Contratti tipici

Disciplina dei fondi urbani secondo il cc:

• Durata del contratto --> la locazione in generale non può essere stipulata per un tempo eccedente i 30

anni; in questo caso invece il contratto può essere stipulato per tutta la vita dell'inquilino e per due

anni successivi alla sua morte.

• Regime delle riparazioni --> le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da

deterioramenti prodotti dall'uso; in mancanza di patto, esse sono determinate dagli usi.

• Incendio --> inquilino risponde dell'incendio; in particolare se è una casa occupata da più inquilini essi

rispondono tutti in proporzione al valore della parte occupata. Tuttavia l'inquilino può escludersi dalla

responsabilità se prova che l'incendio è cominciato dall'abitazione di uno degli altri inquilini; allo stesso

modo, se gli altri coinquilini provano che l'incendio è cominciato dall'abitazione del singolo, il singolo

inquilino risponde per l'intero danno.

• Ipotesi di recesso:

• Recesso convenzionale del locatore, per abitare egli stesso la casa locata

• Impiegati pubblici hanno diritto a sciogliere il contratto per recesso se vengono trasferiti su

iniziativa della P.A.

• l'erede inquilino ha la facoltà di recedere dal contratto, se la locazione deve ancora durare per

più di un anno ed è stata vietata la sublocazione.

• Garanzie dell'inquilino --> nelle locazioni delle case non mobiliate, l'inquilino può essere licenziato se

non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento

della pigione.

Secondo la legge speciale n. 392 del 27 Luglio 1978, la locazione di immobili urbani si distingue in:

a. Locazioni ad uso abitativo

La durata non può essere inferiore ai 4 anni ma la legge prevede che le parti possano scegliere un termine

inferiore in cambio della previsione di un canone stabilito in appositi accordi. La forma scritta di tale contratto

è richiesta ad substantiam. In caso di morte del conduttore succedono il coniuge, eredi e parenti/affini con

lui abitualmente conviventi. È nulla qualsiasi clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di

alienazione della cosa locata. Le parti possono accordarsi sulla possibilità del conduttore di recedere in

qualsiasi momento dal contratto dando un preavviso di 6 mesi (comunque il conduttore può in qualsiasi

momento recedere dal contratto se ricorrono gravi motivi). Il conduttore ha diritto di voto in luogo del

proprietario dell'appartamento nelle assemblee condominiali.

b. Locazioni ad uso commerciale

La durata non può essere inferiore ai 6 anni (il contratto si rinnova automaticamente di 6 anni in 6 anni). Il

canone può essere liberamente stabilito dalle parti. Il conduttore ha diritto ad una indennità per la perdita

dell'avviamento in caso di cessazione del rapporto di locazione, che non sia dovuta a risoluzione per

inadempimento, disdetta o recesso del conduttore stesso. Il conduttore ha il diritto di sublocare o cedere il

suo contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata

l'azienda. infine, il conduttore ha diritto di prelazione (entro 60 gg).

c. Locazioni turistiche ed alberghiere

Durata non può essere inferiore ai 9 anni.

I contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Nel 2011 è stata

introdotta un nuova imposta (celare secca) che va a sostituire le "vecchie imposte" (irpef,…); le parti possono

scegliere se applicare tale imposte in sostituzione delle classiche (imposta ad aliquota 21% del canone di

locazione annuo).

In caso di controversia, la mediazione è obbligatoria in materia di locazione.

3. APPALTO

È il contratto con il quale una parte (appaltatore) assume, con organizzazione di mezzi necessari e con

gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio a favore dell'altra parte (committente)

verso il corrispettivo di denaro.

Oggi è il contratto con il quale vengono costruite grandi opere e, poiché esse sono di regole commissionate

dallo Stato, il contratto di appalto è divenuto oggi lo strumento con cui lo Stato realizza le opere pubbliche.

Ecco che allora possiamo distinguere l'appalto privato (concluso tra soggetti privati per il soddisfacimento di

interessi privati) da quello pubblico (committente è la P.A. e persegue interessi collettivi; sono regolati dal

diritto pubblico).

Caratteristiche del contratto di appalto:

• Consensuale --> si perfeziona con il consenso delle parti;

• Essenzialmente oneroso --> presuppone il corrispettivo di denaro;

• A prestazioni corrispettive --> prestazione di compiere un'opera/servizio trova riscontro nella

controprestazione di corrispondere un corrispettivo in denaro;

• Ad effetti obbligatori --> fa sorgere da un lato l'obbligazione di compiere un'opera/servizio e dall'altro

di corrispondere il corrispettivo in denaro;

• Di durata --> compimento dell'opera/servizio richiede un tempo apprezzabile.

La causa è il compimento di un'opera/servizio verso il corrispettivo in denaro; oggetto del contratto è un

facere che si concretizza nel compimento di opera/servizio che l'imprenditore assume verso il committente

dietro corrispettivo. l'obbligazione dell'appaltatore è di risultato, in quanto non basta che si attenga alle

norme tecniche ma deve fare in modo di raggiungere il risultato previsto dal committente.

Distinzioni tra appalto e altri contratti: Altro contratto appalto

Lavoro Oggetto Nel lavoro subordinato, oggetto di Oggetto dell'appalto è la

subordinato contratto è la prestazione di un lavoro prestazione di un determinato

eseguito alle dipendenze di un datore di risultato, della cui produzione il

lavoro, nella cui organizzazione l'attività rischio economico sia

del prestatore di lavoro venga ad inserirsi esclusivamente a carico

senza che di regola egli concorra a dell'appaltatore.

sopportare rischi.

Contratto Soggetto La realizzazione dell'opera avviene con il La realizzazione dell'opera

d'opera obbligato prevalente lavoro dell'obbligato, aiutato avviene mediante

da componenti della sua famiglia o da un'organizzazione medio-

qualche collaboratore, secondo il modulo grande in cui l'obbligato è

organizzativo della piccola impresa. preposto.

Vendita di cosa Prevalen. Prevale il dare. Prevale il facere.

futura

Trasporto Oggetto Un soggetto si obbliga nei confronti di un Oggetto è il risultato di facere.

altro a trasferire persone o cose da un

luogo a un altro mediante propria

organizzazione di mezzi e di attività

personali e con l'assunzione a suo cario del

rischio del trasporto e della direzione

tecnica dello stesso.

Il committente sceglie l'appaltatore sulla base dell'intuitus personae e questo spiega come il committente

possa se vuole recedere dal contratto anche se è iniziata l'esecuzione (deve rimborsare spese, pagare i lavori

eseguiti e corrispondere il mancato guadagno). Questo inoltre spiega perché l'appaltatore non possa dare in

subappalto l'esecuzione dell'opera senza avere il consenso del committente.

Soggetti del contratto di appalto:

• Committente --> colui che commette il compimento di un'opera o di un servizio, assumendo l'obbligo

del pagamento di un corrispettivo in denaro.

• Appaltatore --> deve assumere il compimento dell'opera o del servizio " con organizzazione dei mezzi

necessari e con gestione a proprio rischio".

• Direttore lavori --> è al tempo stesso ausiliario di entrambe le parti. Come ausiliario dell'appaltatore

ha la direzione dell'esecuzione del lavoro che l'impresa deve fornire e ha il compito di controllare e

impartire istruzione ai dipendenti dell'impresa; come ausiliario del committente ha la direzione

dell'opera da compiere, del risultato da raggiungere (sorveglia e dispone per conto del committente).

• Progettista --> colui che viene incaricato di estendere il progetto dell'opera dal committente o anche

per conto dell'appaltatore, quando per contratto la compilazione del progetto è a lui affidata.

Corrispettivo dell'appalto --> il diritto dell'appaltatore a ricevere il corrispettivo sorge solo al termine dei

lavori. Il corrispettivo può essere fisso (a forfait --> fissato nel suo preciso ammontare al momento della

stipulazione del contratto) oppure variabile (le parti stabiliscono i criteri ci quali ci si dovrà attenere per fissare

successivamente il prezzo mentre la precisa quantificazione verrò stabilita in corso di esecuzione dell'opera

o a lavori ultimati). In base al tipo di corrispettivo si ha l'appalto a misura (prezzo è stabilito per ogni unità di

misura in cui si compone l'opera) o a corpo (prezzo fissato al momento della stipulazione in una somma

globale per l'intera opera).

Il contratto di appalto è un contratto elastico in quanto possiede degli strumenti per adeguare il corrispettivo

alle mutate condizioni dello sviluppo e dell'esecuzione del lavori (dato che è un contratto di durata). Inoltre,

qualora per effetto di eventi imprevedibili si siano verificati aumenti/diminuzioni dei materiali/mano d'opera

tali da determinare un aumento/diminuzione superiori a 1/10 del prezzo convenuto, l'appaltatore può

chiedere una revisione del prezzo.

Se nel corso d'opera si manifestano difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche, idriche o simili non

previste che rendano notevolmente più onerosa la prestazione dell'appaltatore, questi ha diritto a un equo

compenso.

Opera --> i lavori sono eseguiti dall'appaltatore e il committente durante l'esecuzione ha il diritto di

controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne lo stato. In corso d'opera può sorgere la necessità di

effettuare varianti al progetto (in linea generale il committente può apportare modifiche di sua iniziativa

mentre l'appaltatore non può). Terminata l'opera, l'appaltatore la deve consegnare al committente, il quale

ha diritto di verificarla prima di riceverla in consegna. Compiuta la verifica, se non vi sono giustificate riserve

sull'esecuzione, l'opera è accettata dal committente: l'accettazione comporta l'esonero dell'appaltatore dalla

responsabilità per vizi o difformità conosciuti o riconoscibili e obbliga il committente a pagare il prezzo.

l'accettazione deve essere una manifestazione di volontà che può essere fatta tramite un atto oppure in

modo tacito.

Garanzie e vizi --> appaltatore è responsabile per le difformit&agr