Banca e sistema finanziario - Operazioni

(CCN).

Le principali finalità del mutuo a breve termine a imprese sono:

➢ Finanziamento di programmi di approvvigionamento scorte (magazzino);

➢ Sostenimento di vendite con concessione di significative dilazioni di pagamento (crediti).

 Mutuo Chirografario a Imprese

Caratteristiche:

➢ Assenza di garanzia ipotecaria su beni immobili;

➢ Durata di norma da 18 a 60 mesi;

➢ Tecnica di ammortamento variabile in base alla natura dell’operazione e alle esigenze di

pianificazione finanziaria del contraente;

➢ Tasso fisso o variabile;

➢ Finanziabilità di progetti diversificati collegata alle politiche di allocazione dei capitali e al

merito creditizio del richiedente;

➢ Stipula con scrittura privata.

 Mutuo Ipotecario a Imprese

Caratteristiche:

➢ Presenza di garanzia ipotecaria su beni immobili;

➢ Durata fino a 15/20 anni;

➢ Tecnica di ammortamento variabile in base alla natura dell’operazione e alle

esigenze di pianificazione finanziaria del contraente;

➢ Tasso fisso o variabile;

➢ Finanziabilità di norma entro l’80% del valore del bene ipotecato (loan to value - LTV)

in caso di immobili finiti, più bassa per immobili in costruzione;

➢ Stipula per atto pubblico.

Caratteristiche Strutturali del Mutuo

Il piano di rimborso del mutuo, che determina la struttura del contratto, è funzione di vari elementi:

➔ ➔

Criterio di ammortamento; Durata;

➔ ➔

Tasso di interesse; Importo finanziato.

 Criterio di Ammortamento

Esistono molteplici metodi di calcolo del piano di ammortamento che possono determinare

notevoli differenze in termini di interessi complessivamente dovuti. I metodi principali sono:

• Francese;

• All’americana (bullet);

• Italiano.

→ Ammortamento Francese: Prevede, a condizione di invarianza del tasso di computo degli

interessi, il pagamento di una rata costante per tutta la durata del finanziamento, comprensiva di

una quota di capitale crescente e una quota di interessi decrescente. Nei mutui a tasso variabile

l’importo della rata subisce variazioni, in aumento o in diminuzione, in base all’andamento del

parametro di indicizzazione.

Una variante molto apprezzata sul mercato dei mutui a privati è quella con durata variabile, che

prevede il pagamento di una rata fissa (mutuando il principio cardine dell’ammortamento

francese) anche in presenza di tassi di interesse variabili.

Le variazioni subìte dalla quota interesse per effetto dell’andamento del parametro di

indicizzazioni non influenzano l’ammontare della rata bensì la durata del finanziamento.

→ Ammortamento all’Americana: Prevede il pagamento di rate periodiche di soli interessi e il

rimborso del capitale in unica soluzione a scadenza. Se il mutuo è regolato a tasso variabile

l’importo delle rate periodiche di soli interessi subisce variazioni, in aumento o in diminuzione, in

base all’andamento del parametro di indicizzazione.

Particolarmente adatto per imprese con attività stagionale, con contrazione fisiologica dei flussi

finanziari in determinati periodi dell’anno. Solitamente utilizzato per operazioni di breve e

brevissima durata, in quanto molto rischioso per la banca mutuante.

→ Ammortamento Italiano: Prevede il rimborso del capitale in quote costanti e la corresponsione

di quote interessi decrescenti in funzione del debito residuo; l’importo complessivo delle rate è

variabile e decrescente. Se il mutuo è regolato a tasso variabile l’importo della quota interessi

subisce variazioni, in aumento o in diminuzione, in base all’andamento del parametro di

indicizzazione. Solitamente utilizzato per operazioni effettuate dalla banca mutuante a valere su

provvista di terzi (CDP, BEI).

 Tasso di Interesse

Il tasso di interesse è il principale elemento che concorre alla determinazione del pricing

complessivamente applicato all’operazione di mutuo.

Il tasso applicato è influenzato da vari fattori:

➢ ➢

Merito creditizio del richiedente; Durata;

➢ ➢

Garanzie (presenza, tipologia, entità); Importo.

Il tassi di interesse può essere:

• Varabile: Il tasso applicato è collegato ad un parametro di indicizzazione e varia con la

periodicità stabilita nel contratto. Di norma il tasso applicato è ancorato all’Euribor

maggiorato di uno spread che costituisce il margine di remunerazione della banca;

• Fisso: Il tasso applicato è costante per l’intera durata del finanziamento. Di norma il

tasso applicato corrisponde al parametro Eurirs (Euro Interest Rate Swap) rilevato alla

stipula e riferito alla durata dell’operazione, maggiorato di uno spread che costituisce il

margine di remunerazione della banca.

 Durata

In base alla natura del soggetto richiedente, alla destinazione del finanziamento e alle garanzie

collaterali, può avere durate diversificate. All’aumentare della durata, incrementa il rischio assunto

dalla banca per effetto delle maggiori difficoltà della valutazione prospettica relativa alla capacità

di rimborso del richiedente. La banca è tenuta a mantenere equilibrio tra fonti e impieghi, pertanto

per finanziare operazioni di impiego a medio e lungo termine ricorre a operazioni di provvista con

corrispondente orizzonte temporale. I maggiori margini di aleatorietà che permangono nelle

valutazioni prospettiche di lungo termine, unitamente ai maggiori costi ascrivibili alla raccolta di

medio/lungo termine si traducono in spread crescenti in funzione della durata dell’operazione. La

durata ha riflessi sul pricing dell’operazione e quindi sulla struttura del piano di rimborso. La

maggior durata induce la banca a richiedere garanzie reali a supporto dell’operazione, a maggior

tutela del proprio diritto di credito. La durata contribuisce quindi a delineare la configurazione

dell’operazione anche in termini di assetto di garanzie associato.

 Importo

Soprattutto nel comparto imprese, l’importo del mutuo è un elemento in grado di influenzare il

pricing dell’operazione e che impone maggiore attenzione al criterio di ammortamento applicato.

Operazioni di importo elevato sono normalmente richieste da imprese di grande dimensione ed

elevato standing, che possono beneficiare di politiche di allocazione dei capitali favorevoli e minor

onerosità del credito. Le differenze in termini di interessi complessivi derivanti dall’applicazione di

diversi criteri di ammortamento vengono amplificate con importi crescenti.

 Importo Mutui Ipotecari

In linea generale i mutui ipotecari prevedono una finanziabilità entro l’80% del valore del bene

ipotecato (loan to value - LTV), pertanto la stima del valore del bene è un processo determinante

in quanto concorre a delimitare l’importo massimo finanziabile. Il rispetto del limite di LTV entro

l’80%, insieme ad ulteriori requisiti, consente alla banca di beneficiare di minori coefficienti di

ponderazione per la determinazione dei requisiti patrimoniali.

Fra i requisiti aggiuntivi per il minor assorbimento patrimoniale, rilevano il soggetto che ha

effettuato la stima e la metodologia adottata. La stima deve essere effettuata da un perito

indipendente ad un valore non superiore a quello di mercato. Anche l’ABI ha emanato delle linee

guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, che introducono un

«Codice di Condotta dei Periti» e illustrano i requisiti di indipendenza e professionalità nonché il

concetto di valore di mercato.

Costi  Spese di Istruttoria

Spese percepite dalla banca a titolo di remunerazione dell’attività di valutazione fiduciaria per la

determinazione del merito creditizio del richiedente e per la predisposizione della minuta

contrattuale fornita al notaio. L’importo di queste spese può essere espresso in cifra fissa o in

percentuale dell’importo erogato, con eventuale applicazione di una soglia minima e/o massima.

Spese applicate a mutui e prestiti, non percepite sulle linee di credito rotative in quanto

ricomprese nella commissione sull’accordato.a

 Spese e Commissioni Inerenti la Rata

Spese percepite dalla banca a titolo di remunerazione dell’attività di addebito in via continuativa

delle rate di ammortamento. Di norma espresse in cifra fissa, sono costituite dalle commissioni di

incasso rata e dalle spese di invio della relativa quietanza ovvero dalle spese per l’invio del

bollettino postale qualora il mutuatario abbia scelto tale modalità di regolamento. In caso di

mancato pagamento, la banca può percepire commissioni aggiuntive per l’invio del sollecito di

pagamento.

 Spese di Perizia

Spese percepite a titolo di remunerazione dell’attività di valutazione dell’immobile su cui verrà

iscritta a garanzia ipotecaria. Generalmente espresse in cifra fissa, sono costituite dall’onorario

del perito indipendente che effettua il sopralluogo e redige la perizia di stima. Concorrono alla

determinazione del TAEG sebbene di norma non siano corrisposte alla banca ma regolate

direttamente a favore del professionista.

 Spese Assicusrative

Premi assicurativi per coperture danni sull’immobile ipotecato e per coperture vita relative al

mutuatario. Sono costituite dal premio per l’assicurazione contro incendio e scoppio dell’immobile

(obbligatoria per legge) e da eventuali ulteriori premi per assicurazioni facoltative inerenti i rischi

derivanti da morte, invalidità permanente o perdita del lavoro da parte del mutuatario. Concorrono

alla determinazione del TAEG sebbene regolate a favore della compagnia assicurativa. I contratti

di assicurazione possono essere intermediati dalla banca o stipulati con compagnia di fiducia del

mutuatario.

 Imposta Sostitutiva

Esprime il carico fiscale a cui è sottoposta l’operazione di mutuo. L’imposta è corrisposta in

sostituzione delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali. Sono previste aliquote

diversificate:

➢ 0,25% in caso di mutuo per acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa, di

mutuo per liquidità o di mutuo a imprese;

➢ 2,00% in caso di mutui per acquisto immobili residenziali non prima casa.

Concorre alla determinazione del TAEG sebbene costituisca un prelievo che la banca esegue in

qualità di sostituto di imposta.

 Commissione di Estinzione Anticipata

Il mutuatario ha la facoltà di estinguere in via anticipata il mutuo, integralmente o parzialmente,

corrispondendo alla banca un compenso omnicomprensivo indicato nel contratto di mutuo (art. 40

T.U.B.). La commissione di estinzione anticipata rappresenta l’indennizzo dovuto alla banca in

caso di estinzione anticipata del mutuo. La c.d. «penale di estinzione an