Appunti sui contratti tipici

LEGGE DEL

locazione ordinaria, stru urata secondo lo schema 4+4, dove i primi 4 anni sono obbligatori, e per

 un periodo inferiore a 4 anni è diffuso il contra o ad uso transitorio;

locazione non ordinaria, che stabilisce una durata di legge minima di 3 anni, rinnovabile di altri 2.



Il rinnovo in entrambi i casi è automa co in caso una delle par non eserci il recesso entro 6 mesi della

scadenza naturale del primo termine.

La locazione commerciale però determina, da un lato, agevolazioni fiscali per il locatore, e dall’altro, è un

contra o che per legge debba farsi davan ad alcune organizzazioni o associazioni di locatori e condu ori,

e se così non fosse si applicherebbe per legge la locazione ordinaria.

N.B. Si differenzia dalla locazione, l’affi o, perché riguarda un godimento di immobili o di cose che

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presentano una natura produ va. È necessario che il godimento non riguardi tanto il bene concesso da

una parte all’altra, bensì la produ vità che scaturisce da quel bene (es. affi o di azienda).

La legge prescrive un obbligo di forma scri a e un obbligo di registrazione.

Se da una parte si riconosce al condu ore la ripe zione di quanto corrisposto, in ragione del tolo nullo,

dall’altra parte questa ripe zione non è effe va, perché si riconosce al locatore in buona fede la

possibilità di o enere una indennità per occupazione dell’immobile.

La prevede la nullità della pa uizione con cui si prevede un canone più elevato rispe o a

1998

LEGGE DEL

quello che risulta dal regolamento contra uale di locazione:

nullità parziale, se si prevede una durata inferiore a quella di legge, e quindi si applica in

 automa co quella di legge (es. quando si maschera il reale canone dichiarato con un aumento);

nullità totale, se mancano i requisi essenziali del contra o, o se non viene registrato.



Tanto per la locazione quanto per il contra o di affi o, sussistono obblighi in capo al condu ore

(pagamento del canone, obbligo di custodia, obbligo di conservazione d’uso), e obblighi in capo a colui che

concede il bene (come consegnare la cosa u le allo scopo di godimento e a lui compete la straordinaria

amministrazione).

Art. 1616 c.c. (affi o senza determinazione di tempo) se le par non hanno determinato la durata



dell’affi o, ciascuna di esse può recedere dal contra o dando all’altra un congruo preavviso (o convenuto

dai contraen o stabilito dal giudice).

Art. 1619 c.c. (diri o di controllo) il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se



l'affi uario osserva gli obblighi che gli incombono.

Art. 1620 c.c. (incremento della produ vità della cosa) non ci dice che l’affi uario può fare ciò che



vuole, ma per aumentare la produ vità del bene egli può porre in essere una serie di migliorie se, non

arrechino pregiudizio al locatore, e se non aumen no gli obblighi in capo al locatore.

Art. 1624 c.c. (divieto di subaffi o)

comma 1 l’affi uario non può subaffi are la cosa senza il consenso del locatore.



comma 2 la facoltà di cedere l’affi o comprende quella di subaffi are; la facoltà di subaffi are



non comprende quella di cedere l’affi o.

La sublocazione determina la s pulazione di un secondo contra o e, mentre cedendo l’affi o, il

proprietario si accolla di cambiare il condu ore, con la sublocazione questo rischio non se lo accolla! La

sublocazione fa parte dell’is tuto giuridico del sub-contra o, ed è il diri o, a meno che espressamente

vietato dalle par , di s pulare a fronte di un contra o di locazione, un sub-contra o di locazione che veda

il condu ore originario sublocatore di un ulteriore condu ore. 9

Alessia Palmeri

Non si può cedere il contra o senza il consenso del locatore, quindi, entriamo nella differenza tra

sublocazione e cessione del contra o: la cessione del contra o è quell’is tuto giuridico che garan sce

alle par contra uali, in par colare al cedente, di cedere il contra o già s pulato ad un sogge o terzo

(cessionario) che non era nel contra o originario. Il consenso del ceduto è sempre necessario.

Il cedente è liberato solamente se il regolamento contra uale non prevede il contrario, perché potrebbe

verificarsi il caso in cui il ceduto o il cessionario non vogliano che sia liberato.

Art. 1594 c.c. (sublocazione o cessione della locazione)

comma 1 il condu ore, salvo pa o contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non



può cedere il contra o senza il consenso del locatore.

comma 2 tra andosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o



consen ta dagli usi.

Il contra o di leasing è un contra o a pico e nasce come mezzo di regolazione dei traffici commerciali non

regolamenta dal legislatore. Dis nguiamo tra:

• leasing finanziario è un contra o trilaterale che unisce alcuni regolamen contra uali diversi:



abbiamo un commi ente (che desidera acquistare un bene, ma non ha risorse economiche

­ tali per farlo o semplicemente preferisce prenderlo in leasing);

un sogge o che è la società di leasing che funge da intermediario;

­ ed un produ ore di un bene (es. macchinario ospedaliero) che concede il bene alla società di

­ leasing tramite vendita, la quale poi lo concede al commi ente tramite locazione, e quindi i

canoni di locazione si scorporano dal prezzo di vendita (finanziario) + maxi rata finale con

acquisto del bene.

• leasing opera vo è un rapporto bilaterale e non prevede la presenza di 3 operatori, perché la



società che svolge l’a vità di leasing è anche la società che produce il bene. Sono previs dei

servizi aggiun vi, come l’assicurazione, la manutenzione, l’assistenza, la garanzia, e quindi ha un

contenuto più pieno.

N.B. È dal TUB essendo considerato un servizio bancario: ad oggi quando si parla del leasing si

 "regolato"

parla di un contra o nominato o socialmente pico, e non più di un contra o a pico vero e proprio.

Il contra o di comodato è un contra o pico, ed è la cara eris ca della gratuità a dis nguerlo dalla

locazione. Art. 1803 c.c. (nozione) il comodato è il contra o con cui una parte consegna all’altra una



cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di

res tuire la stessa cosa ricevuta.

Art. 1804 c.c. (obbligazioni del comodatario) il comodatario è tenuto a custodire e conservare la cosa



con la diligenza del buon padre di famiglia, e deve servirsene per l’uso determinato o secondo la natura

della cosa.

Esiste la possibilità di un sub-contra o anche nel caso del comodato, ma non deve essere vietato dalle

par .

Cosa succede se il comodatario non adempie ai suoi obblighi? Il comodante può chiedere l’immediata

res tuzione della cosa, oltre il risarcimento del danno.

Art. 1805 c.c. (perimento della cosa)

comma 1 il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva so rarla



sos tuendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria. 10

Alessia Palmeri

comma 2 il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello



consen to, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che

la cosa sarebbe perita lo stesso, anche se non l’avesse impiegata per l’uso diverso o l’avesse res tuita in

tempo (e quindi siamo in presenza di un di colpa").

"concorso

Art. 1806 c.c. (s ma) se la cosa è stata s mata al tempo del contra o, il suo perimento è a carico del



comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile (assunzione del rischio).

Art. 1807 c.c. (deterioramento per effe o dell’uso) se la cosa si deteriora per solo effe o dell’uso per cui



è stata consegnata e senza colpa del comodatario, ques non risponde del deterioramento.

Art. 1808 c.c. (spese per l’uso della cosa e spese straordinarie) il comodatario non ha diri o al rimborso



per le spese sostenute per le cosa, ma deve essere rimborsato per le spese straordinarie se necessarie e

urgen .

Art. 1809 c.c. (res tuzione) il comodatario è obbligato a res tuire la cosa alla scadenza del termine



oppure, in caso le par non lo abbiano indicato, quando se ne è servito in conformità del contra o; però se

sopravviene un urgente bisogno di u lizzo del bene del comodante, quest’ul mo può esigerne la

res tuzione immediata.

Art. 1810 c.c. (comodato senza determinazione di durata) nel caso manchi un termine, il comodatario è



tenuto a res tuire la cosa appena viene richiesta dal comodante.

Art. 1811 c.c. (morte del comodatario) in caso di morte del comodatario, il comodante può esigere dagli



eredi l’immediata res tuzione della cosa (a maggior ragione).

Art. 1812 c.c. (danni al comodatario per vizi della cosa) se la cosa comodata ha vizi tali che rechino



danno a chi se ne serve (nella sfera personale e patrimoniale del comodatario), il comodante è tenuto al

risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avver to il comodatario (malafede).

Il contra o d’opera è u lizzato principalmente nell’ambito lavora vo. Art. 2222 c.c. (contra o d’opera) si



ha quando una persona si obbliga a compiere, verso un corrispe vo, un’opera (manuale) o un servizio

(intelle uale), con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confron del

commi ente. Art. 2223 c.c. (prestazione della materia) le disposizioni si osservano anche se la materia è



fornita dal prestatore di opera.

Art. 2224 c.c. (esecuzione d’opera) condiziona il recesso a delle clausole generali un po’ a piche

 "a

regola d’arte", ma chi decide che una cosa è fa a a regola d’arte? Se il prestatore d’opera non procede a

regola d’arte, il commi ente può fissare un congruo termine entro il quale il prestatore si deve conformare

a queste condizioni, altrimen il commi ente può recedere il contra o e chiedere il risarcimento del

danno.

Art. 2225 c.c. (corrispe vo) il corrispe vo, se non è convenuto dalle par e non può essere



determinato dagli usi o secondo tariffe determinate, è stabilito dal giudice in relazione all’ambito, all’opera

e risultato o enuto.

Art. 2226 c.c. (difformità e vizi dell’opera) l’acce azione espressa o tacita dell’opera, libera il prestatore



d’opera dalla responsabilit&a