrogazione (2856 I c.c.).
2. la surrogazione opera solo per le ipoteche costituite su beni del debitore non può aversi la surrogazione.

Dunque, se il bene ipotecato appartiene a un terzo; o se si tratta di un bene alienato dal debitore, qualora l'alienazione sia stata trascritta prima dell'iscrizione del creditore perdente: 2857 I c.c.. La surrogazione può essere esercitata solo previa annotazione in margine all'ipoteca del creditore soddisfatto (2857 III c.c.). POSIZIONE DEL TERZO ACQUIRENTE: - O l'ipoteca non priva il debitore della facoltà di disporre del bene: ma, in caso di trasferimento, essendo l'ipoteca un diritto reale (di garanzia), il bene si trasferirà gravato dall'ipoteca. - L'acquirente del bene ipotecato, che abbia trascritto il suo titolo dopo l'iscrizione di ipoteca (e prima del pignoramento) e che non sia personalmente obbligato (come, ad es., l'accollante o il fideiussore), può evitare l'espropriazione in due modi (2858 c.c.): 1) Pagare i creditori iscritti anteriormente alla trascrizione del suo titolo di acquisto 2)rilasciare i beni ipotecati ai creditori, con dichiarazione alla cancelleria del tribunale (2861 c.c.); in tal caso, l'espropriazione avverrà contro un amministratore dei beni nominato dal tribunale, e al terzo spetterà l'eventuale residuo dell'esecuzione forzata (2863 II c.c.) 3) liberare i beni dalle ipoteche [c.d. purgazione volontaria delle ipoteche], offrendosi di pagare (non l'importo dei crediti, ma) il corrispettivo versato all'alienante o il valore dei beni, dichiarato dal terzo stesso, in caso di acquisto a titolo gratuito; in ogni caso, la somma offerta ai creditori non può essere inferiore al prezzo stabilito come base della vendita forzata (2889 ss. c.c.)  misure volte a non pregiudicare, per quanto possibile, la circolazione dei beni ipotecati. diversa dalla purgazione volontaria è la c.d. purgazione coattiva delle ipoteche: quando, cioè, il terzo acquirente è debitore, in dipendenza

dell'acquisto, di una somma di denaro che basti a soddisfare tutti i creditori iscritti contro il precedente proprietario: in tal caso, ciascuno dei creditori può obbligare l'acquirente al pagamento, se il debito è esigibile, con conseguente liberazione del bene dalle ipoteche (2867 c.c.: un'analoga facoltà è prevista, se i creditori sono d'accordo, anche quando il debito non sia ancora esigibile o sia inferiore a quanto dovuto ai creditori).

il terzo (che abbia pagato i creditori ipotecari o abbia rilasciato l'immobile o lo abbia liberato dalle ipoteche, o abbia subito l'espropriazione) ha diritto a 128 un'indennità verso il debitore, anche se aveva acquistato a titolo gratuito (2866 Ic.c.)

inoltre, il terzo ha diritto di surrogazione nelle ipoteche su altri beni del debitore si tratta di un'ipotesi di costituite in favore del creditore soddisfatto (2866 II c.c.) → surrogazione legale; es., Tizio ha

acquistato il bene di Caio, su cui gravava un'ipoteca in favore di Sempronio; se, per evitare l'espropriazione, Tizio ha pagato Sempronio, potrà poi chiedere il rimborso di tale spesa a Caio; qualora Sempronio avesse avuto pure un'altra ipoteca su un altro bene di Caio, Tizio sarebbe potuto allora subentrare in tale ipoteca al fine di garantire il proprio credito verso Caio.

POSIZIONE DEL TERZO DATORE DI IPOTECA

A differenza del terzo acquirente del bene ipotecato, il terzo datore dell'ipoteca, per evitare l'esecuzione forzata, può soltanto offrirsi di pagare i creditori, senza peraltro il beneficio di potergli opporre (a meno che non sia stato pattuito nell'atto costitutivo) preventiva escussione del debitore (2868 c.c.).

Se il debitore non ha adempiuto ed ha costituito in garanzia un bene che poi ha venduto, a subire effetti patrimoniali negativi è il terzo, sia che sia riuscito ad espropriarlo che non, sarà soggetto che

avrà subito un peso patrimoniale. Ecco che il credito ha un'indennità da parte del debitore, e a questo punto il suo credito sarà garantito (altro esempio di surrogazione legale). Egli ha assunto il rischio che il bene venisse sottoposto a esecuzione forzata, e c'è una sola strada per soddisfare i creditori, ossia pagare i creditori iscritti, soluzione fra le 3 più vantaggiose per il creditore, le altre sono pur sempre soluzioni di compromesso (si fa ciò per evitare che il bene in garanzia sia sottoposto a esecuzione forzata). Il terzo datore di ipoteca non può dunque giovarsi né della facoltà di rilascio dei beni né della purgazione volontaria delle ipoteche, che la legge riserva solo al terzo acquirente in quanto soggetto estraneo alla costituzione dell'ipoteca. Anche il terzo datore che ha pagato i creditori o ha subito l'espropriazione può rivalersi nei confronti del debitore e sisurroga nelle altre ipoteche che il creditore soddisfatto aveva verso il debitore (2871 c.c.); quando tale surrogazione non possa aversi per fatto del creditore, l'ipoteca concessa dal terzo si estingue (2869 c.c.; cfr. 1955 c.c. - ma le posizioni del fideiussore e del terzo datore restano nettamente distinte). Quando l'ipoteca sia stata data da un terzo, secondo la giurisprudenza non vale la regola (2911 c.c.) per cui il creditore non può sottoporre a esecuzione forzata i beni del debitore se non vi sottopone anche quelli ipotecati. RIDUZIONE DELL'IPOTECA L'ipoteca, dal momento dell'iscrizione ai pubblici registri, presuppone una nota dove viene indicato il titolo, il credito, il bene e la somma per la quale l'ipoteca è presa, che può coincidere con il credito, essere meno dello stesso, ed in più abbiamo visto la regola che espelle al credito gli interessi. Se il debitore paga una parte del proprio debito la garanzia

iscritti successivamente). Tuttavia: se si riduce la somma garantita, questa deve comunque eccedere di 1/5 l'importo del credito; se si restringono i beni soggetti a ipoteca, il valore dei beni ipotecati deve comunque superare di 1/3 l'importo del credito (2876 c.c.) a tutela del creditore.

Non è ammessa riduzione quando la somma o la quantità dei beni ipotecati siano stati determinati per sentenza o per convenzione; però, se sono stati effettuati pagamenti parziali che hanno estinto almeno 1/5 del debito originario, si può avere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma per la quale l'ipoteca è presa (2873 II c.c.)

ESTINZIONE DELL'IPOTECA (2878 c.c.)

CANCELLAZIONE DELL'ISCRIZIONE: la cancellazione è in realtà l'unica vera causa estintiva dell'ipoteca - in cui si risolvono tutte le altre -, stante la natura costitutiva dell'iscrizione (tant'è che se la canc