Appunti di Diritto privato II

LAVORO SENTENZE

Premessa: 25

Contratto preliminare=contratto(ad effetti obbligatori) con il quale le parti si impegnano a

stipulare un successivo contratto definitivo.

Se una delle due parti è inadempiente=articolo 2932 c.c.=azione esecutiva(sentenza

costitutiva che produce gli stessi effetti del contratto definitivo mai concluso).

Vendita di cosa altrui=guarda negli appunti della Silvia.

Tizio vende a Caio un bene che è di Sempronio.

Il trasferimento del diritto di proprietà si verifica quando Tizio ???

SENTENZA A

I motivi di decisione possono essere processuali come sostanziali.

Fatti:Sentenza della Cassazione dove una donna fa ricorso ad una sentenza.

-Abbiamo un preliminare con effetti anticipati(consegna prima del totale pagamento del

prezzo)

Oggetto:compravendita di un immobile.

Si scopre che in realtà la donna non era proprietaria del bene===

==vendita di cosa altrui; inoltre il bene era gravato da ipoteca(ricorda diritto di seguito, per

liberarsi si deve pagare).

Ma si sapeva questo da parte del compratore?

L’attrice in tribunale chiede il risarcimento del danno, la cancellazione del mutuo e il

pagamento ???

-C’è una situazione di accollo.

Principio di diritto:non l’ho capito

Motivi di decisione:la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata dalla corte di

Milano.

Come regola generale: il promissario acquirente che arriva al definitivo si accorge dei vizi

può chiedere la risoluzione del contratto; se però accetta di stipulare comunque il contratto

definitivo con chi era effettivo proprietario, pagando l’intero prezzo e poi costretto anche a

pagare il debito(ipoteca)==non può agire nei confronti del promittente; quindi può essere

costretto ad accettare il trasferimento del bene ?????

SENTENZA B

Fatti:

Principio di diritto:In caso di inadempimento del preliminare=risarcimento+articolo 2932

del codice civile).Questo articolo opera affinché il promittente venditore ha

acquistato la proprietà del bene. 26

Effetto traslativo della sentenza dal promittente alienante al promissario acquirente.

Rimedi:

9/10/2023

Abbiamo concluso la parte dei contratti.

Recupera contratto di somministrazione dal libro.

CONTRATTI CON I QUALI SI CONCEDE IL GODIMENTO A TERZI DI UN DETERMINATO

BENE.

Qui quindi NON si aliena la proprietà da un soggetto ad un altro.

Questi sono: locazione, leasing, comodato e mutuo.

Scopo:concedere a terzi il godimento di determinati beni.

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE

In termini generali, con questo contratto si concede TEMPORANEAMENTE ad un terzo, il

godimento di un bene verso il pagamento di un corrispettivo.

-NON si trasferisce il diritto di proprietà quindi.

Abbiamo una pluralità di contratti di locazione; con discipline differenti.

Per esempio abbiamo già fatto cenno che laddove il bene sia produttivo noi abbiamo non

un contratto di locazione ma un contratto di affitto:la destinazione che il bene assume fa sì

che quel contratto abbia una disciplina differente dalle altre.

Nell’ambito dei contratti di affitto la disciplina vale in base alla finalità che il bene vuole

perseguire.

La destinazione del bene incide sulla disciplina del bene stesso.

Per il particolare rilievo che hanno due tipi di locazione(locazione ad uso abitativo e

locazione ad uso diverso da quello abitativo); che hanno discipline diverse(l’attività è

diversa dall’una all’altra).

Molti professionisti abbiamo visto che usano uno o più beni grazie ad un contratto di

locazione(es ufficio di uno studio legale), non deve essere necessariamente di proprietà di

chi ci lavora.

DISCIPLINA GENERALE

Premessa:abbiamo detto che il codice civile rappresentava il centro della disciplina dei

rapporti intersoggettivi. Il contratto di locazione però si trova in leggi i cui articoli stanno fuori

dal codice civile, quindi il suo valore qui è residuale.

La disciplina generale ci prota a dire che il contratto di locazione:

-E’ un contratto consensuale

-Ha effetti obbligatori: nascono obblighi di prestazione per entrambe le parti. 27

-E’ di tipo sinallargmatico/a prestazioni corrispettive: una parte si obbliga a a far godere

alla controparte di un bene; l’altra a pagare un corrispettivo.

Il legislatore ha previsto una durata massima di 30 anni di questo contratto.

Le locazioni ultra novennali devono essere stipulate in forma scritta + soggezione a

trascrizione.

-Alla scadenza del termine fissato=== la locazione cessa i suoi effetti.

Quindi automaticamente il conduttore NON ha più diritto a trattenere il bene e a

goderne(deve restituirlo al locatore).

Se non vi è richiesta del locatore per la restituzione del bene==contratto tacitamente

rinnovato.

Per evitare questo è necessario che il locatore, prima della scadenza, disdica il contratto e

chieda la restituzione del bene locato.

Il legislatore ha previsto la cessione del contratto di locazione.

In presenza di una cessione=il cessionario subentra nella posizione del cedente(diritto

privato 1).

La cessione si differenzia dalla sublocazione e dalla rinnovazione del contratto.

Rinnovazione=le parti stipulano un nuovo contratto.

Sublocazione=il conduttore attribuisce il godimento del bene locato ad un

terzo(subconduttore).

OBBLIGHI E DIRITTI CHE NASCONO DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE:

PER IL CONDUTTORE:

-Ricevere in consegna il bene.

-Servirsi del bene per l’uso pattuito.

-Conservare e utilizzare il bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia.

-Restituire il bene alla scadenza del contratto.

-Versare i canoni per il godimento del bene.

NON ha diritto ad alcuna indennità per i miglioramenti effettuati senza aver chiesto il

permesso al locatore.

PER IL LOCATORE:

-Consegnare il bene al conduttore(in un buono stato di manutenzione)

-Mantenere il bene in buono stato locativo.

-Garantire il pacifico godimento del bene.

Per le RIPARAZIONI DEL BENE:

-Al conduttore quelle di ordinaria amministrazione. 28

-Al locatore quelle di straordinaria amministrazione.

La destinazione del bene è fondamentale abbiamo detto; per le discipline ad hoc

previste dal legislatore.

La locazione ad uso abitativo(1978) perché è nata?

C’era una carenza di affitti, i canoni di locazione erano aumentati e non vi era la possibilità

per molti soggetti di acquistare una casa.

-Diritto alla casa=intervento del legislatore=”equo canone”(1998).

Ha previsto i criteri in virtù dei quali il canone di locazione si dovesse determinare.

Prima modifica:legge 431/1998, riguarda gli immobili ad uso abitativo. Poi ci sono state

ulteriori modifiche.

Siamo nell’uso abitativo; abbiamo due tipologie di possibili contratti da poter stipulare.

La prima tipologia prevede una durata minima del contratto di 4 anni, con possibilità di

rinnovo automatico per altri 4 anni(in assenza di determinati presupposti).

-Il canone della locazione viene pattuito liberamente dalle parti.

“Canone libero”.

Seconda tipologia:

-Canone amministrato:il contratto di locazione NON può essere superiore a quello

stabilito da determinati contratti tipo.

Quel canone non può essere superiore a quello dei contratti tipo.

Qui quindi si prevede un tetto massimo.

-Durata minima di 3 anni con rinnovo automatico di altri due anni(3+2)

E’ quella prevista ANCHE per gli studenti universitari tale tipologia.

E’ rimesso all’autonomia delle parti però questo; posso scegliere tra queste tipologie.

Qui ho dei vantaggi fiscali:il locatore che percepisce i canoni di locazione ha un trattamento

fiscale agevolato.

Esempio:uno di noi stipula un contratto di locazione e qui il locatore dice di voler stipulare un

contratto di durata annuale/biennale.

Questa clausola è vessatoria.Faccio causa al conduttore.

Nullità clausola==nullità parziale.

Io senza quella clausola non avrei stipulato il contratto= il contratto è nullo(NO, GUARDA

SOTTO).

Prevedere una durata minima legale=tutela per il conduttore. 29

La clausola che prevede una durata inferiore a quella legale è nulla==ma il contratto

rimane in piedi; è nulla solo la clausola, sostituita da quella che stabilisce la durata

minima.

Forma:

Questi contratti devono essere stipulati per iscritto.

Es:canone di 500 euro nel contratto stipulato per iscritto==il locatore d’accordo con il

conduttore chiede un canone maggiore.

Anche qui, siccome la previsione del canone è inderogabile=accordo nullo(difforme da

quello previsto dal contratto stipulato).

Questi contratti garantiscono la posizione del conduttore

NON solo:

RECESSO DELLE PARTI DAL CONTRATTO:

Al locatore è preclusa la possibilità di recedere anticipatamente rispetto alla scadenza

pattuita.

Mentre al conduttore è riservata dalla legge, la possibilità che nel contratto sia prevista

una clausola che gli attribuisca il diritto di recedere liberamente dal contratto. Questo

se ricorrono gravi motivi.

Questo durante il periodo di durata contrattuale.

Alla scadenza può esserci un RINNOVO AUTOMATICO ricorda; salvo che ricorra uno

degli specifici motivi richiesti dalla legge.

-Il locatore deve dimostrare di voler adibire quell’immobile ad uso

abitativo/commerciale.

-Se il locatore è persona giuridica deve offrire al conduttore un altro immobile di cui

ha la disponibilità.

-L’immobile si trovi in un edificio gravemente danneggiato.

Queste sono le motivazioni principali di esclusione di rinnovo.

E’ VIETATA LA SUBLOCAZIONE TOTALE, è ammessa solo quella parziale; laddove le

parti non l’abbiano esclusa dal contratto.

Diritto di prelazione in favore del conduttore:il locatore intende alienare l’immobile

locato.Poteva farlo prima di un intervento normativo.

Oggi deve rispettare il diritto di prelazione legale: deve prima di tutto avvisare il

conduttore, che a parità di condizioni deve essere preferito nell’acquisto del bene. 30

-Se il conduttore non dovesse accettare le condizioni io locatore non posso modificarle per

vendere il bene ad un altro soggetto.Se questo accade devo comunque prima comunicarle

al conduttore.

Prelazione legale e convenzionale sono differenti.

Legale=io locatore sono furbo, violo il dir. di prelazione del conduttore.

Tutela del conduttore======DIRITTO DI RISCATTO SUL BENE(il prelazionario acquista il

diritto di proprietà sul bene, pagandone il prezzo ovviamente).

-Quindi il riscatto è un rimedio di tipo reale(è una tutela fortissima).

Il diritto di riscatto inizialmente era previsto solo per gli immobili adibiti per uso diverso da

quello abitativo.

Durata minima di altri contratti di locazione:

Durata minima di 6 anni se la natura è p